+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DM-IV.054.5.2024
Warszawa, 29 października 2024 r.
Pan
Szymon Hołownia
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej
Dotyczy: interpelacji nr 5162
Szanowny Panie Marszałku,
odpowiadając na interpelację nr 5162 wniesioną przez Posłów Dariusza Mateckiego,
Sebastiana Kaletę, Marcina Warchoła, Dariusza Stefaniuka, Sebastiana Łukaszewicza oraz
Michała Cieślaka w sprawie praw osób wynajmujących lokale mieszkalne, w porozumieniu
z Ministrem Sprawiedliwości informuję, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii monitoruje
sytuację na rynku najmu lokali mieszkalnych, ze szczególnym uwzględnieniem lokali
należących do osób prywatnych i analizuje zasadność wprowadzenia zmian do ustawy z dnia
21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 725), dalej zwanej uol. Należy jednak podkreślić, że
obecnie działania resortu koncentrują się na przygotowaniu rozwiązań prawnych
dotyczących kredytu mieszkaniowego „na Start”.
Wskazać należy, że uol reguluje kilka rodzajów umów najmu, a każda z nich jest skierowana
do innej grupy osób wynajmujących mieszkania. Standardowe umowy najmu zawierane na
zasadach ogólnych są przeznaczone dla zasobu publicznego (przede wszystkim gmin)
i z założenia silniej chronią lokatorów, w szczególności przed eksmisją.
Natomiast prywatni właściciele mieszkań mogą korzystać z umów najmu okazjonalnego
(w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie
wynajmowania lokali) oraz najmu instytucjonalnego (w przypadku właścicieli prowadzących
działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali). Instytucje te wzmacniają pozycję
właścicieli względem nierzetelnych najemców (np. zalegających z zapłatą czynszu,
dopuszczających do powstania szkód w lokalu). Jednym z przejawów wzmocnienia pozycji
właściciela w tej formule jest możliwość skorzystania z szybkiej ścieżki egzekucji
i wyeksmitowania najemców, którzy nie wywiązują się z nałożonych na nich obowiązków.
Najem okazjonalny, podobnie jak najem instytucjonalny, został bowiem wyłączony spod
znacznej części przepisów uol, m.in. dotyczących sądowego trybu orzekania o eksmisji,
uprawnienia do otrzymania lokalu w ramach najmu socjalnego, jak też uprawnienia do
pomieszczenia tymczasowego.
Wyjaśnić też należy, że w przypadku umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego,
właściciel może uzależnić zawarcie tej umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji
w wysokości nieprzekraczającej sześciokrotności miesięcznego czynszu (art. 19a ust. 4 uol).

-- 1 of 6 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Powyższe zabezpiecza ewentualne straty właściciela związane z zaległościami w płatności
czynszu przez najemcę powstałymi przed wypowiedzeniem umowy najmu, bądź szkodami
poczynionymi w lokalu wymagającymi przeprowadzenia napraw lub remontu.
Co istotne, wysokość kaucji ustalana jest przez strony umowy, ale w praktyce nie przekracza
ona 3-miesięcznego czynszu. Związane jest to z faktem, że najemcami są zazwyczaj osoby
o ograniczonych dochodach, niepozwalających na zakup mieszkania, ani też
nieposiadających zdolności, by ubiegać się o kredyt na ten cel. Biorąc pod uwagę obecne
rynkowe stawki najmu, maksymalna wysokość kaucji odpowiadająca 6-miesięcznemu
czynszowi w pełni zabezpiecza interesy wynajmującego oraz pozostaje
w granicach finansowych możliwości najemcy. Rozwiązanie to wyważa interesy obu stron
umowy i Ministerstwo nie widzi potrzeb wprowadzenia w tej mierze zmian.
Można jedynie zauważyć, że przewidziana w art. 6 uol możliwość pobrania kaucji
w wysokości 12-krotnosci czynszu dotyczy przede wszystkim publicznego zasobu
mieszkaniowego, gdzie stawki czynszu pozostają wielokrotnie niższe niż na rynku
prywatnym. Inny jest też charakter umowy, która z zasady – o ile nie zaistnieją ustawowe
przesłanki do wypowiedzenia umowy przez właściciela – jest kontynuowana dożywotnio.
Ponadto warto wskazać, że umowa najmu lokalu mieszkalnego jest umową nazwaną,
uregulowaną w przepisach art. 659-692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
(Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 i poz. 1237, dalej jako „k.c.”) oraz ustawą o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 19 uol do ochrony
praw lokatora do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.
