Interpelacja nr 19545
Interpelacja w sprawie rozważenia zmian legislacyjnych dotyczących kaucji zabezpieczających przy najmie lokali mieszkalnych
Zgłaszający:
•
Adresat:
Sprawiedliwość i Sądy (85%)
Treść wystąpienia poselskiego
Interpelacja w sprawie rozważenia zmian legislacyjnych dotyczących kaucji zabezpieczających przy najmie lokali mieszkalnych
Interpelacja nr 19545
do ministra rozwoju i technologii
w sprawie rozważenia zmian legislacyjnych dotyczących kaucji zabezpieczających przy najmie lokali mieszkalnych
Zgłaszający: Daria Gosek-Popiołek
Data wpływu: 31-08-2026
Szanowny Panie Ministrze,
do mojego biura poselskiego wpływają sygnały od obywateli wskazujące na liczne spory dotyczące rozliczania kaucji zabezpieczających – wpłacanych przez najemców lokali mieszkalnych.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu. Z kolei zgodnie z art. 6 ust. 4 tej ustawy kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Jednocześnie obowiązujące przepisy nie przewidują obowiązku przechowywania kaucji na wyodrębnionym rachunku bankowym, rachunku powierniczym ani w innym systemie depozytowym. Nie istnieją również szczegółowe regulacje określające minimalne standardy dokumentowania stanu lokalu, sposobu wykazywania szkód czy sposobu dokumentowania potrąceń dokonywanych przez wynajmującego.
Szczególne wątpliwości budzi sytuacja, w której po zakończeniu najmu dochodzi do sporu co do stanu lokalu, a strony nie dysponują jednolitą dokumentacją pozwalającą na obiektywną ocenę zasadności potrąceń. W praktyce prowadzi to nierzadko do sporów sądowych dotyczących zakresu uszkodzeń, kwalifikacji zwykłego zużycia lokalu oraz wysokości kosztów obciążających najemcę.
W praktyce wskazywane przez najemców problemy dotyczą w szczególności:
zasadności potrąceń dokonywanych z kaucji,
dokumentowania stanu lokalu przy jego wydaniu i zwrocie,
rozliczania szkód wykraczających poza zwykłe zużycie lokalu,
nieterminowego zwrotu kaucji,
braku przejrzystych zasad rozliczania kaucji,
braku transparentności w zakresie gospodarowania środkami wpłaconymi przez najemców.
W wielu państwach europejskich stosowane są rozwiązania polegające na obowiązkowym przechowywaniu kaucji na rachunkach depozytowych lub przez niezależne podmioty. Celem tych regulacji jest ograniczenie ryzyka nieuprawnionego wykorzystania środków wpłacanych przez najemców oraz zmniejszenie liczby sporów pomiędzy stronami umowy najmu.
W związku z powyższym zwracam się z prośbą o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:
Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii analizowało skalę sporów dotyczących zwrotu kaucji zabezpieczających przy najmie lokali mieszkalnych?
Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii dysponuje danymi, analizami lub informacjami pochodzącymi od organów administracji publicznej, organizacji społecznych, Rzecznika Praw Obywatelskich, UOKiK lub innych instytucji, które pozwalają ocenić skalę sporów dotyczących zwrotu kaucji najmu?
Czy prowadzone były analizy dotyczące wprowadzenia obowiązku przechowywania kaucji na wyodrębnionym rachunku bankowym, rachunku powierniczym lub rachunku depozytowym?
Czy rozważane jest utworzenie systemu depozytowego dla kaucji najmu mieszkań wzorowanego na rozwiązaniach funkcjonujących w innych państwach europejskich?
Czy ministerstwo przeprowadzało analizy rozwiązań stosowanych w innych państwach europejskich w zakresie przechowywania i rozliczania kaucji najmu, a jeżeli tak, jakie były wyniki tych analiz?
Czy ministerstwo analizowało możliwość wprowadzenia obowiązku sporządzania i doręczania najemcy szczegółowego rozliczenia kaucji wraz ze wskazaniem podstawy faktycznej i prawnej każdego potrącenia oraz dokumentami potwierdzającymi poniesione koszty?
Czy rozważane jest opracowanie ustawowego wzoru protokołu zdawczo-odbiorczego lub minimalnych wymogów dokumentacyjnych dotyczących wydania i zwrotu lokalu?
Czy ministerstwo dostrzega potrzebę odrębnego uregulowania zasad przechowywania i rozliczania kaucji w przypadku najmu instytucjonalnego oraz najmu prowadzonego przez profesjonalnych operatorów rynku mieszkaniowego?
Czy obecnie prowadzone są lub planowane są prace legislacyjne dotyczące zasad pobierania, przechowywania oraz rozliczania kaucji w najmie lokali mieszkalnych?
