Interpelacja nr 3008
Interpelacja w sprawie sytuacji uczestników programu Mieszkanie Plus/Mieszkanie dla Rozwoju
Zgłaszający:
•
Adresat:
Infrastruktura i Transport (30%)
Treść wystąpienia poselskiego
Interpelacja w sprawie sytuacji uczestników programu Mieszkanie Plus/Mieszkanie dla Rozwoju
Interpelacja nr 3008
do ministra aktywów państwowych
w sprawie sytuacji uczestników programu Mieszkanie Plus/Mieszkanie dla Rozwoju
Zgłaszający: Joanna Mucha, Izabela Bodnar, Michał Kobosko, Piotr Górnikiewicz, Adam Luboński, Barbara Okuła, Łukasz Osmalak, Ewa Schädler, Mirosław Suchoń, Kamil Wnuk
Data wpływu: 29-05-2024
Szanowny Panie Ministrze,
do biura poselskiego wpływają prośby o pomoc w rozwiązaniu problemów od osób, które są uczestnikami programu Mieszkanie Plus (po zmianie nazwy "Mieszkanie dla Rozwoju") w Świdniku, w Katowicach oraz kilkunastu innych miastach.
Mieszkańcy tych lokali wskazują, że głównym celem tego programu mieszkaniowego było "zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych". Osoby, które wynajmują mieszkania w ramach tego programu informują, że ceny najmu mieszkań w Świdniku na zasadach komercyjnych są niższe niż najem w ramach programu Mieszkanie dla Rozwoju. W Katowicach mieszkańcy alarmują, że ceny najmu lokali w ramach MDR nie odbiegają cenowo od wyposażonych już lokali dostępnych u prywatnych właścicieli na rynku wtórnym, którzy zarabiają na wynajmie. Mieszkańcy obydwóch osiedli dodają do tego, że mieszkania na rynku komercyjnym są już umeblowane, a dodatkowo umożliwiają korzystanie z piwnic czy komórek lokatorskich, w przeciwieństwie do mieszkań z programu MDR, które zostały wyposażone przez najemców na własny koszt, opiewający często na dziesiątki tysięcy złotych pochodzących z oszczędności życia tych najemców lub kredytów gotówkowych.
Lokatorzy mieszkań MDR wciąż upominają się o konkretne przepisy określające drogę dojścia do własności, którą obiecano uczestnikom tego programu na etapie rekrutacji w oficjalnych materiałach stanowiących ofertę programu. Mieli otrzymać informację o stawkach i warunkach „dojścia do własności" w czasie trwania pierwszej umowy zawartej na 24 miesiące. Obecnie otrzymują informacje, że propozycja będzie oparta na cenach rynkowych nieruchomości, a nie jak zapewniano na etapie oferowania najmu - ustalona na podstawie kosztu budowy. Nie można tutaj odnieść innego wrażenia jak to, że mieszkańcy zostali oszukani podwójnie - spółka chce im sprzedać mieszkania po cenie rynkowej, to do tego znacznie wyższej niż ta przed kilkoma laty, kiedy osiedla były oddawane do użytku. Spółka wybudowała osiedla po niższych niż rynkowe kosztach, a teraz chce je sprzedać po aktualnych cenach rynkowych. W międzyczasie cały czas pobiera wysokie czynsze od mieszkańców.
Wiele wskazuje na to, że PFR manipuluje informacjami, mówiąc, że czynsz pomniejszony o dodatek dla gorzej sytuowanych jest niższy od rynkowego. Czynsz to zaledwie jeden ze składników opłat. PFR nie wspomina, że mieszkańcy dodatkowo uiszczają np. opłatę eksploatacyjną, zaliczki na media, których rozliczanie budzi duże wątpliwości. Z punktu widzenia właściciela nieruchomości opłaty eksploatacyjne stanowią opłacalną część całości opłat, gdyż nie podlegają opodatkowaniu, co potwierdził dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.
Lokatorzy domagają się także prawa wglądu do dokumentów, a zwłaszcza rozliczenia kosztów wliczanych do czynszów. Aktualnie odmawia się im wglądu do faktur i umów, które wchodzą w skład "opłaty eksploatacyjnej", powołując się na tajemnicę przedsiębiorstwa spółek celowych MDR, będących właścicielami osiedli i bezpośrednimi stronami zawieranych umów. Pozbawiono więc ich możliwości kontroli, czy koszty te nie są zawyżane na ich niekorzyść. Gdyby otrzymali te informacje, mogliby zgłaszać propozycje tańszych rozwiązań lub rezygnacji z niektórych zbędnych kosztów, aby obniżyć koszt czynszu. Są przekonani o tym, że znajdą inne bardziej konkurencyjne oferty odśnieżania, dbania o zieleń czy firmy sprzątającej. Zdaniem mieszkańców osiedla w Świdniku, na żadnym innym osiedlu w mieście opłaty za te usługi nie są tak wysokie.
Beneficjenci programu ze względu na bardzo niekorzystne zapisy w umowach boją się, że przeciwko nim zostaną wykorzystane punkty m.in. o: "dobrowolnej eksmisji", "braku możliwości wypowiedzenia umowy", "dobrowolnemu poddaniu się egzekucji - 25 tys. zł".
Na etapie oferowania programu MDR umieszczał na swojej stronie internetowej kalkulatory opłat za mieszkanie, z których wynikało, że cena za m2 ma wynieść nie więcej niż 25 zł w przypadku Świdnika oraz między 26 a 29 zł w przypadku Katowic, wliczając już w ten składnik opłat element „dojścia do własności". Po oddaniu osiedli do użytku, kalkulatory te zniknęły ze stron, a opłaty kilkukrotnie podwyższano.
Skargi dotyczące zawyżania kosztów wykonanych usług występują w wielu przypadkach osiedli MDR. Często osiedla są zarządzane przez komercyjne podmioty nastawione na zysk. Oszukani lokatorzy stworzyli nieformalne grupy walczące z nieuczciwym procederem, ale są bezsilni w zderzeniu z machiną powiązań i niekorzystnymi zapisami w umowach. Lokatorzy podają przykłady, kiedy są wręcz szantażowani. Zmusza się ich do ponoszenia opłat za usługi, których nie zamawiali i są w ich przekonaniu zbędne. Opłaty te są wliczane w czynsz, a w przypadku odmowy zapłaty za nie straszeni są eksmisją, aby finalnie pokryć koszty dodatkowych usług ze środków zgromadzonych w ramach zaliczek na media.
Przypomnę sytuację z Gdyni, gdzie najemcy osiedla otrzymali 48 godzin na podjęcie decyzji o wysokości dojścia do własności. 48 godzin to czas od opublikowania informacji na stronie internetowej do końca możliwości składania deklaracji.
