+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DM-IV.054.4.2024
Warszawa, 23 sierpnia 2024 r.
Pan
Szymon Hołownia
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej
Dotyczy: interpelacji nr 4110
Szanowny Panie Marszałku,
odpowiadając na interpelację nr 4110 wniesioną przez Panią Poseł Bożenę Lisowską
dotyczącą ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
Kodeksu cywilnego informuję, iż w art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie
praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego1, dalej:
u.o.p.l., zostały szczegółowo określone przesłanki rozwiązania stosunku najmu lokalu
mieszkalnego, a tym samym możliwości domagania się przez właściciela opuszczenia lokalu
przez zajmujące go osoby. Stosownie do art. 11 ust. 2 pkt 1-3 u.o.p.l. właściciel może
wypowiedzieć stosunek najmu w przypadkach, gdy lokator używa lokalu w sposób
sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem oraz rażąco wykracza przeciwko
porządkowi domowemu, jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat niezależnych od
właściciela za trzy pełne okresy płatności pomimo wyznaczenia dodatkowego miesięcznego
terminu na spłatę zaległych i bieżących należności, wynajęcia, podnajęcia albo oddania do
bezpłatnego używania lokalu bez pisemnej zgody właściciela, za miesięcznym okresem
wypowiedzenia. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na
piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Jeżeli po upływie okresu wypowiedzenia,
lokator zajmowanego lokalu nie opróżni, jego przymusowa eksmisja będzie mogła nastąpić
po uzyskaniu przez właściciela orzeczenia sądowego w tej sprawie. Przewidziana w u.o.p.l.
ochrona przed eksmisją - dotyczy przede wszystkim osób, które utraciły tytuł prawny do
lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego - realizowana jest w
drodze przyznania lokalu w ramach najmu socjalnego.
Podkreślić należy, że rozwiązania prawne przewidziane w u.o.p.l. (m.in. w zakresie ochrony
przed eksmisją w drodze przyznania przez sąd w wyroku eksmisyjnym prawa do lokalu
w ramach najmu socjalnego dla najsłabszych kategorii lokatorów) stanowią wyraz
kompromisu między konkurującymi wartościami gwarantowanymi konstytucyjnie,
obejmującymi z jednej strony ochronę prawa własności właścicieli lokali, a z drugiej strony
ciążący na władzach publicznych obowiązek przeciwdziałania bezdomności i ochrony
godności, zdrowia, bezpieczeństwa i prywatności najemców.
1 (Dz. U. z 2023 r. poz. 725)

-- 1 of 6 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Obowiązek uchwalenia ustawy regulującej ochronę praw lokatorów wynika z przepisów
Konstytucji RP2 - art. 75 wprost wprowadza wymóg, aby ochrona praw lokatorów
unormowana została na poziomie ustawowym. Standard ochrony praw lokatorów określa
art. 76 Konstytucji RP nakładający na ustawodawcę obowiązek uchwalenia ustawy
regulującej zakres ochrony użytkowników i najemców „przed działaniami zagrażającymi ich
zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi”.
Przepis ten stanowi podstawę ustawowej regulacji określającej zasady ustalania opłat za
korzystanie z lokali, jak również przyjęcia rozwiązań chroniących prawa lokatorów jako
słabszej strony stosunku najmu.
Wymaga zauważenia, iż niezmienne jest stanowisko Trybunału Konstytucyjnego, zgodnie
z którym eksmisja z mieszkania bez zapewnienia rzeczywistej ochrony przed bezdomnością
narusza godność człowieka i nie może być akceptowana. Zakaz naruszania godności
człowieka ma charakter bezwzględny. Stąd też przepisy u.o.p.l. wprowadzają rozwiązania,
które w sposób szczególny chronią wybrane najsłabsze kategorie lokatorów przed eksmisją
na tzw. „bruk”, a tym samym chronią przed bezdomnością. Konieczność badania z urzędu
przez sąd, czy osobom eksmitowanym należy przyznać prawo do zawarcia umowy w ramach
najmu socjalnego, jak i potrzeba zapewnienia oraz wskazania przez gminę odpowiedniego
lokalu w ramach najmu socjalnego, opóźniają moment doprowadzenia do przymusowego
opróżnienia mieszkania zajmowanego przez najemcę, który nie wywiązuje się ze swoich
obowiązków związanych z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu. Trzeba
jednak zaznaczyć, iż w wypadku, gdy gmina nie zaoferowała uprawnionemu dłużnikowi
lokalu w ramach najmu socjalnego w odpowiednim terminie, właścicielowi lokalu zgodnie z
art. 18 ust. 5 u.o.p.l. przysługuje prawo do otrzymania od gminy stosownego
odszkodowania, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny3.
