Interpelacja nr 19672
Interpelacja w sprawie ochrony praw właścicieli nieruchomości
Zgłaszający:
•
Adresat:
Infrastruktura i Transport (55%)
Treść wystąpienia poselskiego
Interpelacja w sprawie ochrony praw właścicieli nieruchomości
Interpelacja nr 19672
do ministra finansów i gospodarki
w sprawie ochrony praw właścicieli nieruchomości
Zgłaszający: Jarosław Krajewski
Data wpływu: 07-09-2026
Panie Ministrze,
w dniu 1 września 2026 r. do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów wpisano projekt ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych – UD465, którego planowany termin przyjęcia przez Radę Ministrów określono na IV kwartał 2026 r. Projekt ma umożliwić ustanawianie odrębnej własności obiektów znajdujących się na powierzchni gruntu, nad lub pod powierzchnią gruntu, tak aby właściciel takiego obiektu mógł być innym podmiotem niż właściciel nieruchomości. Rozwiązanie ma być stosowane przede wszystkim na terenach silnie zurbanizowanych, m.in. przy inwestycjach kolejowych, transportowych i energetycznych, gdzie różne funkcje infrastrukturalne występują na kilku poziomach przestrzeni. Odrębna własność obiektów budowlanych ma być powiązana z ustanowieniem służebności umożliwiającej właścicielowi obiektu dostęp niezbędny do jego utrzymania, naprawy, eksploatacji lub rozbiórki.
W założeniach projektu wskazano jednocześnie, że ustanowienie nowego prawa nie powinno zakłócać dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości i powinno respektować istniejące prawa. Według informacji Forsal.pl przewidywana jest również możliwość ustanowienia odrębnej własności obiektów budowlanych w drodze decyzji administracyjnej na potrzeby inwestycji celu publicznego, jednak rozwiązanie to nie zostało wprost opisane w opublikowanych obecnie założeniach rządowych i należy je na tym etapie traktować jako niepotwierdzone. Opublikowane założenia nie przedstawiają także szczegółowego systemu rekompensat dla właścicieli, mimo że ewentualna przymusowa ingerencja w prawo własności musi uwzględniać konstytucyjne standardy ochrony własności, w tym art. 21 ust. 2 i art. 64 Konstytucji RP.
Projekt może istotnie zmienić zakres wykonywania prawa własności, zwłaszcza jeżeli właściciel gruntu będzie zobowiązany tolerować istnienie i obsługę obiektu należącego do innego podmiotu. Szczególnego doprecyzowania wymagają zasady ustanawiania odrębnej własności obiektów budowlanych bez zgody właściciela, wysokość i sposób ustalania rekompensaty oraz odpowiedzialność za spadek wartości albo ograniczenie możliwości przyszłej zabudowy nieruchomości. Konieczne jest również zapewnienie skutecznej drogi odwoławczej i jednoznacznych przesłanek ingerencji w prawo własności.
W związku z powyższym zwracam się z następującymi pytaniami:
1. Czy projekt UD465 będzie umożliwiał ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego bez zgody właściciela gruntu, w szczególności w drodze decyzji administracyjnej dotyczącej inwestycji celu publicznego, a jeżeli tak – w jakich dokładnie przypadkach?
2. Jakie gwarancje proceduralne zostaną zapewnione właścicielowi nieruchomości, w tym prawo do udziału w postępowaniu, odwołania od decyzji oraz sądowej kontroli ustanowienia odrębnej własności obiektów budowlanych?
3. Czy właścicielowi nieruchomości będzie przysługiwało wynagrodzenie lub odszkodowanie za ustanowienie odrębnej własności obiektów budowlanych i związanej z nią służebności oraz według jakich zasad będzie ono ustalane?
4. W jaki sposób projekt będzie zabezpieczał właściciela przed utratą wartości nieruchomości lub ograniczeniem możliwości jej przyszłej zabudowy wynikającymi z istnienia cudzego obiektu pod lub nad powierzchnią gruntu albo na powierzchni gruntu?