Właścicielem każdego osiedla zrealizowanego w ramach programu MDR zostawały spółki z o.o., których większościowym udziałowcem był PFR. Czas pokazał, że taka konstrukcja z jednej strony daje rządowi kontrolę nad osiedlami (PFR), a z drugiej strony, powołując się na tajemnicę spółki handlowej, dane przedsiębiorstwa były w pełni chronione przed ujawnieniem.
Uczestnicy programu są zdziwieni, że mimo kierowania programu do osób młodych, rodzin z dziećmi oraz osób z niepełnosprawnościami (kryteria programu wskazywały na takie preferencje), to mieszkańcy budynków MDR nie mają dostępu do komórek lokatorskich, piwnic, magazynków czy schowków, w których mogliby przechowywać rowery, wózki dziecięce, a nawet inwalidzkie. Takie komórki lokatorskie występują w budynkach, ale nie udostępniono ich mieszkańcom.
Projekt ten niewątpliwie okazał się porażką poprzedniego rządu. Gdy był przedstawiany, promowali się na nim najważniejsi przedstawiciele rządów PiS. Teraz politycy tego ugrupowania zdają się odcinać od tego programu. Niestety wiele osób kuszonych propozycją "dostępnego mieszkania" znalazło się teraz w poważnych kłopotach ze względu na zapisy w umowie. Wielu mieszkańców osiedli MDR chciałoby zrezygnować z dalszego uczestnictwa w programie, ale ze względu na terminową konstrukcję umów najmu czy kary umowne, po prostu ich na to nie stać. Zauważyć należy, że nie są to pojedyncze przypadki dotyczące tylko jednej miejscowości. Do mojego biura zgłaszają się głównie mieszkańcy bloków w Świdniku czy Katowicach, ale prasa opisuje przypadki z całej Polski. Zarządcy lokali MDR porównywani są do "chciwych kamieniczników" i "lichwiarzy" żerujących na ludziach, którzy potrzebowali pomocy. Przypomnijmy, że był to projekt przygotowany przez ówczesny rząd. Pan Minister Bodnar, kiedy był jeszcze rzecznikiem praw obywatelskich, składał zawiadomienie o niekonstytucyjności formy najmu instytucjonalnego, czyli tego zastosowanego przy omawianym programie, która to broni tylko i wyłącznie praw wynajmującego, nie dając żadnych gwarancji i bezpieczeństwa najemcom.
Do obowiązku naszego należy pomóc tym ludziom, którym zamiast udzielić pomocy w postaci taniego programu mieszkaniowego, wplątano w poważne finansowe kłopoty.
W związku z powyższym proszę o udzielenie odpowiedzi na pytania:
1. Jakie są plany ministerstwa wobec programu MDR? Czy będzie kontynuowany, a jeśli tak, to w jakiej formule?
2. Czy ministerstwo planuje wypełnić zobowiązanie wynikające z oferty najmu, determinującej decyzje mieszkańców o jej podpisaniu?
3. Czy jest możliwa zmiana formuły prawnej prowadzenia MDR w taki sposób, by mieszkańcy mieli wgląd w dane o ponoszonych wydatkach np. eksploatacyjnych? Czy ministerstwo wprowadzi zmiany pozwalające na udostępnienie lokatorom wglądu w umowy, aby móc ocenić zasadność i wysokość ponoszonych kosztów? Dostęp do tych informacji pozwoli dokonać oceny racjonalności tych wydatków i zasadności ponoszonych kosztów.
4. Proszę o informację, ilu lokatorów tych osiedli opuściło lokale. Ilu rozwiązało umowę, a ilu odmówiono możliwości rozwiązania umowy? Proszę wskazać także liczbę lokatorów, którzy nie zdecydowali się na rezygnację z udziału w programie ze względu na koszty związane z tą procedurą?
5. Ile mieszkań obecnie jest wynajmowanych przez ich pierwszych lokatorów, którzy zdecydowali się na najem w początkowej fazie uruchomienia programu, a ile mieszkań wynajmują najemcy, którzy zastąpili pierwotnych uczestników programu MDR?
6. Ilu najemców wyraziło chęć skorzystania z dojścia do własności lokalu?
7. Czy ministerstwo zamierza zwiększyć możliwość swojego oddziaływania na funkcjonowanie osiedli MDR? Jeśli tak, to w jaki sposób?
Z poważaniem Joanna Mucha
Posłanka na Sejm RP
Interpelacja nr 3008
do ministra aktywów państwowych
w sprawie sytuacji uczestników programu Mieszkanie Plus/Mieszkanie dla Rozwoju
Zgłaszający: Joanna Mucha, Izabela Bodnar, Michał Kobosko, Piotr Górnikiewicz, Adam Luboński, Barbara Okuła, Łukasz Osmalak, Ewa Schädler, Mirosław Suchoń, Kamil Wnuk
Data wpływu: 29-05-2024
Szanowny Panie Ministrze,
do biura poselskiego wpływają prośby o pomoc w rozwiązaniu problemów od osób, które są uczestnikami programu Mieszkanie Plus (po zmianie nazwy "Mieszkanie dla Rozwoju") w Świdniku, w Katowicach oraz kilkunastu innych miastach.
Mieszkańcy tych lokali wskazują, że głównym celem tego programu mieszkaniowego było "zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych". Osoby, które wynajmują mieszkania w ramach tego programu informują, że ceny najmu mieszkań w Świdniku na zasadach komercyjnych są niższe niż najem w ramach programu Mieszkanie dla Rozwoju. W Katowicach mieszkańcy alarmują, że ceny najmu lokali w ramach MDR nie odbiegają cenowo od wyposażonych już lokali dostępnych u prywatnych właścicieli na rynku wtórnym, którzy zarabiają na wynajmie. Mieszkańcy obydwóch osiedli dodają do tego, że mieszkania na rynku komercyjnym są już umeblowane, a dodatkowo umożliwiają korzystanie z piwnic czy komórek lokatorskich, w przeciwieństwie do mieszkań z programu MDR, które zostały wyposażone przez najemców na własny koszt, opiewający często na dziesiątki tysięcy złotych pochodzących z oszczędności życia tych najemców lub kredytów gotówkowych.
Lokatorzy mieszkań MDR wciąż upominają się o konkretne przepisy określające drogę dojścia do własności, którą obiecano uczestnikom tego programu na etapie rekrutacji w oficjalnych materiałach stanowiących ofertę programu. Mieli otrzymać informację o stawkach i warunkach „dojścia do własności" w czasie trwania pierwszej umowy zawartej na 24 miesiące. Obecnie otrzymują informacje, że propozycja będzie oparta na cenach rynkowych nieruchomości, a nie jak zapewniano na etapie oferowania najmu - ustalona na podstawie kosztu budowy. Nie można tutaj odnieść innego wrażenia jak to, że mieszkańcy zostali oszukani podwójnie - spółka chce im sprzedać mieszkania po cenie rynkowej, to do tego znacznie wyższej niż ta przed kilkoma laty, kiedy osiedla były oddawane do użytku. Spółka wybudowała osiedla po niższych niż rynkowe kosztach, a teraz chce je sprzedać po aktualnych cenach rynkowych. W międzyczasie cały czas pobiera wysokie czynsze od mieszkańców.
