tel. 22 273 70 10
www.gov.pl/web/fundusze-regiony
www.funduszeeuropejskie.gov.pl
ul. Wspólna 2/4
00-926 Warszawa
Warszawa, data: 26 lipca 2024 r.
znak sprawy: DPA-Ia.054.2.2024.AK
Pan
Szymon Hołownia
Marszałek Sejmu RP
Dotyczy: odpowiedzi na interpelację numer 3599 Pana Posła Marka Krząkały
oraz grupy Posłów w sprawie przyszłości społecznych inicjatyw mieszkaniowych
i możliwości rezygnacji samorządów z udziału w SIM-ach
Szanowny Panie Marszałku,
w odpowiedzi na interpelację nr 3599 w sprawie przyszłości społecznych
inicjatyw mieszkaniowych i możliwości rezygnacji samorządów z udziału w SIM-
ach przedstawiam następujące informacje.
Odpowiedź na pytania 1 i 2.
1. Czy Ministerstwo rozważa możliwość przeprowadzenia zmian legislacyjnych
w ustawie z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju
mieszkalnictwa, których przedmiotem będzie umożliwienie wystąpienia przez
gminy będące jednocześnie wspólnikami inicjatyw mieszkaniowych (niezależnie
od ich formy prawnej), z tychże inicjatyw, i odzyskanie wniesionych do nich praw
własności nieruchomości w określonych sytuacjach, stanowiąc jednocześnie
regulacje prawne będące lex specialis do reguł obowiązujących na gruncie
Kodeksu spółek handlowych?
2. Jaka jest skala problemu i czy inne samorządy na terenie kraju sugerowały
podobne rozwiązania co Gmina Kuźnia Raciborska?
W chwili obecnej MFiPR nie prowadzi prac legislacyjnych mających na celu
uproszczenie procedury wystąpienia przez gminy jako wspólników ze
Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych. W szczególności wskazujemy, że
zaproponowana możliwość odzyskania wniesionych jako aport nieruchomości
SIM stanowiłaby precedens zagrażający stabilności i możliwości operacyjnej SIM,

-- 1 of 5 --

2
a także wpływała w sposób negatywny na sytuację pozostałych wspólników
(gmin) zainteresowanych realizacją planowanych inwestycji. Zwracamy uwagę, iż
wniesiony na poczet kapitału zakładowego aport stanowi filar planowanego
montażu finansowego wskazanych spółek. Wskazujemy jednocześnie, iż MFiPR
nie posiada podstawy formalno-prawnej do sprawowania kontroli nad już
powołanymi SIM. Konstrukcja prawna wskazanych spółek, w szczególności
starających się o wsparcie z RFRM, zgodnie z art. 33m ustawy o społecznych
formach rozwoju mieszkalnictwa (dalej „uosfrm”) oparta była o świadome
działanie upoważnionych władz gminy wyrażone w postaci zatwierdzonego przez
radę gminy w drodze uchwały wniosku wójta, burmistrza albo prezydenta
miasta. Ponadto do wniosku o wsparcie z RFRM niezbędne do załączenia są
informacje między innymi o: planowanym terminie realizacji działania w związku
z którym udzielane ma być wsparcie (w przypadku wsparcia, o którym mowa
w art. 33l pkt 1 i 2 uosfrm), szacunkowy koszt przedsięwzięcia inwestycyjno-
budowlanego, w celu realizacji którego obejmowane są udziały lub akcje
w istniejącej SIM oraz szacunkową liczbę mieszkań planowaną do utworzenia
w ramach tego przedsięwzięcia (w przypadku wsparcia, o którym mowa w art.
33l pkt 2 uosfrm). Gminy zatem przed powzięciem decyzji o przystąpieniu do SIM
oraz pozyskaniu pomocy publicznej z tytułu świadczenia usług w ogólnym
interesie gospodarczym posiadały pełne informacje w przedmiocie planów
inwestycyjnych spółki i podejmując zobowiązanie powinny były z należytą
starannością zbadać jej możliwości inwestycyjne. Zgodnie z art. 23 uosfrm spółki
SIM działają w formie prawnej: spółek z.o.o., spółek akcyjnych lub spółdzielni
osób prawnych. W związku z czym umorzenie udziałów/akcji wspólnika jest
prawnie uregulowane i możliwe na zasadach ogólnych wynikających z KSH oraz
w przypadkach szczególnych, o których mowa w uosfrm. Wskazujemy także, iż
podobny problem dotyczący konieczności zmiany przepisów nie został
dotychczas odnotowany. W szczególności w toku prowadzonych przez MRiT
w ostatnich miesiącach prac legislacyjnych mających na celu zmianę uosfrm,
w trakcie prowadzonych konsultacji nie odnotowano zgłoszenia uwagi
obejmującej wskazaną materię. Wskazujemy także, że w toku zapytań
dotyczących wykładni przepisów ustaw kierowanych do MFiPR, nie odnotowano
sytuacji wniesienia przez gminę aportu na kapitał zakładowy SIM (zwyczajowo
KZN wyposaża SIM w nieruchomości wnosząc je aportem do spółki). Zapytania
dotyczyły zaś zasad zwrotu środków z RFRM lub stosowania przepisów KSH.
Niemniej jednak z dokonanych analiz nie wynikało występowanie luki
legislacyjnej dotyczącej możliwości wystąpienia wspólnika ze spółki SIM
prowadzonej w formie spółki z.o.o.
Odpowiedź na pytania 3 i 5.
3. Czy Ministerstwo rozważa możliwość przeprowadzenia zmian legislacyjnych
których przedmiotem będzie maksymalne odciążenie najemców od kosztów
realizacji inwestycji mieszkaniowej, w tym rezygnację z ustawowego obowiązku
obciążania najemców opłatami na poczet kosztów realizacji inwestycji?

