Interpelacja nr 19238
Interpelacja w sprawie zasad dojścia do własności mieszkań budowanych w ramach SIM
Zgłaszający:
•
Adresat:
Podatki i Finanse (70%)
Infrastruktura i Transport (30%)
Treść wystąpienia poselskiego
Interpelacja w sprawie zasad dojścia do własności mieszkań budowanych w ramach SIM
Interpelacja nr 19238
do ministra rozwoju i technologii
w sprawie zasad dojścia do własności mieszkań budowanych w ramach SIM
Zgłaszający: Urszula Nowogórska
Data wpływu: 14-08-2026
Szanowny Panie Ministrze,
do mojego biura poselskiego zwrócili się najemcy, który ponieśli koszty wkładu własnego w wysokości 30% na etapie zawierania umowy dotyczącej budowy mieszkań przez jedną ze spółek z o.o. (STBS) i w ramach czynszu nadal ponoszą, w pewien sposób, koszty związane ze spłatą inwestycji spółki.
Praktyka funkcjonowania poszczególnych spółek SIM wskazuje na występowanie rozbieżności w interpretacji przepisów ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, w szczególności przepisów oddziału 4: Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności uwzględniająca rozliczenie partycypacji, a także rozdziału 4b: Wyodrębnianie na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego.
W celu zapewnienia jednolitego stosowania prawa oraz zwiększenia pewności obrotu prawnego uprzejmie proszę o odpowiedź na poniższe kwestie:
1. Czy przepisy oddziału 4 oraz rozdziału 4b ustawy należy interpretować w ten sposób, że spełnienie przez najemcę ustawowych przesłanek skutkuje powstaniem po jego stronie roszczenia o przeniesienie własności lokalu, czy też decyzja o umożliwieniu wykupu lokalu pozostaje każdorazowo uzależniona od swobodnej decyzji spółki SIM? W szczególności czy spółka może odmówić zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu pomimo spełnienia przez najemcę wszystkich ustawowych warunków?
2. Czy w przypadku odmowy sprzedaży lokalu najemca dysponuje środkami ochrony prawnej umożliwiającymi dochodzenie realizacji tego uprawnienia przed sądem?
3. W jaki sposób, zgodnie z obowiązującymi przepisami, powinna zostać ustalona cena sprzedaży lokalu mieszkalnego nabywanego przez najemcę? Czy cena odpowiada wartości rynkowej lokalu z dnia sprzedaży, czy też spółka ma wpływ na ustalenie ceny sprzedaży? Jaki wpływ na cenę mają wniesiona partycypacja, dokonane spłaty kredytu przez spółkę oraz wartość pozostałego do spłaty finansowania?
4. Po upływie jakiego minimalnego okresu od zawarcia umowy najmu możliwe jest najwcześniejsze skuteczne przeniesienie własności lokalu zarówno w przypadku zawarcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jak i w przypadku wyodrębniania na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego udzielonego przez BGK?
5. Czy jeżeli ustawodawca w przyszłości zmieni przepisy w sposób ograniczający lub eliminujący możliwość dojścia do własności w sposób wskazany w oddziale 4 i rozdziale 4b, to czy osoby, które obecnie zawarły umowy partycypacji oraz umowy najmu, nabywają prawa wskazane w powołanych przepisach zgodnie z zasadą ochrony praw słusznie nabytych i zaufania obywateli do państwa?
6. Czy spółka SIM ma prawo korzystania z instrumentów skutkujących wydłużeniem okresu spłaty (np. wakacji kredytowych lub innych mechanizmów restrukturyzacyjnych) w celu przedłużenia okresu spłaty finansowania zwrotnego udzielonego przez BGK? Czy decyzje takie powinny uwzględniać również interes najemców oczekujących możliwości wcześniejszego dojścia do własności?
7. Czy po całkowitej spłacie finansowania inwestycji spółka jest zobowiązana do odpowiedniego obniżenia wysokości czynszu poprzez wyeliminowanie składnika odpowiadającego kosztom spłaty kredytu?