Wiele wskazuje na to, że PFR manipuluje informacjami, mówiąc, że czynsz pomniejszony o dodatek dla gorzej sytuowanych jest niższy od rynkowego. Czynsz to zaledwie jeden ze składników opłat. PFR nie wspomina, że mieszkańcy dodatkowo uiszczają np. opłatę eksploatacyjną, zaliczki na media, których rozliczanie budzi duże wątpliwości. Z punktu widzenia właściciela nieruchomości opłaty eksploatacyjne stanowią opłacalną część całości opłat, gdyż nie podlegają opodatkowaniu, co potwierdził dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.
Lokatorzy domagają się także prawa wglądu do dokumentów, a zwłaszcza rozliczenia kosztów wliczanych do czynszów. Aktualnie odmawia się im wglądu do faktur i umów, które wchodzą w skład "opłaty eksploatacyjnej", powołując się na tajemnicę przedsiębiorstwa spółek celowych MDR, będących właścicielami osiedli i bezpośrednimi stronami zawieranych umów. Pozbawiono więc ich możliwości kontroli, czy koszty te nie są zawyżane na ich niekorzyść. Gdyby otrzymali te informacje, mogliby zgłaszać propozycje tańszych rozwiązań lub rezygnacji z niektórych zbędnych kosztów, aby obniżyć koszt czynszu. Są przekonani o tym, że znajdą inne bardziej konkurencyjne oferty odśnieżania, dbania o zieleń czy firmy sprzątającej. Zdaniem mieszkańców osiedla w Świdniku, na żadnym innym osiedlu w mieście opłaty za te usługi nie są tak wysokie.
Beneficjenci programu ze względu na bardzo niekorzystne zapisy w umowach boją się, że przeciwko nim zostaną wykorzystane punkty m.in. o: "dobrowolnej eksmisji", "braku możliwości wypowiedzenia umowy", "dobrowolnemu poddaniu się egzekucji - 25 tys. zł".
Na etapie oferowania programu MDR umieszczał na swojej stronie internetowej kalkulatory opłat za mieszkanie, z których wynikało, że cena za m2 ma wynieść nie więcej niż 25 zł w przypadku Świdnika oraz między 26 a 29 zł w przypadku Katowic, wliczając już w ten składnik opłat element „dojścia do własności". Po oddaniu osiedli do użytku, kalkulatory te zniknęły ze stron, a opłaty kilkukrotnie podwyższano.
Skargi dotyczące zawyżania kosztów wykonanych usług występują w wielu przypadkach osiedli MDR. Często osiedla są zarządzane przez komercyjne podmioty nastawione na zysk. Oszukani lokatorzy stworzyli nieformalne grupy walczące z nieuczciwym procederem, ale są bezsilni w zderzeniu z machiną powiązań i niekorzystnymi zapisami w umowach. Lokatorzy podają przykłady, kiedy są wręcz szantażowani. Zmusza się ich do ponoszenia opłat za usługi, których nie zamawiali i są w ich przekonaniu zbędne. Opłaty te są wliczane w czynsz, a w przypadku odmowy zapłaty za nie straszeni są eksmisją, aby finalnie pokryć koszty dodatkowych usług ze środków zgromadzonych w ramach zaliczek na media.
Przypomnę sytuację z Gdyni, gdzie najemcy osiedla otrzymali 48 godzin na podjęcie decyzji o wysokości dojścia do własności. 48 godzin to czas od opublikowania informacji na stronie internetowej do końca możliwości składania deklaracji.
Właścicielem każdego osiedla zrealizowanego w ramach programu MDR zostawały spółki z o.o., których większościowym udziałowcem był PFR. Czas pokazał, że taka konstrukcja z jednej strony daje rządowi kontrolę nad osiedlami (PFR), a z drugiej strony, powołując się na tajemnicę spółki handlowej, dane przedsiębiorstwa były w pełni chronione przed ujawnieniem.
Uczestnicy programu są zdziwieni, że mimo kierowania programu do osób młodych, rodzin z dziećmi oraz osób z niepełnosprawnościami (kryteria programu wskazywały na takie preferencje), to mieszkańcy budynków MDR nie mają dostępu do komórek lokatorskich, piwnic, magazynków czy schowków, w których mogliby przechowywać rowery, wózki dziecięce, a nawet inwalidzkie. Takie komórki lokatorskie występują w budynkach, ale nie udostępniono ich mieszkańcom.
Projekt ten niewątpliwie okazał się porażką poprzedniego rządu. Gdy był przedstawiany, promowali się na nim najważniejsi przedstawiciele rządów PiS. Teraz politycy tego ugrupowania zdają się odcinać od tego programu. Niestety wiele osób kuszonych propozycją "dostępnego mieszkania" znalazło się teraz w poważnych kłopotach ze względu na zapisy w umowie. Wielu mieszkańców osiedli MDR chciałoby zrezygnować z dalszego uczestnictwa w programie, ale ze względu na terminową konstrukcję umów najmu czy kary umowne, po prostu ich na to nie stać. Zauważyć należy, że nie są to pojedyncze przypadki dotyczące tylko jednej miejscowości. Do mojego biura zgłaszają się głównie mieszkańcy bloków w Świdniku czy Katowicach, ale prasa opisuje przypadki z całej Polski. Zarządcy lokali MDR porównywani są do "chciwych kamieniczników" i "lichwiarzy" żerujących na ludziach, którzy potrzebowali pomocy. Przypomnijmy, że był to projekt przygotowany przez ówczesny rząd. Pan Minister Bodnar, kiedy był jeszcze rzecznikiem praw obywatelskich, składał zawiadomienie o niekonstytucyjności formy najmu instytucjonalnego, czyli tego zastosowanego przy omawianym programie, która to broni tylko i wyłącznie praw wynajmującego, nie dając żadnych gwarancji i bezpieczeństwa najemcom.
Do obowiązku naszego należy pomóc tym ludziom, którym zamiast udzielić pomocy w postaci taniego programu mieszkaniowego, wplątano w poważne finansowe kłopoty.
W związku z powyższym proszę o udzielenie odpowiedzi na pytania:
1. Jakie są plany ministerstwa wobec programu MDR? Czy będzie kontynuowany, a jeśli tak, to w jakiej formule?
2. Czy ministerstwo planuje wypełnić zobowiązanie wynikające z oferty najmu, determinującej decyzje mieszkańców o jej podpisaniu?
3. Czy jest możliwa zmiana formuły prawnej prowadzenia MDR w taki sposób, by mieszkańcy mieli wgląd w dane o ponoszonych wydatkach np. eksploatacyjnych? Czy ministerstwo wprowadzi zmiany pozwalające na udostępnienie lokatorom wglądu w umowy, aby móc ocenić zasadność i wysokość ponoszonych kosztów? Dostęp do tych informacji pozwoli dokonać oceny racjonalności tych wydatków i zasadności ponoszonych kosztów.
