Interpelacja nr 7877
Interpelacja w sprawie zmian w przepisach dotyczących najmu
Zgłaszający:
•
Adresat:
Sprawiedliwość i Sądy (100%)
Obrona i Bezpieczeństwo (35%)
Podatki i Finanse (30%)
Treść wystąpienia poselskiego
Interpelacja w sprawie zmian w przepisach dotyczących najmu
Interpelacja nr 7877
do ministra rozwoju i technologii
w sprawie zmian w przepisach dotyczących najmu
Zgłaszający: Dorota Marek, Joanna Frydrych, Katarzyna Kierzek-Koperska
Data wpływu: 07-02-2025
Szanowny Panie Ministrze,
zwracam się w sprawie problemów związanych z obowiązującymi przepisami dotyczącymi najmu oraz ochrony praw lokatorów, które czasem prowadzą do trudności w wynajmie nieruchomości na rynku prywatnym. Część właścicieli lokali mieszkalnych rezygnuje z ich wynajmu w obawie przed nieuczciwymi lokatorami, którzy w sposób bezkarny korzystają z nieruchomości, nie regulując opłat, a jednocześnie unikając eksmisji na mocy obowiązującego prawa. Tego rodzaju sytuacje prowadzą do ograniczenia podaży nieruchomości na wynajem, co w konsekwencji przyczynia się do wzrostu kosztów najmu oraz pogorszenia sytuacji zarówno dla właścicieli, jak i uczciwych najemców.
Problem ten od lat jest sygnalizowany przez organizacje zrzeszające wynajmujących, jak i przez poszkodowanych właścicieli lokali. Z dostępnych analiz i opinii wynika, że system prawny w tym zakresie nie jest symetryczny i nie zapewnia odpowiedniej ochrony interesów obu stron stosunku najmu. Obowiązujące przepisy sprawiają, że proces eksmisyjny trwa niekiedy latami, a właściciele nieruchomości zmuszeni są do ponoszenia znacznych strat finansowych.
W związku z powyższym, na podstawie art. 14 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 9 maja 1996 r. o wykonywaniu mandatu posła i senatora (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 907), zwracam się do Pana Ministra z uprzejmą prośbą o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:
Czy ministerstwo rozważa zmianę przepisów dotyczących najmu oraz ochrony praw lokatorów w taki sposób, aby zapewnić skuteczniejsze narzędzia prawne właścicielom nieruchomości wobec nieuczciwych lokatorów?
Czy rozważana jest nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów w kierunku skrócenia okresu wymaganego do wypowiedzenia umowy najmu w przypadku zaległości czynszowych, tak aby wynajmujący mogli szybciej odzyskiwać swoje nieruchomości?
Czy ministerstwo w porozumieniu z innymi resortami planuje wypracowanie rozwiązań, które usprawnią postępowania eksmisyjne w przypadku umów najmu zawieranych na rynku prywatnym, np. poprzez wprowadzenie szybszego trybu sądowego i jasnych terminów dla procedur eksmisyjnych?
Czy ministerstwo rozważa wprowadzenie obowiązku weryfikacji wypłacalności najemcy jako ustawowego standardu przy zawieraniu umowy najmu w celu ograniczenia ryzyka wynajmu lokalu osobom nieuczciwym?
Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii w porozumieniu z Ministerstwem Sprawiedliwości planuje wprowadzenie zmian w Kodeksie karnym, które uznałyby uporczywe niepłacenie czynszu za przestępstwo?
Obecne regulacje, które miały chronić lokatorów przed nadużyciami, w wielu przypadkach stają się narzędziem umożliwiającym nieuczciwe praktyki kosztem właścicieli nieruchomości. W efekcie obie strony rynku najmu – zarówno uczciwi lokatorzy, jak i właściciele – tracą na obecnej sytuacji, co przyczynia się do zmniejszenia dostępności lokali mieszkalnych.
W związku z powyższym zwracam się z prośbą o odniesienie się do przedstawionych pytań oraz o informację, czy ministerstwo planuje podjęcie działań legislacyjnych w kierunku zmian w omawianym zakresie.
Interpelacja nr 7877
do ministra rozwoju i technologii
w sprawie zmian w przepisach dotyczących najmu
Zgłaszający: Dorota Marek, Joanna Frydrych, Katarzyna Kierzek-Koperska
Data wpływu: 07-02-2025
Szanowny Panie Ministrze,
zwracam się w sprawie problemów związanych z obowiązującymi przepisami dotyczącymi najmu oraz ochrony praw lokatorów, które czasem prowadzą do trudności w wynajmie nieruchomości na rynku prywatnym. Część właścicieli lokali mieszkalnych rezygnuje z ich wynajmu w obawie przed nieuczciwymi lokatorami, którzy w sposób bezkarny korzystają z nieruchomości, nie regulując opłat, a jednocześnie unikając eksmisji na mocy obowiązującego prawa. Tego rodzaju sytuacje prowadzą do ograniczenia podaży nieruchomości na wynajem, co w konsekwencji przyczynia się do wzrostu kosztów najmu oraz pogorszenia sytuacji zarówno dla właścicieli, jak i uczciwych najemców.
Problem ten od lat jest sygnalizowany przez organizacje zrzeszające wynajmujących, jak i przez poszkodowanych właścicieli lokali. Z dostępnych analiz i opinii wynika, że system prawny w tym zakresie nie jest symetryczny i nie zapewnia odpowiedniej ochrony interesów obu stron stosunku najmu. Obowiązujące przepisy sprawiają, że proces eksmisyjny trwa niekiedy latami, a właściciele nieruchomości zmuszeni są do ponoszenia znacznych strat finansowych.
W związku z powyższym, na podstawie art. 14 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 9 maja 1996 r. o wykonywaniu mandatu posła i senatora (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 907), zwracam się do Pana Ministra z uprzejmą prośbą o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:
Czy ministerstwo rozważa zmianę przepisów dotyczących najmu oraz ochrony praw lokatorów w taki sposób, aby zapewnić skuteczniejsze narzędzia prawne właścicielom nieruchomości wobec nieuczciwych lokatorów?
Czy rozważana jest nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów w kierunku skrócenia okresu wymaganego do wypowiedzenia umowy najmu w przypadku zaległości czynszowych, tak aby wynajmujący mogli szybciej odzyskiwać swoje nieruchomości?
Czy ministerstwo w porozumieniu z innymi resortami planuje wypracowanie rozwiązań, które usprawnią postępowania eksmisyjne w przypadku umów najmu zawieranych na rynku prywatnym, np. poprzez wprowadzenie szybszego trybu sądowego i jasnych terminów dla procedur eksmisyjnych?
Czy ministerstwo rozważa wprowadzenie obowiązku weryfikacji wypłacalności najemcy jako ustawowego standardu przy zawieraniu umowy najmu w celu ograniczenia ryzyka wynajmu lokalu osobom nieuczciwym?
Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii w porozumieniu z Ministerstwem Sprawiedliwości planuje wprowadzenie zmian w Kodeksie karnym, które uznałyby uporczywe niepłacenie czynszu za przestępstwo?
Obecne regulacje, które miały chronić lokatorów przed nadużyciami, w wielu przypadkach stają się narzędziem umożliwiającym nieuczciwe praktyki kosztem właścicieli nieruchomości. W efekcie obie strony rynku najmu – zarówno uczciwi lokatorzy, jak i właściciele – tracą na obecnej sytuacji, co przyczynia się do zmniejszenia dostępności lokali mieszkalnych.
W związku z powyższym zwracam się z prośbą o odniesienie się do przedstawionych pytań oraz o informację, czy ministerstwo planuje podjęcie działań legislacyjnych w kierunku zmian w omawianym zakresie.
Odpowiedź urzędowa
Podsekretarz stanu Tomasz Lewandowski
Audyt odpowiedzi: Wskaźnik lania wody & konkretności
Bardzo konkretna
Automatyczna analiza lingwistyczno-statystyczna pisma resortu
Lanie wody
25%
Konkretność
75%
Odpowiedź wysoce rzeczowa – zawiera liczne dane twarde, kwoty, daty lub bezpośrednie odniesienie do zadanych pytań.