5. Czy przed skierowaniem projektu do Rady Ministrów zostanie opublikowana analiza zgodności proponowanych rozwiązań z art. 21 i art. 64 Konstytucji RP oraz ocena skutków regulacji dotycząca wpływu odrębnej własności obiektów budowlanych na właścicieli prywatnych nieruchomości?
Z poważaniem
Interpelacja nr 19672
do ministra finansów i gospodarki
w sprawie ochrony praw właścicieli nieruchomości
Zgłaszający: Jarosław Krajewski
Data wpływu: 07-09-2026
Panie Ministrze,
w dniu 1 września 2026 r. do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów wpisano projekt ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych – UD465, którego planowany termin przyjęcia przez Radę Ministrów określono na IV kwartał 2026 r. Projekt ma umożliwić ustanawianie odrębnej własności obiektów znajdujących się na powierzchni gruntu, nad lub pod powierzchnią gruntu, tak aby właściciel takiego obiektu mógł być innym podmiotem niż właściciel nieruchomości. Rozwiązanie ma być stosowane przede wszystkim na terenach silnie zurbanizowanych, m.in. przy inwestycjach kolejowych, transportowych i energetycznych, gdzie różne funkcje infrastrukturalne występują na kilku poziomach przestrzeni. Odrębna własność obiektów budowlanych ma być powiązana z ustanowieniem służebności umożliwiającej właścicielowi obiektu dostęp niezbędny do jego utrzymania, naprawy, eksploatacji lub rozbiórki.
W założeniach projektu wskazano jednocześnie, że ustanowienie nowego prawa nie powinno zakłócać dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości i powinno respektować istniejące prawa. Według informacji Forsal.pl przewidywana jest również możliwość ustanowienia odrębnej własności obiektów budowlanych w drodze decyzji administracyjnej na potrzeby inwestycji celu publicznego, jednak rozwiązanie to nie zostało wprost opisane w opublikowanych obecnie założeniach rządowych i należy je na tym etapie traktować jako niepotwierdzone. Opublikowane założenia nie przedstawiają także szczegółowego systemu rekompensat dla właścicieli, mimo że ewentualna przymusowa ingerencja w prawo własności musi uwzględniać konstytucyjne standardy ochrony własności, w tym art. 21 ust. 2 i art. 64 Konstytucji RP.
Projekt może istotnie zmienić zakres wykonywania prawa własności, zwłaszcza jeżeli właściciel gruntu będzie zobowiązany tolerować istnienie i obsługę obiektu należącego do innego podmiotu. Szczególnego doprecyzowania wymagają zasady ustanawiania odrębnej własności obiektów budowlanych bez zgody właściciela, wysokość i sposób ustalania rekompensaty oraz odpowiedzialność za spadek wartości albo ograniczenie możliwości przyszłej zabudowy nieruchomości. Konieczne jest również zapewnienie skutecznej drogi odwoławczej i jednoznacznych przesłanek ingerencji w prawo własności.
W związku z powyższym zwracam się z następującymi pytaniami:
1. Czy projekt UD465 będzie umożliwiał ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego bez zgody właściciela gruntu, w szczególności w drodze decyzji administracyjnej dotyczącej inwestycji celu publicznego, a jeżeli tak – w jakich dokładnie przypadkach?
2. Jakie gwarancje proceduralne zostaną zapewnione właścicielowi nieruchomości, w tym prawo do udziału w postępowaniu, odwołania od decyzji oraz sądowej kontroli ustanowienia odrębnej własności obiektów budowlanych?
3. Czy właścicielowi nieruchomości będzie przysługiwało wynagrodzenie lub odszkodowanie za ustanowienie odrębnej własności obiektów budowlanych i związanej z nią służebności oraz według jakich zasad będzie ono ustalane?
4. W jaki sposób projekt będzie zabezpieczał właściciela przed utratą wartości nieruchomości lub ograniczeniem możliwości jej przyszłej zabudowy wynikającymi z istnienia cudzego obiektu pod lub nad powierzchnią gruntu albo na powierzchni gruntu?
