Borys Budka
Ministerstwo Aktywów Państwowych, ul. Krucza 36/Wspólna 6, 00-522 Warszawa, tel. +48 222 500 122
www.gov.pl/aktywa-panstwowe
BM.I.053.78.2024
IK: 951820
Warszawa, 25 kwietnia 2024 r.
Pan
Szymon Hołownia
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej
Szanowny Panie Marszałku,
poniżej udzielam odpowiedzi na interpelację K10INT2147, Pana Aleksandra Miszalskiego,
Posła na Sejm RP, z dnia 28 marca 2024 r. w sprawie problemów związanych
z funkcjonowaniem programu Mieszkanie Plus.
Na wstępie uprzejmie informuję, że program Mieszkanie Plus (dalej: Program), stanowiący
pakiet rozwiązań wspierających budowę mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach
na zasadach rynkowych z wykorzystaniem gruntów publicznych, leży w gestii Ministra
Rozwoju i Technologii. Niemniej, z uwagi na wykonywanie przez ministra właściwego
do spraw aktywów państwowych praw z akcji Skarbu Państwa w spółce Polski Fundusz
Rozwoju S.A. (dalej: PFR S.A.), której spółka zależna: PFR Nieruchomości S.A. uczestniczy
w ramach rynkowej części Programu, Ministerstwo Aktywów Państwowych zwróciło się
do Spółki o przedstawienie informacji w sprawie.
W przekazanej przez PFR S.A. odpowiedzi udzielonej przez spółkę PFR Nieruchomości S.A.
(dalej: PFR Nieruchomości), zwrócono uwagę, że PFR Nieruchomości zarządza częścią
aktywów Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem oraz Funduszu Sektora Mieszkań dla
Rozwoju, które nie są zasilane środkami publicznymi. Osiedle przy ul. Anny Szwed-
Śniadowskiej w Krakowie powstało przy udziale środków Funduszu Sektora Mieszkań
dla Rozwoju (dalej: FIZAN). Nie było ono w żaden sposób dotowane ze środków
budżetowych, a PFR Nieruchomości nie korzystała i nadal nie korzysta z preferencyjnego
finansowania.
Wyjaśniając wątpliwości zgłoszone przez Pana Posła odnośnie zasad najmu mieszkań
na ww. osiedlu, pozwolę sobie zwrócić uwagę na następujące fakty. Krakowskie osiedle,
składające się z 481 mieszkań, zostało udostępnione najemcom w sierpniu 2022 r.
Rozpoczęto wówczas proces zawierania umów najmu instytucjonalnego. W pierwszej
kolejności umowy zostały zawarte z osobami biorącymi udział w naborze przeprowadzonym
wspólnie z Urzędem Miasta Krakowa. Wszyscy zainteresowani byli informowani,
za pośrednictwem mediów, witryn internetowych oraz materiałów informacyjnych,
o warunkach finansowych i zasadach korzystania z mieszkań udostępnianych na podstawie
umów najmu instytucjonalnego. Wnioskujący mieli pełną wiedzę na temat warunków
finansowych oferty FIZAN przed zawarciem umowy. Już na etapie wnioskowania
o mieszkanie, o określonym typie i metrażu, osoby biorące udział w naborze wybierały lokal
odpowiadający ich potrzebom i możliwościom finansowym. Przy każdym z oferowanych
mieszkań była podawana precyzyjna kwota czynszu najmu oraz opłaty eksploatacyjnej
adekwatne do metrażu lokalu.
Ponadto w umowach najmu instytucjonalnego, zawieranych pomiędzy najemcą
a wynajmującym były wyszczególnione wszystkie opłaty: czynsz najmu, zaliczki na poczet
zużycia mediów (zimna woda i jej podgrzanie, centralne ogrzewanie, odprowadzanie
ścieków). W związku z tym, osoby zawierające umowy najmu z MDR Inwestycje 5 sp. z o.o.,