Jeżeli tak, jakie są założenia tych prac oraz przewidywany harmonogram ich realizacji?
Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii dostrzega lukę regulacyjną w zakresie ochrony środków finansowych wpłacanych przez najemców tytułem kaucji i jeżeli tak, jakie działania zamierza podjąć w celu ograniczenia ryzyka sporów w tym obszarze?
Z wyrazami szacunku Daria Gosek-Popiołek
Interpelacja nr 19545
do ministra rozwoju i technologii
w sprawie rozważenia zmian legislacyjnych dotyczących kaucji zabezpieczających przy najmie lokali mieszkalnych
Zgłaszający: Daria Gosek-Popiołek
Data wpływu: 31-08-2026
Szanowny Panie Ministrze,
do mojego biura poselskiego wpływają sygnały od obywateli wskazujące na liczne spory dotyczące rozliczania kaucji zabezpieczających – wpłacanych przez najemców lokali mieszkalnych.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu. Z kolei zgodnie z art. 6 ust. 4 tej ustawy kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Jednocześnie obowiązujące przepisy nie przewidują obowiązku przechowywania kaucji na wyodrębnionym rachunku bankowym, rachunku powierniczym ani w innym systemie depozytowym. Nie istnieją również szczegółowe regulacje określające minimalne standardy dokumentowania stanu lokalu, sposobu wykazywania szkód czy sposobu dokumentowania potrąceń dokonywanych przez wynajmującego.
Szczególne wątpliwości budzi sytuacja, w której po zakończeniu najmu dochodzi do sporu co do stanu lokalu, a strony nie dysponują jednolitą dokumentacją pozwalającą na obiektywną ocenę zasadności potrąceń. W praktyce prowadzi to nierzadko do sporów sądowych dotyczących zakresu uszkodzeń, kwalifikacji zwykłego zużycia lokalu oraz wysokości kosztów obciążających najemcę.
W praktyce wskazywane przez najemców problemy dotyczą w szczególności:
zasadności potrąceń dokonywanych z kaucji,
dokumentowania stanu lokalu przy jego wydaniu i zwrocie,
rozliczania szkód wykraczających poza zwykłe zużycie lokalu,
nieterminowego zwrotu kaucji,
braku przejrzystych zasad rozliczania kaucji,
braku transparentności w zakresie gospodarowania środkami wpłaconymi przez najemców.
W wielu państwach europejskich stosowane są rozwiązania polegające na obowiązkowym przechowywaniu kaucji na rachunkach depozytowych lub przez niezależne podmioty. Celem tych regulacji jest ograniczenie ryzyka nieuprawnionego wykorzystania środków wpłacanych przez najemców oraz zmniejszenie liczby sporów pomiędzy stronami umowy najmu.
W związku z powyższym zwracam się z prośbą o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:
Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii analizowało skalę sporów dotyczących zwrotu kaucji zabezpieczających przy najmie lokali mieszkalnych?
Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii dysponuje danymi, analizami lub informacjami pochodzącymi od organów administracji publicznej, organizacji społecznych, Rzecznika Praw Obywatelskich, UOKiK lub innych instytucji, które pozwalają ocenić skalę sporów dotyczących zwrotu kaucji najmu?
Czy prowadzone były analizy dotyczące wprowadzenia obowiązku przechowywania kaucji na wyodrębnionym rachunku bankowym, rachunku powierniczym lub rachunku depozytowym?
Czy rozważane jest utworzenie systemu depozytowego dla kaucji najmu mieszkań wzorowanego na rozwiązaniach funkcjonujących w innych państwach europejskich?
Czy ministerstwo przeprowadzało analizy rozwiązań stosowanych w innych państwach europejskich w zakresie przechowywania i rozliczania kaucji najmu, a jeżeli tak, jakie były wyniki tych analiz?
Czy ministerstwo analizowało możliwość wprowadzenia obowiązku sporządzania i doręczania najemcy szczegółowego rozliczenia kaucji wraz ze wskazaniem podstawy faktycznej i prawnej każdego potrącenia oraz dokumentami potwierdzającymi poniesione koszty?
Czy rozważane jest opracowanie ustawowego wzoru protokołu zdawczo-odbiorczego lub minimalnych wymogów dokumentacyjnych dotyczących wydania i zwrotu lokalu?
Czy ministerstwo dostrzega potrzebę odrębnego uregulowania zasad przechowywania i rozliczania kaucji w przypadku najmu instytucjonalnego oraz najmu prowadzonego przez profesjonalnych operatorów rynku mieszkaniowego?
Czy obecnie prowadzone są lub planowane są prace legislacyjne dotyczące zasad pobierania, przechowywania oraz rozliczania kaucji w najmie lokali mieszkalnych?