Twarde liczby / kwoty
0 kwot, 0 %
Precyzyjne daty
13
Odpowiedź na punkty
✓ Tak (Ad 1, Pkt...)
Gęstość faktów
2 / 1k zn.
- Wymienia precyzyjne daty lub terminy (13)
- Resort odnosi się punkt po punkcie do pytań posła
Urzędowe załączniki i odpowiedzi:
Pełna treść wyekstrahowana z załącznika PDF (odpowiedź urzędowa)
25473 znaków
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DM-IV.054.4.2025
Warszawa, 17 marca 2025 r.
Pan
Szymon Hołownia
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej
Dotyczy: interpelacji nr 7877 w sprawie zmian w przepisach dotyczących najmu
Szanowny Panie Marszałku,
odpowiadając na interpelację nr 7877 wniesioną przez Panie Posłanki Dorotę Marek,
Joannę Frydrych oraz Katarzynę Kierzek-Koperską w sprawie zmian w przepisach
dotyczących najmu, po uzyskaniu stanowiska Ministerstwa Sprawiedliwości, przedstawiam
następujące informacje.
Ad 1 – 4
Rozwiązania prawne przewidziane w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego1, dalej: u.o.p.l.,
stanowią wyraz kompromisu między konkurującymi wartościami gwarantowanymi
konstytucyjnie, obejmującymi z jednej strony ochronę prawa własności właścicieli lokali,
a z drugiej strony ciążący na władzach publicznych obowiązek przeciwdziałania
bezdomności i ochrony godności, zdrowia, bezpieczeństwa i prywatności najemców.
Obowiązek uchwalenia ustawy regulującej ochronę praw lokatorów wynika z przepisów
Konstytucji RP2 - art. 75 wprost wprowadza wymóg, aby ochrona praw lokatorów
unormowana została na poziomie ustawowym. Standard ochrony praw lokatorów określa
art. 76 Konstytucji RP, nakładający na ustawodawcę obowiązek uchwalenia ustawy
regulującej zakres ochrony użytkowników i najemców „przed działaniami zagrażającymi ich
zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi”.
Przepis ten stanowi podstawę ustawowej regulacji określającej zasady ustalania opłat za
korzystanie z lokali, jak również przyjęcia rozwiązań chroniących prawa lokatorów jako
słabszej strony stosunku najmu.
Wymaga zauważenia, że niezmienne jest stanowisko Trybunału Konstytucyjnego, zgodnie
z którym eksmisja z mieszkania bez zapewnienia rzeczywistej ochrony przed
bezdomnością narusza godność człowieka i nie może być akceptowana. Zakaz naruszania
godności człowieka ma charakter bezwzględny. Stąd też przepisy u.o.p.l. wprowadzają
1 (Dz. U. z 2023 r. poz. 725)
2 Zgodnie z art. 75 ust. 1 Konstytucji RP władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą
zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności,
wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do
uzyskania własnego mieszkania. Stosownie do art. 75 ust. 2 Konstytucji RP ochronę praw
lokatorów określa ustawa.
-- 1 of 7 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
rozwiązania, które w sposób szczególny chronią wybrane najsłabsze kategorie lokatorów
przed eksmisją na tzw. „bruk”, a tym samym chronią przed bezdomnością.
Wskazane gwarancje wynikają z nadrzędnej potrzeby ochrony praw człowieka
i podstawowych wolności. Art. 30 Konstytucji RP stwierdza bowiem, że przyrodzona
i niezbywalna godność człowieka stanowi źródło wolności oraz praw człowieka
i obywatela. Jest ona nienaruszalna, a jej poszanowanie i ochrona jest obowiązkiem władz
publicznych. Natomiast pominięcie w regulacjach u.o.p.l. minimalnych gwarancji
chroniących osoby eksmitowane z mieszkania przed bezdomnością mogłoby prowadzić do
naruszenia godności człowieka.
Z powyższego wynika nałożony na ustawodawcę i rząd obowiązek, aby osobom
znajdującym się w szczególnej sytuacji osobistej, materialnej lub rodzinnej, wobec których
orzeczono nakaz opróżnienia lokalu zajmowanego na cele mieszkaniowe, udzielono
przynajmniej minimalnych gwarancji służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.
Przymusowe opróżnienia lokali mieszkalnych nie mogą bowiem prowadzić do
bezdomności. Eksmisja osoby znajdującej się w trudnej sytuacji życiowej, bez wskazania
jakiegokolwiek lokalu lub pomieszczenia, do którego ma ona nastąpić, czyli dokonanie tzw.
eksmisji „na bruk”, nie może być bowiem uznana za dopuszczalną w świetle obowiązku
poszanowania godności człowieka. Może ona dotyczyć tylko wyjątkowych sytuacji (np.
sprawców przemocy domowej), co obowiązujące przepisy prawa sankcjonują. Z drugiej
strony wobec ograniczonych zasobów mieszkaniowych będących w posiadaniu jednostek
samorządu terytorialnego konieczne jest wprowadzenie zasad ograniczających w pewnym
stopniu prawo własności i konieczność znoszenia przez właściciela lokalu -
w ograniczonym czasowo zakresie i za stosownym odszkodowaniem - korzystania z niego
przez inne osoby.
Należy naturalnie mieć na względzie, że mogą zdarzyć się nieuczciwi najemcy, którzy nie
wywiązują się z zawartej umowy i nadużywają swoich uprawnień, ale właśnie
zapobieganiu takim sytuacjom służą obecnie obowiązujące przepisy i procedury.
Wynajmujący może skorzystać z różnych rozwiązań prawnych, zależnych od okoliczności
danego stanu faktycznego. Przede wszystkim, może wystąpić do sądu z pozwem
o opróżnienie lokalu lub zasądzenie odszkodowania za bezumowne korzystanie
z przedmiotu najmu. Ponadto wynajmujący może wytoczyć powództwo o odszkodowanie
w przypadku zniszczenia lokalu mieszkalnego. W tym ostatnim przypadku nie można
również wykluczyć odpowiedzialności karnej najemcy na podstawie stosownych
przepisów Kodeksu karnego.
Dodatkowo, stosownie do treści art. 13 ust. 1 u.o.p.l., jeżeli lokator wykracza w sposób
rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie
z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu, w tym budynku, może
wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do
używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Poza tym warto zwrócić uwagę na instytucję najmu okazjonalnego oraz najmu
instytucjonalnego. Instytucje te wzmacniają pozycję właścicieli nieruchomości prywatnych
względem nierzetelnych najemców (np. zalegających z zapłatą czynszu, dopuszczających
do powstania szkód w lokalu). Jednym z przejawów wzmocnienia pozycji właściciela jest
możliwość skorzystania z szybkiej ścieżki egzekucji i wyeksmitowania najemców, którzy
nie wywiązują się z nałożonych na nich obowiązków. Najem okazjonalny, podobnie jak
najem instytucjonalny, został bowiem wyłączony spod znacznej części przepisów u.o.p.l.
(do tych rodzajów najmu nie stosuje się m.in. przepisów u.o.p.l. dotyczących sądowego
trybu orzekania o eksmisji). Umowy te pozwalają na skuteczne zabezpieczenie interesów
właścicieli lokali przed nieuczciwymi najemcami, ponieważ w razie niewywiązywania się
-- 2 of 7 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
przez najemców ze swoich obowiązków ustawowych pozwalają na przyśpieszoną eksmisję
lokatorów. Takie rozwiązanie jest możliwe w związku z tym, że podpisując umowę najmu
najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje
się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu po rozwiązaniu umowy
najmu okazjonalnego lokalu lub umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Nie jest bowiem
konieczne wytoczenie przez wynajmującego powództwa o eksmisję, oczekiwanie na
wyrok, jego uprawomocnienie, a następnie zaopatrzenie go w klauzulę wykonalności, lecz
wystarczy wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi
notarialnemu, w którym najemca złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Tytuł
egzekucyjny w postaci aktu notarialnego zaopatrzony w klauzulę wykonalności stanowi
podstawę egzekucji. Pozbawienie parasola ochronnego nad niesumiennymi najemcami
umożliwia właścicielowi odzyskanie możliwości dysponowania lokalem w przypadku, gdy
najemca po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najmu okazjonalnego lub
instytucjonalnego nie chce dobrowolnie opróżnić zajmowanego lokalu.