4. Proszę o informację, ilu lokatorów tych osiedli opuściło lokale. Ilu rozwiązało umowę, a ilu odmówiono możliwości rozwiązania umowy? Proszę wskazać także liczbę lokatorów, którzy nie zdecydowali się na rezygnację z udziału w programie ze względu na koszty związane z tą procedurą?
5. Ile mieszkań obecnie jest wynajmowanych przez ich pierwszych lokatorów, którzy zdecydowali się na najem w początkowej fazie uruchomienia programu, a ile mieszkań wynajmują najemcy, którzy zastąpili pierwotnych uczestników programu MDR?
6. Ilu najemców wyraziło chęć skorzystania z dojścia do własności lokalu?
7. Czy ministerstwo zamierza zwiększyć możliwość swojego oddziaływania na funkcjonowanie osiedli MDR? Jeśli tak, to w jaki sposób?
Z poważaniem Joanna Mucha
Posłanka na Sejm RP
Odpowiedź urzędowa
Minister Jakub Jaworowski
Audyt odpowiedzi: Wskaźnik lania wody & konkretności
Bardzo konkretna
Automatyczna analiza lingwistyczno-statystyczna pisma resortu
Lanie wody
5%
Konkretność
95%
Odpowiedź wysoce rzeczowa – zawiera liczne dane twarde, kwoty, daty lub bezpośrednie odniesienie do zadanych pytań.
Twarde liczby / kwoty
0 kwot, 9 %
Precyzyjne daty
3
Odpowiedź na punkty
✓ Tak (Ad 1, Pkt...)
Gęstość faktów
3.9 / 1k zn.
- Podaje wskaźniki procentowe (9)
- Wymienia precyzyjne daty lub terminy (3)
- Resort odnosi się punkt po punkcie do pytań posła
Urzędowe załączniki i odpowiedzi:
Pełna treść wyekstrahowana z załącznika PDF (odpowiedź urzędowa)
14634 znaków
Jakub Jaworowski
Ministerstwo Aktywów Państwowych, ul. Krucza 36/Wspólna 6, 00-522 Warszawa, tel. +48 222 500 122
www.gov.pl/aktywa-panstwowe
BM.I.053.114.2024
IK: 978826
Warszawa, 30 lipca 2024 r.
Pan
Szymon Hołownia
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej
Szanowny Panie Marszałku,
poniżej udzielam odpowiedzi na interpelację K10INT3008, Pani Joanny Muchy, Posłanki
na Sejm RP wraz z grupą Posłów z dnia 10 czerwca w sprawie sytuacji uczestników
programu Mieszkanie Plus/Mieszkanie dla Rozwoju.
Na wstępie uprzejmie informuję, że program Mieszkanie Plus (dalej: Program), stanowiący
pakiet rozwiązań wspierających budowę mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach
na zasadach rynkowych z wykorzystaniem gruntów publicznych, leży w gestii Ministra
Rozwoju i Technologii. Niemniej, z uwagi na wykonywanie przez ministra właściwego
do spraw aktywów państwowych praw z akcji Skarbu Państwa w spółce Polski Fundusz
Rozwoju S.A. (dalej: PFR S.A.), której spółka zależna: PFR Nieruchomości S.A. (dalej: PFR
Nieruchomości) uczestniczyła w ramach rynkowej części Programu, Ministerstwo Aktywów
Państwowych zwróciło się do Spółki o przedstawienie informacji w sprawie.
Zgodnie z zapisami Narodowego Programu Mieszkaniowego określającymi główne kierunki
polityki mieszkaniowej państwa, przyjętego 27 września 2016 r. uchwałą nr 115/2016 Rady
Ministrów, program „Mieszkanie Plus” został podzielony na dwie części: rynkową
i społeczną.
W przekazanej przez PFR S.A. odpowiedzi udzielonej przez spółkę PFR Nieruchomości S.A.
(dalej: PFR Nieruchomości), zwrócono uwagę, że PFR Nieruchomości zarządza częścią
aktywów Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem oraz Funduszu Sektora Mieszkań dla
Rozwoju, które nie są zasilane środkami publicznymi. Wszystkie inwestycje w ramach
rynkowej części rządowego programu mieszkaniowego, które realizowała spółka PFR
Nieruchomości powstawały przy udziale środków Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju
(FIZAN). Wśród zrealizowanych inwestycji znajdują się osiedla w Białej Podlaskiej, w gminie
Jarocin, Dębicy, Gdyni, Katowicach, Kępicach, Kępnie, Krakowie, Łowiczu, Mińsku
Mazowieckim, Nakle nad Notecią, Nowym Targu, Oławie, Radomiu, Sianowie, Świdniku,
Toruniu, Wałbrzychu, Wrześni i Zamościu. Ostatnia realizowana inwestycja to osiedle
mieszkaniowe w Zgorzelcu. Inwestycje w żaden sposób nie były dotowane ze środków
budżetowych, a PFR Nieruchomości nie korzystała i nadal nie korzysta z preferencyjnego
finansowania.
Projekty te należy odróżnić od mieszkań powstałych w ramach Programu Społecznego
Budownictwa Czynszowego, tj. programu budowy mieszkań adresowanych do osób
o niższych dochodach. Mieszkania powstałe w ramach Społecznego Budownictwa
Czynszowego stanowią społeczną część rządowego programu realizowaną przez samorządy
przy użyciu preferencyjnego finansowania z programów Banku Gospodarstwa Krajowego.
Zasiedlenie inwestycji, które powstały w ramach rynkowej części rządowego programu
mieszkaniowego, każdorazowo było poprzedzone dwuetapowym naborem najemców
prowadzonym wspólnie z lokalnym samorządem. Każdy z przeprowadzonych naborów
-- 1 of 4 --
rozpoczynał się od publikacji oferty Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju zawierającej
informacje o dostępnych mieszkaniach, ich strukturze, metrażach oraz stawkach czynszu
i poziomie zaliczek na poczet opłaty eksploatacyjnej. Osoby zainteresowane ofertą jeszcze
przed złożeniem wniosku mogły zapoznać się z warunkami najmu mieszkania z zasobu
Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju. Szczegółowe informacje były publikowane
zarówno na stronach internetowych poszczególnych inwestycji i samorządów oraz
w lokalnej prasie.
Informacja o wysokości opłat była dla wnioskujących kluczową przesłanką dla podjęcia
decyzji o wzięciu udziału w rekrutacji, a następnie wyborze lokalu o preferowanym metrażu.