Jeżeli tak, jakie są założenia tych prac oraz przewidywany harmonogram ich realizacji?
Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii dostrzega lukę regulacyjną w zakresie ochrony środków finansowych wpłacanych przez najemców tytułem kaucji i jeżeli tak, jakie działania zamierza podjąć w celu ograniczenia ryzyka sporów w tym obszarze?
Z wyrazami szacunku Daria Gosek-Popiołek
Odpowiedź urzędowa
Podsekretarz stanu Tomasz Lewandowski
Audyt odpowiedzi: Wskaźnik lania wody & konkretności
Przeciętnie konkretna
Automatyczna analiza lingwistyczno-statystyczna pisma resortu
Lanie wody
40%
Konkretność
60%
Odpowiedź standardowa – resort odnosi się merytorycznie do zagadnienia z umiarkowaną ilością danych szczegółowych.
Twarde liczby / kwoty
0 kwot, 0 %
Precyzyjne daty
5
Odpowiedź na punkty
Brak podziału
Gęstość faktów
2.7 / 1k zn.
- Wymienia precyzyjne daty lub terminy (5)
Treść oficjalnej odpowiedzi rządowej (dokument urzędowy)
494 znaków
Odpowiedź na interpelację w sprawie rozważenia zmian legislacyjnych dotyczących kaucji zabezpieczających przy najmie lokali mieszkalnych
Odpowiedź na interpelację nr 19545
w sprawie rozważenia zmian legislacyjnych dotyczących kaucji zabezpieczających przy najmie lokali mieszkalnych
Odpowiadający: podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Tomasz Lewandowski
Warszawa, 29-09-2026
Treść odpowiedzi znajduje się w załączniku.
Załączniki
Odpowiedź na interpelację nr 19545.pdf
Urzędowe załączniki i odpowiedzi:
Pełna treść wyekstrahowana z załącznika PDF (odpowiedź urzędowa)
12275 znaków
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DM-IV.054.9.2026
Warszawa, 29 września 2026 r.
Pan
Włodzimierz Czarzasty
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej
Dotyczy: interpelacji nr 19545 w sprawie rozważenia zmian legislacyjnych dotyczących
kaucji zabezpieczających przy najmie lokali mieszkalnych
Szanowny Panie Marszałku,
odpowiadając na interpelację nr 19545 wniesioną przez Panią Posłankę Darię Gosek-
Popiołek na wstępie należy jednoznacznie wyjaśnić, jaki jest charakter kaucji mieszkaniowej.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego1, dalej: u.o.p.l., zawarcie
umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej
pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu
opróżnienia lokalu. Kaucja mieszkaniowa uiszczana przez najemcę na rzecz wynajmującego
służy zabezpieczeniu roszczeń, jakie mogą przysługiwać wynajmującemu względem
najemcy w dniu opróżnienia lokalu (po wygaśnięciu stosunku najmu) na pokrycie
ewentualnych długów najemcy z tytułu zaległego czynszu, innych opłat oraz roszczeń
o naprawienie szkody wynikających z uszkodzenia lub pogorszenia stanu lokalu
mieszkalnego. Podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub
nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu
najmu lokalu (art. 6 ust. 4 u.o.p.l.).
Warto dodać, że umowa (porozumienie) kaucyjna należy do czynności prawnych realnych.
Najem jest czynnością z zakresu prawa zobowiązań. Treścią porozumienia kaucyjnego jest
przeniesienie przez najemcę na wynajmującego określonej kwoty pieniężnej na
zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wynajmującego z tytułu najmu. Z chwilą wpłaty
kaucji mieszkaniowej przez najemcę, wynajmujący staje się właścicielem przekazanej mu
kwoty i może swobodnie nią dysponować, podobnie jak to ma miejsce w przypadku
depozytu nieprawidłowego (art. 845 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny2,
dalej: K.c.). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli z przepisów szczególnych albo z umowy lub
okoliczności wynika, że przechowawca może rozporządzać oddanymi na przechowanie
pieniędzmi lub innymi rzeczami oznaczonymi tylko co do gatunku, stosuje się odpowiednio
przepisy o pożyczce (depozyt nieprawidłowy). W orzecznictwie sądowym dominuje pogląd,
1 (Dz. U. z 2023 r. poz. 725).
2 (Dz. U. z 2026 r. poz. 795).