Należy ponadto wskazać, że jednym ze sposobów na zabezpieczenie interesu właściciela
przed nieuczciwym najemcą niepłacącym czynszu oraz powodującym szkody w lokalu jest
możliwość pobierania wyższej kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu
okazjonalnego lokalu lub najmu instytucjonalnego przysługujących właścicielowi w dniu
opróżnienia lokalu (obejmuje także ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia
lokalu, tj. koszty postępowania sądowego o nadanie klauzuli wykonalności aktowi
notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji co do obowiązku opróżnienia
i wydania lokalu oraz koszty przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego przez
komornika). Kaucja ta nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za
dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy
najmu.
Natomiast w przypadku uszkodzenia przedmiotu najmu, w zależności od okoliczności
stanu faktycznego, istnieje możliwość formułowania roszczeń odszkodowawczych wobec
byłego najemcy na podstawie art. 471 albo 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. –
Kodeks cywilny3, dalej k.c. W odniesieniu do roszczenia o wydanie nieruchomości warto
zwrócić uwagę na treść art. 222 § 1 k.c. (ochrona windykacyjna i negatoryjna).
Wyżej wskazane regulacje ustawowe mają na celu zapewnienie wyważonego kompromisu
pomiędzy prawami i obowiązkami najemców i wynajmujących. Na bieżąco analizowane
jest praktyczne funkcjonowanie obowiązujących rozwiązań prawnych w aktualnej sytuacji
społecznej i gospodarczej, również na skutek zgłaszanych uwag i postulatów.
Ministerstwo Sprawiedliwości wskazało również, że podejmowane prace legislacyjne
w obszarze ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego4, dalej
k.p.c., nakierowane są m.in. na maksymalne usprawnienie postępowań sądowych.
Jednakże skrócenie eksmisji w określonej kategorii spraw mogłoby spotkać się z zarzutami
zarówno ze strony wynajmujących, jak najemców o naruszenie ich praw i nierównego
traktowania tej samej kategorii podmiotów.
Konieczność badania z urzędu przez sąd, czy osobom eksmitowanym należy przyznać
prawo do zawarcia umowy w ramach najmu socjalnego, jak i potrzeba zapewnienia oraz
wskazania przez gminę odpowiedniego lokalu w ramach najmu socjalnego, opóźniają
moment doprowadzenia do przymusowego opróżnienia mieszkania zajmowanego przez
najemcę, który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków związanych z zapłatą czynszu lub
innych opłat za używanie lokalu. Jednakże na uwagę zasługuje fakt, iż w sytuacji, gdy
gmina nie zaoferowała uprawnionemu dłużnikowi lokalu w ramach najmu socjalnego
3 (Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 i 1237)
4 (Dz.U. z 2024 r. poz. 1568, z późn. zm.)
-- 3 of 7 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
w odpowiednim terminie, właścicielowi lokalu zgodnie z ww. art. 18 ust. 5 u.o.p.l.
przysługuje prawo do otrzymania na podstawie art. 417 k.c. od gminy stosownego
odszkodowania.
Poza tym sądy co do zasady są zobligowane do przeciwdziałania przewlekłości
postępowania i dążenia do tego, aby rozstrzygnięcie nastąpiło na pierwszym posiedzeniu,
jeżeli jest to możliwe bez szkody dla wyjaśnienia sprawy (art. 6 § 1 k.p.c.). Ponadto należy
wskazać, że w razie stwierdzenia przewlekłości postępowania, strona może na zasadach
ogólnych domagać się przyznania przez sąd stosownej sumy pieniężnej z tytułu naruszenia
prawa do przeprowadzenia postępowania bez zbędnej zwłoki, tj. na podstawie przepisów
ustawy z dnia 17 czerwca 2004 r. o skardze na naruszenie prawa strony do rozpoznania
sprawy w postępowaniu przygotowawczym prowadzonym lub nadzorowanym przez
prokuratora i postępowaniu sądowym bez nieuzasadnionej zwłoki5.
Jednocześnie informuję, że w przypadku podjęcia prac legislacyjnych nad zmianami
w u.o.p.l. Ministerstwo rozważy, biorąc pod uwagę konkurujące wartości gwarantowane
konstytucyjnie oraz analizę stanu faktycznego, zmianę procedury wypowiadania umowy
najmu z powodu zalegania z opłatami z tytułu czynszu i opłat niezależnych od właściciela
oraz niszczenia lokalu przez lokatora.
Odnosząc się do podniesionego w interpelacji postulatu zmian w przepisach dotyczących
najmu w kontekście weryfikacji wypłacalności najemcy pozwolę sobie wskazać na Krajowy
Rejestr Zadłużonych, który stanowi źródło informacji o zadłużeniu określonych osób.
Krajowy Rejestr Zadłużonych został wprowadzony ustawą z dnia 6 grudnia 2018 r.
o Krajowym Rejestrze Zadłużonych6, dalej: ustawa o KRZ. W ogólnym ujęciu wskazać
należy, że ujawniane są w nim dane, które mają znaczenie dla uczestników obrotu
gospodarczego, bowiem dotyczą między innymi szczegółowo określonych kategorii
podmiotów, których wspólną cechą jest niewypłacalność, zagrożenie niewypłacalnością
albo inne problemy z wypłacalnością. W szczególności są to dane dotyczące ograniczenia
dłużnika w zarządzie jego majątkiem przez ustanowienie organów postępowania
restrukturyzacyjnego lub upadłościowego, dane dotyczące zawarcia i treści układu
w postępowaniu restrukturyzacyjnym, który wpływa na wysokość i możliwość
dochodzenia wierzytelności od dłużnika. W Rejestrze KRZ również ujawniane są
informacje o orzeczeniu zakazu prowadzenia działalności gospodarczej.
Wymaga w tym miejscu szczególnego podkreślenia, że w Rejestrze KRZ ujawniane są dane
m.in. osób fizycznych, wobec których umorzono postępowanie egzekucyjne prowadzone
przez komornika sądowego z uwagi na fakt, że z egzekucji nie uzyska się sumy wyższej od
kosztów egzekucyjnych, a dane te są zamieszczane bezpośrednio przez komornika
sądowego. Wierzyciel nie musi podejmować żadnych dodatkowych czynności, wystarczy,
że złoży wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej, która zakończy się umorzeniem na
podstawie art. 824 § 1 pkt 3 k.p.c. Rejestr KRZ jest jawny, każdy może się zapoznać z
ujawnionymi w nim danymi. W kontekście dłużników niewypłacalnych lub podmiotów
zagrożonych niewypłacalnością, art. 5 ustawy o KRZ szczegółowo określa zakres
ujawnianych danych. Dane zamieszczone w Rejestrze KRZ nie mogą być z niego usunięte,
chyba że ustawa stanowi inaczej. Kwestia zaprzestania ujawniania danych w KRZ została
przewidziana w art. 11 ustawy o KRZ i wskazuje na różne okresy czasu ujawniania danych
w Rejestrze w zależności od rodzaju ujawnianej informacji i wynosi on 10, 7 lub 3 lata.
Zgodnie z przywołanym przepisem dane o osobach, wobec których są lub były
prowadzone postępowania upadłościowe, restrukturyzacyjne, w przedmiocie uznania
orzeczenia o wszczęciu zagranicznego postępowania upadłościowego oraz o zakaz
5 (Dz. U. z 2023 poz. 1725)
6 (Dz.U. z 2021 r., poz. 1909, z późn. zm.)
