Interpelacja nr 6195
Interpelacja w sprawie nadużywania przez deweloperów art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami dla własnych zysków
Zgłaszający:
•
Adresat:
Sprawiedliwość i Sądy (40%)
Obrona i Bezpieczeństwo (35%)
Treść wystąpienia poselskiego
Interpelacja w sprawie nadużywania przez deweloperów art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami dla własnych zysków
Interpelacja nr 6195
do ministra rozwoju i technologii
w sprawie nadużywania przez deweloperów art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami dla własnych zysków
Zgłaszający: Ireneusz Raś
Data wpływu: 13-11-2024
Kraków, 13.11.2024 r.
Szanowny Panie Ministrze,
otrzymałem list od Pani Doroty Kęsek, która pełni funkcję wójta gminy Zabierzów. Pani Wójt w swoim piśmie zwraca uwagę na problem szeroko występujących nadużyć, związanych ze swobodną interpretacją art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Jest on obecnie nagminnie używany przez deweloperów do omijania ustaleń planu zagospodarowania miejscowego i łamania przyjętych na danym terenie ustaleń i regulacji. Powołując się na ów przepis, deweloperzy dokonują podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego.
W ten sposób tworzy się bardzo gęsta zabudowa, złożona z małych domków, najczęściej szeregowych położonych na możliwie najmniejszych działkach, mimo iż jest to jawnym złamaniem zasad i przepisów obowiązujących w danym terenie. Prowadzi to do coraz bardziej pogłębiającego się chaosu w zakresie zabudowy, liczba powstałych domów i rosnąca liczba mieszkańców nie współgra z możliwościami zaprojektowanej na danym terenie sieci dróg, ich przepustowości i szerokości. Także sieć wodociągowa, czy energetyczna musi być dostosowana do planowanej liczby domów i liczby mieszkańców, a poprzez takie działania deweloperów dochodzi do niewydolności tychże systemów. Gdy nagle okazuje się, że domów w danym miejscu będzie kilka razy więcej niż wynika to z planu zagospodarowania miejscowego, niemożliwe staje się prawidłowe funkcjonowanie całej infrastruktury. Ponadto komfort życia, wynikający z ciasnej, gęstej zabudowy jest niski, a przecież celem wójta jest poprawianie jakości życia mieszkańców, a nie pogarszanie sytuacji.
Tymczasem pomimo posiadanych kompetencji do wydawania decyzji dotyczących podziałów geodezyjnych nieruchomości, wójtowie pozostają zazwyczaj bezsilni wobec działań deweloperów, gdyż nawet podważenie działań dewelopera przed sądem nie daje pewności wygranej. Sądy bardzo różnie interpretują ów problematyczny przepis, często na korzyść dewelopera.
Chaos przestrzenny, organizacyjny, brak odpowiedniej przepustowości dróg, która prowadziłaby do tak licznych osiedli, brak dostosowania możliwości sieci energetycznej, brak wydolności sieci wodociągowej dla tak dużej liczby mieszkańców – to niestety nie jest ważne dla deweloperów, którzy tylko liczą zyski i zainteresowani się jedynie tym, jak zmieścić jak najwięcej domków na kupionej przez siebie działce. Z problemami pozostają lokalne władze, a po czasie także mieszkańcy, którzy kupując nowy dom nie spodziewają się, że będą występować problemy z prądem, braki wody czy, że dojazd do domu jedyną istniejącą wąską drogą, z której będą korzystać w podobnych godzinach wszyscy, bardzo liczni sąsiedzi okaże się codziennym koszmarem.
Zgadzam się z Panią Wójt, że problem jest powszechny i bardzo poważny, dlatego składam interpelację poselską w tej sprawie i bardzo proszę Pana Ministra o odpowiedź na następujące pytanie:
Czy ministerstwo planuje prace nad art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami i ma zamiar dopracować przepis tak, aby nie mógł być on wykorzystywany przez deweloperów do omijania występującego planu miejscowego i łamania jego ustaleń?