5. Czy przed skierowaniem projektu do Rady Ministrów zostanie opublikowana analiza zgodności proponowanych rozwiązań z art. 21 i art. 64 Konstytucji RP oraz ocena skutków regulacji dotycząca wpływu odrębnej własności obiektów budowlanych na właścicieli prywatnych nieruchomości?
Z poważaniem
Odpowiedź urzędowa
Podsekretarz stanu Tomasz Lewandowski
Audyt odpowiedzi: Wskaźnik lania wody & konkretności
Bardzo konkretna
Automatyczna analiza lingwistyczno-statystyczna pisma resortu
Lanie wody
15%
Konkretność
85%
Odpowiedź wysoce rzeczowa – zawiera liczne dane twarde, kwoty, daty lub bezpośrednie odniesienie do zadanych pytań.
Twarde liczby / kwoty
0 kwot, 0 %
Precyzyjne daty
4
Odpowiedź na punkty
✓ Tak (Ad 1, Pkt...)
Gęstość faktów
4.3 / 1k zn.
- Wymienia precyzyjne daty lub terminy (4)
- Resort odnosi się punkt po punkcie do pytań posła
Treść oficjalnej odpowiedzi rządowej (dokument urzędowy)
370 znaków
Odpowiedź na interpelację w sprawie ochrony praw właścicieli nieruchomości
Odpowiedź na interpelację nr 19672
w sprawie ochrony praw właścicieli nieruchomości
Odpowiadający: podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Tomasz Lewandowski
Warszawa, 01-10-2026
Treść odpowiedzi znajduje się w załączniku.
Załączniki
Odpowiedź na interpelację nr 19672.pdf
Urzędowe załączniki i odpowiedzi:
Pełna treść wyekstrahowana z załącznika PDF (odpowiedź urzędowa)
4996 znaków
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DN-II.054.3.2026
Warszawa, 01 października 2026 r.
Pan
Włodzimierz Czarzasty
Marszałek Sejmu RP
Dotyczy: interpelacji nr 19672 w sprawie ochrony praw właścicieli nieruchomości
Szanowny Panie Marszałku,
w odpowiedzi na interpelację Pana Posła Jarosława Krajewskiego z dnia 14 września 2026
r. w sprawie ochrony praw właścicieli nieruchomości w związku z projektem ustawy o
odrębnej własności obiektów budowlanych, uprzejmie przekazuje następujące informacje
na temat prac nad projektem ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych.
W dniu 1 września 2026 r. projekt ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych
wpisany został do Wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów pod
pozycją UD465.
Celem regulacji jest wprowadzenie do polskiego porządku prawnego nowej instytucji -
odrębnej własności obiektów budowlanych (OWOB), umożliwiającej funkcjonowanie
określonych obiektów budowlanych jako samodzielnego przedmiotu własności,
niezależnie od prawa do gruntu. Rozwiązanie to ma służyć w szczególności realizacji
inwestycji na powierzchni oraz nad i pod powierzchnią gruntu, przede wszystkim na
obszarach silnie zurbanizowanych.
Ad 1.
Założenia projektu dopuszczają możliwość ustanowienia odrębnej własności obiektu
budowlanego bez zgody właściciela gruntu wyłącznie w przypadku inwestycji celu
publicznego, realizowanych na podstawie decyzji administracyjnej. Przesłanką
ustanowienia OWOB będzie możliwość pogodzenia dotychczasowego sposobu
korzystania z gruntu przez doczasowego właściciela (użytkownika wieczystego) oraz
realizacji celu publicznego, np. drogi publicznej, linii kolejowej w tunelu.
Ad 2.
W przypadku ustanawiania OWOB na postawie decyzji administracyjnej, właściciele i
użytkownicy wieczyści będą korzystali z gwarancji procesowych, w tym prawa do udziału
w postępowaniu jako strony, możliwości zaskarżenia decyzji oraz poddania rozstrzygnięcia
kontroli sądowej, analogicznie do uprawnień stron w postępowaniach
wywłaszczeniowych.
Ad 3.
