+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DAB-IX.054.7.2024
Warszawa, 30 stycznia 2025 r.
Pan
Szymon Hołownia
Marszałek Sejmu RP
Dotyczy: interpelacji nr 6661 w sprawie regulacji gruntów w spółdzielniach
mieszkaniowych
Szanowny Panie Marszałku,
w związku z interpelacją nr 6661 w sprawie regulacji gruntów w spółdzielniach
mieszkaniowych, uprzejmie proszę o przyjęcie poniższych wyjaśnień.
Kwestia regulacji stanów prawnych gruntów spółdzielni mieszkaniowych ma niewątpliwie
doniosłe znaczenie dla poprawy stabilności stosunków prawnych. Resort dostrzega,
iż obecna sytuacja powoduje niepewność prawną mieszkańców i ogranicza możliwość
obrotu spółdzielczymi prawami do lokali. Sytuacja spółdzielców stała się szczególnie
złożona w wyniku uchwały 7 sędziów Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r., sygn. akt III
CZP 104/12, w której stwierdzono niedopuszczalność założenia księgi wieczystej dla
lokalu będącego przedmiotem spółdzielczego prawa własnościowego w sytuacji, gdy lokal
ten znajduje się w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni mieszkaniowej
nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste.
Podkreślić należy, że w przeszłości wielokrotnie podejmowane były próby rozwiązania
problemu gruntów zabudowanych budynkami należącymi do zasobów spółdzielni
mieszkaniowych (zarówno gruntów o uregulowanym jak i nieuregulowanym stanie
prawnym). Rozwiązania te budziły jednak wątpliwości natury konstytucyjnej, z uwagi na
zastosowanie środków władczo wkraczających w aktualne stosunki własnościowe, daleko
ingerujących w prawa osób trzecich.
Niezależnie od powyższego, na tle przedstawionego zagadnienia, odróżnić należy sytuacje,
w których lokale znajdują się w budynkach położnych na gruntach o nieuregulowanym
stanie prawnym (prawny właściciel gruntu nie jest znany i brak jest możliwości ustalenia
osób, którym przysługują do nieruchomości prawa rzeczowe), od sytuacji, w których
nieruchomość ma uregulowany stan prawny (stanowi własność Skarbu Państwa lub
jednostek samorządu terytorialnego), jednak spółdzielni nie przysługuje w stosunku do niej
żadne prawo rzeczowe.
Przez grunty o nieuregulowanym stanie prawnym należy rozumieć nieruchomości, co do
których nie jest znany właściciel, użytkownik wieczysty lub osoba dysponująca
ograniczonym prawem rzeczowym, jak również grunty do których tytuł prawny pozostaje
sporny. W kontekście potrzeby regulacji stanu prawnego nieruchomości spółdzielni na

-- 1 of 7 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
szczególną uwagę zasługuje wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 29 października 2010 r.,
sygn. akt P 34/08, w uzasadnieniu którego wskazano, iż kolejne nowelizacje
i zmiany normatywnych koncepcji spółdzielczości mieszkaniowej budzą wątpliwości
z punktu widzenia zasady pewności prawa oraz zasady ochrony zaufania do państwa
i prawa (art. 2 Konstytucji). Na tle art. 2 Konstytucji wyłania się zagadnienie
dopuszczalności rozwiązywania tego samego problemu (uporządkowanie uprawnień
spółdzielni do gruntu), a w ten sposób ciągłego premiowania określonego rodzaju
podmiotów. Trybunał podniósł, że kolejne zmiany w tym zakresie w istocie prowadzą do
uprzywilejowania tych spółdzielni mieszkaniowych, które mimo tworzenia im na
przestrzeni lat dogodnych warunków uzyskania tytułu prawnego do gruntów nie
skorzystały z transformacyjnej sanacji stosunków spółdzielczych. Trybunał podkreślił
zarazem, że z upływem czasu od dokonania transformacji ustrojowej coraz ostrożniej
należy traktować postulat „powszechnego uwłaszczenia”. Innymi słowy, wymagania
gwarancyjne wobec tego typu posunięć ustawodawczych powinny w coraz wyższym
stopniu spełniać standardy demokratycznego państwa prawnego oraz równoważyć
konkurujące ze sobą wartości, w tym „dobra wspólnego”, a także charakteryzować się
skrupulatnością w przyznawaniu prawa do uproszczonego nabywania własności przez
jedne podmioty kosztem drugich (spółdzielnia - a następnie, w dalszej kolejności-
uwłaszczeni spółdzielcy).