Z wyrazami szacunku
Ireneusz Raś
Poseł na Sejm Rzeczypospolitej Polskiej
Interpelacja nr 6195
do ministra rozwoju i technologii
w sprawie nadużywania przez deweloperów art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami dla własnych zysków
Zgłaszający: Ireneusz Raś
Data wpływu: 13-11-2024
Kraków, 13.11.2024 r.
Szanowny Panie Ministrze,
otrzymałem list od Pani Doroty Kęsek, która pełni funkcję wójta gminy Zabierzów. Pani Wójt w swoim piśmie zwraca uwagę na problem szeroko występujących nadużyć, związanych ze swobodną interpretacją art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Jest on obecnie nagminnie używany przez deweloperów do omijania ustaleń planu zagospodarowania miejscowego i łamania przyjętych na danym terenie ustaleń i regulacji. Powołując się na ów przepis, deweloperzy dokonują podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego.
W ten sposób tworzy się bardzo gęsta zabudowa, złożona z małych domków, najczęściej szeregowych położonych na możliwie najmniejszych działkach, mimo iż jest to jawnym złamaniem zasad i przepisów obowiązujących w danym terenie. Prowadzi to do coraz bardziej pogłębiającego się chaosu w zakresie zabudowy, liczba powstałych domów i rosnąca liczba mieszkańców nie współgra z możliwościami zaprojektowanej na danym terenie sieci dróg, ich przepustowości i szerokości. Także sieć wodociągowa, czy energetyczna musi być dostosowana do planowanej liczby domów i liczby mieszkańców, a poprzez takie działania deweloperów dochodzi do niewydolności tychże systemów. Gdy nagle okazuje się, że domów w danym miejscu będzie kilka razy więcej niż wynika to z planu zagospodarowania miejscowego, niemożliwe staje się prawidłowe funkcjonowanie całej infrastruktury. Ponadto komfort życia, wynikający z ciasnej, gęstej zabudowy jest niski, a przecież celem wójta jest poprawianie jakości życia mieszkańców, a nie pogarszanie sytuacji.
Tymczasem pomimo posiadanych kompetencji do wydawania decyzji dotyczących podziałów geodezyjnych nieruchomości, wójtowie pozostają zazwyczaj bezsilni wobec działań deweloperów, gdyż nawet podważenie działań dewelopera przed sądem nie daje pewności wygranej. Sądy bardzo różnie interpretują ów problematyczny przepis, często na korzyść dewelopera.
Chaos przestrzenny, organizacyjny, brak odpowiedniej przepustowości dróg, która prowadziłaby do tak licznych osiedli, brak dostosowania możliwości sieci energetycznej, brak wydolności sieci wodociągowej dla tak dużej liczby mieszkańców – to niestety nie jest ważne dla deweloperów, którzy tylko liczą zyski i zainteresowani się jedynie tym, jak zmieścić jak najwięcej domków na kupionej przez siebie działce. Z problemami pozostają lokalne władze, a po czasie także mieszkańcy, którzy kupując nowy dom nie spodziewają się, że będą występować problemy z prądem, braki wody czy, że dojazd do domu jedyną istniejącą wąską drogą, z której będą korzystać w podobnych godzinach wszyscy, bardzo liczni sąsiedzi okaże się codziennym koszmarem.
Zgadzam się z Panią Wójt, że problem jest powszechny i bardzo poważny, dlatego składam interpelację poselską w tej sprawie i bardzo proszę Pana Ministra o odpowiedź na następujące pytanie:
Czy ministerstwo planuje prace nad art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami i ma zamiar dopracować przepis tak, aby nie mógł być on wykorzystywany przez deweloperów do omijania występującego planu miejscowego i łamania jego ustaleń?
Z wyrazami szacunku
Ireneusz Raś
Poseł na Sejm Rzeczypospolitej Polskiej
Odpowiedź urzędowa
Sekretarz stanu Michał Jaros
Audyt odpowiedzi: Wskaźnik lania wody & konkretności
Bardzo konkretna
Automatyczna analiza lingwistyczno-statystyczna pisma resortu
Lanie wody
15%
Konkretność
85%
Odpowiedź wysoce rzeczowa – zawiera liczne dane twarde, kwoty, daty lub bezpośrednie odniesienie do zadanych pytań.
