+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DLI-VI.054.2.2024
Warszawa, 22 maja 2024 r.
Pan Szymon Hołownia
Marszałek Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej
Dotyczy: interpelacji nr 2684 z 9 maja 2024 r. Pana Posła Jacka Niedźwieckiego (data
wpływu do Ministerstwa Rozwoju i Technologii: 10 maja 2024 r.) w sprawie możliwego
zaniżenia wyceny działek podczas wywłaszczania nieruchomości pod budowę obwodnicy
Augustowa
Szanowny Panie Marszałku,
w odpowiedzi na interpelację nr 2684 z 9 maja 2024 r. Pana Posła Jacka Niedźwieckiego
w sprawie możliwego zaniżenia wyceny działek podczas wywłaszczania nieruchomości pod
budowę obwodnicy Augustowa, zawierającą zapytanie o ewentualny zamiar wszczęcia
procedury sprawdzającej prawidłowość operatów szacunkowych stanowiących podstawę
ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości pod budowę obwodnicy
Augustowa oraz możliwość wznowienia postępowania w zakresie ponownej wyceny
przedmiotowych nieruchomości, wyjaśniam, co następuje.
W latach 2013-2014 Wojewoda Podlaski orzekł o ustaleniu wartości nieruchomości
przeznaczonych pod budowę obwodnicy Augustowa w ciągu drogi krajowej
nr 8 (na odcinku od węzła Augustów do węzła Szkocja) i drogi ekspresowej S61 (na odcinku
od węzła Szkocja do węzła Lotnisko) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami
i urządzeniami budowlanymi, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych
i Autostrad do wypłaty ustalonych odszkodowań w terminie 14 dni od dnia, w którym
decyzje ustalające odszkodowania staną się ostateczne.
Podstawą ustalenia odszkodowań w przedmiotowych sprawach był operaty szacunkowe
autorstwa rzeczoznawcy majątkowego Jana Makala.
W następstwie zaskarżenia powyższych decyzji przez właścicieli przejętych nieruchomości,
ówczesny Minister Infrastruktury i Rozwoju przeprowadził postępowania odwoławcze,
w których dokonał szczegółowej analizy materiału dowodowego, w tym operatów
szacunkowych, a także zarzutów skarżących odnośnie zaniżenia wartości nieruchomości.
Rozstrzygnięcia Ministra były przedmiotem skarg do sądu administracyjnego. Wojewódzki
Sąd Administracyjny w Warszawie przeprowadził kontrolę zaskarżonych decyzji pod
względem zgodności z prawem i nie dopatrzył się w tym zakresie uchybień, co skutkowało
oddaleniem skarg.

-- 1 of 5 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Objęte zapytaniem sprawy były także przedmiotem postępowań prowadzonych
w tzw. trybach nadzwyczajnych wynikających z ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks
postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572), zwanej dalej: „Kpa”,
tj. postępowań wznowieniowych oraz postępowań w sprawie stwierdzenia nieważności
decyzji. Powyższe postępowania zostały wszczęte na wniosek dotychczasowych właścicieli
nieruchomości.
Jako okoliczność uzasadniającą wznowienie postępowań – na podstawie art. 145 § 1
pkt 5 Kpa – wnioskodawcy wskazali na otrzymanie oceny prawidłowości sporządzenia
operatów szacunkowych, wydanej przez Krakowskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców
Majątkowych, zawierającej negatywną ocenę sporządzonych przez Jana Makala operatów
szacunkowych dotyczących ww. nieruchomości, będących podstawą ustalenia
odszkodowań za wywłaszczenie pod budowę drogi.
Po przeprowadzeniu postępowania w trybie wznowienia postępowania administracyjnego,
ówczesny Minister Infrastruktury i Budownictwa odmówił uchylenia decyzji Ministra
Infrastruktury i Rozwoju, a następnie, po rozpatrzeniu wniosku o ponowne rozpatrzenie
sprawy Minister Inwestycji i Rozwoju utrzymał w mocy własne decyzje.