W przypadku gdy grunt stanowi własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu
terytorialnego, na podstawie art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.
o spółdzielniach mieszkaniowych1 spółdzielni przysługuje roszczenie o przeniesienie
własności zabudowanej działki. Zgodnie z tym przepisem spółdzielnia mieszkaniowa, która
5 grudnia 1990 r. była posiadaczem gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa,
gminy, osoby prawnej innej niż Skarb Państwa, gmina albo związek międzygminny lub
osoby fizycznej oraz przed tym dniem wybudowała sama lub wybudowali jej poprzednicy
prawni, budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem, może żądać, aby
właściciel zajętej na ten cel działki budowlanej przeniósł na nią jej własność za
wynagrodzeniem. Przepis stosuje się, jeżeli przed dniem złożenia wniosku przez
spółdzielnię nie została wydana decyzja o nakazie rozbiórki budynków. Jednocześnie
zgodnie z art. 35 ust. 2, jeżeli właścicielem działek budowlanych, o których mowa w ust. 1,
jest Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego lub ich związki, zamiast
przeniesienia własności tych działek na rzecz spółdzielni działki te na wniosek spółdzielni
mieszkaniowej zostają jej oddane w użytkowanie wieczyste.
W konsekwencji, zamiast przeniesienia prawa własności może dojść do zawarcia umowy
o oddanie zabudowanej nieruchomości w wieczyste użytkowanie na zasadach określonych
w art. 232–243 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny2, oraz w ustawie
z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami3. Dodatkowo, jeżeli budynek
jest położony na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie innej osobie niż spółdzielnia
mieszkaniowa będąca posiadaczem tych budynków, spółdzielnia może żądać, aby osoba ta
przeniosła na nią prawo użytkowania wieczystego za wynagrodzeniem (art. 35 ust. 12
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
Przeprowadzone analizy wykazały, że obecnie funkcjonujące mechanizmy regulacji stanów
prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie budynkami mieszkalnymi, do których
nie uzyskały one dotąd trwałego tytułu prawnorzeczowego nie pozwalają na
kompleksowe rozwiązanie tego problemu. W związku z powyższym w 2022 roku
1 Dz. U. z 2024 r. poz. 558
2 Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, 1237.
3 Dz. U. z 2024 r. poz. 1145, z późn. zm.

-- 2 of 7 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii opracowano projekt ustawy o uregulowaniu praw
do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, który został wpisany do
Wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów pod pozycją UD458.
Założeniem projektowanych regulacji było rozszerzenie katalogu podmiotów, którym
przysługiwałoby żądanie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, likwidacja barier
wynikających z roszczeń poprzednich właścicieli gruntów objętych działaniem dekretu
z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st.
Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279), a także zagwarantowanie uprawnionym spółdzielniom
efektywnych instrumentów dla realizacji swoich uprawnień, w tym możliwość poddania
rozstrzygnięć kontroli instancyjnej oraz zwalczanie bezczynności organów. Z uwagi na
zakończenie prac poprzedniej kadencji Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej prace nad
projektem zostały wstrzymane.
W resorcie trwają obecnie prace nad przygotowaniem adekwatnych rozwiązań
legislacyjnych, które ustabilizują sytuację prawną osób posiadających spółdzielcze prawa
do lokali lub ekspektatywę ich ustanowienia. Jednocześnie celem zapewnienia
partycypacji społecznej resort w ramach prac koncepcyjnych nad projektem zamierza
odbyć szereg konsultacji z podmiotami zainteresowanymi projektowanymi rozwiązaniami.