-- 2 of 5 --

3
5. Czy planowane są zmiany w prawie, których przedmiotem będzie przyjęcie
regulacji rezygnujących (zmniejszających) z nakładania na najemców obowiązku
ponoszenia kosztów partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego
i rezygnacji z rozwiązania uzależniania tego obowiązku od zawarcia umowy
najmu?
Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej na tym etapie nie planuje
wprowadzenia zmian legislacyjnych, które miałyby na celu wskazane działanie.
Stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach
mieszkaniowych SIM są ustalane niezależnie przez zgromadzenie
wspólników/akcjonariuszy w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem
wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM pozwalała na pokrycie kosztów
eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych
z budową. Opłaty na poczet kosztów realizacji inwestycji jak i wnoszona
partycypacja stanowią istotną część finansowania projektów mieszkaniowych.
Zmniejszenie tych opłat lub ich całkowite zniesienie mogłoby negatywnie
wpłynąć na możliwości finansowe SIM, w tym możliwości płynnej spłaty
zobowiązań kredytowych. Wskazujemy, że mieszkania SIM przeznaczone są dla
ludności o umiarkowanych dochodach – czyli mieszkańców, którzy są w stanie
uczestniczyć w koszcie wybudowania i utrzymania wskazanej infrastruktury
mieszkaniowej. Jednocześnie mieszkania w zasobach SIM co do zasady nie
stanowią zasobów komunalnych, przeznaczonych dla osób w najtrudniejszej
sytuacji finansowej. SIM-y to spółki not-profit, stąd montaż finansowy ich
inwestycji jest skomplikowany i składa się na niego wiele czynników takich jak:
wkłady obejmowane przez gminy ze środków wsparcia z RFRM, aporty KZN (lub
innych wspólników), wsparcie z Funduszu Dopłat, preferencyjne kredyty z BGK,
a także partycypacje najemców. Zwolnienie najemców z wszelkich opłat mogłoby
prowadzić do zmniejszenia liczby realizowanych projektów mieszkaniowych
z uwagi na kwestie finansowania. Z socjologicznego punktu widzenia zwracamy
także uwagę, na kwestię wyższej dbałości najemców o powierzoną im przestrzeń,
w sytuacji gdy dla jej uzyskania ponieśli oni nakład finansowy.
Odpowiedź na pytanie 4.
4. W jaki sposób Ministerstwo planuje rozwiązać kwestię poręczenia jako
zabezpieczenia pozyskania środków na realizację inwestycji związanych
z działalnością SIM, wobec informacji, że KZN jako pierwotny poręczyciel nie
będzie zabezpieczał środków pozyskiwanych na cele budownictwa
mieszkaniowego w formie SIM poprzez udzielanie poręczenia?
Zabezpieczenie pozyskania środków na realizację inwestycji związanych
z działalnością Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM) może być osiągnięte
poprzez kilka alternatywnych mechanizmów zabezpieczających, występujących
już na rynku i uregulowanych prawnie, należą do nich między innymi:
1. Obligacje komunalne: Jednostki samorządu terytorialnego mogą emitować
obligacje komunalne (gminne, miejskie), które byłyby przeznaczone na
finansowanie projektów mieszkaniowych, SIM, których gminy są partycypantami.