-- 1 of 4 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
że umowa kaucji zabezpieczającej w umowie najmu łączy w sobie cechy depozytu
nieprawidłowego oraz zastawu na wierzytelności o zwrot kwoty kaucji. Z chwilą wpłaty
kaucji, wynajmujący nabywa własność przekazanych pieniędzy i może nimi swobodnie
rozporządzać w czasie trwania umowy. To kluczowa cecha depozytu nieprawidłowego. Tym
samym wynajmujący staje się właścicielem otrzymanej kwoty z tytułu kaucji i decyduje
także, w jaki sposób będzie przechowywał kaucję. W praktyce wynajmujący najczęściej
przechowują kaucję na swoim rachunku bankowym. W związku z tym nie ma uzasadnienia
do przechowywania kaucji na wyodrębnionym rachunku bankowym, rachunku
powierniczym lub rachunku depozytowym, ponieważ wyłącznie wynajmujący decyduje,
w jaki sposób będzie przechowywał kaucję mieszkaniową.
Po zakończeniu najmu wynajmujący zobowiązany jest do zwrotu wpłaconej przez najemcę
sumy pieniężnej (po potrąceniu ewentualnych roszczeń z tytułu najmu). Wynajmujący ma
jednak prawo zatrzymać kaucję mieszkaniową w całości lub jej część w przypadku
konieczności pokrycia zaległości z tytułu czynszu lub opłat niezależnych od właściciela oraz
w przypadku konieczności przeprowadzenia napraw szkód powstałych z winy lokatora.
Wynajmujący nie może zatrzymać kaucji w przypadku śladów zwykłego użytkowania
mieszkania (np. drobne rysy na podłodze). Zgodnie bowiem z art. 675 K.c. po zakończeniu
najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie
ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
Należy przy tym podkreślić, iż obowiązek udowodnienia konieczności potrącenia z kaucji
mieszkaniowej ewentualnych długów lub kosztów naprawienia szkód spoczywa na
wynajmującym. Wynika to z ogólnej zasady ciężaru dowodu zapisanej w art. 6 K.c., według
której ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki
prawne.
Natomiast narzędziem, które umożliwia obiektywną ocenę stanu lokalu przed i po okresie
najmu, jest protokół zdawczo-odbiorczy oraz ewentualnie dokumentacja fotograficzna
(wykonywana przed i po okresie najmu). Zakończenie umowy najmu lokalu pociąga za sobą
obowiązek zwrotu przedmiotu najmu wynajmującemu. Istotną rolę odgrywa sporządzony
przez strony umowy protokół zdawczo-odbiorczy, która pozwala ocenić, jaki jest stan
techniczny lokalu przy zwrocie. Zgodnie z art. 6c u.o.p.l. przed wydaniem lokalu najemcy
sporządzany jest przez strony protokół zdawczo-odbiorczy określający stan techniczny
lokalu oraz stopień zużycia jego wyposażenia. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy
zwrocie lokalu. Protokół zdawczo-odbiorczy jest dokumentem załączanym do umowy
najmu i ma na celu zabezpieczenie interesów zarówno wynajmującego, jak i najemcy.
Protokół zdawczo-odbiorczy powinien być sporządzony w dniu przekazania mieszkania
najemcy i ponownie w dniu zwrotu mieszkania wynajmującemu. Sporządzenie protokołu
jest ważne dla obydwu stron umowy najmu, ponieważ zyskują one pełną informację na
tematu stanu technicznego lokalu, jego wyposażenia oraz stanu rozliczeń np. z dostawcami
mediów. Protokół pozwala stronom ustalić jakich napraw lokal wymaga, a także które z tych
napraw obciążają najemcę, a które wynajmującego. Służy on jednak przede wszystkim
dokonaniu rozliczeń przy zwrocie lokalu. Tym samym protokół zdawczo-odbiorczy
sporządzony w dniu przekazania mieszkania najemcy oraz w dniu zwrócenia mieszkania
wynajmującemu pozwala jednoznacznie wykazać, czy stan lokalu uległ pogorszeniu z winy
najemcy.
Zatem sporządzenie ww. protokołu leży zarówno w interesie wynajmującego, ponieważ
chroni on jego interesy oraz dowodzi on stanu lokalu w dacie jego wydania najemcy i jego
zwrotu, jak również najemcy, gdyż stanowi dowód zabezpieczający interesy najemcy oraz
-- 2 of 4 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
stanowi potwierdzenie czy lokal mieszkalny został zwrócony w stanie niepogorszonym,
a ewentualne zużycie rzeczy jest następstwem prawidłowego używania.