Przedstawiając powyższe wyjaśnienia, należy stwierdzić, iż umożliwienie skuteczniejszego
pozyskiwania przez spółdzielnie mieszkaniowe tytułu prawnego do władania lub
gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa lub jednostek samorządu
terytorialnego, które to nieruchomości w czasie trwania poprzedniego ustroju państwa
(przed 1989 r.) były wykorzystywane przez te spółdzielnie na ich cele statutowe wymaga
dodatkowych regulacji ustawowych.
Problemu tego nie da się rozwiązać poprzez zmianę przepisów rozporządzenia Ministra
Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów
i budynków4, które zgodnie z art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo
geodezyjne i kartograficzne5 swoimi ramami obejmuje jedynie sposób zakładania
i prowadzenia ewidencji gruntów i budynków oraz szczegółowy zakres informacji objętych
tą ewidencją, sposób i terminy sporządzania powiatowych, wojewódzkich i krajowych
zestawień zbiorczych danych objętych tą ewidencją, a także rodzaje budynków i lokali,
które nie będą wykazywane w ewidencji, oraz zakres informacji objętych rejestrem cen
nieruchomości, zapewniając informację o gruntach, budynkach, lokalach, ich właścicielach
oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych, władających tymi gruntami, budynkami
i lokalami, a także szczegółowe zasady wymiany danych ewidencyjnych.
Zgodnie z art. 20 ust. 2 ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne w ewidencji gruntów
i budynków wykazuje się właścicieli nieruchomości, a w przypadku:
 nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego - oprócz
właścicieli inne podmioty, w których władaniu lub gospodarowaniu, w rozumieniu
przepisów o gospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa, znajdują się te
nieruchomości,
 gruntów, dla których ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów
albo innych dokumentów nie można ustalić ich właścicieli - osoby lub inne
podmioty, które władają tymi gruntami na zasadach samoistnego posiadania.
4 Dz. U. z 2024 r. poz. 219, z późn. zm.
5 Dz. U. z 2024 r. poz. 1151, z późn. zm.

-- 3 of 7 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
W tym miejscu należy wskazać na rejestrowy charakter ewidencji gruntów i budynków, co
potwierdza ugruntowana doktryna i wyroki sądów administracyjnych6, zgodnie
z którymi ewidencja gruntów i budynków pełni funkcję informacyjno-techniczną.
Rejestruje jedynie stany prawne i faktyczne wynikające z określonych dokumentów,
a zatem stany ustalane w innych trybach lub przez inne uprawnione organy orzekające.
Wpisy w ewidencji gruntów i budynków nie mają więc charakteru konstytutywnego lecz
deklaratoryjny a organy prowadzące ewidencję gruntów i budynków nie mają uprawnień
do dokonywania oceny prawidłowości dokumentów i rozstrzygnięć, na podstawie których
dokonywane są zmiany w tym rejestrze. Postępowanie mające na celu aktualizację operatu
ewidencyjnego ma bowiem charakter rejestrowy, czyli wtórny względem zdarzeń
będących podstawą wydania dokumentów, z których wynikają zmiany danych
podlegających ujawnieniu w ewidencji gruntów i budynków.
Mając powyższe na względzie, w szczególności rejestrowy charakter ewidencji gruntów
i budynków, nie jest możliwe wykazanie w tej ewidencji spółdzielni mieszkaniowych jako
władających nieruchomościami Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego
bez wskazania tytułu prawnego, który ten fakt by potwierdzał. Nie można zatem zgodzić
się z twierdzeniem aby rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków było
niezgodne z Konstytucją RP i innymi przepisami prawa tylko z uwagi na konieczność
udokumentowania wpisów w tej ewidencji, również co do gruntów wykorzystywanych
przez spółdzielnie mieszkaniowe.
Należy również wyjaśnić, że 12 lipca 2014 r. ustawą z dnia 5 czerwca
2014 r. o zmianie ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz ustawy
o postępowaniu egzekucyjnym w administracji7 został uchylony przepis art. 51 ustawy –
Prawo geodezyjne i kartograficzne, zgodnie z którym w ewidencji gruntów i budynków,
założonej na podstawie dekretu z dnia 2 lutego 1955 r. o ewidencji gruntów i budynków
(Dz. U. Nr 6, poz. 32), oprócz właściciela, do czasu uregulowania tytułu własności,
wykazuje się także osobę władającego. Uchylenie tego przepisu umożliwia organom
prowadzącym ewidencję gruntów i budynków (załażoną na podstawie ww. dekretu) na
usunięcie z tej ewidencji wpisów dotyczących osób (podmiotów), które władają
nieruchomościami Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego bez
stosownego tytułu prawnego.