Podobnie, stosownie do treści art. 690 k.c., do ochrony praw najemcy do używania lokalu
stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Przez lokatora w myśl art. 2 ust. 1
pkt 1 uol należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego
tytułu prawnego niż prawo własności. Stosownie do treści art. 6b ust. 1 uol najemca jest
obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony,
we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi
przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i
chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego
użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne
pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Przesłanki wypowiedzenia umowy
najmu są określone w art. 11 uol.
Stosownie do treści art. 11 ust. 2 ww. ustawy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec
miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub
niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania
szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców
albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc
uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych
od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma
zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy
pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia
stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty
zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez
wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

-- 2 of 6 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu
budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
Poza tym warto zwrócić uwagę na instytucję najmu okazjonalnego uregulowaną ww. ustawą
o ochronie praw lokatorów, w ramach której do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza
się w szczególności oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca
poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na
podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu
wynajmującego, a ponadto najemca jest zobowiązany do wskazania lokalu, w którym będzie
mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu
wynajmowanego - art. 19a i następne uol.
Powyższa regulacja skraca i ułatwia proces odzyskiwania lokalu. W tym przypadku nie jest
bowiem konieczne wytoczenie przez wynajmującego powództwa o eksmisję, oczekiwanie
na wyrok, jego uprawomocnienie, a następnie zaopatrzenie go w klauzulę wykonalności,
lecz wystarczy wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie aktowi notarialnemu, w którym
najemca złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji, klauzuli wykonalności. Tytuł
egzekucyjny w postaci aktu notarialnego zaopatrzony w klauzulę wykonalności stanowi
w opisanej sytuacji podstawę egzekucji. Ponadto należy zauważyć, że w art. 14 i następnych
uol - uregulowano zagadnienia proceduralne dotyczące treści orzeczenia w sprawie
o opróżnienie lokalu, jak i kwestie ochrony przed eksmisją, np. poprzez wskazanie kategorii
osób bezwzględnie uprawnionych do zawarcia umowy najmu socjalnego. Przy czym należy
mieć na uwadze, że stosownie do treści art. 19e uol do najmu okazjonalnego lokalu
przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust.
2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a-19d oraz art. 25d pkt 2, z zastrzeżeniem że
właściciel dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1. Natomiast art. 25d uol
wskazuje w jakich przypadkach dłużnikowi nie przysługuje prawo do pomieszczenia
tymczasowego.
W założeniu umowa najmu okazjonalnego ma zatem chronić właścicieli nieruchomości
przed uporczywym zajmowaniem lokalu przez najemcę po rozwiązaniu umowy (vide
K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka [w:] K. Krzekotowska, M. Malinowska-
Wójcicka, Ochrona praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy. Komentarz, wyd. II,
Warszawa 2021, art. 19a).
Przy czym zaznaczyć należy, że najem okazjonalny może być zawierany tylko z osobami,
które mogą wskazać lokal zastępczy, w którym będą mogły zamieszkać w przypadku
opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy o najem okazjonalny. Jeśli po
wypowiedzeniu umowy najmu okazjonalnego najemca nie zwróci lokalu dobrowolnie
i dojdzie do egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu na podstawie aktu poddania się
egzekucji, eksmisja będzie wykonywana według ogólnych zasad wynikających z art. 1046 §
51 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2023 r. poz.
1550 z późn. zm., dalej jako „k.p.c.”), ponieważ dłużnikowi nie będzie przysługiwało ani prawo
do najmu socjalnego, ani prawo do tymczasowego pomieszczenia (vide art. 25d pkt 2 ustawy
o ochronie praw lokatorów). W świetle art. 1046 § 51 k.p.c. komornik usunie dłużnika do
noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na
wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu
podlegającego opróżnieniu.
W odniesieniu do eksmisji prowadzonej w oparciu o przepisy k.p.c., przede wszystkim należy
wskazać na szczególne reguły dotyczące egzekucji lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb

-- 3 of 6 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
mieszkaniowych dłużnika. Zgodnie bowiem z art. 1046 § 4 k.p.c.: Wykonując obowiązek
opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie
tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy
najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do
innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny
i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego
lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem
czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu
podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe
pomieszczenie. Kolejną gwarancję w tym względzie przewiduje ww. § 51 w art. 1046 k.p.c.,
w myśl którego dopiero jeśli dłużnikowi nie służy prawo do tymczasowego pomieszczenia,
komornik usuwa dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki, która zapewnia
miejsca noclegowe.