Z tytułu ustanowienia OWOB, właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu)
nieruchomości, będzie przysługiwało odszkodowanie odpowiadające rynkowej wartości
-- 1 of 2 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
praw, które są przedmiotem ograniczenia. Ustalenie wysokości odszkodowania - jak to ma
miejsce w przepisach wywłaszczeniowych - będzie poprzedzone sporządzeniem operatu
szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Należy podkreślić, że realizowana
inwestycja celu publicznego będzie respektować istniejące prawa do nieruchomości poza
OWOB, które nie będą podlegały wywłaszczeniu. OWOB będzie realizowany zgodnie z
ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o ustaleniu
lokalizacji inwestycji celu publicznego, umożliwiając realizację funkcji przypisanych
poszczególnym częściom nieruchomości (np. w tunelu - obiekt realizujący cel publiczny;
poza tunelem - dotychczasowa funkcja ustalana w planie miejscowym, np. zabudowa
mieszkaniowa).
Ad 4.
Wprowadzenie OWOB będzie korzystne dla ogółu właścicieli (użytkowników
wieczystych) nieruchomości, na których zaplanowano realizację celu publicznego. Jeżeli
bowiem będzie istniała możliwość współistnienia celu publicznego oraz dotychczasowej
funkcji nieruchomości, to ograniczenie sposobu korzystania nastąpi w znacznie mniejszym
zakresie niż obecnie. Dopiero w przypadku, gdy realizacja inwestycji celu publicznego nie
będzie możliwa w ramach OWOB, wywłaszczeniem zostanie objęta cała nieruchomość.
W takim przypadku właściciel otrzyma odszkodowanie odpowiadające wartości rynkowej
nieruchomości.
W obecnym stanie prawnym, niezależnie od lokalizacji obiektu infrastruktury, właściciel
lub użytkownik wieczysty gruntu pozbawiany jest swojego prawa w pełnym zakresie. Ze
względu na brak właściwej formuły prawnej, dzieje się tak pomimo faktycznej możliwości
niezakłóconego współkorzystania z nieruchomości przez właściciela (użytkownika
wieczystego) oraz zarządcy infrastruktury. Wprowadzenie OWOB do polskiego porządku
prawnego stworzy taką możliwość.
Ad 5.
Zgodnie z zasadami procesu legislacyjnego projekt ustawy wraz z uzasadnieniem i oceną
skutków regulacji zostanie opublikowany na stronach Rządowego Procesu Legislacyjnego
https://legislacja.rcl.gov.pl/ i skierowany do dalszych prac. Ze szczegółowym zakresem
propozycji oraz wykonanymi analizami w obszarze relewantnych konstytucyjnych norm
prawnych będzie można zapoznać się pod wyżej wskazanym adresem oraz zgłosić
zastrzeżenia do ich treści.
Przekazując powyższe informacje ufam, że przyczynią się do wyjaśnienia zagadnień
przedstawionych w interpelacji Pana Posła.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Tomasz Lewandowski
Podsekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii
-- 2 of 2 --
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DN-II.054.3.2026
Warszawa, 01 października 2026 r.
Pan
Włodzimierz Czarzasty
Marszałek Sejmu RP
Dotyczy: interpelacji nr 19672 w sprawie ochrony praw właścicieli nieruchomości
Szanowny Panie Marszałku,
w odpowiedzi na interpelację Pana Posła Jarosława Krajewskiego z dnia 14 września 2026
r. w sprawie ochrony praw właścicieli nieruchomości w związku z projektem ustawy o
odrębnej własności obiektów budowlanych, uprzejmie przekazuje następujące informacje
na temat prac nad projektem ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych.
W dniu 1 września 2026 r. projekt ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych
wpisany został do Wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów pod
pozycją UD465.
Celem regulacji jest wprowadzenie do polskiego porządku prawnego nowej instytucji -
odrębnej własności obiektów budowlanych (OWOB), umożliwiającej funkcjonowanie
określonych obiektów budowlanych jako samodzielnego przedmiotu własności,
niezależnie od prawa do gruntu. Rozwiązanie to ma służyć w szczególności realizacji
inwestycji na powierzchni oraz nad i pod powierzchnią gruntu, przede wszystkim na
obszarach silnie zurbanizowanych.