Odnosząc się w tym miejscu do przedstawionej w interpelacji indywidualnej sprawy
dotyczącej wykreślenia Spółdzielni Mieszkaniowej „Na Skraju” z Warszawy z bazy danych
ewidencji gruntów i budynków jako władającego 39 działkami ewidencyjnymi, po analizie
wyjaśnień przedstawionych przez Głównego Geodetę Kraju, należy stwierdzić, iż zmiana
ta nie wynikała bezpośrednio z przepisów rozporządzenia z dnia 27 lipca 2021 r.
w sprawie ewidencji gruntów i budynków, lecz z konieczności dostosowania wpisów
w prowadzonej ewidencji gruntów i budynków do obowiązujących przepisów prawa -
biorąc pod uwagę uchylenie art. 51 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz
przepis art. 20 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, zgodnie z którym w ewidencji gruntów i budynków
ujawniony może być tylko podmiot, któremu tytuł do władania nadał w odpowiednim
dokumencie właściciel lub tytuł ten pochodzi z mocy samego prawa.
6 Np.: wyrok WSA w Szczecinie z dnia 8 lutego 2018 r., sygn. akt II SA/Sz 1326/17; wyrok WSA we Wrocławiu
z dnia 17 maja 2017 r., sygn. akt II SA/Wr 158/17; wyrok WSA w Szczecinie z dnia 30 sierpnia 2018 r., sygn. akt
II SA/Sz 360/18; wyrok NSA z dnia 1 maja 2012 r., sygn. akt II OSK 1843/10; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 13
grudnia 2018 r., sygn. akt IV SA/Po 868/18; wyrok WSA w Białymstoku z dnia 28 czerwca 2018 r., sygn. akt II
SA/Bk 237/18; wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt I OSK 1174/17; wyrok NSA z dnia 21 kwietnia
2017 r., sygn. akt I OSK 1631/15.
7 Dz.U. z 2014 r. poz. 897.

-- 4 of 7 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Pismem z 7 marca 2024 r., znak BG-PA-E-II.6622.39.2024.MCM, Prezydent m.st.
Warszawy poinformował o powyższych regulacjach Spółdzielnię Mieszkaniową „Na
Skraju”, a także poprosił, by w przypadku posiadania przez Spółdzielnię dokumentu
prawnego określającego tytuł do władania dostarczyć stosowny dokument do Biura
Geodezji i Katastru (komórki Urzędu m. st. Warszawy) w celu aktualizacji tych danych.
Własność przedmiotowych działek została bowiem uregulowana w księgach wieczystych
i posiada je odpowiednio Miasto Stołeczne Warszawa i Skarb Państwa.
Mając powyższe na uwadze, uznać należy, że działania podjęte przez Prezydenta m.st.
Warszawy mieszczą się w ramach obowiązujących regulacji w powyższym zakresie.
Niezależnie od powyższego w celu dogłębnego ustalenia stanu faktycznego sprawy
i dokonania rzetelnej oceny ww. sytuacji, Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru
Geodezyjnego i Kartograficznego, po uzgodnieniu z Głównym Geodetą Kraju, zobowiązał
się w tym zakresie przeprowadzić kontrolę działań Prezydenta m.st. Warszawy, która
została ujęta w planie kontroli w I półroczu 2025 r.
Z upoważnienia
Z wyrazami szacunku
Michał Jaros
Sekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis
elektroniczny /

-- 5 of 7 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Klauzula informacyjna dotycząca przetwarzania danych osobowych:
Zgodnie z art. 13 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE)
2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku
z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych
oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (Dz. U. L 119 z 4 maja 2016 r., z późn. zm.), zwanego
dalej „RODO”, informuję, że:
1. Administratorem Pani/Pana danych osobowych jest Minister Rozwoju i
Technologii z siedzibą w Warszawie, przy Placu Trzech Krzyży 3/5, 00-507
Warszawa, e-mail: kancelaria@mrit.gov.pl, tel. +48 222 500 123, adres skrytki na
ePUAP: /MRPiT/SkrytkaESP, adres do doręczeń elektronicznych: AE:PL-68477-
29007-EFSHR-25. Wykonującym obowiązki administratora jest dyrektor
Departamentu Architektury, Budownictwa i Geodezji.