W treści umów prezentowanych przyszłym najemcom wskazana była kwota czynszu najmu
adekwatnego do powierzchni mieszkania, kwota zaliczki na poczet opłaty eksploatacyjnej
oraz zaliczki na opłaty indywidualne, czyli centralne ogrzewanie, zimną wodę
i odprowadzenie ścieków, podgrzanie wody oraz opłatę za wywóz śmieci. Wszystkie osoby
zawierające umowy najmu lokalu Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju były, na każdym
etapie procesu, informowane o kosztach, które będą ponosić w związku z korzystaniem
z mieszkania.
Osiedla Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju zasiedlane we współpracy z jednostkami
samorządu terytorialnego cieszyły się dużym zainteresowaniem wnioskujących.
Na przestrzeni dwóch lat – 2021 i 2022 - spółka PFR Nieruchomości przekazała do najmu
mieszkania w 11 miastach w całej Polsce – od Nowego Targu, przez Kraków i Katowice po
Toruń. Zainteresowanie mieszkaniami było ogromne – na przeszło 2,3 tysiąca mieszkań
zgłosiło się ponad 12 tysięcy chętnych. Największym zainteresowaniem cieszyły się
inwestycje w miastach średniej wielkości – w Świdniku 9,5 chętnego na jedno mieszkanie,
w Radomiu 9 chętnych na jedno mieszkanie. Z kolei w Krakowie padł rekord w zakresie
liczby złożonych wniosków, w niespełna miesiąc wpłynęło ich ponad 2,5 tysiąca na 481
mieszkań.
Zdaniem PFR Nieruchomości o atrakcyjności warunków najmu świadczy niski poziom rotacji
najemców. Na 14 osiedlach Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju, zasiedlane w latach
2018-2022, zrealizowanych w ramach rynkowej części rządowego programu
mieszkaniowego, 94% najemców stanowią osoby, które uczestniczyły w pierwotnym
naborze. Spółka poinformowała, że nie prowadzi statystyk dotyczących wniosków
o wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu. Nie posiada także zestawienia zawierającego
powody rozwiązania umowy przed czasem. Niezależnie od zapisów umowy najmu
instytucjonalnego, które precyzyjnie wskazują okoliczności rozwiązania umowy przed
terminem, na który została zawarta, spółka wyraża zgodę na zakończenie najmu z przyczyn
losowych, na które wskazują najemcy.
PFR Nieruchomości wskazuje, że opłata eksploatacyjna i opłaty indywidualne są opłatami
niezależnymi od wynajmującego. Na ich wysokość wpływają koszty mediów zgodne
z cennikami ustalanymi przez dostawców oraz ceny świadczonych usług, np. firm
sprzątających czy firm zarządzających nieruchomościami. Opłata eksploatacyjna pokrywa
koszty związane z utrzymaniem części wspólnych – m.in. ogrzewaniem i oświetleniem
klatek schodowych, utrzymaniem czystości w budynkach i na terenie osiedla. Zaliczka na
koszty eksploatacji jest identyczna dla wszystkich lokali w ramach poszczególnych
inwestycji. O sposobie jej naliczania (iloczyn stawki i metrażu mieszkania) PFR
Nieruchomości informuje przed rozpoczęciem naboru wniosków o mieszkanie. Z kolei
wysokość opłat indywidualnych wynika ze stawek ustalonych przez spółki komunalne
odpowiadające np. za dostawę ciepła do nieruchomości czy wywóz śmieci. Wysokość opłat
wynika także z liczby osób stanowiących gospodarstwo domowe. Zaliczki na media
w pierwszym okresie użytkowania mieszkania naliczane są według liczby osób zgłoszonych
do wspólnego zamieszkiwania. W latach kolejnych wysokość zaliczek określana jest
indywidualnie na podstawie zużycia w roku poprzednim. Zaliczki na poczet opłaty
eksploatacyjnej oraz opłaty indywidualne są rozliczane co do złotówki. Rozliczenie zaliczki
na opłatę eksploatacyjną odbywa się raz w roku. Najemcy otrzymują informację
o poszczególnych kategoriach kosztów. Dodatkowych wyjaśnień w zakresie
poszczególnych inwestycji udzielają zarządcy nieruchomości.
W umowach najmu instytucjonalnego, które zawierane są z lokatorami mieszkań Funduszu
Sektora Mieszkań dla Rozwoju znajduje się zapis o waloryzacji czynszu najmu w odniesieniu
-- 2 of 4 --
do wskaźnika inflacji. Jest to jedyna przesłanka dla zmiany czynszu najmu określonego
w umowie. Zapis o waloryzacji jest standardem w długookresowych umowach najmu.
Waloryzacja oznacza, że czynsz może się zmienić wtedy, kiedy zmieni się średnioroczny
wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w danym roku publikowany przez
Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. W praktyce oznacza to, że, czynsz jest
waloryzowany raz do roku. Wysokość podwyżki jest równa wysokości wskaźnika inflacji.
PFR Nieruchomości przekazał, że w ubiegłych latach wzrost czynszów wynosił
odpowiednio – w 2020 roku: 2,3%, w 2021 roku: 3,4%, w 2022 roku: 5,1%, w 2023 roku:
14,4%. Ubiegłoroczny poziom inflacji przełożył się na podwyżki, w zależności od lokalizacji,
od z 2,22 do 4,24 zł/mkw, zatem czynsz za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. zmienił się
w granicach od 111 do 212 zł, a średnio było to 181 zł.
Analiza zgodności pobieranych opłat z tytułu najmu z warunkami wynikającymi z zawartych
umów wykazała brak odchyleń dotyczących stawek wynikających z podpisanych umów
w stosunku do obecnych stawek obowiązujących najemców.
Warto wskazać, że PFR S.A. i PFR Nieruchomości wprowadziły instrumenty wsparcia
mieszkańców osiedli powstałych przy współfinansowaniu FIZAN. Jednym z nich jest
mechanizm zamrożenia czynszu najmu do końca 2025 r., który pozostaje na stałym
poziomie niezależnym od bieżącego wskaźnika inflacji. Oznacza to, że obecny średni czynsz
w lokalizacji w Gdyni na poziomie 22,89 zł/mkw. nie został zwaloryzowany w 2024 roku
oraz nie będzie waloryzowany w kolejnym 2025 roku. To realne oszczędności dla najemców
i bardzo preferencyjne warunki najmu w porównaniu do opłat, które ponoszą osoby
korzystające z rynku komercyjnego.
Ponadto wszystkie z 14 lokalizacji są objęte programem dopłat do czynszów „Mieszkanie
na Start". W ramach tego programu najemcy otrzymują co miesiąc dopłaty przez okres 15
lat. Dzięki programowi istnieje możliwość wnioskowania o wyższy wymiar wsparcia w
przypadku, gdy w latach ubiegłych doszło do waloryzacji czynszu najmu, co pozwala
najemcom w pełni skompensować inflacyjny wzrost stawek czynszów. Programem dopłat
objętych jest blisko 75% wszystkich najemców, średnia kwota wsparcia, którą otrzymują
miesięcznie wynosi ponad 460 zł, a najwyższa przekracza 1 000 zł.