-- 4 of 7 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
prowadzenia działalności gospodarczej (art. 5 ustawy o KRZ), a także o wspólnikach
osobowych spółek handlowych ponoszących odpowiedzialność za zobowiązania spółki
bez ograniczenia całym swoim majątkiem (art. 6 ustawy o KRZ) automatycznie przestają
być ujawniane po upływie 10 lat od dnia prawomocnego zakończenia lub umorzenia
postępowania, którego dotyczą, chyba że ustawa stanowi inaczej. Odmienne terminy
zaprzestania ujawniania danych w Rejestrze KRZ dotyczą między innymi przypadku,
o którym mowa w art. 7 ustawy o KRZ, tj. o osobach, wobec których umorzono
postępowanie egzekucyjne ze względu na brak możliwości uzyskania sumy wyższej niż
koszty lub wydatki egzekucyjne, dane automatycznie przestają być ujawniane po upływie
7 lat od dnia ich zamieszczenia.
Ponadto dane, o których mowa w art. 8 ustawy o KRZ, tj. o osobach, wobec których toczy
się egzekucja świadczeń alimentacyjnych, automatycznie przestają być ujawniane po
upływie 7 lat od dnia zamieszczenia informacji o ukończeniu postępowania egzekucyjnego
lub informacji o spłacie całości wierzytelności w przypadku ich zgłoszenia przez organ,
który wypłacił świadczenia przyznawane w przypadku bezskuteczności egzekucji
alimentów.
Wskazać należy, że istotą przedstawionych rozwiązań przyjętych dla ww. Rejestru jest
ujawnienie szerokiego zakresu danych dotyczących dłużników niewypłacalnych, ale
również informacji o prowadzonych, zakończonych lub umorzonych postępowaniach
restrukturyzacyjnych i upadłościowych, a także umorzonych postępowaniach
egzekucyjnych. W związku z tym, że informacje zamieszczone w Rejestrze KRZ są
dostępne dla szerokiego grona odbiorców, a dla ich pozyskania nie jest konieczne
utworzenie konta i zalogowanie się do systemu, KRZ niewątpliwie zwiększa
bezpieczeństwo obrotu nie tylko w obszarze prowadzenia działalności gospodarczej, ale
także z perspektywy podmiotów, które takiej działalności nie prowadzą (np.
podmioty/osoby zajmujące się wynajmem lokali). Wystarczy, aby osoba zainteresowana
znała dane osobowe dłużnika lub potencjalnego kontrahenta i je samodzielnie
zweryfikowała - dla osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej są to:
numer Powszechnego Elektronicznego Systemu Ewidencji Ludności (PESEL) lub numer
identyfikacji podatkowej (NIP) albo sygnatura akt sprawy], natomiast dla podmiotów
niebędących osobami fizycznymi - jest to nazwa lub firma, numer w Krajowym Rejestrze
Sądowym (KRS), NIP albo sygnatura akt sprawy.
Dysponowanie przez uczestników obrotu informacjami o podmiotach niewypłacalnych
zapewnia bowiem ochronę ich interesów. Krajowy Rejestr Zadłużonych jest narzędziem
ogólnodostępnym za pośrednictwem strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości
dotyczącej Portalu Rejestrów. Ułatwiony dostęp do danych, które są w nim na bieżąco
ujawniane jest niewątpliwym atutem tego Rejestru. Wobec powszechności i ogólnej
dostępności do informacji zwartych w Krajowym Rejestrze Zadłużonych już teraz możliwa
jest weryfikacja drugiej strony umowy w tym Rejestrze. Zauważyć należy, że właśnie
w takim celu utworzony został Krajowy Rejestr Zadłużonych. Jak wskazano
w uzasadnieniu do ustawy „celem jest wzmocnienie bezpieczeństwa obrotu. Istnieje coraz
większe zapotrzebowanie na ujawnianie danych o osobach, które nie regulują swoich
zobowiązań. Ujawnienie informacji o umorzonym postępowaniu egzekucyjnym ze względu na
jego bezskuteczność ma bardzo doniosłe znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu gospodarczego,
gdyż stanowi czytelną informację, że dana osoba osiągnęła poziom niewypłacalności. Wszystkie
tego typu dane mają zostać ujawnione w jednym rejestrze – właśnie KRZ – dlatego dane, które
do tej pory były ujawniane w Rejestrze Dłużników Niewypłacalnych Krajowego Rejestru
Sądowego, będą ujawniane KRZ.” (Uzasadnienie do ustawy z dnia 6 grudnia 2018 r.
o Krajowym Rejestrze Zadłużonych, Sejm VIII kadencji, druk sejmowy 2637, s. 23).
-- 5 of 7 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
W ocenie Ministerstwa Sprawiedliwości wprowadzenie ustawowego obowiązku
sprawdzenia przez uczestników obrotu gospodarczego danych w Rejestrze KRZ przed
zawarciem umowy najmu stanowiłoby ograniczenie w wykonywaniu praw i wolności
obywatela, podczas gdy powinno być jedynie ich uprawnieniem. Ogólna i łatwa
dostępność Rejestru KRZ co najwyżej powinna zostać propagowana w formie kampanii
społecznej, której celem będzie dotarcie do szerokiego grona odbiorców o zakresie
udostępnionych w Rejestrze danych oraz o sposobie pozyskiwania danych z tego Rejestru,
bowiem to od obywatela zależy, czy w trosce o swoje interesy i pomyślność przedsięwzięć
będzie działał rozważnie korzystając z ogólnodostępnych przez Internet bezpłatnych
dostępnych w Rejestrze danych bez konieczności wychodzenia z domu. Nie jest więc
uzasadnione nakładanie na wynajmujących obowiązku weryfikacji w KRZ potencjalnych
najemców, gdyż decyzja ta winna zostać pozostawiona wynajmującym, a państwo
powinno jedynie dostarczać narzędzi do dokonania możliwie najlepszej weryfikacji
swojego kontrahenta, co wydaje się, jest zapewnione w ramach istniejącego Krajowego
Rejestru Zadłużonych.
Ad 5
Propozycję kryminalizacji uporczywego niepłacenia czynszu przez lokatorów należy uznać
za inicjatywę chybioną i sprzeczną z zasadą subsydiarności prawa karnego (zasadą ultima
ratio). Decyzja o kryminalizacji danego obszaru stosunków społecznych powinna być
bowiem podejmowana w oparciu o zasadę ultima ratio, co oznacza, że prawo karne może
wkroczyć jedynie wówczas, gdy środki przewidziane przez inne gałęzie prawa, np. prawo
cywilne lub administracyjne, są niewystarczające. Wynika to z faktu, że prawo karne
stanowi w swej istocie najbardziej dotkliwą ingerencję w prawa i wolności człowieka,
a zatem jego zastosowanie winno być poprzedzone wnikliwą analizą zjawiska, które choć
oceniane jako naganne, niekoniecznie musi zostać uznane za bezprawne i wymagające
reakcji prawnokarnej. Nie można bowiem zapominać, że inne gałęzie prawa również
dysponują stosownym instrumentarium, pozwalającym na egzekucję praw i zobowiązań,
prowadzącą do pożądanego stanu, zgodnego z prawem.