2. Jeśli ma Pani/Pan pytania dotyczące przetwarzania Pani/Pana danych osobowych,
a także przysługujących Pani/Panu praw, może się Pani/Pan kontaktować
z Inspektorem Ochrony Danych w MRiT wysyłając informację na skrzynkę:
iod@mrit.gov.pl.
3. Pani/Pana dane osobowe będą przetwarzane w oparciu o art. 6 ust. 1 lit. c) RODO
tj. w celu wypełnienia obowiązku prawnego ciążącego na administratorze, na
podstawie Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, ustawy z dnia 9 maja 1996 r. o
wykonywaniu mandatu posła i senatora (Dz.U. z 2024 r. poz. 907), oraz w związku
z § 162 uchwały Nr 190 Rady Ministrów z dnia 29 października 2013 r. -
Regulamin pracy Rady Ministrów (M.P. z 2024 r. poz. 806) oraz art. 193 uchwały
Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 lipca 1992 r. – Regulamin Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej (M.P. z 2022 r. poz. 990 ze zm.).
4. Pani/Pana dane osobowe przetwarzane będą w celu rozpatrzenia i udzielenia
odpowiedzi na interwencję poselską lub senatorską lub interpelację/zapytanie
poselskie.
5. Odbiorcami Pani/Pana danych osobowych mogą być:
o organy władzy publicznej oraz podmioty wykonujące zadania publiczne
lub działające na zlecenie organów władzy publicznej, w zakresie i w
celach, które wynikają z przepisów powszechnie obowiązującego prawa
(np. na żądanie sądów, urzędów skarbowych, Prokuratury lub Policji);
o inne podmioty, które na podstawie stosownych umów podpisanych z
MRiT przetwarzają dane osobowe, dla których Administratorem jest
Minister Rozwoju i Technologii (np. podmioty świadczące usługi prawne,
dostawcy systemów informatycznych i usług IT oraz
telekomunikacyjnych, operatorzy pocztowi i kurierzy).
6. Pani/Pana dane osobowe będą przechowywane przez okres niezbędny do
realizacji celu ich przetwarzania tj. do chwili załatwienia sprawy, w której zostały
one zebrane, a następnie – w przypadkach, w których wymagają tego przepisy
ustawy z dnia 14 lipca 1983 r. o narodowym zasobie archiwalnym i archiwach (Dz.
U. z 2020 r. poz. 164 ze zm.) – przez czas określony w tych przepisach.
7. Pani/Pana dane osobowe nie będą podlegać zautomatyzowanemu podejmowaniu
decyzji lub profilowaniu.
8. Pani/Pana dane osobowe nie będą przekazywane do państwa trzeciego ani do
organizacji międzynarodowych.

-- 6 of 7 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
9. Podanie danych jest dobrowolne, ale niezbędne do rozpatrzenia i udzielenia
odpowiedzi na interpelację/zapytanie/interwencję.
10. W związku z przetwarzaniem Pani/Pana danych osobowych przysługują
Pani/Panu następujące prawa:
o prawo dostępu do swoich danych oraz otrzymania ich kopii zgodnie z art.
15 RODO;
o prawo do sprostowania (poprawiania) swoich danych, jeśli są błędne lub
nieaktualne, zgodnie z art. 16 RODO;
o prawo do ograniczenia przetwarzania danych zgodnie z art. 18 RODO.
11. W przypadku powzięcia informacji o niezgodnym z prawem przetwarzaniu
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Pani/Pana danych osobowych, przysługuje
Pani/Panu prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego właściwego w
sprawach ochrony danych osobowych, tj. Prezesa Urzędu Ochrony Danych
Osobowych, ul. Stawki 2, 00-193 Warszawa.

-- 7 of 7 --