Twarde liczby / kwoty
0 kwot, 0 %
Precyzyjne daty
13
Odpowiedź na punkty
✓ Tak (Ad 1, Pkt...)
Gęstość faktów
3.8 / 1k zn.
- Wymienia precyzyjne daty lub terminy (13)
- Resort odnosi się punkt po punkcie do pytań posła
Urzędowe załączniki i odpowiedzi:
Pełna treść wyekstrahowana z załącznika PDF (odpowiedź urzędowa)
13049 znaków
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DN-II.054.6.2024
Warszawa, 04 grudnia 2024 r.
Pan
Szymon Hołownia
Marszałek Sejmu RP
Dotyczy: interpelacji nr 6195 Pana Posła Ireneusza Rasia w sprawie podziału
nieruchomości na podstawie art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami
Szanowny Panie Marszałku,
w związku z interpelacją nr 6195 Pana Posła Ireneusza Rasia, w sprawie podziału
nieruchomości na podstawie art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145), dalej „ugn”, przedstawiam następujące
informacje.
Instytucja podziału nieruchomości została uregulowana w art. 92 i nast. ugn. Co do zasady
podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu
miejscowego zarówno w zakresie przeznaczenia terenu, jak i możliwości
zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.1
W razie braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze
nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można
dokonać, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo jest zgodny z warunkami
określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.2
Art. 95 ugn zawiera natomiast katalog okoliczności, w których podział nieruchomości
może nastąpić niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu -
niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Podziału na podstawie art. 95 ugn dokonuje się w celu wydzielenia działki lub działek
gruntu spełniających określone w tym przepisie kryteria. Z tych względów nie jest on
alternatywą dla podziału dokonywanego w trybie art. 93 ust. 1 lub art. 94 ust. 1 ugn, lecz
stanowi szczególny tryb dedykowany innym celom, niż wynikające z powołanych powyżej
przepisów.
Zgodnie z art. 95 pkt 7 ugn podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od ustaleń
planistycznych, w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z
budynku mieszkalnego.
Przez „działkę budowlaną” należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość,
cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia
infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i
1 Art. 93 ust. 1 ugn
2 art. 94 ust. 1 ugn
-- 1 of 5 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
urządzeń położonych na tej działce.3 Przepis art. 95 pkt 7 ugn znajduje zatem
zastosowanie w przypadku budynku już istniejącego, jeżeli zachodzi potrzeba lub
konieczność wydzielenia dla tego budynku takich działek gruntu z całej nieruchomości,
których parametry odpowiadałyby ustawowemu kryterium prawidłowości i racjonalności
korzystania z istniejących już na gruncie budynków i urządzeń.
Co do zasady oceny dopuszczalności zabudowy nieruchomości gruntowej np. budynkiem,
dokonuje - w ramach postępowania o pozwolenie na budowę - organ administracji
architektoniczno – budowlanej. Ocena ta odnosi się do wskazanego przez inwestora
terenu, tj. nieruchomości lub jej części, jaką może być działka gruntu. W przywołanych
wyżej przepisach ugn opisane zostały jednak przypadki, w których dokonano zabudowy
nieruchomości, i w takim stanie istnieje potrzeba dokonywania podziału nieruchomości
(wydzielenia zabudowanej części nieruchomości stanowiącej działkę budowlaną).
Organ administracji (wójt, burmistrz albo prezydent miasta) wydający decyzję o
zatwierdzeniu podziału nieruchomości bada, czy proponowany podział spełnia cel
określony przez ustawodawcę. Jeżeli celem tym jest potrzeba wydzielenia działki
budowlanej, wówczas organ będzie dokonywał oceny, czy proponowana do wydzielenia
zabudowana działka gruntu spełnia parametry działki budowlanej. Ocena ta uwzględnia
wielkość działki oraz jej cechy geometryczne, które to parametry umożliwiają prawidłowe i
racjonalne korzystanie z istniejących już na gruncie budynków i urządzeń.
Ocena spełnienia tej przesłanki należy do uznania organu właściwego w sprawach
podziału nieruchomości, jednakże powinna być dokonywana na podstawie przepisów
określających poszczególne parametry działki, o których mowa w art. 4 pkt 3a ugn.