Wskazane gwarancje wynikają z nadrzędnej potrzeby ochrony praw człowieka
i podstawowych wolności. Art. 30 Konstytucji RP stwierdza bowiem, iż przyrodzona
i niezbywalna godność człowieka stanowi źródło wolności oraz praw człowieka i obywatela.
Jest ona nienaruszalna, a jej poszanowanie i ochrona jest obowiązkiem władz publicznych.
Natomiast pominięcie w regulacjach u.o.p.l. minimalnych gwarancji chroniących osoby
eksmitowane z mieszkania przed bezdomnością mogłoby prowadzić do naruszenia godności
człowieka.
Z powyższego wynika nałożony na ustawodawcę i rząd obowiązek, aby tym znajdującym
się w szczególnej sytuacji osobistej, materialnej lub rodzinnej, wobec których orzeczono
nakaz opróżnienia lokalu zajmowanego na cele mieszkaniowe, udzielono przynajmniej
minimalnych gwarancji służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Przymusowe
opróżnienia lokali mieszkalnych nie mogą bowiem prowadzić do bezdomności. Eksmisja
osoby znajdującej się w trudnej sytuacji życiowej, bez wskazania jakiegokolwiek lokalu lub
pomieszczenia, do którego ma ona nastąpić, czyli dokonanie tzw. eksmisji „na bruk”, nie
może być bowiem uznana za dopuszczalna w świetle obowiązku poszanowania godności
człowieka. Może ona dotyczyć tylko wyjątkowych sytuacji (np. sprawców przemocy
domowej), co obowiązujące przepisy prawa sankcjonują. Z drugiej strony wobec
ograniczonych zasobów mieszkaniowych będących w posiadaniu jednostek samorządu
terytorialnego konieczne jest wprowadzenie zasad ograniczających w pewnym stopniu
2 Zgodnie z art. 75 ust. 1 Konstytucji RP władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb
mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa
socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. Stosownie do art. 75
ust. 2 Konstytucji RP ochronę praw lokatorów określa ustawa.
3 (Dz.U. z 2023 r. poz. 1610, z późn. zm. )

-- 2 of 6 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
prawo własności i konieczność znoszenia przez właściciela lokalu - w ograniczonym
czasowo zakresie i za stosownym odszkodowaniem - korzystania z niego przez inne osoby.
Należy zauważyć, iż u.o.p.l. reguluje kilka umów nazwanych przeznaczonych do
zastosowania w stosunkach najmu. Każda z tych umów jest skierowana do innej grupy
podmiotów wynajmujących mieszkania. Standardowe umowy najmu zawierane na zasadach
ogólnych (forma zwykła) są skierowane do zasobu publicznego (przede wszystkim gmin)
i z założenia silniej chronią lokatorów, w szczególności przed „eksmisją na tzw. bruk” oraz
bezdomnością i przewidują sądowy tryb orzekania o eksmisji. Konieczność zapewnienia
takiej ochrony wynika z art. 75 Konstytucji RP w zakresie prowadzenia polityki sprzyjającej
przeciwdziałaniu bezdomności.
Natomiast prywatni właściciele mieszkań mogą korzystać z umów najmu okazjonalnego
(w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie
wynajmowania lokali) oraz najmu instytucjonalnego (w przypadku właścicieli prowadzących
działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali). Instytucje te wzmacniają pozycję
właścicieli nieruchomości prywatnych względem nierzetelnych najemców (np. zalegających
z zapłatą czynszu, dopuszczających do powstania szkód w lokalu). Jednym z przejawów
wzmocnienia pozycji właściciela jest możliwość skorzystania z szybkiej ścieżki egzekucji
i wyeksmitowania najemców, którzy nie wywiązują się z nałożonych na nich obowiązków.
Najem okazjonalny, podobnie jak najem instytucjonalny, został bowiem wyłączony spod
znacznej części przepisów u.o.p.l. (do tych rodzajów najmu nie stosuje się m.in. przepisów
u.o.p.l. dotyczących sądowego trybu orzekania o eksmisji). Jest to możliwe dzięki złożonemu
przez najemcę w formie aktu notarialnego oświadczeniu o poddaniu się egzekucji
obowiązku opróżnienia lokalu, które stanowi tytuł egzekucyjny. Konieczne jest jedynie
nadanie przez sąd klauzuli wykonalności ww. tytułowi egzekucyjnemu. Pozbawienie
parasola ochronnego nad niesumiennymi najemcami umożliwia właścicielowi odzyskanie
możliwości dysponowania lokalem w przypadku, gdy najemca po rozwiązaniu lub
wygaśnięciu umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego nie chce dobrowolnie
opróżnić zajmowanego lokalu.