8. Jakie elementy mogą zgodnie z ustawą zostać uwzględnione przy ustalaniu czynszu w lokalach wybudowanych przez SIM? Czy wysokość czynszu powinna odpowiadać wyłącznie rzeczywistym kosztom eksploatacji, utrzymania nieruchomości oraz finansowania inwestycji, czy też dopuszczalne jest tworzenie nadwyżek finansowych?
9. Czy po spłacie finansowania dotyczącego jednej inwestycji spółka może wykorzystywać środki pochodzące z czynszów najemców tej inwestycji na finansowanie spłaty kredytów dotyczących innych przedsięwzięć inwestycyjnych realizowanych przez tę samą spółkę? Czy praktyka taka pozostaje zgodna z zasadami wynikającymi z ustawy oraz z celem społecznego budownictwa czynszowego?
10. W jakim zakresie statut spółki lub uchwały jej organów mogą regulować kwestie związane z dojściem do własności? Czy dopuszczalne jest wprowadzanie postanowień ograniczających ustawowe uprawnienia najemców albo ustanawiających dodatkowe warunki niewynikające z ustawy?
11. Czy ministerstwo planuje opracowanie jednolitych wytycznych lub objaśnień prawnych dotyczących stosowania przepisów regulujących dojście do własności w SIM, tak aby wszystkie spółki stosowały jednolite standardy informowania najemców o ich prawach i obowiązkach?
Z góry dziękuję za przygotowanie odpowiedzi
Interpelacja nr 19238
do ministra rozwoju i technologii
w sprawie zasad dojścia do własności mieszkań budowanych w ramach SIM
Zgłaszający: Urszula Nowogórska
Data wpływu: 14-08-2026
Szanowny Panie Ministrze,
do mojego biura poselskiego zwrócili się najemcy, który ponieśli koszty wkładu własnego w wysokości 30% na etapie zawierania umowy dotyczącej budowy mieszkań przez jedną ze spółek z o.o. (STBS) i w ramach czynszu nadal ponoszą, w pewien sposób, koszty związane ze spłatą inwestycji spółki.
Praktyka funkcjonowania poszczególnych spółek SIM wskazuje na występowanie rozbieżności w interpretacji przepisów ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, w szczególności przepisów oddziału 4: Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności uwzględniająca rozliczenie partycypacji, a także rozdziału 4b: Wyodrębnianie na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego.
W celu zapewnienia jednolitego stosowania prawa oraz zwiększenia pewności obrotu prawnego uprzejmie proszę o odpowiedź na poniższe kwestie:
1. Czy przepisy oddziału 4 oraz rozdziału 4b ustawy należy interpretować w ten sposób, że spełnienie przez najemcę ustawowych przesłanek skutkuje powstaniem po jego stronie roszczenia o przeniesienie własności lokalu, czy też decyzja o umożliwieniu wykupu lokalu pozostaje każdorazowo uzależniona od swobodnej decyzji spółki SIM? W szczególności czy spółka może odmówić zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu pomimo spełnienia przez najemcę wszystkich ustawowych warunków?
2. Czy w przypadku odmowy sprzedaży lokalu najemca dysponuje środkami ochrony prawnej umożliwiającymi dochodzenie realizacji tego uprawnienia przed sądem?
3. W jaki sposób, zgodnie z obowiązującymi przepisami, powinna zostać ustalona cena sprzedaży lokalu mieszkalnego nabywanego przez najemcę? Czy cena odpowiada wartości rynkowej lokalu z dnia sprzedaży, czy też spółka ma wpływ na ustalenie ceny sprzedaży? Jaki wpływ na cenę mają wniesiona partycypacja, dokonane spłaty kredytu przez spółkę oraz wartość pozostałego do spłaty finansowania?
4. Po upływie jakiego minimalnego okresu od zawarcia umowy najmu możliwe jest najwcześniejsze skuteczne przeniesienie własności lokalu zarówno w przypadku zawarcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jak i w przypadku wyodrębniania na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego udzielonego przez BGK?
5. Czy jeżeli ustawodawca w przyszłości zmieni przepisy w sposób ograniczający lub eliminujący możliwość dojścia do własności w sposób wskazany w oddziale 4 i rozdziale 4b, to czy osoby, które obecnie zawarły umowy partycypacji oraz umowy najmu, nabywają prawa wskazane w powołanych przepisach zgodnie z zasadą ochrony praw słusznie nabytych i zaufania obywateli do państwa?