Takim instrumentarium dysponują również przepisy postępowania cywilnego, które
powinny stanowić efektywny sposób na wyegzekwowanie stosownych należności od
lokatora – dłużnika i uzyskania w ten sposób stanu prawnego, satysfakcjonującego
wierzyciela. W razie braku efektywności rozwiązań ustawodawca dysponuje stosowną
inicjatywą legislacyjną by wyeliminować zjawiska niepożądane w ramach tej gałęzi prawa,
do której należy prawo zobowiązań, bez potrzeby sięgania po rozwiązania prawnokarne,
które ukierunkowane są przede wszystkim na ukaranie sprawcy czynu zabronionego.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Tomasz Lewandowski
Podsekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
-- 6 of 7 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Klauzula informacyjna dotycząca przetwarzania danych osobowych:
Zgodnie z art. 13 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia
27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych
osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE
(Dz. U. L 119 z 4 maja 2016 r., z późn. zm.), zwanego dalej „RODO”, informuję, że:
1. Administratorem Pani/Pana danych osobowych jest Minister Rozwoju i Technologii
z siedzibą w Warszawie, przy Placu Trzech Krzyży 3/5, 00-507 Warszawa, e-mail:
kancelaria@mrit.gov.pl, tel. +48 222 500 123, adres skrytki na ePUAP:
/MRPiT/SkrytkaESP, adres do doręczeń elektronicznych: AE:PL-68477-29007-EFSHR-
25. Wykonującym obowiązki administratora jest dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa.
2. Jeśli ma Pani/Pan pytania dotyczące przetwarzania Pani/Pana danych osobowych, a także
przysługujących Pani/Panu praw, może się Pani/Pan kontaktować z Inspektorem Ochrony
Danych w MRiT wysyłając informację na skrzynkę: iod@mrit.gov.pl.
3. Pani/Pana dane osobowe będą przetwarzane w oparciu o art. 6 ust. 1 lit. c) RODO tj. w
celu wypełnienia obowiązku prawnego ciążącego na administratorze, na podstawie
Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, ustawy z dnia 9 maja 1996 r. o wykonywaniu
mandatu posła i senatora (Dz. U. z 2024 r. poz. 907), oraz w związku z § 162 uchwały Nr
190 Rady Ministrów z dnia 29 października 2013 r. - Regulamin pracy Rady Ministrów
(M.P. z 2024 r. poz. 806) oraz art. 193 uchwały Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30
lipca 1992 r. – Regulamin Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej (M. P. z 2022 r. poz. 990).
4. Pani/Pana dane osobowe przetwarzane będą w celu rozpatrzenia i udzielenia odpowiedzi
na interwencję poselską lub senatorską lub interpelację/zapytanie poselskie.
5. Odbiorcami Pani/Pana danych osobowych mogą być:
o organy władzy publicznej oraz podmioty wykonujące zadania publiczne lub
działające na zlecenie organów władzy publicznej, w zakresie i w celach, które
wynikają z przepisów powszechnie obowiązującego prawa (np. na żądanie sądów,
urzędów skarbowych, Prokuratury lub Policji);
o inne podmioty, które na podstawie stosownych umów podpisanych z MRiT
przetwarzają dane osobowe, dla których Administratorem jest Minister Rozwoju i
Technologii (np. podmioty świadczące usługi prawne, dostawcy systemów
informatycznych i usług IT oraz telekomunikacyjnych, operatorzy pocztowi
i kurierzy).
6. Pani/Pana dane osobowe będą przechowywane przez okres niezbędny do realizacji celu ich
przetwarzania tj. do chwili załatwienia sprawy, w której zostały one zebrane, a następnie –
w przypadkach, w których wymagają tego przepisy ustawy z dnia 14 lipca 1983 r. o
narodowym zasobie archiwalnym i archiwach (Dz. U. z 2020 r. poz. 164 ze zm.) – przez czas
określony w tych przepisach.
7. Pani/Pana dane osobowe nie będą podlegać zautomatyzowanemu podejmowaniu decyzji
lub profilowaniu.
8. Pani/Pana dane osobowe nie będą przekazywane do państwa trzeciego ani do organizacji
międzynarodowych.
9. Podanie danych jest dobrowolne, ale niezbędne do rozpatrzenia i udzielenia odpowiedzi na
interpelację/zapytanie/interwencję.
10. W związku z przetwarzaniem Pani/Pana danych osobowych przysługują Pani/Panu
następujące prawa:
o prawo dostępu do swoich danych oraz otrzymania ich kopii zgodnie z art. 15
RODO;
o prawo do sprostowania (poprawiania) swoich danych, jeśli są błędne lub
nieaktualne, zgodnie z art. 16 RODO;
o prawo do ograniczenia przetwarzania danych zgodnie z art. 18 RODO.
11. W przypadku powzięcia informacji o niezgodnym z prawem przetwarzaniu w Ministerstwie
Rozwoju i Technologii Pani/Pana danych osobowych, przysługuje Pani/Panu prawo
wniesienia skargi do organu nadzorczego właściwego w sprawach ochrony danych
osobowych, tj. Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych, ul. Stawki 2, 00-193
Warszawa.
-- 7 of 7 --
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DM-IV.054.4.2025
Warszawa, 17 marca 2025 r.
Pan
Szymon Hołownia
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej
Dotyczy: interpelacji nr 7877 w sprawie zmian w przepisach dotyczących najmu
Szanowny Panie Marszałku,
odpowiadając na interpelację nr 7877 wniesioną przez Panie Posłanki Dorotę Marek,
Joannę Frydrych oraz Katarzynę Kierzek-Koperską w sprawie zmian w przepisach
dotyczących najmu, po uzyskaniu stanowiska Ministerstwa Sprawiedliwości, przedstawiam
następujące informacje.
Ad 1 – 4
Rozwiązania prawne przewidziane w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego1, dalej: u.o.p.l.,
stanowią wyraz kompromisu między konkurującymi wartościami gwarantowanymi
konstytucyjnie, obejmującymi z jednej strony ochronę prawa własności właścicieli lokali,
a z drugiej strony ciążący na władzach publicznych obowiązek przeciwdziałania
bezdomności i ochrony godności, zdrowia, bezpieczeństwa i prywatności najemców.
Obowiązek uchwalenia ustawy regulującej ochronę praw lokatorów wynika z przepisów
Konstytucji RP2 - art. 75 wprost wprowadza wymóg, aby ochrona praw lokatorów
unormowana została na poziomie ustawowym. Standard ochrony praw lokatorów określa
art. 76 Konstytucji RP, nakładający na ustawodawcę obowiązek uchwalenia ustawy
regulującej zakres ochrony użytkowników i najemców „przed działaniami zagrażającymi ich
zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi”.
Przepis ten stanowi podstawę ustawowej regulacji określającej zasady ustalania opłat za
korzystanie z lokali, jak również przyjęcia rozwiązań chroniących prawa lokatorów jako
słabszej strony stosunku najmu.
Wymaga zauważenia, że niezmienne jest stanowisko Trybunału Konstytucyjnego, zgodnie
z którym eksmisja z mieszkania bez zapewnienia rzeczywistej ochrony przed
bezdomnością narusza godność człowieka i nie może być akceptowana. Zakaz naruszania
godności człowieka ma charakter bezwzględny. Stąd też przepisy u.o.p.l. wprowadzają
1 (Dz. U. z 2023 r. poz. 725)
2 Zgodnie z art. 75 ust. 1 Konstytucji RP władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą
zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności,
wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do
uzyskania własnego mieszkania. Stosownie do art. 75 ust. 2 Konstytucji RP ochronę praw
lokatorów określa ustawa.
-- 1 of 7 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
rozwiązania, które w sposób szczególny chronią wybrane najsłabsze kategorie lokatorów
przed eksmisją na tzw. „bruk”, a tym samym chronią przed bezdomnością.
Wskazane gwarancje wynikają z nadrzędnej potrzeby ochrony praw człowieka
i podstawowych wolności. Art. 30 Konstytucji RP stwierdza bowiem, że przyrodzona
i niezbywalna godność człowieka stanowi źródło wolności oraz praw człowieka
i obywatela. Jest ona nienaruszalna, a jej poszanowanie i ochrona jest obowiązkiem władz
publicznych. Natomiast pominięcie w regulacjach u.o.p.l. minimalnych gwarancji
chroniących osoby eksmitowane z mieszkania przed bezdomnością mogłoby prowadzić do
naruszenia godności człowieka.
Z powyższego wynika nałożony na ustawodawcę i rząd obowiązek, aby osobom
znajdującym się w szczególnej sytuacji osobistej, materialnej lub rodzinnej, wobec których
orzeczono nakaz opróżnienia lokalu zajmowanego na cele mieszkaniowe, udzielono
przynajmniej minimalnych gwarancji służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.