Wynajmujący ma obowiązek zwrócić kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub
nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu
najmu lokalu (art. 6 ust. 4 u.o.p.l.). W przypadku, gdy wynajmujący nie zwróci kaucji w tym
terminie, najemca może wysłać wezwanie do zapłaty zwrotu kaucji listem poleconym za
potwierdzeniem odbioru, określając termin do zwrotu kaucji. Jeżeli wynajmujący nie zwróci
kaucji we wskazanym przez najemcę terminie, najemca może złożyć w sądzie pozew o zwrot
kaucji. Jeżeli wartość przedmiotu sporu nie przekracza dwudziestu tysięcy złotych sprawa
załatwiana jest w trybie uproszczonym. Postępowanie uproszczone to odrębna procedura,
mająca na celu szybkie rozstrzyganie spraw o niedużej wartości. Postępowanie uproszczone
polega na tym, że postępowanie dowodowe jest ograniczone, zaś większość pism jest
wnoszona na urzędowych, specjalnie do tego przeznaczonych formularzach.
Mając na uwadze powyższe, trudno znaleźć ekonomiczne uzasadnienie dla wprowadzenia
obowiązku przechowywania stosunkowo niewielkich kaucji (rzędu np. 4000-6000 zł) na
rachunku powierniczym lub rachunku depozytowym. Rachunki powiernicze są bowiem
dedykowane dla deweloperów lub dla dużych transakcji finansowych. Rachunek
powierniczy (otwarty lub zamknięty) to narzędzie finansowe stworzone z myślą o ochronie
osób kupujących mieszkania od dewelopera oraz w celu zabezpieczenia ich interesów,
ponieważ transakcje opierają na dużych operacjach finansowych. Tymczasem na rynku
najmu prywatnego kaucje z reguły odpowiadają wysokości jednomiesięcznego czynszu za
najem danego lokalu – co wynika z faktu, iż najemcy nie są w stanie wpłacić większych kwot
przy zawieraniu umów najmu.
Należy podkreślić, iż to na wynajmującym spoczywa ciężar udowodnienia zasadności
potrącenia części lub całości kaucji mieszkaniowej w związku z wystąpieniem zaległości
z tytułu czynszu lub opłat niezależnych od właściciela, a także kosztów naprawienia szkód
w związku z pogorszeniem stanu lokalu mieszkalnego. Wymaga to w szczególności
przedstawienia dokumentacji związanej ze szkodami w mieszkaniu. Wynajmujący ma prawo
do zatrzymania środków pieniężnych z tytułu kaucji, jeżeli udowodni powstanie szkód
w mieszkaniu. Jest to możliwe dzięki posiadaniu protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym
opisano stan mieszkania w dniu odbioru oraz w dniu wydania mieszkania, a także za pomocą
rachunków lub faktur za naprawy lub opinię rzeczoznawcy. Gdy wynajmujący nie może
udowodnić, że najemca poczynił w lokalu szkody, to również nie może zatrzymać kaucji
(w całości lub części).
Ponadto warto mieć na uwadze, iż wprowadzenie obowiązku przechowywania kaucji na
wyodrębnionym rachunku bankowym, rachunku powierniczym lub rachunku prowadzonym
przez odrębną instytucję miałoby sens wyłącznie w przypadku nadania tej instytucji
uprawnień do rozstrzygania sporów pomiędzy najemcami i wynajmującymi, ewentualnie
wprowadzeniu obowiązkowego arbitrażu. W obydwu przypadkach wiązałoby się to
z koniecznością ponoszenia przez uczestników rynku najmu dodatkowych kosztów z tego
tytułu. W Polsce nie istnieją państwowe ani przymusowe systemy arbitrażu dedykowane
sporom lokatorskim, jakie funkcjonują w niektórych państwach Unii Europejskiej.
Zasadniczo spory cywilnoprawne w Polsce rozwiązywane są przez sądy powszechne. Warto
przy tym wskazać, iż zgodnie z art. 1164 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks
-- 3 of 4 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
postępowania cywilnego3, tzw. zapis na sąd polubowny z konsumentem może być
sporządzony dopiero po powstaniu sporu.
Jednocześnie informuję, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie dysponuje danymi,
analizami lub informacjami, które pozwalają ocenić skalę sporów dotyczących zwrotu kaucji
mieszkaniowej. Stosunek najmu ma charakter cywilnoprawny i brak jest danych na temat
sporów dotyczących zwrotu kaucji; polska statystyka publiczna nie podaje informacji w tym
zakresie. Do Ministerstwa Rozwoju i Technologii nie docierają sygnały, które wskazywałyby
na istotną skalę problemów przy rozliczaniu kaucji zabezpieczających, wymagającą
interwencji ustawodawcy. Do Ministerstwa raczej kierowane są postulaty związane
z nieterminowym opłacaniem przez najemców czynszów i opłat za media oraz ponoszonymi
w związku z tym stratami przez wynajmujących.
Mogę zapewnić, że Ministerstwo analizuje wszelkie rozwiązania służące zachowaniu
równowagi między interesem właściciela lokalu a ochroną praw najemcy, w tym również
przeciwdziałaniu opisanym przez Panią Poseł zjawiskom „kradzieży” kaucji. Chciałbym
jednak podkreślić, że wszelkie interwencje legislacyjne musiałyby się wiązać z powołaniem
(stworzeniem) niezależnej instytucji rozstrzygającej spory między właścicielem a najemcą
mieszkania.