Wyżej wskazane regulacje ustawowe mają na celu zapewnienie kompromisu pomiędzy
prawami i obowiązkami najemców i wynajmujących.
Odnosząc się natomiast bezpośrednio do pytania nr 4, tj.: „Jakie kroki zostaną podjęte
w celu przyspieszenia procesów sądowych dotyczących sporów między wynajmującymi
a najemcami, aby właściciele nieruchomości mogli szybciej odzyskiwać swoje
nieruchomości?” wskazuję, że Ministerstwo Sprawiedliwości na bieżąco analizuje
praktyczne funkcjonowanie pozostających w jego gestii obowiązujących rozwiązań
prawnych w aktualnej sytuacji społecznej i gospodarczej, również na skutek zgłaszanych
uwag i postulatów. Podejmowane prace legislacyjne w obszarze przepisów Kodeksu
postępowania cywilnego nakierowane są m.in. na maksymalne usprawnienie postępowań
sądowych. Na uwagę zasługuje jednakże fakt, że przepisy ustawy o ochronie praw
lokatorów wprowadzają rozwiązania, które w sposób szczególny chronią wybrane
najsłabsze kategorie lokatorów przed eksmisją na tzw. „bruk”, a tym samym chronią przed
bezdomnością, realizując tym samym wynikający z przepisów Konstytucji RP obowiązek
uchwalenia ustawy regulującej ochronę praw lokatorów (vide art. 75 i 76 Konstytucji RP).
„Pierwszym ze szczegółowych zadań państwa podejmowanym w ramach prowadzenia polityki
sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli jest przeciwdziałanie bezdomności.
Jest to sytuacja, w której potrzeby mieszkaniowe obywatela nie są zaspokojone, bowiem nie ma
on możliwości korzystania z lokalu spełniającego wymagania stawiane lokalom mieszkalnym.
Bezdomność godzi bezpośrednio w godność człowieka, stąd eksmisja obywatela na bruk jest
niekonstytucyjna, ale jego eksmisja do schroniska, noclegowni lub innych pomieszczeń socjalnych
dla bezdomnych, które są urządzane i prowadzone przez władze publiczne właśnie w celu
zapobiegania bezdomności, spełnia minimalny standard wynikający z art. 75 ust. 1 (zob. TK – K
11/00). Drugim zadaniem państwa, wskazanym w komentowanym przepisie, jest wspieranie
rozwoju budownictwa socjalnego. Chodzi o wsparcie polegające zarówno na budowie lokali
socjalnych, jak i adaptacji istniejących lokali na cele socjalne. W obu wypadkach jest to wsparcie
przede wszystkim finansowe, tyle tylko, że nie kierowane bezpośrednio do osób potrzebujących,
lecz mające bardziej ogólny charakter i zmierzające do stworzenia zasobu mieszkaniowego,
z którego korzystać będą osoby niebędące w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb
mieszkaniowych.” (M. Florczak-Wątor [w:] Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Komentarz,
wyd. II, red. P. Tuleja, Warszawa 2023, art. 75).
Konieczność badania z urzędu przez sąd, czy osobom eksmitowanym należy przyznać prawo
do zawarcia umowy w ramach najmu socjalnego, jak i potrzeba zapewnienia oraz wskazania
przez gminę odpowiedniego lokalu w ramach najmu socjalnego, opóźniają moment

-- 4 of 6 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
doprowadzenia do przymusowego opróżnienia mieszkania zajmowanego przez najemcę,
który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków związanych z zapłatą czynszu lub innych
opłat za używanie lokalu. Jednakże na uwagę zasługuje fakt, że w sytuacji, gdy gmina nie
zaoferowała uprawnionemu dłużnikowi lokalu w ramach najmu socjalnego w odpowiednim
terminie, właścicielowi lokalu zgodnie z ww. art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów
przysługuje prawo do otrzymania od gminy, na podstawie art. 417 k.c., stosownego
odszkodowania. Poza tym sądy co do zasady są zobligowane do przeciwdziałania
przewlekłości postępowania i dążenia do tego, aby rozstrzygnięcie sprawy nastąpiło na
pierwszym posiedzeniu, jeżeli jest to możliwe bez szkody dla jej wyjaśnienia (art. 6 § 1 k.p.c.).
Ponadto należy wskazać, że w razie stwierdzenia przewlekłości postępowania, strona może
na zasadach ogólnych domagać się przyznania przez sąd stosownej sumy pieniężnej z tytułu
naruszenia prawa do przeprowadzenia postępowania bez zbędnej zwłoki, tj. na podstawie
przepisów ustawy z dnia 17 czerwca 2004 r. o skardze na naruszenie prawa strony do
rozpoznania sprawy w postępowaniu przygotowawczym prowadzonym lub nadzorowanym przez
prokuratora i postępowaniu sądowym bez nieuzasadnionej zwłoki (Dz. U. z 2023 poz. 1725).