Ad 1.
Założenia projektu dopuszczają możliwość ustanowienia odrębnej własności obiektu
budowlanego bez zgody właściciela gruntu wyłącznie w przypadku inwestycji celu
publicznego, realizowanych na podstawie decyzji administracyjnej. Przesłanką
ustanowienia OWOB będzie możliwość pogodzenia dotychczasowego sposobu
korzystania z gruntu przez doczasowego właściciela (użytkownika wieczystego) oraz
realizacji celu publicznego, np. drogi publicznej, linii kolejowej w tunelu.
Ad 2.
W przypadku ustanawiania OWOB na postawie decyzji administracyjnej, właściciele i
użytkownicy wieczyści będą korzystali z gwarancji procesowych, w tym prawa do udziału
w postępowaniu jako strony, możliwości zaskarżenia decyzji oraz poddania rozstrzygnięcia
kontroli sądowej, analogicznie do uprawnień stron w postępowaniach
wywłaszczeniowych.
Ad 3.
Z tytułu ustanowienia OWOB, właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu)
nieruchomości, będzie przysługiwało odszkodowanie odpowiadające rynkowej wartości
-- 1 of 2 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
praw, które są przedmiotem ograniczenia. Ustalenie wysokości odszkodowania - jak to ma
miejsce w przepisach wywłaszczeniowych - będzie poprzedzone sporządzeniem operatu
szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Należy podkreślić, że realizowana
inwestycja celu publicznego będzie respektować istniejące prawa do nieruchomości poza
OWOB, które nie będą podlegały wywłaszczeniu. OWOB będzie realizowany zgodnie z
ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o ustaleniu
lokalizacji inwestycji celu publicznego, umożliwiając realizację funkcji przypisanych
poszczególnym częściom nieruchomości (np. w tunelu - obiekt realizujący cel publiczny;
poza tunelem - dotychczasowa funkcja ustalana w planie miejscowym, np. zabudowa
mieszkaniowa).
Ad 4.
Wprowadzenie OWOB będzie korzystne dla ogółu właścicieli (użytkowników
wieczystych) nieruchomości, na których zaplanowano realizację celu publicznego. Jeżeli
bowiem będzie istniała możliwość współistnienia celu publicznego oraz dotychczasowej
funkcji nieruchomości, to ograniczenie sposobu korzystania nastąpi w znacznie mniejszym
zakresie niż obecnie. Dopiero w przypadku, gdy realizacja inwestycji celu publicznego nie
będzie możliwa w ramach OWOB, wywłaszczeniem zostanie objęta cała nieruchomość.
W takim przypadku właściciel otrzyma odszkodowanie odpowiadające wartości rynkowej
nieruchomości.
W obecnym stanie prawnym, niezależnie od lokalizacji obiektu infrastruktury, właściciel
lub użytkownik wieczysty gruntu pozbawiany jest swojego prawa w pełnym zakresie. Ze
względu na brak właściwej formuły prawnej, dzieje się tak pomimo faktycznej możliwości
niezakłóconego współkorzystania z nieruchomości przez właściciela (użytkownika
wieczystego) oraz zarządcy infrastruktury. Wprowadzenie OWOB do polskiego porządku
prawnego stworzy taką możliwość.
Ad 5.
Zgodnie z zasadami procesu legislacyjnego projekt ustawy wraz z uzasadnieniem i oceną
skutków regulacji zostanie opublikowany na stronach Rządowego Procesu Legislacyjnego
https://legislacja.rcl.gov.pl/ i skierowany do dalszych prac. Ze szczegółowym zakresem
propozycji oraz wykonanymi analizami w obszarze relewantnych konstytucyjnych norm
prawnych będzie można zapoznać się pod wyżej wskazanym adresem oraz zgłosić
zastrzeżenia do ich treści.
Przekazując powyższe informacje ufam, że przyczynią się do wyjaśnienia zagadnień
przedstawionych w interpelacji Pana Posła.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Tomasz Lewandowski
Podsekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii
-- 2 of 2 --