Podsumowując, w mojej opinii zmiana obowiązujących przepisów w zakresie podniesionym
w interpelacji nie znajduje uzasadnienia nie tylko z powodu ekonomicznego, ale także
z uwagi na fakt, iż wiązałoby się to z zanegowaniem systemowych rozwiązań regulujących
zasady rozwiązywania sporów cywilnoprawnych. Z uwagi na powyższe nie znajduję
podstaw do podjęcia prac legislacyjnych zmierzających do zmiany statusu kaucji
zabezpieczającej przy najmie lokali mieszkalnych.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Tomasz Lewandowski
Podsekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii
3 (Dz. U. z 2026 r. poz. 468, z późn. zm.).
-- 4 of 4 --
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DM-IV.054.9.2026
Warszawa, 29 września 2026 r.
Pan
Włodzimierz Czarzasty
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej
Dotyczy: interpelacji nr 19545 w sprawie rozważenia zmian legislacyjnych dotyczących
kaucji zabezpieczających przy najmie lokali mieszkalnych
Szanowny Panie Marszałku,
odpowiadając na interpelację nr 19545 wniesioną przez Panią Posłankę Darię Gosek-
Popiołek na wstępie należy jednoznacznie wyjaśnić, jaki jest charakter kaucji mieszkaniowej.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego1, dalej: u.o.p.l., zawarcie
umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej
pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu
opróżnienia lokalu. Kaucja mieszkaniowa uiszczana przez najemcę na rzecz wynajmującego
służy zabezpieczeniu roszczeń, jakie mogą przysługiwać wynajmującemu względem
najemcy w dniu opróżnienia lokalu (po wygaśnięciu stosunku najmu) na pokrycie
ewentualnych długów najemcy z tytułu zaległego czynszu, innych opłat oraz roszczeń
o naprawienie szkody wynikających z uszkodzenia lub pogorszenia stanu lokalu
mieszkalnego. Podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub
nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu
najmu lokalu (art. 6 ust. 4 u.o.p.l.).
Warto dodać, że umowa (porozumienie) kaucyjna należy do czynności prawnych realnych.
Najem jest czynnością z zakresu prawa zobowiązań. Treścią porozumienia kaucyjnego jest
przeniesienie przez najemcę na wynajmującego określonej kwoty pieniężnej na
zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wynajmującego z tytułu najmu. Z chwilą wpłaty
kaucji mieszkaniowej przez najemcę, wynajmujący staje się właścicielem przekazanej mu
kwoty i może swobodnie nią dysponować, podobnie jak to ma miejsce w przypadku
depozytu nieprawidłowego (art. 845 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny2,
dalej: K.c.). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli z przepisów szczególnych albo z umowy lub
okoliczności wynika, że przechowawca może rozporządzać oddanymi na przechowanie
pieniędzmi lub innymi rzeczami oznaczonymi tylko co do gatunku, stosuje się odpowiednio
przepisy o pożyczce (depozyt nieprawidłowy). W orzecznictwie sądowym dominuje pogląd,
1 (Dz. U. z 2023 r. poz. 725).
2 (Dz. U. z 2026 r. poz. 795).
-- 1 of 4 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
że umowa kaucji zabezpieczającej w umowie najmu łączy w sobie cechy depozytu
nieprawidłowego oraz zastawu na wierzytelności o zwrot kwoty kaucji. Z chwilą wpłaty
kaucji, wynajmujący nabywa własność przekazanych pieniędzy i może nimi swobodnie
rozporządzać w czasie trwania umowy. To kluczowa cecha depozytu nieprawidłowego. Tym
samym wynajmujący staje się właścicielem otrzymanej kwoty z tytułu kaucji i decyduje
także, w jaki sposób będzie przechowywał kaucję. W praktyce wynajmujący najczęściej
przechowują kaucję na swoim rachunku bankowym. W związku z tym nie ma uzasadnienia
do przechowywania kaucji na wyodrębnionym rachunku bankowym, rachunku
powierniczym lub rachunku depozytowym, ponieważ wyłącznie wynajmujący decyduje,
w jaki sposób będzie przechowywał kaucję mieszkaniową.
Po zakończeniu najmu wynajmujący zobowiązany jest do zwrotu wpłaconej przez najemcę
sumy pieniężnej (po potrąceniu ewentualnych roszczeń z tytułu najmu). Wynajmujący ma
jednak prawo zatrzymać kaucję mieszkaniową w całości lub jej część w przypadku
konieczności pokrycia zaległości z tytułu czynszu lub opłat niezależnych od właściciela oraz
w przypadku konieczności przeprowadzenia napraw szkód powstałych z winy lokatora.