W uzasadnieniu ww. decyzji wskazano, iż bezsporne jest, że ocena operatu została
sporządzona już po zakończeniu postępowania administracyjnego i po wydaniu decyzji
ostatecznych w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte pod
budowę obwodnicy Augustowa.
W uzasadnieniu przedmiotowych decyzji ówczesny Minister Inwestycji i Rozwoju wskazał
również, że postępowanie w sprawie wznowienia postępowania ma na celu naprawienie
konkretnych wad postępowania zakończonego ostateczną decyzją, ujętych w formie
podstaw wznowienia. Ten nadzwyczajny tryb weryfikacji ostatecznego aktu
administracyjnego korzystającego z przymiotu trwałości, nie może być zaś wykorzystywany
do ponownej, pełnej merytorycznej kontroli decyzji ostatecznej wydanej w postępowaniu
zwykłym, ani też nie może zastępować postępowania odwoławczego. Zarzuty skarżących
ukierunkowane były zaś na ponowną merytoryczną ocenę sprawy i kwestionowanie
prawidłowości zebranego materiału dowodowego, co jest niedopuszczalne
w postępowaniu wznowieniowym. Nie można bowiem w postępowaniu wznowieniowym
powoływać się na braki/niedostatki postępowania dowodowego w postępowaniu zwykłym,
a w istocie tego domagali się skarżący (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego
z 2 marca 2017 r., sygn. akt I GSK 1356/16). Niemniej jednak, z ostrożności procesowej,
Minister przeprowadził postępowanie wyjaśniające, którego przedmiotem uczynił ocenę
wpływu faktów wskazanych w przedstawionej negatywnej opinii Krakowskiego
Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych na zakończone postępowania
odszkodowawcza i prawidłowość ustalonych odszkodowań.
Po przeanalizowaniu ww. okoliczności Minister Inwestycji i Rozwoju doszedł do
przekonania, iż w powyższych sprawach nie zostały spełnione przesłanki do uchylenia
decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju w przedmiocie ustalenia odszkodowań za
nieruchomości przejęte pod budowę obwodnicy Augustowa.
Jak już wspomniano, przed organem II instancji toczyły się również postępowania
o stwierdzenie nieważności decyzji Wojewody Podlaskiego w przedmiocie ustalenia
odszkodowań.
Minister Inwestycji i Rozwoju odmówił stwierdzenia nieważności decyzji Wojewody
Podlaskiego, a następnie, w wyniku rozpatrzenia wniosku wywłaszczonych, utrzymał
w mocy zaskarżone decyzje.

-- 2 of 5 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Ww. postępowania również były przedmiotem kontroli sądowej, które zakończyły się
oddaleniem skarg.