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Jacek Tomczak
Sekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
Zgodnie z art. 13 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia
2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie
swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (Dz. U. L 119 z 4 maja 2016 r., z późn.
zm.), zwanego dalej „RODO”, informuję, że:

-- 5 of 6 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
1.Administratorem Pani/Pana danych osobowych jest Minister Rozwoju i Technologii z siedzibą w Warszawie, przy
Placu Trzech Krzyży 3/5, 00-507 Warszawa, e-mail: kancelaria@mrit.gov.pl, tel. +48 222 500 123, adres skrytki na
ePUAP: /MRPiT/SkrytkaESP. Wykonującym obowiązki administratora jest Dyrektor Departamentu
Mieszkalnictwa.
2.Jeśli ma Pani/Pan pytania dotyczące przetwarzania Pani/Pana danych osobowych, a także przysługujących
Pani/Panu praw, może się Pani/Pan kontaktować z Inspektorem Ochrony Danych w MRiT wysyłając informację
na skrzynkę: iod@mrit.gov.pl.
3.Pani/Pana dane osobowe będą przetwarzane w oparciu o art. 6 ust. 1 lit. c) RODO tj. w celu wypełnienia
obowiązku prawnego ciążącego na administratorze, na podstawie Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, ustawy z
dnia 9 maja 1996 r. o wykonywaniu mandatu posła i senatora (Dz. U. z 2024 r. poz. 907), oraz w związku z § 162
uchwały Nr 190 Rady Ministrów z dnia 29 października 2013 r. - Regulamin pracy Rady Ministrów (M.P. z 2024 r.
poz. 806) oraz art. 193 uchwały Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 lipca 1992 r. – Regulamin Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej (M. P. z 2022 r. poz. 990).
4.Pani/Pana dane osobowe przetwarzane będą w celu rozpatrzenia i udzielenia odpowiedzi na interwencję
poselską lub senatorską lub interpelację/zapytanie poselskie.
5.Odbiorcami Pani/Pana danych osobowych mogą być:
- organy władzy publicznej oraz podmioty wykonujące zadania publiczne lub działające na zlecenie organów
władzy publicznej, w zakresie i w celach, które wynikają z przepisów powszechnie obowiązującego prawa (np. na
żądanie sądów, urzędów skarbowych, Prokuratury lub Policji);
- inne podmioty, które na podstawie stosownych umów podpisanych z MRiT przetwarzają dane osobowe, dla
których Administratorem jest Minister Rozwoju i Technologii (np. podmioty świadczące usługi prawne, dostawcy
systemów informatycznych i usług IT oraz telekomunikacyjnych, operatorzy pocztowi i kurierzy).
6.Pani/Pana dane osobowe będą przechowywane przez okres niezbędny do realizacji celu ich przetwarzania tj. do
chwili załatwienia sprawy, w której zostały one zebrane, a następnie – w przypadkach, w których wymagają tego
przepisy ustawy z dnia 14 lipca 1983 r. o narodowym zasobie archiwalnym i archiwach (Dz. U. z 2020 r. poz. 164
ze zm.) – przez czas określony w tych przepisach.
7.Pani/Pana dane osobowe nie będą podlegać zautomatyzowanemu podejmowaniu decyzji lub profilowaniu.
8.Pani/Pana dane osobowe nie będą przekazywane do państwa trzeciego ani do organizacji międzynarodowych.
9.Podanie danych jest dobrowolne, ale niezbędne do rozpatrzenia i udzielenia odpowiedzi na
interpelację/zapytanie/interwencję.
10.W związku z przetwarzaniem Pani/Pana danych osobowych przysługują Pani/Panu następujące prawa:
- prawo dostępu do swoich danych oraz otrzymania ich kopii zgodnie z art. 15 RODO;
- prawo do sprostowania (poprawiania) swoich danych, jeśli są błędne lub nieaktualne, zgodnie z art. 16 RODO;
- prawo do ograniczenia przetwarzania danych zgodnie z art. 18 RODO.
11.W przypadku powzięcia informacji o niezgodnym z prawem przetwarzaniu w Ministerstwie Rozwoju i
Technologii Pani/Pana danych osobowych, przysługuje Pani/Panu prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego
właściwego w sprawach ochrony danych osobowych, tj. Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych, ul. Stawki
2, 00-193 Warszawa.

-- 6 of 6 --