Wynajmujący nie może zatrzymać kaucji w przypadku śladów zwykłego użytkowania
mieszkania (np. drobne rysy na podłodze). Zgodnie bowiem z art. 675 K.c. po zakończeniu
najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie
ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
Należy przy tym podkreślić, iż obowiązek udowodnienia konieczności potrącenia z kaucji
mieszkaniowej ewentualnych długów lub kosztów naprawienia szkód spoczywa na
wynajmującym. Wynika to z ogólnej zasady ciężaru dowodu zapisanej w art. 6 K.c., według
której ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki
prawne.
Natomiast narzędziem, które umożliwia obiektywną ocenę stanu lokalu przed i po okresie
najmu, jest protokół zdawczo-odbiorczy oraz ewentualnie dokumentacja fotograficzna
(wykonywana przed i po okresie najmu). Zakończenie umowy najmu lokalu pociąga za sobą
obowiązek zwrotu przedmiotu najmu wynajmującemu. Istotną rolę odgrywa sporządzony
przez strony umowy protokół zdawczo-odbiorczy, która pozwala ocenić, jaki jest stan
techniczny lokalu przy zwrocie. Zgodnie z art. 6c u.o.p.l. przed wydaniem lokalu najemcy
sporządzany jest przez strony protokół zdawczo-odbiorczy określający stan techniczny
lokalu oraz stopień zużycia jego wyposażenia. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy
zwrocie lokalu. Protokół zdawczo-odbiorczy jest dokumentem załączanym do umowy
najmu i ma na celu zabezpieczenie interesów zarówno wynajmującego, jak i najemcy.
Protokół zdawczo-odbiorczy powinien być sporządzony w dniu przekazania mieszkania
najemcy i ponownie w dniu zwrotu mieszkania wynajmującemu. Sporządzenie protokołu
jest ważne dla obydwu stron umowy najmu, ponieważ zyskują one pełną informację na
tematu stanu technicznego lokalu, jego wyposażenia oraz stanu rozliczeń np. z dostawcami
mediów. Protokół pozwala stronom ustalić jakich napraw lokal wymaga, a także które z tych
napraw obciążają najemcę, a które wynajmującego. Służy on jednak przede wszystkim
dokonaniu rozliczeń przy zwrocie lokalu. Tym samym protokół zdawczo-odbiorczy
sporządzony w dniu przekazania mieszkania najemcy oraz w dniu zwrócenia mieszkania
wynajmującemu pozwala jednoznacznie wykazać, czy stan lokalu uległ pogorszeniu z winy
najemcy.
Zatem sporządzenie ww. protokołu leży zarówno w interesie wynajmującego, ponieważ
chroni on jego interesy oraz dowodzi on stanu lokalu w dacie jego wydania najemcy i jego
zwrotu, jak również najemcy, gdyż stanowi dowód zabezpieczający interesy najemcy oraz
-- 2 of 4 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
stanowi potwierdzenie czy lokal mieszkalny został zwrócony w stanie niepogorszonym,
a ewentualne zużycie rzeczy jest następstwem prawidłowego używania.
Wynajmujący ma obowiązek zwrócić kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub
nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu
najmu lokalu (art. 6 ust. 4 u.o.p.l.). W przypadku, gdy wynajmujący nie zwróci kaucji w tym
terminie, najemca może wysłać wezwanie do zapłaty zwrotu kaucji listem poleconym za
potwierdzeniem odbioru, określając termin do zwrotu kaucji. Jeżeli wynajmujący nie zwróci
kaucji we wskazanym przez najemcę terminie, najemca może złożyć w sądzie pozew o zwrot
kaucji. Jeżeli wartość przedmiotu sporu nie przekracza dwudziestu tysięcy złotych sprawa
załatwiana jest w trybie uproszczonym. Postępowanie uproszczone to odrębna procedura,
mająca na celu szybkie rozstrzyganie spraw o niedużej wartości. Postępowanie uproszczone
polega na tym, że postępowanie dowodowe jest ograniczone, zaś większość pism jest
wnoszona na urzędowych, specjalnie do tego przeznaczonych formularzach.