Wskazać należy, że sądowa kontrola rozstrzygnięć podejmowanych w sprawach
dotyczących odszkodowań za nieruchomości przejęte pod budowę obwodnicy Augustowa,
jednoznacznie wykazała prawidłowość przeprowadzonych postępowań. Tytułem przykładu
wskazać można jeden z wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2023 r.,
sygn. akt I OSK 796/21, w którym Sąd przede wszystkim podkreślił, iż decyzja
w przedmiocie odszkodowania, objęta wnioskiem o wznowienie postępowania, była już
przedmiotem kontroli sądowej. Skarga na nią została oddalona prawomocnym wyrokiem,
a Sąd I instancji przeprowadził kontrolę decyzji odszkodowawczej również w zakresie
dotyczącym operatu jako materiału dowodowego w sprawie, aprobując stanowisko
organów co do jego miarodajności jako podstawy ustalenia odszkodowania. Nadto Naczelny
Sąd Administracyjny przyjął, że stanowiska zarówno organu, jak i Sądu I instancji są
prawidłowe, a negatywne oceny operatów sporządzone przez Zespół Oceniający po
wydaniu decyzji ostatecznej nie stanowią ani nowych dowodów, o jakich mowa
w art. 145 § 1 pkt 5 Kpa, ani nowych okoliczności faktycznych istniejących w dniu wydania
decyzji, a nieznanych organowi, lecz są wynikiem nowej oceny dowodów, w oparciu o które
wydano decyzję dotychczasową. Okoliczności wynikające z tych ocen nie mogą być
kwalifikowane jako nowe okoliczności faktyczne. Podkreślono również, że kwestia ta była
już przedmiotem analiz Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznawał, że ocena
operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców, jeśli została dokonana po wydaniu
ostatecznej decyzji w sprawie, nie stanowi podstawy do wznowienia postępowania, o której
mowa w art. 145 § 1 pkt 5 Kpa (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego
z: 1 sierpnia 2013 r., sygn. akt II OSK 578/12, z 17 października 2014 r., sygn. akt I OSK
2221/14, 5 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 646/17, oraz 28 stycznia 2020 r., sygn. akt I OSK
1633/18). Stanowisko to jest także akceptowane w piśmiennictwie (E. Bończak-
Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany,
LEX/el. 2023, art. 157, teza 1). Ocena taka nie może stanowić nowego dowodu z tego
względu, że nie spełnia warunku, jakim jest istnienie w dniu wydania decyzji ostatecznej.
Wnioski przyjęte w takiej ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców nie są również
nowymi okolicznościami. To, czy rzeczoznawca w operacie dokonał prawidłowych ustaleń
i wyliczeń w oparciu o prawidłowo przyjęte dane, nie jest kwestią ustaleń faktycznych, ale
oceny czynności rzeczoznawcy i sporządzonego operatu. Opinia organizacji zawodowej
rzeczoznawców jest odmienną od dokonanej przez organ oceną znanych organowi
okoliczności.
Niezależnie od braku możliwości uznania sporządzonych w przedmiotowych sprawach
opinii Krakowskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych za podstawę uchylenia
ostatecznych decyzji odszkodowawczych, w kontekście ich mocy dowodowej
w postępowaniu wznowieniowym, należy ponownie podkreślić, że Minister Infrastruktury
i Budownictwa wydając decyzje odmawiające uchylenia decyzji Wojewody Podlaskiego
o ustaleniu odszkodowania, a także Minister Inwestycji i Rozwoju rozpoznając wnioski
o ponowne rozpatrzenie spraw zakończonych własnymi decyzjami, szczegółowo odniósł
się, w uzasadnieniu rozstrzygnięć, do merytorycznych zarzutów w stosunku do
przedmiotowych operatów szacunkowych, na które wskazywano także w opiniach
Krakowskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. W celu dokładnego
wyjaśnienia sprawy, do materiału dowodowego w szczególności włączono dodatkowe
wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego będącego autorem kwestionowanych operatów,
analizowano dokumenty planistyczne, a także przeprowadzono rozprawy administracyjne.
Wnikliwa analiza zgromadzonych dowodów nie wykazała nieprawidłowości przy
dokonywaniu wyceny nieruchomości przejętych w celu budowy obwodnicy Augustowa.

-- 3 of 5 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
W odniesieniu do zarzutu wyceny przejętych nieruchomości według cen gruntów rolnych,
wyrażonego także w opiniach Krakowskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych
w Krakowie dotyczącego nieprawidłowego zastosowania przez biegłego § 36 ust. 4
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109
ze zm.), należy podkreślić, że biegły w procesie wyceny dokonał analizy rynku, przy czym
analiza rynku objęła transakcje z ostatnich dwóch lat. Rzeczoznawca przyjął rynek gminy
i powiatu jako „rynek lokalny” oraz „regionalny” jako rynek województwa. Dalsza część
analizy rynku zawierała charakterystykę rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi,
która wykazała brak ich podobieństwa do nieruchomości wycenianych, oraz analizę rynku
nieruchomości gruntowych na obszarze budowy obwodnicy Augustowa.