Zgodnie z przekazanymi informacjami, umowy najmu instytucjonalnego i umowy najmu
instytucjonalnego z dojściem do własności stosowane w inwestycjach Funduszu Sektora
Mieszkań dla Rozwoju zostały sporządzone na podstawie i zgodnie z przepisami prawa
obowiązującymi wynajmującego, czyli ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W związku z
tym, umowy najmu instytucjonalnego stosowane przez spółki Funduszu Sektora Mieszkań
dla Rozwoju zawierają zapisy chroniące najemców. Jednym z nich jest restrykcyjne i
możliwe tylko w ściśle określonych przypadkach wypowiedzenie umowy najmu
instytucjonalnego. Wynajmujący nie ma w tym zakresie żadnej dowolności i swobody.
Eksmisja najemcy może nastąpić tylko w ściśle określonych umową i przepisami
przypadkach, o których mowa w art. 11 ust. 2 pkt 1-3 w zw. z art. 19 j ustawy o ochronie
praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Przypadki,
o których mowa powyżej, uprawniające wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu
to sytuacje, w których najemca:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową
lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do
powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania
przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko
porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat
niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy
lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą
usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie
o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego,
miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez
wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Katalog ten jest katalogiem zamkniętym.
-- 3 of 4 --
W odniesieniu do wykupu mieszkań z zasobu Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju
zaoferowano najemcom możliwość wyboru pomiędzy umową najmu z dojściem
do własności (dalej: umowa DDW) a zawieraniem umów sprzedaży za jednorazową
płatność na rzecz spółki z dopuszczeniem finansowania zakupu lokalu kredytem bankowym.
Sprzedaż lokali za jednorazową płatnością odbywała się w oparciu o cennik tożsamy
z cennikiem zaproponowanym dla umów najmu instytucjonalnego (dalej: umowy najmu NI)
z dojściem do własności. Spółka PFR Nieruchomości przekazała poniższe dane dla trzech
lokalizacji, w których dotychczas zaoferowano lokatorom możliwość wykupu mieszkań.
Lokalizacja Umowy DDW
2019-2020
Umowy DDW
2023-2024
Lokale
sprzedane
Umowy
najmu NI
Poziom
wynajęcia
Gdynia nie oferowano 13 1 158 96%
Wałbrzych nie oferowano 11 2 176 99%
Biała
Podlaska
93 5 2 86 100%
Najemcy zainteresowani wykupem otrzymują cenniki dla najmowanego mieszkania.
Po zapoznaniu się z ofertą, obejmującą m.in. warunki uzyskania kredytu, w tym wysokości
wymaganego wkładu własnego, poziomu zdolności kredytowej oraz możliwości zawarcia
umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, najemca może podjąć decyzję
dotyczącą formuły wykupu. Osoby niezainteresowane zakupem mieszkania mogą
kontynuować najem na warunkach wynikających z zawartych umów.
Sprzedający mieszkania to spółka prawa handlowego, która jest zobowiązana do stosowania
rynkowych cen sprzedaży posiadanego majątku, określonych w oparciu o sporządzony
przez rzeczoznawcę majątkowego, operat szacunkowy nieruchomości.
Umowy najmu z dojściem do własności zawierane w formie aktu notarialnego będą polegały
na stopniowym dochodzeniu do własności najmowanego lokalu w okresie 25 lat. Najemca
zawierający umowę najmu z dojściem do własności będzie zobowiązany do terminowego
opłacania czynszu, na który składa się opłata za najem oraz część kapitałowa związaną
z wykupem mieszkania. Prawo własności do mieszkania będzie przeniesione na najemcę po
zapłaceniu całej kwoty w okresie trwania umowy. Przedstawienie oferty dojścia do
własności nie będzie wiązało się z obowiązkiem zawarcia umowy. Mieszkańcy, którzy nie
będą chcieli skorzystać z możliwość dojścia do własności, będą mogli nadal korzystać
z mieszkań na podstawie umów najmu instytucjonalnego na dotychczasowych warunkach.
Biorąc pod uwagę dane dotyczące Gdyni, Wałbrzycha i Białej Podlaskiej poziom
zainteresowania wykupem lokali przez najemców był znikomy w porównaniu
z zainteresowaniem ofertą najmu instytucjonalnego.
Z poważaniem
Jakub Jaworowski
Minister
dokument podpisany elektronicznie
978826.3496520.2832229
Do wiadomości:
Kancelaria Prezesa Rady Ministrów
-- 4 of 4 --
Ministerstwo Aktywów Państwowych, ul. Krucza 36/Wspólna 6, 00-522 Warszawa, tel. +48 222 500 122
www.gov.pl/aktywa-panstwowe
BM.I.053.114.2024
IK: 978826
Warszawa, 30 lipca 2024 r.
Pan
Szymon Hołownia
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej
Szanowny Panie Marszałku,
poniżej udzielam odpowiedzi na interpelację K10INT3008, Pani Joanny Muchy, Posłanki
na Sejm RP wraz z grupą Posłów z dnia 10 czerwca w sprawie sytuacji uczestników
programu Mieszkanie Plus/Mieszkanie dla Rozwoju.
Na wstępie uprzejmie informuję, że program Mieszkanie Plus (dalej: Program), stanowiący
pakiet rozwiązań wspierających budowę mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach
na zasadach rynkowych z wykorzystaniem gruntów publicznych, leży w gestii Ministra
Rozwoju i Technologii. Niemniej, z uwagi na wykonywanie przez ministra właściwego
do spraw aktywów państwowych praw z akcji Skarbu Państwa w spółce Polski Fundusz
Rozwoju S.A. (dalej: PFR S.A.), której spółka zależna: PFR Nieruchomości S.A. (dalej: PFR
Nieruchomości) uczestniczyła w ramach rynkowej części Programu, Ministerstwo Aktywów
Państwowych zwróciło się do Spółki o przedstawienie informacji w sprawie.
Zgodnie z zapisami Narodowego Programu Mieszkaniowego określającymi główne kierunki
polityki mieszkaniowej państwa, przyjętego 27 września 2016 r. uchwałą nr 115/2016 Rady
Ministrów, program „Mieszkanie Plus” został podzielony na dwie części: rynkową
i społeczną.
W przekazanej przez PFR S.A. odpowiedzi udzielonej przez spółkę PFR Nieruchomości S.A.