-- 3 of 5 --

4
2. Ubezpieczenia kredytów jako zabezpieczenie dla instytucji finansujących.
3. Hipoteka na nieruchomościach wniesionych aportem do SIM celem
zabezpieczenia zobowiązań kredytowych.
4. Realizacja projektów przy udziale formuły partnerstwa publiczno-prywatnego
(PPP): w ramach partnerstw publiczno-prywatnych sektor prywatny mógłby
zaangażować się w finansowanie i realizację inwestycji mieszkaniowych, w
zamian za określone gwarancje ze strony gmin - partycypantów (wieloletnia
prognoza finansowa) lub KZN.
Każde z istniejących rozwiązań rynkowych wymaga szczegółowej analizy i
dostosowania do specyficznych potrzeb inwestycji oraz lokalnych uwarunkowań
prawnych i finansowych. Ważne jest, aby SIM w porozumieniu z gminami
wybrały takie mechanizmy zabezpieczające, które zapewnią stabilność finansową
projektów i zminimalizują ryzyko zarówno dla inwestorów, jak i instytucji
bankowych. Kierowanie i odpowiedzialność za inicjatywny podejmowane przez
poszczególne SIM należy w dominującym stopniu do członków zarządu SIM
którzy powinni działać proaktywnie mając na celu osiągnięcie założeń
towarzyszących powołaniu spółki.
Odpowiedź na pytanie 6.
6. Czy i dlaczego rozważane jest odbieranie najemcom wyłonionym w procesie
inwestycyjnym prawa do wykupienia lokalu mieszkalnego?
Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej nie odpowiada za inicjatywę
legislacyjną mającą na celu zmianę usofrm. Projekt ustawy wraz z uzasadnieniem
procedowany jest przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii pod numerem
projektu: UA7. Finalny kształt procedowanej ustawy i jego aktualne założenia po
zgłoszeniu uwag pozostaje w kompetencji MRiT.
Odpowiedź na pytanie 7.
7. Czy już wiadomo, co ostatecznie rząd zrobi z Krajowym Zasobem
Nieruchomości i ze Społecznymi Inicjatywami Mieszkaniowymi?
Rząd wciąż analizuje różne opcje i rozwiązania, które mogłyby zostać
wprowadzone w celu optymalizacji funkcjonowania tych instytucji. Decyzje te
wymagają szczegółowych konsultacji oraz przemyślanego podejścia, aby
zapewnić skuteczność i efektywność realizowanych projektów mieszkaniowych.
Na chwilę obecną KZN pozostaje pod nadzorem Ministerstwa Funduszy i Polityki
Regionalnej. Spółki SIM stanowią zaś samodzielne byty prawne funkcjonujące
w oparciu o przyznane im uprawnienia.
Odpowiedź na pytanie 8.
8. Ile inwestycji rozpoczęły spółki SIM z udziałem KZN na terenie kraju oraz ile jest
na ukończeniu?
Przedstawiamy aktualne dane liczbowe pozyskane z KZN:
- liczba mieszkań w budowie - 2746

-- 4 of 5 --

5
- liczba mieszkań w projektach z pozwoleniami - 10192
- liczba mieszkań w projektach w przygotowaniu - na etapie planowania,
zabezpieczania finansowania lub wyboru generalnego wykonawcy stanowi (bez
rozróżnienia na pozwolenie na budowę) ponad 10 tys. lokali mieszkalnych wobec
potencjału SIM wynoszącego ponad 33,5 tys. lokali.
Dotychczas oddano inwestycję w Lęborku oraz Ostrowitem, w najbliższym czasie
planowane jest również oddanie inwestycji w miejscowościach Świdwin i
Bełchatów.
Krajowy Zasób Nieruchomości jest wspólnikiem w 49 spółkach typu SIM, w tym
w 2 TBS. W 2024 r. powstały 3 SIM (było to zakończenie procesów rozpoczętych
w 2023 roku).
Z poważaniem
wz. Ministra
Jan Szyszko
Sekretarz Stanu
/podpisano elektronicznie/

-- 5 of 5 --