Wymaga podkreślenia, że prawidłowość powyższej analizy była przedmiotem oceny
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który m.in. wyroku z dnia 5 lutego 2015 r., sygn.
akt I SA/Wa 1580/14, oddalającym skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju
z dnia 18 marca 2014 r., znak: DOI-7-7711-367-RK/14, stwierdził, że powyższa analiza
spełnia wymogi wynikające tak z ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak
i rozporządzenia i nie sposób wskazać, że uznanie tej analizy za prawidłową stanowiło
naruszenie prawa. Ponadto, w kontekście przeznaczenia nieruchomości Sąd wyjaśnił,
że § 36 ust. 4 rozporządzenia nie mógł mieć zastosowania. Dotyczy on bowiem wyłącznie
nieruchomości, które na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji
drogowej (zrid) już były przeznaczone pod inwestycję drogową. W analizowanej sprawie
w dniu wydania omawianej decyzji w obowiązującym planie miejscowym przedmiotowa
działka położona była na terenie oznaczonym jako tereny rolnicze. Skoro zatem w dniu
wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczenie
nieruchomości nie było drogowe, biegły przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nie mógł
zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia, natomiast prawidłowo należało wycenę oprzeć
o przepis § 36 ust. 3 tego aktu. Analiza cen nieruchomości drogowych była natomiast
przeprowadzona jedynie po to, aby wskazać, że na rynku regionalnym ceny nieruchomości
nabywanych pod drogi (nieruchomości drogowych) są wyższe niż nieruchomości
wykorzystywanych dotychczasowego na cele rolne. Wynik tej analizy posłużył
do podwyższenia odszkodowania o wielkość maksymalną przewidzianą w ust. 3 § 36
rozporządzenia.
Powołane stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, jak
i dodatkowa analiza przeprowadzona przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa, nie
pozwoliły na zakwestionowanie wyceny nieruchomości sporządzonej w przedmiotowych
sprawach, jak również na uznanie wadliwości decyzji odszkodowawczych. Jak stwierdził
Minister, a następnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, przedmiotowe
nieruchomości nie były przeznaczone pod drogi, lecz był to grunt rolny. Analiza cen
nieruchomości drogowych pozwoliła ustalić jedynie, że wartości te są większe od
nieruchomości rolnych, co skutkowało powiększeniem odszkodowania o 50%. Natomiast
brak na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nieruchomościami zobligował biegłego do
przyjęcia do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów
przyległych do przedmiotowej działki, tj. - jak już wyżej wskazano - gruntów
o przeznaczeniu rolnym.
Z powyższego wynika, że prawidłowość przeprowadzenia postępowań odszkodowawczych
za nieruchomości objęte zapytaniem, były przedmiotem kontroli zarówno

-- 4 of 5 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
w administracyjnym toku instancji, jak i w nadzwyczajnych trybach weryfikacji decyzji
administracyjnych, a także przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Warszawie.
W omawianej sprawie nie występują jakiekolwiek okoliczności, które byłyby istotne dla
zapadłych rozstrzygnięć, a nie zostały wyjaśnione w toku ww. postępowań. Do zgłaszanych
okoliczności i zarzutów dotyczących sporządzonych operatów szacunkowych organ
wyczerpująco odniósł się uzasadnieniach wydanych decyzji, zarówno w toku postępowań
odwoławczych, jak i postępowań prowadzonych w trybach nadzwyczajnych.
Organ II instancji, jak również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie znaleźli
powodów do zakwestionowania prawidłowości wydanych decyzji odszkodowawczych,
zatem obecnie brak jest podstaw prawnych do przeprowadzenia ponownej kontroli w tym
zakresie.
Przedstawiając powyższe informacje, wyrażam nadzieję, że przyczynią się one do
wyjaśnienia zgłaszanych wątpliwości.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Waldemar Sługocki
Sekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /

-- 5 of 5 --