Należy zwrócić uwagę, że w treści art. 95 pkt 7 ugn ustawodawca odwołał się do pojęcia
działki budowlanej (zabudowanej działki gruntu, której wielkość, cechy geometryczne,
dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej
umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej
działce), uzależniając dokonanie podziału w tym trybie od jej niezbędności dla korzystania
z budynku.
W orzecznictwie sądów administracyjnych podnosi się, że przez „niezbędność”
należy rozumieć, że wydzielenie takiej działki musi być konieczne dla prawidłowego
korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego. Przepis art. 95 pkt 7 ugn
może być zastosowany, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla
posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe
przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi budynku
mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z
tym budynkiem mieszkalnym (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w
Warszawie z dnia 18 stycznia 2022 r. – sygn. akt I SA/Wa 1303/21).
W orzecznictwie sądów administracyjnych nie budzi także wątpliwości szczególny
charakter podziału nieruchomości dokonywanego na podstawie art. 95 ugn. Wojewódzki
Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 15 grudnia 2022 r., sygn. akt II
SA/Wr 562/22 wskazał, że we wszystkich przypadkach określonych w art. 95 ugn podział
może nastąpić tylko, gdy zaistnieje któraś z przewidzianych w nim okoliczności, bowiem
brak związania ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce tylko w
ściśle określonych celach. Przepis art. 95 ugn zawiera zamknięty katalog odstępstw od
zasady zgodności z planem i w związku z tym musi być interpretowany ściśle.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w wyroku z dnia 20 czerwca 2017 r.,
3 art. 4 pkt 3a ugn
-- 2 of 5 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
sygn. akt II SA/Bd 1461/16, również wskazał, że interpretacja art. 95 ugn nie może
prowadzić do obejścia zasady, że zgodności podziału z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego.
W uzasadnieniu wyroku z dnia 12 czerwca 2023 r., sygn. akt I OSK 228/20 Naczelny Sąd
Administracyjny wskazał, że w przypadku gdy dotychczasowa, zabudowana już
nieruchomość ma być przedmiotem podziału w trybie art. 95 pkt 7 ugn, jest on
dopuszczalny, jeśli zmierza do wydzielenia części, która - tworząc działkę budowlaną, w
rozumieniu ugn - zapewni zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z posadowionych
na niej budynków i urządzeń.
Celem tej procedury jest więc zapewnienie możliwości prawidłowego i racjonalnego
korzystania z budynków i urządzeń położonych na wydzielanej działce, przez co należy
rozumieć podział w oparciu o kryteria faktyczne (dotychczasowa legalna zabudowa), który
nie będzie sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Istotne jest, czy
wydzielana działka budowlana ma odpowiednią wielkość, cechy geometryczne, dostęp do
drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, by następnie
ustalić, czy projektowany podział umożliwi właścicielom prawidłowe i racjonalne
korzystanie z budynku mieszkalnego i urządzeń na tej działce. W judykaturze wskazano
także, że przepis art. 95 pkt 7 ugn może mieć zastosowanie, jeśli istnieje konieczność
wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z
nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu
uniemożliwiał właścicielowi budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację
uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym.
W ocenie resortu rozwoju i technologii zarówno obecne brzmienie przepisów, jak i
utrwalony dorobek orzeczniczy sądów administracyjnych nie pozostawiają wątpliwości
interpretacyjnych przy stosowaniu normy zawartej w art. 95 pkt 7 ugn. W tym stanie
rzeczy nie ma zatem potrzeby doprecyzowania omawianego przepisu.
Do ministerstwa docierają zarówno postulaty rozszerzenia możliwości dokonywania
podziałów nieruchomości z pominięciem zapisów miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego, jak i postulaty przeciwne, zmierzające do ograniczenia możliwości
dokonywania podziałów nieruchomości w trybie art. 95 ugn. Natomiast, w ocenie resortu
rozwoju i technologii, aktualnie obowiązujące przepisy regulują te zagadnienia w sposób
optymalny.