Przymusowe opróżnienia lokali mieszkalnych nie mogą bowiem prowadzić do
bezdomności. Eksmisja osoby znajdującej się w trudnej sytuacji życiowej, bez wskazania
jakiegokolwiek lokalu lub pomieszczenia, do którego ma ona nastąpić, czyli dokonanie tzw.
eksmisji „na bruk”, nie może być bowiem uznana za dopuszczalną w świetle obowiązku
poszanowania godności człowieka. Może ona dotyczyć tylko wyjątkowych sytuacji (np.
sprawców przemocy domowej), co obowiązujące przepisy prawa sankcjonują. Z drugiej
strony wobec ograniczonych zasobów mieszkaniowych będących w posiadaniu jednostek
samorządu terytorialnego konieczne jest wprowadzenie zasad ograniczających w pewnym
stopniu prawo własności i konieczność znoszenia przez właściciela lokalu -
w ograniczonym czasowo zakresie i za stosownym odszkodowaniem - korzystania z niego
przez inne osoby.
Należy naturalnie mieć na względzie, że mogą zdarzyć się nieuczciwi najemcy, którzy nie
wywiązują się z zawartej umowy i nadużywają swoich uprawnień, ale właśnie
zapobieganiu takim sytuacjom służą obecnie obowiązujące przepisy i procedury.
Wynajmujący może skorzystać z różnych rozwiązań prawnych, zależnych od okoliczności
danego stanu faktycznego. Przede wszystkim, może wystąpić do sądu z pozwem
o opróżnienie lokalu lub zasądzenie odszkodowania za bezumowne korzystanie
z przedmiotu najmu. Ponadto wynajmujący może wytoczyć powództwo o odszkodowanie
w przypadku zniszczenia lokalu mieszkalnego. W tym ostatnim przypadku nie można
również wykluczyć odpowiedzialności karnej najemcy na podstawie stosownych
przepisów Kodeksu karnego.
Dodatkowo, stosownie do treści art. 13 ust. 1 u.o.p.l., jeżeli lokator wykracza w sposób
rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie
z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu, w tym budynku, może
wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do
używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Poza tym warto zwrócić uwagę na instytucję najmu okazjonalnego oraz najmu
instytucjonalnego. Instytucje te wzmacniają pozycję właścicieli nieruchomości prywatnych
względem nierzetelnych najemców (np. zalegających z zapłatą czynszu, dopuszczających
do powstania szkód w lokalu). Jednym z przejawów wzmocnienia pozycji właściciela jest
możliwość skorzystania z szybkiej ścieżki egzekucji i wyeksmitowania najemców, którzy
nie wywiązują się z nałożonych na nich obowiązków. Najem okazjonalny, podobnie jak
najem instytucjonalny, został bowiem wyłączony spod znacznej części przepisów u.o.p.l.
(do tych rodzajów najmu nie stosuje się m.in. przepisów u.o.p.l. dotyczących sądowego
trybu orzekania o eksmisji). Umowy te pozwalają na skuteczne zabezpieczenie interesów
właścicieli lokali przed nieuczciwymi najemcami, ponieważ w razie niewywiązywania się
-- 2 of 7 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
przez najemców ze swoich obowiązków ustawowych pozwalają na przyśpieszoną eksmisję
lokatorów. Takie rozwiązanie jest możliwe w związku z tym, że podpisując umowę najmu
najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje
się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu po rozwiązaniu umowy
najmu okazjonalnego lokalu lub umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Nie jest bowiem
konieczne wytoczenie przez wynajmującego powództwa o eksmisję, oczekiwanie na
wyrok, jego uprawomocnienie, a następnie zaopatrzenie go w klauzulę wykonalności, lecz
wystarczy wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi
notarialnemu, w którym najemca złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Tytuł
egzekucyjny w postaci aktu notarialnego zaopatrzony w klauzulę wykonalności stanowi
podstawę egzekucji. Pozbawienie parasola ochronnego nad niesumiennymi najemcami
umożliwia właścicielowi odzyskanie możliwości dysponowania lokalem w przypadku, gdy
najemca po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najmu okazjonalnego lub
instytucjonalnego nie chce dobrowolnie opróżnić zajmowanego lokalu.
Należy ponadto wskazać, że jednym ze sposobów na zabezpieczenie interesu właściciela
przed nieuczciwym najemcą niepłacącym czynszu oraz powodującym szkody w lokalu jest
możliwość pobierania wyższej kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu
okazjonalnego lokalu lub najmu instytucjonalnego przysługujących właścicielowi w dniu
opróżnienia lokalu (obejmuje także ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia
lokalu, tj. koszty postępowania sądowego o nadanie klauzuli wykonalności aktowi
notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji co do obowiązku opróżnienia
i wydania lokalu oraz koszty przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego przez
komornika). Kaucja ta nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za
dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy
najmu.
Natomiast w przypadku uszkodzenia przedmiotu najmu, w zależności od okoliczności
stanu faktycznego, istnieje możliwość formułowania roszczeń odszkodowawczych wobec
byłego najemcy na podstawie art. 471 albo 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. –
Kodeks cywilny3, dalej k.c. W odniesieniu do roszczenia o wydanie nieruchomości warto
zwrócić uwagę na treść art. 222 § 1 k.c. (ochrona windykacyjna i negatoryjna).
Wyżej wskazane regulacje ustawowe mają na celu zapewnienie wyważonego kompromisu
pomiędzy prawami i obowiązkami najemców i wynajmujących. Na bieżąco analizowane
jest praktyczne funkcjonowanie obowiązujących rozwiązań prawnych w aktualnej sytuacji
społecznej i gospodarczej, również na skutek zgłaszanych uwag i postulatów.
Ministerstwo Sprawiedliwości wskazało również, że podejmowane prace legislacyjne
w obszarze ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego4, dalej
k.p.c., nakierowane są m.in. na maksymalne usprawnienie postępowań sądowych.
Jednakże skrócenie eksmisji w określonej kategorii spraw mogłoby spotkać się z zarzutami
zarówno ze strony wynajmujących, jak najemców o naruszenie ich praw i nierównego
traktowania tej samej kategorii podmiotów.
Konieczność badania z urzędu przez sąd, czy osobom eksmitowanym należy przyznać
prawo do zawarcia umowy w ramach najmu socjalnego, jak i potrzeba zapewnienia oraz
wskazania przez gminę odpowiedniego lokalu w ramach najmu socjalnego, opóźniają
moment doprowadzenia do przymusowego opróżnienia mieszkania zajmowanego przez
najemcę, który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków związanych z zapłatą czynszu lub
innych opłat za używanie lokalu. Jednakże na uwagę zasługuje fakt, iż w sytuacji, gdy
gmina nie zaoferowała uprawnionemu dłużnikowi lokalu w ramach najmu socjalnego
3 (Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 i 1237)
4 (Dz.U. z 2024 r. poz. 1568, z późn. zm.)
-- 3 of 7 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
w odpowiednim terminie, właścicielowi lokalu zgodnie z ww. art. 18 ust. 5 u.o.p.l.
przysługuje prawo do otrzymania na podstawie art. 417 k.c. od gminy stosownego
odszkodowania.
Poza tym sądy co do zasady są zobligowane do przeciwdziałania przewlekłości
postępowania i dążenia do tego, aby rozstrzygnięcie nastąpiło na pierwszym posiedzeniu,
jeżeli jest to możliwe bez szkody dla wyjaśnienia sprawy (art. 6 § 1 k.p.c.). Ponadto należy
wskazać, że w razie stwierdzenia przewlekłości postępowania, strona może na zasadach
ogólnych domagać się przyznania przez sąd stosownej sumy pieniężnej z tytułu naruszenia
prawa do przeprowadzenia postępowania bez zbędnej zwłoki, tj. na podstawie przepisów
ustawy z dnia 17 czerwca 2004 r. o skardze na naruszenie prawa strony do rozpoznania
sprawy w postępowaniu przygotowawczym prowadzonym lub nadzorowanym przez
prokuratora i postępowaniu sądowym bez nieuzasadnionej zwłoki5.