6. Czy spółka SIM ma prawo korzystania z instrumentów skutkujących wydłużeniem okresu spłaty (np. wakacji kredytowych lub innych mechanizmów restrukturyzacyjnych) w celu przedłużenia okresu spłaty finansowania zwrotnego udzielonego przez BGK? Czy decyzje takie powinny uwzględniać również interes najemców oczekujących możliwości wcześniejszego dojścia do własności?
7. Czy po całkowitej spłacie finansowania inwestycji spółka jest zobowiązana do odpowiedniego obniżenia wysokości czynszu poprzez wyeliminowanie składnika odpowiadającego kosztom spłaty kredytu?
8. Jakie elementy mogą zgodnie z ustawą zostać uwzględnione przy ustalaniu czynszu w lokalach wybudowanych przez SIM? Czy wysokość czynszu powinna odpowiadać wyłącznie rzeczywistym kosztom eksploatacji, utrzymania nieruchomości oraz finansowania inwestycji, czy też dopuszczalne jest tworzenie nadwyżek finansowych?
9. Czy po spłacie finansowania dotyczącego jednej inwestycji spółka może wykorzystywać środki pochodzące z czynszów najemców tej inwestycji na finansowanie spłaty kredytów dotyczących innych przedsięwzięć inwestycyjnych realizowanych przez tę samą spółkę? Czy praktyka taka pozostaje zgodna z zasadami wynikającymi z ustawy oraz z celem społecznego budownictwa czynszowego?
10. W jakim zakresie statut spółki lub uchwały jej organów mogą regulować kwestie związane z dojściem do własności? Czy dopuszczalne jest wprowadzanie postanowień ograniczających ustawowe uprawnienia najemców albo ustanawiających dodatkowe warunki niewynikające z ustawy?
11. Czy ministerstwo planuje opracowanie jednolitych wytycznych lub objaśnień prawnych dotyczących stosowania przepisów regulujących dojście do własności w SIM, tak aby wszystkie spółki stosowały jednolite standardy informowania najemców o ich prawach i obowiązkach?
Z góry dziękuję za przygotowanie odpowiedzi
Odpowiedź urzędowa
Podsekretarz stanu Tomasz Lewandowski
Audyt odpowiedzi: Wskaźnik lania wody & konkretności
Bardzo konkretna
Automatyczna analiza lingwistyczno-statystyczna pisma resortu
Lanie wody
7%
Konkretność
93%
Odpowiedź wysoce rzeczowa – zawiera liczne dane twarde, kwoty, daty lub bezpośrednie odniesienie do zadanych pytań.
Twarde liczby / kwoty
0 kwot, 4 %
Precyzyjne daty
11
Odpowiedź na punkty
✓ Tak (Ad 1, Pkt...)
Gęstość faktów
3.1 / 1k zn.
- Podaje wskaźniki procentowe (4)
- Wymienia precyzyjne daty lub terminy (11)
- Resort odnosi się punkt po punkcie do pytań posła
Treść oficjalnej odpowiedzi rządowej (dokument urzędowy)
409 znaków
Odpowiedź na interpelację w sprawie zasad dojścia do własności mieszkań budowanych w ramach SIM
Odpowiedź na interpelację nr 19238
w sprawie zasad dojścia do własności mieszkań budowanych w ramach SIM
Odpowiadający: podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Tomasz Lewandowski
Warszawa, 29-09-2026
Treść odpowiedzi znajduje się w załączniku.
Załączniki
Odpowiedź na interpelację 19238.pdf
Urzędowe załączniki i odpowiedzi:
Pełna treść wyekstrahowana z załącznika PDF (odpowiedź urzędowa)
18215 znaków
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DM-II.054.12.2026
Warszawa, 29 września 2026 r.
Pan
Włodzimierz Czarzasty
Marszałek Sejmu RP
Dotyczy: interpelacji nr 19238 w sprawie zasad dojścia do własności mieszkań
budowanych w ramach SIM
Szanowny Panie Marszałku,
w odpowiedzi na interpelację Pani Poseł Urszuli Nowogórskiej nr 19238, informuję jak
poniżej.