Z wyrazami szacunku
Michał Jaros
Sekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis
elektroniczny /
Klauzula informacyjna dotycząca przetwarzania danych osobowych:
-- 3 of 5 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Zgodnie z art. 13 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE)
2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z
przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych
oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (Dz. U. L 119 z 4 maja 2016 r., z późn. zm.), zwanego
dalej „RODO”, informuję, że:
1. Administratorem Pani/Pana danych osobowych jest Minister Rozwoju i
Technologii z siedzibą w Warszawie, przy Placu Trzech Krzyży 3/5, 00-507
Warszawa, e-mail: kancelaria@mrit.gov.pl, tel. +48 222 500 123, adres skrytki na
ePUAP: /MRPiT/SkrytkaESP. Wykonującym obowiązki administratora jest
dyrektor Departamentu Gospodarki Nieruchomościami.
2. Jeśli ma Pani/Pan pytania dotyczące przetwarzania Pani/Pana danych osobowych,
a także przysługujących Pani/Panu praw, może się Pani/Pan kontaktować
z Inspektorem Ochrony Danych w MRiT wysyłając informację na skrzynkę:
iod@mrit.gov.pl.
3. Pani/Pana dane osobowe będą przetwarzane w oparciu o art. 6 ust. 1 lit. c) RODO
tj. w celu wypełnienia obowiązku prawnego ciążącego na administratorze, na
podstawie Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, ustawy z dnia 9 maja 1996 r. o
wykonywaniu mandatu posła i senatora (Dz. U. z 2024 r. poz. 907), oraz w
związku z § 162 uchwały Nr 190 Rady Ministrów z dnia 29 października 2013 r. -
Regulamin pracy Rady Ministrów (M.P. z 2024 r. poz. 806) oraz art. 193 uchwały
Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 lipca 1992 r. – Regulamin Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej (M. P. z 2022 r. poz. 990).
4. Pani/Pana dane osobowe przetwarzane będą w celu rozpatrzenia i udzielenia
odpowiedzi na interwencję poselską lub senatorską lub interpelację/zapytanie
poselskie.
5. Odbiorcami Pani/Pana danych osobowych mogą być:
o organy władzy publicznej oraz podmioty wykonujące zadania publiczne
lub działające na zlecenie organów władzy publicznej, w zakresie i w
celach, które wynikają z przepisów powszechnie obowiązującego prawa
(np. na żądanie sądów, urzędów skarbowych, Prokuratury lub Policji);
o inne podmioty, które na podstawie stosownych umów podpisanych z
MRiT przetwarzają dane osobowe, dla których Administratorem jest
Minister Rozwoju i Technologii (np. podmioty świadczące usługi prawne,
dostawcy systemów informatycznych i usług IT oraz
telekomunikacyjnych, operatorzy pocztowi i kurierzy).
6. Pani/Pana dane osobowe będą przechowywane przez okres niezbędny do
realizacji celu ich przetwarzania tj. do chwili załatwienia sprawy, w której zostały
one zebrane, a następnie – w przypadkach, w których wymagają tego przepisy
ustawy z dnia 14 lipca 1983 r. o narodowym zasobie archiwalnym i archiwach (Dz.
U. z 2020 r. poz. 164 ze zm.) – przez czas określony w tych przepisach.
7. Pani/Pana dane osobowe nie będą podlegać zautomatyzowanemu podejmowaniu
decyzji lub profilowaniu.
8. Pani/Pana dane osobowe nie będą przekazywane do państwa trzeciego ani do
organizacji międzynarodowych.
9. Podanie danych jest dobrowolne, ale niezbędne do rozpatrzenia i udzielenia
odpowiedzi na interpelację/zapytanie/interwencję.
10. W związku z przetwarzaniem Pani/Pana danych osobowych przysługują
Pani/Panu następujące prawa:
o prawo dostępu do swoich danych oraz otrzymania ich kopii zgodnie z art.
15 RODO;
-- 4 of 5 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
o prawo do sprostowania (poprawiania) swoich danych, jeśli są błędne lub
nieaktualne, zgodnie z art. 16 RODO;
o prawo do ograniczenia przetwarzania danych zgodnie z art. 18 RODO.