(dalej: PFR Nieruchomości), zwrócono uwagę, że PFR Nieruchomości zarządza częścią
aktywów Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem oraz Funduszu Sektora Mieszkań dla
Rozwoju, które nie są zasilane środkami publicznymi. Wszystkie inwestycje w ramach
rynkowej części rządowego programu mieszkaniowego, które realizowała spółka PFR
Nieruchomości powstawały przy udziale środków Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju
(FIZAN). Wśród zrealizowanych inwestycji znajdują się osiedla w Białej Podlaskiej, w gminie
Jarocin, Dębicy, Gdyni, Katowicach, Kępicach, Kępnie, Krakowie, Łowiczu, Mińsku
Mazowieckim, Nakle nad Notecią, Nowym Targu, Oławie, Radomiu, Sianowie, Świdniku,
Toruniu, Wałbrzychu, Wrześni i Zamościu. Ostatnia realizowana inwestycja to osiedle
mieszkaniowe w Zgorzelcu. Inwestycje w żaden sposób nie były dotowane ze środków
budżetowych, a PFR Nieruchomości nie korzystała i nadal nie korzysta z preferencyjnego
finansowania.
Projekty te należy odróżnić od mieszkań powstałych w ramach Programu Społecznego
Budownictwa Czynszowego, tj. programu budowy mieszkań adresowanych do osób
o niższych dochodach. Mieszkania powstałe w ramach Społecznego Budownictwa
Czynszowego stanowią społeczną część rządowego programu realizowaną przez samorządy
przy użyciu preferencyjnego finansowania z programów Banku Gospodarstwa Krajowego.
Zasiedlenie inwestycji, które powstały w ramach rynkowej części rządowego programu
mieszkaniowego, każdorazowo było poprzedzone dwuetapowym naborem najemców
prowadzonym wspólnie z lokalnym samorządem. Każdy z przeprowadzonych naborów
-- 1 of 4 --
rozpoczynał się od publikacji oferty Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju zawierającej
informacje o dostępnych mieszkaniach, ich strukturze, metrażach oraz stawkach czynszu
i poziomie zaliczek na poczet opłaty eksploatacyjnej. Osoby zainteresowane ofertą jeszcze
przed złożeniem wniosku mogły zapoznać się z warunkami najmu mieszkania z zasobu
Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju. Szczegółowe informacje były publikowane
zarówno na stronach internetowych poszczególnych inwestycji i samorządów oraz
w lokalnej prasie.
Informacja o wysokości opłat była dla wnioskujących kluczową przesłanką dla podjęcia
decyzji o wzięciu udziału w rekrutacji, a następnie wyborze lokalu o preferowanym metrażu.
W treści umów prezentowanych przyszłym najemcom wskazana była kwota czynszu najmu
adekwatnego do powierzchni mieszkania, kwota zaliczki na poczet opłaty eksploatacyjnej
oraz zaliczki na opłaty indywidualne, czyli centralne ogrzewanie, zimną wodę
i odprowadzenie ścieków, podgrzanie wody oraz opłatę za wywóz śmieci. Wszystkie osoby
zawierające umowy najmu lokalu Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju były, na każdym
etapie procesu, informowane o kosztach, które będą ponosić w związku z korzystaniem
z mieszkania.
Osiedla Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju zasiedlane we współpracy z jednostkami
samorządu terytorialnego cieszyły się dużym zainteresowaniem wnioskujących.
Na przestrzeni dwóch lat – 2021 i 2022 - spółka PFR Nieruchomości przekazała do najmu
mieszkania w 11 miastach w całej Polsce – od Nowego Targu, przez Kraków i Katowice po
Toruń. Zainteresowanie mieszkaniami było ogromne – na przeszło 2,3 tysiąca mieszkań
zgłosiło się ponad 12 tysięcy chętnych. Największym zainteresowaniem cieszyły się
inwestycje w miastach średniej wielkości – w Świdniku 9,5 chętnego na jedno mieszkanie,
w Radomiu 9 chętnych na jedno mieszkanie. Z kolei w Krakowie padł rekord w zakresie
liczby złożonych wniosków, w niespełna miesiąc wpłynęło ich ponad 2,5 tysiąca na 481
mieszkań.
Zdaniem PFR Nieruchomości o atrakcyjności warunków najmu świadczy niski poziom rotacji
najemców. Na 14 osiedlach Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju, zasiedlane w latach
2018-2022, zrealizowanych w ramach rynkowej części rządowego programu
mieszkaniowego, 94% najemców stanowią osoby, które uczestniczyły w pierwotnym
naborze. Spółka poinformowała, że nie prowadzi statystyk dotyczących wniosków
o wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu. Nie posiada także zestawienia zawierającego
powody rozwiązania umowy przed czasem. Niezależnie od zapisów umowy najmu
instytucjonalnego, które precyzyjnie wskazują okoliczności rozwiązania umowy przed
terminem, na który została zawarta, spółka wyraża zgodę na zakończenie najmu z przyczyn
losowych, na które wskazują najemcy.
PFR Nieruchomości wskazuje, że opłata eksploatacyjna i opłaty indywidualne są opłatami
niezależnymi od wynajmującego. Na ich wysokość wpływają koszty mediów zgodne
z cennikami ustalanymi przez dostawców oraz ceny świadczonych usług, np. firm
sprzątających czy firm zarządzających nieruchomościami. Opłata eksploatacyjna pokrywa
koszty związane z utrzymaniem części wspólnych – m.in. ogrzewaniem i oświetleniem
klatek schodowych, utrzymaniem czystości w budynkach i na terenie osiedla. Zaliczka na
koszty eksploatacji jest identyczna dla wszystkich lokali w ramach poszczególnych
inwestycji. O sposobie jej naliczania (iloczyn stawki i metrażu mieszkania) PFR
Nieruchomości informuje przed rozpoczęciem naboru wniosków o mieszkanie. Z kolei
wysokość opłat indywidualnych wynika ze stawek ustalonych przez spółki komunalne
odpowiadające np. za dostawę ciepła do nieruchomości czy wywóz śmieci. Wysokość opłat
wynika także z liczby osób stanowiących gospodarstwo domowe. Zaliczki na media
w pierwszym okresie użytkowania mieszkania naliczane są według liczby osób zgłoszonych
do wspólnego zamieszkiwania. W latach kolejnych wysokość zaliczek określana jest
indywidualnie na podstawie zużycia w roku poprzednim. Zaliczki na poczet opłaty
eksploatacyjnej oraz opłaty indywidualne są rozliczane co do złotówki. Rozliczenie zaliczki
na opłatę eksploatacyjną odbywa się raz w roku. Najemcy otrzymują informację
o poszczególnych kategoriach kosztów. Dodatkowych wyjaśnień w zakresie
poszczególnych inwestycji udzielają zarządcy nieruchomości.
W umowach najmu instytucjonalnego, które zawierane są z lokatorami mieszkań Funduszu
Sektora Mieszkań dla Rozwoju znajduje się zapis o waloryzacji czynszu najmu w odniesieniu
-- 2 of 4 --
do wskaźnika inflacji. Jest to jedyna przesłanka dla zmiany czynszu najmu określonego
w umowie. Zapis o waloryzacji jest standardem w długookresowych umowach najmu.