Na wstępie należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 26 października
1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2025 r., poz. 1273, z
późn. zm.), dalej: ustawa o społecznych formach, podstawowym przedmiotem działania
towarzystw budownictwa społecznego (TBS) oraz społecznych inicjatywach
mieszkaniowych (SIM) – obie te nazwy funkcjonują zamiennie w porządku prawnym – jest
budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.
Formuła spółek SIM/TBS, jak i przeznaczone dla nich instrumenty wsparcia, od początku
swojego istnienia były ukierunkowane na tworzenie i utrzymywanie zasobu mieszkań na
wynajem o umiarkowanych czynszach dla gospodarstw domowych, które nie mają
zdolności do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych na warunkach rynkowych.
Model funkcjonowania tych spółek został oparty na założeniu, że mieszkania
wybudowane przy wykorzystaniu preferencyjnych instrumentów wsparcia publicznego
będą służyć kolejnym pokoleniom najemców, zapewniając długoterminową realizację
społecznej polityki mieszkaniowej. Mieszkania tworzone z wykorzystaniem instrumentów
funkcjonujących dzięki zaangażowaniu znacznych środków budżetu państwa należy
postrzegać jako służące całemu społeczeństwu, a tworzony dzięki tym środkom zasób
jako sposób rozwiązywania problemów mieszkaniowych na danym obszarze.
Ideą społecznego budownictwa czynszowego nie jest natomiast budowanie mechanizmów
ułatwiających wejście w posiadanie majątku, jakim jest mieszkanie.
W tym kontekście odpowiedzialna, lokalna polityka mieszkaniowa SIM/TBS powinna co
do zasady traktować przewidziane w przepisach możliwości przenoszenia własności
mieszkań na najemców jedynie jako poboczne i przyszłe opcje zagospodarowania
powstałego zasobu i korzystać z nich dopiero wówczas, gdy problemy dostępu do
mieszkań zostaną na danym obszarze rozwiązane.
-- 1 of 6 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Ad 1, 2 i 4.
Przepisy ustawy o społecznych formach przewidują możliwość dojścia do własności
mieszkania w TBS/SIM. Należy jednak wyróżnić dwa modele realizacji tej możliwości w
odniesieniu do lokali mieszkalnych utworzonych przy wykorzystaniu finansowania
zwrotnego udzielonego przez BGK.
Pierwszy model przewiduje jednorazowy wykup, tj. przeniesienie na najemcę własności
lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego albo
wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa
Krajowego w ramach poprzedniego programu wsparcia na podstawie wniosku złożonego
do dnia 30 września 2009 r., które zostało uregulowane w rozdziale 4b ustawy o
społecznych formach.
Przeniesienie własności może w takim przypadku nastąpić na wniosek najemcy będącego
stroną obowiązującej umowy partycypacji w kosztach budowy wynajmowanego lokalu
przez co najmniej 5 lat. Wniosek taki co do zasady może być złożony po 5 latach
od wydania pozwolenia na użytkowanie budynku, w przypadku jednak, gdy lokal
utworzono jednocześnie przy udziale wsparcia, o którym mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z
dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych,
okres ten ulega wydłużeniu do 15 lat. Samo przeniesienie własności lokalu może nastąpić
jednak po upływie:
15 lat od przekazania do użytkowania obiektu budowlanego – gdy wniosek do
BGK o udzielenie preferencyjnego kredytu przez spółkę został złożony przed 22
sierpnia 2025 r. (nowelizacja ustawy o społecznych formach)
25 lat od rozliczenia kosztów przedsięwzięcia – gdy wniosek do BGK został
złożony po 22 sierpnia 2025 r.
W przypadku tego modelu dojścia do własności lokalu, zgodnie z art. 33f ust. 1c decyzję o
wyodrębnieniu na własność lokalu mieszkalnego podejmuje na wniosek najemcy
zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie
SIM. Jest to zatem samodzielna i niezależna decyzja właściciela zasobu, tj. spółki – która
może nie wyrazić zgody na przeniesienie własności lokalu, nawet jeśli najemca spełnia
wszystkie wymagania wskazane w rozdziale 4b ustawy o społecznych formach.