11. W przypadku powzięcia informacji o niezgodnym z prawem przetwarzaniu
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Pani/Pana danych osobowych, przysługuje
Pani/Panu prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego właściwego w
sprawach ochrony danych osobowych, tj. Prezesa Urzędu Ochrony Danych
Osobowych, ul. Stawki 2, 00-193 Warszawa.
-- 5 of 5 --
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DN-II.054.6.2024
Warszawa, 04 grudnia 2024 r.
Pan
Szymon Hołownia
Marszałek Sejmu RP
Dotyczy: interpelacji nr 6195 Pana Posła Ireneusza Rasia w sprawie podziału
nieruchomości na podstawie art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami
Szanowny Panie Marszałku,
w związku z interpelacją nr 6195 Pana Posła Ireneusza Rasia, w sprawie podziału
nieruchomości na podstawie art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145), dalej „ugn”, przedstawiam następujące
informacje.
Instytucja podziału nieruchomości została uregulowana w art. 92 i nast. ugn. Co do zasady
podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu
miejscowego zarówno w zakresie przeznaczenia terenu, jak i możliwości
zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.1
W razie braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze
nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można
dokonać, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo jest zgodny z warunkami
określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.2
Art. 95 ugn zawiera natomiast katalog okoliczności, w których podział nieruchomości
może nastąpić niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu -
niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Podziału na podstawie art. 95 ugn dokonuje się w celu wydzielenia działki lub działek
gruntu spełniających określone w tym przepisie kryteria. Z tych względów nie jest on
alternatywą dla podziału dokonywanego w trybie art. 93 ust. 1 lub art. 94 ust. 1 ugn, lecz
stanowi szczególny tryb dedykowany innym celom, niż wynikające z powołanych powyżej
przepisów.
Zgodnie z art. 95 pkt 7 ugn podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od ustaleń
planistycznych, w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z
budynku mieszkalnego.
Przez „działkę budowlaną” należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość,
cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia
infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i
1 Art. 93 ust. 1 ugn
2 art. 94 ust. 1 ugn
-- 1 of 5 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
urządzeń położonych na tej działce.3 Przepis art. 95 pkt 7 ugn znajduje zatem
zastosowanie w przypadku budynku już istniejącego, jeżeli zachodzi potrzeba lub
konieczność wydzielenia dla tego budynku takich działek gruntu z całej nieruchomości,
których parametry odpowiadałyby ustawowemu kryterium prawidłowości i racjonalności
korzystania z istniejących już na gruncie budynków i urządzeń.
Co do zasady oceny dopuszczalności zabudowy nieruchomości gruntowej np. budynkiem,
dokonuje - w ramach postępowania o pozwolenie na budowę - organ administracji
architektoniczno – budowlanej. Ocena ta odnosi się do wskazanego przez inwestora
terenu, tj. nieruchomości lub jej części, jaką może być działka gruntu. W przywołanych
wyżej przepisach ugn opisane zostały jednak przypadki, w których dokonano zabudowy
nieruchomości, i w takim stanie istnieje potrzeba dokonywania podziału nieruchomości
(wydzielenia zabudowanej części nieruchomości stanowiącej działkę budowlaną).
Organ administracji (wójt, burmistrz albo prezydent miasta) wydający decyzję o
zatwierdzeniu podziału nieruchomości bada, czy proponowany podział spełnia cel
określony przez ustawodawcę. Jeżeli celem tym jest potrzeba wydzielenia działki
budowlanej, wówczas organ będzie dokonywał oceny, czy proponowana do wydzielenia
zabudowana działka gruntu spełnia parametry działki budowlanej. Ocena ta uwzględnia
wielkość działki oraz jej cechy geometryczne, które to parametry umożliwiają prawidłowe i
racjonalne korzystanie z istniejących już na gruncie budynków i urządzeń.
Ocena spełnienia tej przesłanki należy do uznania organu właściwego w sprawach
podziału nieruchomości, jednakże powinna być dokonywana na podstawie przepisów
określających poszczególne parametry działki, o których mowa w art. 4 pkt 3a ugn.
Należy zwrócić uwagę, że w treści art. 95 pkt 7 ugn ustawodawca odwołał się do pojęcia
działki budowlanej (zabudowanej działki gruntu, której wielkość, cechy geometryczne,
dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej
umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej
działce), uzależniając dokonanie podziału w tym trybie od jej niezbędności dla korzystania
z budynku.