-- 1 of 3 --

spółką celową powołaną przez FIZAN do realizacji inwestycji przedmiotowego osiedla, były
świadome kosztów, które będą ponosić w związku z korzystaniem z mieszkania.
Projekt umowy najmu instytucjonalnego zawieranej z najemcą określał również poziom
zaliczki na opłatę eksploatacyjną. Z uwagi na fakt, że opłata eksploatacyjna jest rozliczana,
wynajmujący każdego roku do końca kwietnia przekazuje najemcom zestawienie
z podziałem wydatków na kategorie. Opłata ta pokrywa koszty związane z utrzymaniem
części wspólnych nieruchomości: ogrzewanie i oświetlenie klatek schodowych, utrzymanie
czystości w budynkach i na terenie osiedla. Zaliczka związana z kosztami eksploatacji jest
identyczna dla wszystkich lokali, a sposób jej naliczania stanowi iloczyn przyjętej stawki
i metrażu mieszkania. Natomiast ewentualne zmiany opłaty eksploatacyjnej wynikają
wprost ze wzrostu kosztów mediów lub kosztów dostawców usług i są niezależne
od wynajmującego.
Mając na względzie bezpieczeństwo finansowe najemców 14 inwestycji wybudowanych
z udziałem środków finansowych FIZAN, w tym mieszkańców osiedla w Krakowie przy
ul. Anny Szwed-Śniadowskiej, PFR S.A. i PFR Nieruchomości wprowadziły instrumenty
wsparcia mieszkańców osiedli powstałych przy współfinansowaniu FIZAN. Jednym z nich
jest mechanizm zamrożenia czynszu najmu do końca 2025 r. Oznacza to, że stawka czynszu
pozostaje na stałym poziomie niezależnym od bieżącego wskaźnika inflacji. W związku
z powyższym, średnia stawka czynszu najmu na przedmiotowym osiedlu w Krakowie
wynosi obecnie 33 zł/m2 i jest ponad dwa razy niższa od średniej stawki rynkowej
występującej na krakowskim rynku najmu.
W tym miejscu warto wskazać, że 78% najemców analizowanej inwestycji w Krakowie
korzysta z dopłat do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start. Dzięki programowi
średnie wsparcie dla najemców w tej lokalizacji wynosi około 480 zł miesięcznie,
a możliwość wnioskowania o wyższy wymiar wsparcia w przypadku, gdy w latach ubiegłych
doszło do wzrostu czynszu najmu, pozwala najemcom w pełni skompensować inflacyjny
wzrost stawek czynszów.
Odnosząc się do kwestii zakończenia umowy najmu i możliwości wykupu mieszkań
na osiedlu przy ul. Anny Szwed-Śniadowskiej uprzejmie informuję, że sprzedaż mieszkań
będzie realizowana w dwóch wariantach. Najemcy posiadający zdolność czynszową będą
mogli zawrzeć na okres 25 lat umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jak
również możliwy będzie zakup bezpośredni, za gotówkę lub na kredyt. Najemcy
zainteresowani wykupem otrzymają cenniki dla najmowanego mieszkania. Po zapoznaniu
się z ofertą, obejmującą m.in. warunki uzyskania kredytu, w tym wysokości wymaganego
wkładu własnego, poziomu zdolności kredytowej oraz możliwości zawarcia umowy najmu
instytucjonalnego z dojściem do własności, najemca będzie mógł podjąć decyzję dotyczącą
formuły wykupu. Osoby niezainteresowane zakupem mieszkania będą mogły kontynuować
najem na warunkach wynikających z zawartych umów. Zwracam uwagę, że sprzedający
mieszkania to spółka prawa handlowego, która jest zobowiązana do stosowania rynkowych
cen sprzedaży posiadanego majątku, określonych w oparciu o sporządzony przez
rzeczoznawcę majątkowego, operat szacunkowy nieruchomości. Dlatego też dla każdej
inwestycji FIZAN będzie przygotowana odrębna, niezależna wycena, uwzględniająca
czynniki wpływające na atrakcyjność danej nieruchomości.
Natomiast w kwestii zameldowania się w najmowanym lokalu, Ministerstwo Aktywów
Państwowych zostało poinformowane, że każdy najemca ma taką możliwość. Należy
podkreślić, że zameldowanie jest czynnością administracyjną potwierdzającą fakt
przebywania danej osoby w lokalu i jest możliwe na podstawie posiadanego tytułu
prawnego do lokalu, którym jest m.in. umowa najmu instytucjonalnego.
Odpowiadając na pytanie związane z możliwością powstania wspólnoty mieszkaniowej,
informuję, że jej zawiązanie wynika z przepisów prawa, w szczególności z ustawy
o własności lokali z 24 czerwca 1994 r., i następuje z chwilą, w której wyodrębniony zostaje
pierwszy lokal mieszkalny i przeniesiona zostaje jego własność na podmiot różny od
dotychczasowego właściciela nieruchomości. Tym samym, z chwilą dokonania pierwszej

-- 2 of 3 --

sprzedaży lokalu powstanie wspólnota mieszkaniowa. Członkami wspólnoty mieszkaniowej
osiedla przy ul. Anny Szwed-Śniadowskiej w Krakowie będą właściciele lokali, którzy
skorzystają z oferty jego zakupu i zawrą przyrzeczoną umowę sprzedaży danego lokalu.
Z kolei najemcy, którzy zawrą umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności,
staną się członkami wspólnoty w dniu przeniesienia własności danego lokalu.
Zwracam uwagę, że również zakres odpowiedzialności najemcy w zakresie ewentualnych
uszkodzeń w lokalu określony jest w umowie najmu. Wydawane lokali dokonywane jest
w obecności najemcy. Z czynności tej sporządzany jest protokół zdawczo-odbiorczy,
w którym zgłaszane są zastrzeżenia lub uwagi dotyczące stanu technicznego mieszkania.
W związku z tym, ewentualne ślady użytkowania mieszkania pozostałe po poprzednich
użytkownikach mieszkania powinny zostać odnotowane we wspomnianym protokole
i wówczas najemca nie będzie zobowiązany do ich usunięcia przy zdawaniu lokalu.
Z poważaniem
Borys Budka
minister
dokument podpisany elektronicznie
951820.3391572.2702452
Do wiadomości:
Kancelaria Prezesa Rady Ministrów

-- 3 of 3 --