Tym samym nie można mówić o powstaniu roszczenia najemcy o przeniesienie własności
lokalu wobec SIM/TBS ani o środkach ochrony prawnej umożliwiających dochodzenie
przeniesienia własności lokalu przed sądem.
Drugi model dojścia do własności lokalu oparty jest na zmianie umowy najmu na umowę
najmu instytucjonalnego z dojściem do własności uwzględniającej rozliczenie partycypacji i
został uregulowany w przepisach rozdziału 4aa w oddziale 4 ustawy o społecznych
formach.
O zmianę umowy może wystąpić najemca, który jest stroną obowiązującej umowy
partycypacji w kosztach budowy wynajmowanego lokalu przez co najmniej 5 lat.
Warunkiem jest, aby przez co najmniej 5 lat przed złożeniem wniosku najemca nie miał
zaległości w zapłacie czynszu i opłat. Ponadto kredyt, przy udziale którego został
wybudowany dany lokal, musi zostać całkowicie spłacony.
W tym przypadku wniosek o zmianę umowy może zostać złożony po upływie 15 lat od
rozliczenia kosztów przedsięwzięcia – gdy lokal utworzono przy udziale bezzwrotnego
wsparcia z Funduszu Dopłat.
-- 2 of 6 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Ponadto wysokość wniesionej partycypacji musi stanowić co najmniej 20% (w przypadku
lokalu położonego w miejscowości poniżej 100 tys. mieszkańców) lub 25% (gdy lokal jest
położony w mieście pow. 100 tys. mieszkańców) kosztów budowy lokalu.
Dodatkowo, jeżeli wniosek o preferencyjny kredyt z BGK został złożony po 22 sierpnia
2025 r., zmiana umowy może nastąpić tylko wówczas, gdy lokal jest położony poza
obszarem miasta liczącego powyżej 100 tys. mieszkańców.
Ponadto, jeżeli lokal został utworzony przy udziale bezzwrotnego finansowego wsparcia z
Funduszu Dopłat, wniosek o zmianę umowy może być złożony po 25 latach od dnia
rozliczenia kosztów przedsięwzięcia.
W przypadku tego rodzaju modelu dojścia do własności SIM może odrzucić wniosek
najemcy o zmianę dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu instytucjonalnego z
dojściem do własności uwzględniającej rozliczenie partycypacji jedynie w przypadkach
wymienionych w art. 33dc, związanych z pobieraniem przez 5 lat przed spłatą kredytu
czynszu w określonej wysokości. W pozostałych sytuacjach SIM musi przedstawić
najemcy na piśmie warunki umowy, które najemca ten może przyjąć lub zgłosić do nich
uwagi. Brak złożenia oświadczenia o przyjęciu warunków oznacza ich nieprzyjęcie, a w
konsekwencji – wycofanie wniosku.
Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, że ewentualne roszczenie najemcy mogłoby
wystąpić w sytuacji nieprzedstawienia przez SIM warunków umowy najmu
uwzględniającej rozliczenie partycypacji lub też niewyrażenia przez nią zgody na zmianę
umowy przy spełnieniu pozostałych warunków wynikających z ustawy.
Ad 3.
Ustalenie wysokości ceny lokalu mieszkalnego należącego do TBS/SIM jest uzależnione od
trybu, w jakim następuje przeniesienie własności tego lokalu.
W przypadku jednorazowego wykupu przeniesienie własności następuje w drodze umowy
sprzedaży, a cena lokalu nie może być niższa niż jego wartość rynkowa ustalona zgodnie z
przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, na dzień
zawarcia umowy przenoszącej własność lub zobowiązującej do takiego przeniesienia.
Cena sprzedaży uwzględnia pokrycie wszystkich zobowiązań przypadających na dany
lokal, w tym spłatę odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółki wraz z odsetkami,
a także koszty wyceny nieruchomości. Na poczet ceny sprzedaży zalicza się także kwotę
partycypacji, która odpowiada kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości rynkowej
lokalu równy udziałowi wniesionej kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu, nie
mniejszej niż wartość nominalna wpłaconej partycypacji.