Jednocześnie informuję, że w przypadku podjęcia prac legislacyjnych nad zmianami
w u.o.p.l. Ministerstwo rozważy, biorąc pod uwagę konkurujące wartości gwarantowane
konstytucyjnie oraz analizę stanu faktycznego, zmianę procedury wypowiadania umowy
najmu z powodu zalegania z opłatami z tytułu czynszu i opłat niezależnych od właściciela
oraz niszczenia lokalu przez lokatora.
Odnosząc się do podniesionego w interpelacji postulatu zmian w przepisach dotyczących
najmu w kontekście weryfikacji wypłacalności najemcy pozwolę sobie wskazać na Krajowy
Rejestr Zadłużonych, który stanowi źródło informacji o zadłużeniu określonych osób.
Krajowy Rejestr Zadłużonych został wprowadzony ustawą z dnia 6 grudnia 2018 r.
o Krajowym Rejestrze Zadłużonych6, dalej: ustawa o KRZ. W ogólnym ujęciu wskazać
należy, że ujawniane są w nim dane, które mają znaczenie dla uczestników obrotu
gospodarczego, bowiem dotyczą między innymi szczegółowo określonych kategorii
podmiotów, których wspólną cechą jest niewypłacalność, zagrożenie niewypłacalnością
albo inne problemy z wypłacalnością. W szczególności są to dane dotyczące ograniczenia
dłużnika w zarządzie jego majątkiem przez ustanowienie organów postępowania
restrukturyzacyjnego lub upadłościowego, dane dotyczące zawarcia i treści układu
w postępowaniu restrukturyzacyjnym, który wpływa na wysokość i możliwość
dochodzenia wierzytelności od dłużnika. W Rejestrze KRZ również ujawniane są
informacje o orzeczeniu zakazu prowadzenia działalności gospodarczej.
Wymaga w tym miejscu szczególnego podkreślenia, że w Rejestrze KRZ ujawniane są dane
m.in. osób fizycznych, wobec których umorzono postępowanie egzekucyjne prowadzone
przez komornika sądowego z uwagi na fakt, że z egzekucji nie uzyska się sumy wyższej od
kosztów egzekucyjnych, a dane te są zamieszczane bezpośrednio przez komornika
sądowego. Wierzyciel nie musi podejmować żadnych dodatkowych czynności, wystarczy,
że złoży wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej, która zakończy się umorzeniem na
podstawie art. 824 § 1 pkt 3 k.p.c. Rejestr KRZ jest jawny, każdy może się zapoznać z
ujawnionymi w nim danymi. W kontekście dłużników niewypłacalnych lub podmiotów
zagrożonych niewypłacalnością, art. 5 ustawy o KRZ szczegółowo określa zakres
ujawnianych danych. Dane zamieszczone w Rejestrze KRZ nie mogą być z niego usunięte,
chyba że ustawa stanowi inaczej. Kwestia zaprzestania ujawniania danych w KRZ została
przewidziana w art. 11 ustawy o KRZ i wskazuje na różne okresy czasu ujawniania danych
w Rejestrze w zależności od rodzaju ujawnianej informacji i wynosi on 10, 7 lub 3 lata.
Zgodnie z przywołanym przepisem dane o osobach, wobec których są lub były
prowadzone postępowania upadłościowe, restrukturyzacyjne, w przedmiocie uznania
orzeczenia o wszczęciu zagranicznego postępowania upadłościowego oraz o zakaz
5 (Dz. U. z 2023 poz. 1725)
6 (Dz.U. z 2021 r., poz. 1909, z późn. zm.)
-- 4 of 7 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
prowadzenia działalności gospodarczej (art. 5 ustawy o KRZ), a także o wspólnikach
osobowych spółek handlowych ponoszących odpowiedzialność za zobowiązania spółki
bez ograniczenia całym swoim majątkiem (art. 6 ustawy o KRZ) automatycznie przestają
być ujawniane po upływie 10 lat od dnia prawomocnego zakończenia lub umorzenia
postępowania, którego dotyczą, chyba że ustawa stanowi inaczej. Odmienne terminy
zaprzestania ujawniania danych w Rejestrze KRZ dotyczą między innymi przypadku,
o którym mowa w art. 7 ustawy o KRZ, tj. o osobach, wobec których umorzono
postępowanie egzekucyjne ze względu na brak możliwości uzyskania sumy wyższej niż
koszty lub wydatki egzekucyjne, dane automatycznie przestają być ujawniane po upływie
7 lat od dnia ich zamieszczenia.
Ponadto dane, o których mowa w art. 8 ustawy o KRZ, tj. o osobach, wobec których toczy
się egzekucja świadczeń alimentacyjnych, automatycznie przestają być ujawniane po
upływie 7 lat od dnia zamieszczenia informacji o ukończeniu postępowania egzekucyjnego
lub informacji o spłacie całości wierzytelności w przypadku ich zgłoszenia przez organ,
który wypłacił świadczenia przyznawane w przypadku bezskuteczności egzekucji
alimentów.
Wskazać należy, że istotą przedstawionych rozwiązań przyjętych dla ww. Rejestru jest
ujawnienie szerokiego zakresu danych dotyczących dłużników niewypłacalnych, ale
również informacji o prowadzonych, zakończonych lub umorzonych postępowaniach
restrukturyzacyjnych i upadłościowych, a także umorzonych postępowaniach
egzekucyjnych. W związku z tym, że informacje zamieszczone w Rejestrze KRZ są
dostępne dla szerokiego grona odbiorców, a dla ich pozyskania nie jest konieczne
utworzenie konta i zalogowanie się do systemu, KRZ niewątpliwie zwiększa
bezpieczeństwo obrotu nie tylko w obszarze prowadzenia działalności gospodarczej, ale
także z perspektywy podmiotów, które takiej działalności nie prowadzą (np.
podmioty/osoby zajmujące się wynajmem lokali). Wystarczy, aby osoba zainteresowana
znała dane osobowe dłużnika lub potencjalnego kontrahenta i je samodzielnie
zweryfikowała - dla osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej są to:
numer Powszechnego Elektronicznego Systemu Ewidencji Ludności (PESEL) lub numer
identyfikacji podatkowej (NIP) albo sygnatura akt sprawy], natomiast dla podmiotów
niebędących osobami fizycznymi - jest to nazwa lub firma, numer w Krajowym Rejestrze
Sądowym (KRS), NIP albo sygnatura akt sprawy.
Dysponowanie przez uczestników obrotu informacjami o podmiotach niewypłacalnych
zapewnia bowiem ochronę ich interesów. Krajowy Rejestr Zadłużonych jest narzędziem
ogólnodostępnym za pośrednictwem strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości
dotyczącej Portalu Rejestrów. Ułatwiony dostęp do danych, które są w nim na bieżąco
ujawniane jest niewątpliwym atutem tego Rejestru. Wobec powszechności i ogólnej
dostępności do informacji zwartych w Krajowym Rejestrze Zadłużonych już teraz możliwa
jest weryfikacja drugiej strony umowy w tym Rejestrze. Zauważyć należy, że właśnie
w takim celu utworzony został Krajowy Rejestr Zadłużonych. Jak wskazano
w uzasadnieniu do ustawy „celem jest wzmocnienie bezpieczeństwa obrotu. Istnieje coraz
większe zapotrzebowanie na ujawnianie danych o osobach, które nie regulują swoich
zobowiązań. Ujawnienie informacji o umorzonym postępowaniu egzekucyjnym ze względu na
jego bezskuteczność ma bardzo doniosłe znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu gospodarczego,
gdyż stanowi czytelną informację, że dana osoba osiągnęła poziom niewypłacalności. Wszystkie
tego typu dane mają zostać ujawnione w jednym rejestrze – właśnie KRZ – dlatego dane, które
do tej pory były ujawniane w Rejestrze Dłużników Niewypłacalnych Krajowego Rejestru
Sądowego, będą ujawniane KRZ.” (Uzasadnienie do ustawy z dnia 6 grudnia 2018 r.
o Krajowym Rejestrze Zadłużonych, Sejm VIII kadencji, druk sejmowy 2637, s. 23).