Waloryzacja oznacza, że czynsz może się zmienić wtedy, kiedy zmieni się średnioroczny
wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w danym roku publikowany przez
Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. W praktyce oznacza to, że, czynsz jest
waloryzowany raz do roku. Wysokość podwyżki jest równa wysokości wskaźnika inflacji.
PFR Nieruchomości przekazał, że w ubiegłych latach wzrost czynszów wynosił
odpowiednio – w 2020 roku: 2,3%, w 2021 roku: 3,4%, w 2022 roku: 5,1%, w 2023 roku:
14,4%. Ubiegłoroczny poziom inflacji przełożył się na podwyżki, w zależności od lokalizacji,
od z 2,22 do 4,24 zł/mkw, zatem czynsz za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. zmienił się
w granicach od 111 do 212 zł, a średnio było to 181 zł.
Analiza zgodności pobieranych opłat z tytułu najmu z warunkami wynikającymi z zawartych
umów wykazała brak odchyleń dotyczących stawek wynikających z podpisanych umów
w stosunku do obecnych stawek obowiązujących najemców.
Warto wskazać, że PFR S.A. i PFR Nieruchomości wprowadziły instrumenty wsparcia
mieszkańców osiedli powstałych przy współfinansowaniu FIZAN. Jednym z nich jest
mechanizm zamrożenia czynszu najmu do końca 2025 r., który pozostaje na stałym
poziomie niezależnym od bieżącego wskaźnika inflacji. Oznacza to, że obecny średni czynsz
w lokalizacji w Gdyni na poziomie 22,89 zł/mkw. nie został zwaloryzowany w 2024 roku
oraz nie będzie waloryzowany w kolejnym 2025 roku. To realne oszczędności dla najemców
i bardzo preferencyjne warunki najmu w porównaniu do opłat, które ponoszą osoby
korzystające z rynku komercyjnego.
Ponadto wszystkie z 14 lokalizacji są objęte programem dopłat do czynszów „Mieszkanie
na Start". W ramach tego programu najemcy otrzymują co miesiąc dopłaty przez okres 15
lat. Dzięki programowi istnieje możliwość wnioskowania o wyższy wymiar wsparcia w
przypadku, gdy w latach ubiegłych doszło do waloryzacji czynszu najmu, co pozwala
najemcom w pełni skompensować inflacyjny wzrost stawek czynszów. Programem dopłat
objętych jest blisko 75% wszystkich najemców, średnia kwota wsparcia, którą otrzymują
miesięcznie wynosi ponad 460 zł, a najwyższa przekracza 1 000 zł.
Zgodnie z przekazanymi informacjami, umowy najmu instytucjonalnego i umowy najmu
instytucjonalnego z dojściem do własności stosowane w inwestycjach Funduszu Sektora
Mieszkań dla Rozwoju zostały sporządzone na podstawie i zgodnie z przepisami prawa
obowiązującymi wynajmującego, czyli ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W związku z
tym, umowy najmu instytucjonalnego stosowane przez spółki Funduszu Sektora Mieszkań
dla Rozwoju zawierają zapisy chroniące najemców. Jednym z nich jest restrykcyjne i
możliwe tylko w ściśle określonych przypadkach wypowiedzenie umowy najmu
instytucjonalnego. Wynajmujący nie ma w tym zakresie żadnej dowolności i swobody.
Eksmisja najemcy może nastąpić tylko w ściśle określonych umową i przepisami
przypadkach, o których mowa w art. 11 ust. 2 pkt 1-3 w zw. z art. 19 j ustawy o ochronie
praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Przypadki,
o których mowa powyżej, uprawniające wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu
to sytuacje, w których najemca:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową
lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do
powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania
przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko
porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat
niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy
lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą
usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie
o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego,
miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez
wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Katalog ten jest katalogiem zamkniętym.
-- 3 of 4 --
W odniesieniu do wykupu mieszkań z zasobu Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju
zaoferowano najemcom możliwość wyboru pomiędzy umową najmu z dojściem
do własności (dalej: umowa DDW) a zawieraniem umów sprzedaży za jednorazową
płatność na rzecz spółki z dopuszczeniem finansowania zakupu lokalu kredytem bankowym.
Sprzedaż lokali za jednorazową płatnością odbywała się w oparciu o cennik tożsamy
z cennikiem zaproponowanym dla umów najmu instytucjonalnego (dalej: umowy najmu NI)
z dojściem do własności. Spółka PFR Nieruchomości przekazała poniższe dane dla trzech
lokalizacji, w których dotychczas zaoferowano lokatorom możliwość wykupu mieszkań.
Lokalizacja Umowy DDW
2019-2020
Umowy DDW
2023-2024
Lokale
sprzedane
Umowy
najmu NI
Poziom
wynajęcia
Gdynia nie oferowano 13 1 158 96%
Wałbrzych nie oferowano 11 2 176 99%
Biała
Podlaska
93 5 2 86 100%
Najemcy zainteresowani wykupem otrzymują cenniki dla najmowanego mieszkania.
Po zapoznaniu się z ofertą, obejmującą m.in. warunki uzyskania kredytu, w tym wysokości
wymaganego wkładu własnego, poziomu zdolności kredytowej oraz możliwości zawarcia
umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, najemca może podjąć decyzję
dotyczącą formuły wykupu. Osoby niezainteresowane zakupem mieszkania mogą
kontynuować najem na warunkach wynikających z zawartych umów.
Sprzedający mieszkania to spółka prawa handlowego, która jest zobowiązana do stosowania
rynkowych cen sprzedaży posiadanego majątku, określonych w oparciu o sporządzony
przez rzeczoznawcę majątkowego, operat szacunkowy nieruchomości.
Umowy najmu z dojściem do własności zawierane w formie aktu notarialnego będą polegały
na stopniowym dochodzeniu do własności najmowanego lokalu w okresie 25 lat. Najemca
zawierający umowę najmu z dojściem do własności będzie zobowiązany do terminowego
opłacania czynszu, na który składa się opłata za najem oraz część kapitałowa związaną
z wykupem mieszkania. Prawo własności do mieszkania będzie przeniesione na najemcę po
zapłaceniu całej kwoty w okresie trwania umowy. Przedstawienie oferty dojścia do
własności nie będzie wiązało się z obowiązkiem zawarcia umowy. Mieszkańcy, którzy nie
będą chcieli skorzystać z możliwość dojścia do własności, będą mogli nadal korzystać
z mieszkań na podstawie umów najmu instytucjonalnego na dotychczasowych warunkach.
Biorąc pod uwagę dane dotyczące Gdyni, Wałbrzycha i Białej Podlaskiej poziom
zainteresowania wykupem lokali przez najemców był znikomy w porównaniu
z zainteresowaniem ofertą najmu instytucjonalnego.
Z poważaniem
Jakub Jaworowski
Minister
dokument podpisany elektronicznie
978826.3496520.2832229
Do wiadomości:
Kancelaria Prezesa Rady Ministrów
-- 4 of 4 --