W orzecznictwie sądów administracyjnych podnosi się, że przez „niezbędność”
należy rozumieć, że wydzielenie takiej działki musi być konieczne dla prawidłowego
korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego. Przepis art. 95 pkt 7 ugn
może być zastosowany, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla
posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe
przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi budynku
mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z
tym budynkiem mieszkalnym (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w
Warszawie z dnia 18 stycznia 2022 r. – sygn. akt I SA/Wa 1303/21).
W orzecznictwie sądów administracyjnych nie budzi także wątpliwości szczególny
charakter podziału nieruchomości dokonywanego na podstawie art. 95 ugn. Wojewódzki
Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 15 grudnia 2022 r., sygn. akt II
SA/Wr 562/22 wskazał, że we wszystkich przypadkach określonych w art. 95 ugn podział
może nastąpić tylko, gdy zaistnieje któraś z przewidzianych w nim okoliczności, bowiem
brak związania ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce tylko w
ściśle określonych celach. Przepis art. 95 ugn zawiera zamknięty katalog odstępstw od
zasady zgodności z planem i w związku z tym musi być interpretowany ściśle.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w wyroku z dnia 20 czerwca 2017 r.,
3 art. 4 pkt 3a ugn
-- 2 of 5 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
sygn. akt II SA/Bd 1461/16, również wskazał, że interpretacja art. 95 ugn nie może
prowadzić do obejścia zasady, że zgodności podziału z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego.
W uzasadnieniu wyroku z dnia 12 czerwca 2023 r., sygn. akt I OSK 228/20 Naczelny Sąd
Administracyjny wskazał, że w przypadku gdy dotychczasowa, zabudowana już
nieruchomość ma być przedmiotem podziału w trybie art. 95 pkt 7 ugn, jest on
dopuszczalny, jeśli zmierza do wydzielenia części, która - tworząc działkę budowlaną, w
rozumieniu ugn - zapewni zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z posadowionych
na niej budynków i urządzeń.
Celem tej procedury jest więc zapewnienie możliwości prawidłowego i racjonalnego
korzystania z budynków i urządzeń położonych na wydzielanej działce, przez co należy
rozumieć podział w oparciu o kryteria faktyczne (dotychczasowa legalna zabudowa), który
nie będzie sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Istotne jest, czy
wydzielana działka budowlana ma odpowiednią wielkość, cechy geometryczne, dostęp do
drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, by następnie
ustalić, czy projektowany podział umożliwi właścicielom prawidłowe i racjonalne
korzystanie z budynku mieszkalnego i urządzeń na tej działce. W judykaturze wskazano
także, że przepis art. 95 pkt 7 ugn może mieć zastosowanie, jeśli istnieje konieczność
wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z
nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu
uniemożliwiał właścicielowi budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację
uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym.
W ocenie resortu rozwoju i technologii zarówno obecne brzmienie przepisów, jak i
utrwalony dorobek orzeczniczy sądów administracyjnych nie pozostawiają wątpliwości
interpretacyjnych przy stosowaniu normy zawartej w art. 95 pkt 7 ugn. W tym stanie
rzeczy nie ma zatem potrzeby doprecyzowania omawianego przepisu.
Do ministerstwa docierają zarówno postulaty rozszerzenia możliwości dokonywania
podziałów nieruchomości z pominięciem zapisów miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego, jak i postulaty przeciwne, zmierzające do ograniczenia możliwości
dokonywania podziałów nieruchomości w trybie art. 95 ugn. Natomiast, w ocenie resortu
rozwoju i technologii, aktualnie obowiązujące przepisy regulują te zagadnienia w sposób
optymalny.