Mając na uwadze powyższe, trudno znaleźć ekonomiczne uzasadnienie dla wprowadzenia
obowiązku przechowywania stosunkowo niewielkich kaucji (rzędu np. 4000-6000 zł) na
rachunku powierniczym lub rachunku depozytowym. Rachunki powiernicze są bowiem
dedykowane dla deweloperów lub dla dużych transakcji finansowych. Rachunek
powierniczy (otwarty lub zamknięty) to narzędzie finansowe stworzone z myślą o ochronie
osób kupujących mieszkania od dewelopera oraz w celu zabezpieczenia ich interesów,
ponieważ transakcje opierają na dużych operacjach finansowych. Tymczasem na rynku
najmu prywatnego kaucje z reguły odpowiadają wysokości jednomiesięcznego czynszu za
najem danego lokalu – co wynika z faktu, iż najemcy nie są w stanie wpłacić większych kwot
przy zawieraniu umów najmu.
Należy podkreślić, iż to na wynajmującym spoczywa ciężar udowodnienia zasadności
potrącenia części lub całości kaucji mieszkaniowej w związku z wystąpieniem zaległości
z tytułu czynszu lub opłat niezależnych od właściciela, a także kosztów naprawienia szkód
w związku z pogorszeniem stanu lokalu mieszkalnego. Wymaga to w szczególności
przedstawienia dokumentacji związanej ze szkodami w mieszkaniu. Wynajmujący ma prawo
do zatrzymania środków pieniężnych z tytułu kaucji, jeżeli udowodni powstanie szkód
w mieszkaniu. Jest to możliwe dzięki posiadaniu protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym
opisano stan mieszkania w dniu odbioru oraz w dniu wydania mieszkania, a także za pomocą
rachunków lub faktur za naprawy lub opinię rzeczoznawcy. Gdy wynajmujący nie może
udowodnić, że najemca poczynił w lokalu szkody, to również nie może zatrzymać kaucji
(w całości lub części).
Ponadto warto mieć na uwadze, iż wprowadzenie obowiązku przechowywania kaucji na
wyodrębnionym rachunku bankowym, rachunku powierniczym lub rachunku prowadzonym
przez odrębną instytucję miałoby sens wyłącznie w przypadku nadania tej instytucji
uprawnień do rozstrzygania sporów pomiędzy najemcami i wynajmującymi, ewentualnie
wprowadzeniu obowiązkowego arbitrażu. W obydwu przypadkach wiązałoby się to
z koniecznością ponoszenia przez uczestników rynku najmu dodatkowych kosztów z tego
tytułu. W Polsce nie istnieją państwowe ani przymusowe systemy arbitrażu dedykowane
sporom lokatorskim, jakie funkcjonują w niektórych państwach Unii Europejskiej.
Zasadniczo spory cywilnoprawne w Polsce rozwiązywane są przez sądy powszechne. Warto
przy tym wskazać, iż zgodnie z art. 1164 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks
-- 3 of 4 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
postępowania cywilnego3, tzw. zapis na sąd polubowny z konsumentem może być
sporządzony dopiero po powstaniu sporu.
Jednocześnie informuję, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie dysponuje danymi,
analizami lub informacjami, które pozwalają ocenić skalę sporów dotyczących zwrotu kaucji
mieszkaniowej. Stosunek najmu ma charakter cywilnoprawny i brak jest danych na temat
sporów dotyczących zwrotu kaucji; polska statystyka publiczna nie podaje informacji w tym
zakresie. Do Ministerstwa Rozwoju i Technologii nie docierają sygnały, które wskazywałyby
na istotną skalę problemów przy rozliczaniu kaucji zabezpieczających, wymagającą
interwencji ustawodawcy. Do Ministerstwa raczej kierowane są postulaty związane
z nieterminowym opłacaniem przez najemców czynszów i opłat za media oraz ponoszonymi
w związku z tym stratami przez wynajmujących.
Mogę zapewnić, że Ministerstwo analizuje wszelkie rozwiązania służące zachowaniu
równowagi między interesem właściciela lokalu a ochroną praw najemcy, w tym również
przeciwdziałaniu opisanym przez Panią Poseł zjawiskom „kradzieży” kaucji. Chciałbym
jednak podkreślić, że wszelkie interwencje legislacyjne musiałyby się wiązać z powołaniem
(stworzeniem) niezależnej instytucji rozstrzygającej spory między właścicielem a najemcą
mieszkania.
Podsumowując, w mojej opinii zmiana obowiązujących przepisów w zakresie podniesionym
w interpelacji nie znajduje uzasadnienia nie tylko z powodu ekonomicznego, ale także
z uwagi na fakt, iż wiązałoby się to z zanegowaniem systemowych rozwiązań regulujących
zasady rozwiązywania sporów cywilnoprawnych. Z uwagi na powyższe nie znajduję
podstaw do podjęcia prac legislacyjnych zmierzających do zmiany statusu kaucji
zabezpieczającej przy najmie lokali mieszkalnych.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Tomasz Lewandowski
Podsekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii
3 (Dz. U. z 2026 r. poz. 468, z późn. zm.).
-- 4 of 4 --