-- 5 of 7 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
W ocenie Ministerstwa Sprawiedliwości wprowadzenie ustawowego obowiązku
sprawdzenia przez uczestników obrotu gospodarczego danych w Rejestrze KRZ przed
zawarciem umowy najmu stanowiłoby ograniczenie w wykonywaniu praw i wolności
obywatela, podczas gdy powinno być jedynie ich uprawnieniem. Ogólna i łatwa
dostępność Rejestru KRZ co najwyżej powinna zostać propagowana w formie kampanii
społecznej, której celem będzie dotarcie do szerokiego grona odbiorców o zakresie
udostępnionych w Rejestrze danych oraz o sposobie pozyskiwania danych z tego Rejestru,
bowiem to od obywatela zależy, czy w trosce o swoje interesy i pomyślność przedsięwzięć
będzie działał rozważnie korzystając z ogólnodostępnych przez Internet bezpłatnych
dostępnych w Rejestrze danych bez konieczności wychodzenia z domu. Nie jest więc
uzasadnione nakładanie na wynajmujących obowiązku weryfikacji w KRZ potencjalnych
najemców, gdyż decyzja ta winna zostać pozostawiona wynajmującym, a państwo
powinno jedynie dostarczać narzędzi do dokonania możliwie najlepszej weryfikacji
swojego kontrahenta, co wydaje się, jest zapewnione w ramach istniejącego Krajowego
Rejestru Zadłużonych.
Ad 5
Propozycję kryminalizacji uporczywego niepłacenia czynszu przez lokatorów należy uznać
za inicjatywę chybioną i sprzeczną z zasadą subsydiarności prawa karnego (zasadą ultima
ratio). Decyzja o kryminalizacji danego obszaru stosunków społecznych powinna być
bowiem podejmowana w oparciu o zasadę ultima ratio, co oznacza, że prawo karne może
wkroczyć jedynie wówczas, gdy środki przewidziane przez inne gałęzie prawa, np. prawo
cywilne lub administracyjne, są niewystarczające. Wynika to z faktu, że prawo karne
stanowi w swej istocie najbardziej dotkliwą ingerencję w prawa i wolności człowieka,
a zatem jego zastosowanie winno być poprzedzone wnikliwą analizą zjawiska, które choć
oceniane jako naganne, niekoniecznie musi zostać uznane za bezprawne i wymagające
reakcji prawnokarnej. Nie można bowiem zapominać, że inne gałęzie prawa również
dysponują stosownym instrumentarium, pozwalającym na egzekucję praw i zobowiązań,
prowadzącą do pożądanego stanu, zgodnego z prawem.
Takim instrumentarium dysponują również przepisy postępowania cywilnego, które
powinny stanowić efektywny sposób na wyegzekwowanie stosownych należności od
lokatora – dłużnika i uzyskania w ten sposób stanu prawnego, satysfakcjonującego
wierzyciela. W razie braku efektywności rozwiązań ustawodawca dysponuje stosowną
inicjatywą legislacyjną by wyeliminować zjawiska niepożądane w ramach tej gałęzi prawa,
do której należy prawo zobowiązań, bez potrzeby sięgania po rozwiązania prawnokarne,
które ukierunkowane są przede wszystkim na ukaranie sprawcy czynu zabronionego.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Tomasz Lewandowski
Podsekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
-- 6 of 7 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Klauzula informacyjna dotycząca przetwarzania danych osobowych:
Zgodnie z art. 13 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia
27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych
osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE
(Dz. U. L 119 z 4 maja 2016 r., z późn. zm.), zwanego dalej „RODO”, informuję, że:
1. Administratorem Pani/Pana danych osobowych jest Minister Rozwoju i Technologii
z siedzibą w Warszawie, przy Placu Trzech Krzyży 3/5, 00-507 Warszawa, e-mail:
kancelaria@mrit.gov.pl, tel. +48 222 500 123, adres skrytki na ePUAP:
/MRPiT/SkrytkaESP, adres do doręczeń elektronicznych: AE:PL-68477-29007-EFSHR-
25. Wykonującym obowiązki administratora jest dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa.
2. Jeśli ma Pani/Pan pytania dotyczące przetwarzania Pani/Pana danych osobowych, a także
przysługujących Pani/Panu praw, może się Pani/Pan kontaktować z Inspektorem Ochrony
Danych w MRiT wysyłając informację na skrzynkę: iod@mrit.gov.pl.
3. Pani/Pana dane osobowe będą przetwarzane w oparciu o art. 6 ust. 1 lit. c) RODO tj. w
celu wypełnienia obowiązku prawnego ciążącego na administratorze, na podstawie
Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, ustawy z dnia 9 maja 1996 r. o wykonywaniu
mandatu posła i senatora (Dz. U. z 2024 r. poz. 907), oraz w związku z § 162 uchwały Nr
190 Rady Ministrów z dnia 29 października 2013 r. - Regulamin pracy Rady Ministrów
(M.P. z 2024 r. poz. 806) oraz art. 193 uchwały Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30
lipca 1992 r. – Regulamin Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej (M. P. z 2022 r. poz. 990).
4. Pani/Pana dane osobowe przetwarzane będą w celu rozpatrzenia i udzielenia odpowiedzi
na interwencję poselską lub senatorską lub interpelację/zapytanie poselskie.
5. Odbiorcami Pani/Pana danych osobowych mogą być:
o organy władzy publicznej oraz podmioty wykonujące zadania publiczne lub
działające na zlecenie organów władzy publicznej, w zakresie i w celach, które
wynikają z przepisów powszechnie obowiązującego prawa (np. na żądanie sądów,
urzędów skarbowych, Prokuratury lub Policji);
o inne podmioty, które na podstawie stosownych umów podpisanych z MRiT
przetwarzają dane osobowe, dla których Administratorem jest Minister Rozwoju i
Technologii (np. podmioty świadczące usługi prawne, dostawcy systemów
informatycznych i usług IT oraz telekomunikacyjnych, operatorzy pocztowi
i kurierzy).
6. Pani/Pana dane osobowe będą przechowywane przez okres niezbędny do realizacji celu ich
przetwarzania tj. do chwili załatwienia sprawy, w której zostały one zebrane, a następnie –
w przypadkach, w których wymagają tego przepisy ustawy z dnia 14 lipca 1983 r. o
narodowym zasobie archiwalnym i archiwach (Dz. U. z 2020 r. poz. 164 ze zm.) – przez czas
określony w tych przepisach.
7. Pani/Pana dane osobowe nie będą podlegać zautomatyzowanemu podejmowaniu decyzji
lub profilowaniu.
8. Pani/Pana dane osobowe nie będą przekazywane do państwa trzeciego ani do organizacji
międzynarodowych.
9. Podanie danych jest dobrowolne, ale niezbędne do rozpatrzenia i udzielenia odpowiedzi na
interpelację/zapytanie/interwencję.
10. W związku z przetwarzaniem Pani/Pana danych osobowych przysługują Pani/Panu
następujące prawa:
o prawo dostępu do swoich danych oraz otrzymania ich kopii zgodnie z art. 15
RODO;
o prawo do sprostowania (poprawiania) swoich danych, jeśli są błędne lub
nieaktualne, zgodnie z art. 16 RODO;
o prawo do ograniczenia przetwarzania danych zgodnie z art. 18 RODO.
11. W przypadku powzięcia informacji o niezgodnym z prawem przetwarzaniu w Ministerstwie
Rozwoju i Technologii Pani/Pana danych osobowych, przysługuje Pani/Panu prawo
wniesienia skargi do organu nadzorczego właściwego w sprawach ochrony danych
osobowych, tj. Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych, ul. Stawki 2, 00-193
Warszawa.
-- 7 of 7 --