Z wyrazami szacunku
Michał Jaros
Sekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis
elektroniczny /
Klauzula informacyjna dotycząca przetwarzania danych osobowych:
-- 3 of 5 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Zgodnie z art. 13 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE)
2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z
przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych
oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (Dz. U. L 119 z 4 maja 2016 r., z późn. zm.), zwanego
dalej „RODO”, informuję, że:
1. Administratorem Pani/Pana danych osobowych jest Minister Rozwoju i
Technologii z siedzibą w Warszawie, przy Placu Trzech Krzyży 3/5, 00-507
Warszawa, e-mail: kancelaria@mrit.gov.pl, tel. +48 222 500 123, adres skrytki na
ePUAP: /MRPiT/SkrytkaESP. Wykonującym obowiązki administratora jest
dyrektor Departamentu Gospodarki Nieruchomościami.
2. Jeśli ma Pani/Pan pytania dotyczące przetwarzania Pani/Pana danych osobowych,
a także przysługujących Pani/Panu praw, może się Pani/Pan kontaktować
z Inspektorem Ochrony Danych w MRiT wysyłając informację na skrzynkę:
iod@mrit.gov.pl.
3. Pani/Pana dane osobowe będą przetwarzane w oparciu o art. 6 ust. 1 lit. c) RODO
tj. w celu wypełnienia obowiązku prawnego ciążącego na administratorze, na
podstawie Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, ustawy z dnia 9 maja 1996 r. o
wykonywaniu mandatu posła i senatora (Dz. U. z 2024 r. poz. 907), oraz w
związku z § 162 uchwały Nr 190 Rady Ministrów z dnia 29 października 2013 r. -
Regulamin pracy Rady Ministrów (M.P. z 2024 r. poz. 806) oraz art. 193 uchwały
Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 lipca 1992 r. – Regulamin Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej (M. P. z 2022 r. poz. 990).
4. Pani/Pana dane osobowe przetwarzane będą w celu rozpatrzenia i udzielenia
odpowiedzi na interwencję poselską lub senatorską lub interpelację/zapytanie
poselskie.
5. Odbiorcami Pani/Pana danych osobowych mogą być:
o organy władzy publicznej oraz podmioty wykonujące zadania publiczne
lub działające na zlecenie organów władzy publicznej, w zakresie i w
celach, które wynikają z przepisów powszechnie obowiązującego prawa
(np. na żądanie sądów, urzędów skarbowych, Prokuratury lub Policji);
o inne podmioty, które na podstawie stosownych umów podpisanych z
MRiT przetwarzają dane osobowe, dla których Administratorem jest
Minister Rozwoju i Technologii (np. podmioty świadczące usługi prawne,
dostawcy systemów informatycznych i usług IT oraz
telekomunikacyjnych, operatorzy pocztowi i kurierzy).
6. Pani/Pana dane osobowe będą przechowywane przez okres niezbędny do
realizacji celu ich przetwarzania tj. do chwili załatwienia sprawy, w której zostały
one zebrane, a następnie – w przypadkach, w których wymagają tego przepisy
ustawy z dnia 14 lipca 1983 r. o narodowym zasobie archiwalnym i archiwach (Dz.
U. z 2020 r. poz. 164 ze zm.) – przez czas określony w tych przepisach.
7. Pani/Pana dane osobowe nie będą podlegać zautomatyzowanemu podejmowaniu
decyzji lub profilowaniu.
8. Pani/Pana dane osobowe nie będą przekazywane do państwa trzeciego ani do
organizacji międzynarodowych.
9. Podanie danych jest dobrowolne, ale niezbędne do rozpatrzenia i udzielenia
odpowiedzi na interpelację/zapytanie/interwencję.
10. W związku z przetwarzaniem Pani/Pana danych osobowych przysługują
Pani/Panu następujące prawa:
o prawo dostępu do swoich danych oraz otrzymania ich kopii zgodnie z art.
15 RODO;
-- 4 of 5 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
o prawo do sprostowania (poprawiania) swoich danych, jeśli są błędne lub
nieaktualne, zgodnie z art. 16 RODO;
o prawo do ograniczenia przetwarzania danych zgodnie z art. 18 RODO.
11. W przypadku powzięcia informacji o niezgodnym z prawem przetwarzaniu
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Pani/Pana danych osobowych, przysługuje
Pani/Panu prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego właściwego w
sprawach ochrony danych osobowych, tj. Prezesa Urzędu Ochrony Danych
Osobowych, ul. Stawki 2, 00-193 Warszawa.
-- 5 of 5 --