Ponadto należy wskazać, iż właściciel może dochodzić od osoby, która utraciła tytuł prawny
do zajmowanego lokalu mieszkalnego na skutek wypowiedzenia umowy najmu,
np. z powodu zaległości czynszowych, tzw. odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu
prawnego. Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 1 u.o.p.l. osoby zajmujące lokal bez tytułu
prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
Stosownie do art. 18 ust. 2 u.o.p.l. odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki
właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa
poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania
uzupełniającego.
Obowiązek opłacania odszkodowania za zajmowanie lokalu spoczywa in solidum na
osobach, które można było w świetle definicji zawartej w art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l.
zakwalifikować, do czasu ustania tytułu prawnego do lokalu, jako lokatorów. Oznacza to,
że obowiązek ten będzie spoczywał na tej osobie, której przysługiwał wygasły tytuł, oraz
na osobach, które wywodziły zależne tytuły lub zamieszkiwały lokal za zgodą lokatora.
W przypadku odpowiedzialności in solidum każdy z dłużników odpowiada wobec
wierzyciela za całość świadczenia. W konsekwencji oznacza to, iż wierzyciel może
dochodzić całości lub części świadczenia od każdego z dłużników, a spełnienie świadczenia
przez jednego z nich zwalnia pozostałych.

-- 3 of 6 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Przy tym należy zauważyć, że właściciel ma prawo dochodzenia na drodze sądowej zapłaty
nieuiszczonych zaległości z tytułu czynszu oraz odszkodowania, wraz z odsetkami
przysługującymi mu na zasadach ogólnych.
Jednocześnie informuję, że w przypadku podjęcia prac legislacyjnych nad zmianami w
u.o.p.l. MRiT rozważy, biorąc pod uwagę konkurujące wartości gwarantowane
konstytucyjnie oraz analizę stanu faktycznego, zmianę okresu wypowiedzenia stosunku
najmu mieszkania oraz zmianę długości okresu zalegania z opłatami z tytułu czynszu i opłat
niezależnych od właściciela, który stanowi podstawę do wypowiedzenia stosunku
prawnego przez właściciela.
Odnosząc się do postulatu usprawnienia postępowania sądowego w sprawach
o opróżnienie lokalu należy zauważyć, że w ocenie Ministerstwa Sprawiedliwości, które jest
właściwe w tej kwestii, nie jest możliwe, aby ustawodawca wyodrębnił w ustawie z dnia 17
listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego 4, dalej: K.p.c., grupę spraw, dla których
zostałby skrócony czas trwania postępowania eksmisyjnego, gdyż takie rozwiązanie
stanowiłoby naruszenie zasady równości i mogłoby zostać uznane za faworyzowanie
konkretnej grupy wierzycieli. Sądy co do zasady są zobligowane do przeciwdziałania
przewlekłości postępowania i dążenia do tego, aby rozstrzygnięcie nastąpiło na pierwszym
posiedzeniu, jeżeli jest to możliwe bez szkody dla wyjaśnienia sprawy (art. 6 § 1 K.p.c.).
Należy zarazem wskazać, że w razie stwierdzenia przewlekłości postępowania
egzekucyjnego, strona może na zasadach ogólnych domagać się przyznania przez sąd
stosownej sumy pieniężnej z tytułu naruszenia prawa do przeprowadzenia postępowania
egzekucyjnego bez zbędnej zwłoki, tj. na podstawie przepisów ustawy z dnia 17 czerwca
2004 r. o skardze na naruszenie prawa strony do rozpoznania sprawy w postępowaniu
przygotowawczym prowadzonym lub nadzorowanym przez prokuratora i postępowaniu
sądowym bez nieuzasadnionej zwłoki5.
Ministerstwo Sprawiedliwości na bieżąco analizuje praktyczne funkcjonowanie
pozostających w jego gestii obowiązujących rozwiązań prawnych w aktualnej sytuacji
społecznej i gospodarczej, również na skutek zgłaszanych uwag i postulatów. Podejmowane
prace legislacyjne w obszarze K.p.c. nakierowane są m.in. na maksymalne usprawnienie
postępowań sądowych. Jednakże skrócenie eksmisji w określonej kategorii spraw mogłoby
spotkać się z zarzutami zarówno ze strony wynajmujących, jak najemców o naruszenie ich
praw i nierównego traktowania tej samej kategorii podmiotów.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Ignacy Niemczycki
Podsekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
4 Dz. U. z 2023 r. poz. 1550, z późn. zm.
5 Dz. U. z 2023 poz. 1725, z późn. zm.

-- 4 of 6 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Klauzula informacyjna dotycząca przetwarzania danych osobowych w związku ze złożoną
interpelacją/zapytaniem/interwencją
Zgodnie z art. 13 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679
z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem
danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia
dyrektywy 95/46/WE (Dz. U. L 119 z 4 maja 2016 r., z późn. zm.), zwanego dalej „RODO”,
informuję, że:
1. Administratorem Pani/Pana danych osobowych jest Minister Rozwoju i Technologii
z siedzibą w Warszawie, przy Placu Trzech Krzyży 3/5, 00-507 Warszawa, e-mail:
kancelaria@mrit.gov.pl, tel. +48 222 500 123, adres skrytki na ePUAP:
/MRPiT/SkrytkaESP. Wykonującym obowiązki administratora jest Dyrektor
Departamentu Mieszkalnictwa.
2. Jeśli ma Pani/Pan pytania dotyczące przetwarzania Pani/Pana danych osobowych,
a także przysługujących Pani/Panu praw, może się Pani/Pan kontaktować
z Inspektorem Ochrony Danych w MRiT wysyłając informację na skrzynkę:
iod@mrit.gov.pl.
3. Pani/Pana dane osobowe będą przetwarzane w oparciu o art. 6 ust. 1 lit. c) RODO
tj. w celu wypełnienia obowiązku prawnego ciążącego na administratorze, na
podstawie Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, ustawy z dnia 9 maja 1996 r. o
wykonywaniu mandatu posła i senatora (Dz. U. z 2024 r. poz. 907), oraz w związku
z § 162 uchwały Nr 190 Rady Ministrów z dnia 29 października 2013 r. - Regulamin
pracy Rady Ministrów (M. P. z 2022 r., poz. 348) oraz art. 193 uchwały Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 lipca 1992 r. – Regulamin Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej (M. P. z 2022 r. poz. 990).
4. Pani/Pana dane osobowe przetwarzane będą w celu rozpatrzenia i udzielenia
odpowiedzi na interwencję poselską lub senatorską lub interpelację/zapytanie
poselskie.
5. Odbiorcami Pani/Pana danych osobowych mogą być:
o organy władzy publicznej oraz podmioty wykonujące zadania publiczne lub
działające na zlecenie organów władzy publicznej, w zakresie i w celach,
które wynikają z przepisów powszechnie obowiązującego prawa (np. na
żądanie sądów, urzędów skarbowych, Prokuratury lub Policji);
o inne podmioty, które na podstawie stosownych umów podpisanych z MRiT
przetwarzają dane osobowe, dla których Administratorem jest Minister
Rozwoju i Technologii (np. podmioty świadczące usługi prawne, dostawcy
systemów informatycznych i usług IT oraz telekomunikacyjnych,
operatorzy pocztowi i kurierzy).
6. Pani/Pana dane osobowe będą przechowywane przez okres niezbędny do realizacji
celu ich przetwarzania tj. do chwili załatwienia sprawy, w której zostały one
zebrane, a następnie – w przypadkach, w których wymagają tego przepisy ustawy
z dnia 14 lipca 1983 r. o narodowym zasobie archiwalnym i archiwach (Dz. U. z
2020 r. poz. 164 ze zm.) – przez czas określony w tych przepisach.
7. Pani/Pana dane osobowe nie będą podlegać zautomatyzowanemu podejmowaniu
decyzji lub profilowaniu.

-- 5 of 6 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
8. Pani/Pana dane osobowe nie będą przekazywane do państwa trzeciego ani do
organizacji międzynarodowych.
9. Podanie danych jest dobrowolne, ale niezbędne do rozpatrzenia i udzielenia
odpowiedzi na interpelację/zapytanie/interwencję.
10. W związku z przetwarzaniem Pani/Pana danych osobowych przysługują Pani/Panu
następujące prawa:
o prawo dostępu do swoich danych oraz otrzymania ich kopii zgodnie z art.
15 RODO;
o prawo do sprostowania (poprawiania) swoich danych, jeśli są błędne lub
nieaktualne, zgodnie z art. 16 RODO;
o prawo do ograniczenia przetwarzania danych zgodnie z art. 18 RODO.
11. W przypadku powzięcia informacji o niezgodnym z prawem przetwarzaniu
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Pani/Pana danych osobowych, przysługuje
Pani/Panu prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego właściwego w sprawach
ochrony danych osobowych, tj. Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych,
ul. Stawki 2, 00-193 Warszawa.

-- 6 of 6 --