Uzyskane ze sprzedaży środki, pomniejszone o wydatki związane ze spłatą wszystkich
zobowiązań i kosztów, oraz kwotę odpowiadającą iloczynowi ceny sprzedaży
oraz wskaźnika równego ilorazowi kosztów własnych kredytobiorcy w całkowitych
kosztach realizacji przedsięwzięcia, podlegają spłacie do Funduszu Dopłat.
W przypadku zmiany umowy najmu na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do
własności uwzględniającej rozliczenie partycypacji przeniesienie własności następuje po
spłacie ceny w comiesięcznych ratach. Okres tej spłaty ustalany jest w umowie między
spółką a najemcą, przy czym w razie braku porozumienia wynosi on 10 lat.
Cenę lokalu stanowi jego wartość rynkowa ustalona zgodnie z przepisami ustawy o
gospodarce nieruchomościami (na dzień złożenia wniosku o zmianę umowy). Na poczet
ceny zalicza się kwotę partycypacji, która odpowiada kwocie stanowiącej odsetek
-- 3 of 6 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
aktualnej wartości rynkowej lokalu równy udziałowi wniesionej kwoty partycypacji w
kosztach budowy lokalu, nie mniejszej niż wartość nominalna wpłaconej partycypacji.
Ad 5.
Zakres ochrony praw osób, które zawarły umowy partycypacji i najmu, będzie zależał
przede wszystkim od treści ewentualnych zmian legislacyjnych oraz przepisów
przejściowych.
Przy wprowadzaniu tego rodzaju zmian ministerstwo będzie miało na względzie m.in.
zasadę ochrony praw słusznie nabytych oraz zasadę ochrony zaufania obywatela do
państwa i stanowionego przez nie prawa.
Ad 6.
Wskazane w pytaniu zagadnienia wykraczają poza zakres ustawy o społecznych formach.
Należy jednak wskazać, że co do zasady możliwość skorzystania przez SIM/TBS z
instrumentów skutkujących wydłużeniem okresu spłaty finansowania zwrotnego jest
uzależniona od przepisów regulujących dane finansowanie, warunków zawartej z BGK
umowy oraz dostępności konkretnego instrumentu restrukturyzacyjnego.
Należy przy tym mieć na uwadze, że SIM/TBS, realizując swoją ustawową funkcję
w zakresie prowadzenia polityki mieszkaniowej, powinny podejmować decyzje w sposób
odpowiedzialny, z uwzględnieniem interesu ogółu swoich najemców oraz długofalowych
skutków podejmowanych działań.
Dotyczy to również najemców, którzy zawarli umowy partycypacji i najmu z zamiarem
skorzystania w przyszłości z możliwości dojścia do własności. Do momentu skutecznego
przeniesienia własności pozostają oni bowiem najemcami lokali należących do SIM,
a zatem ich interes nie może być traktowany jako odrębny od interesu pozostałych
najemców.
W konsekwencji, przy podejmowaniu decyzji o skorzystaniu z instrumentów skutkujących
wydłużeniem okresu spłaty finansowania, SIM powinien brać pod uwagę konieczność
zachowania równowagi pomiędzy stabilnością finansową SIM, interesem wszystkich
najemców oraz uzasadnionymi oczekiwaniami osób, które zamierzają skorzystać
z możliwości dojścia do własności.
Ad 7 i 8.
Odnosząc się do kwestii wysokości czynszu po spłacie kredytu przez spółkę, wskazuję,
że zgodnie z art. 28 ustawy o społecznych formach:
• stawki czynszu ustalane są przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie
akcjonariuszy albo walne zgromadzenie,
• suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM ma
pozwalać na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę
zobowiązań TBS/SIM związanych z budową,
• czynsz w zasobach TBS/SIM nie może przekroczyć 4% wartości odtworzeniowej,
obliczonej wg przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dot.
lokali wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez BGK na
-- 4 of 6 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r.), a także
mieszkań zrealizowanych przy wykorzystaniu grantu z Funduszu Dopłat oraz 5%
wartości odtworzeniowej (dot. lokali wybudowanych przy wykorzystaniu
finansowania zwrotnego lub lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach
mieszkaniowych TBS/SIM utworzonej z udziałem skarbu państwa
reprezentowanego przez Krajowy Zasób Nieruchomości).
Ustawa o społecznych formach nie przewiduje obowiązku obniżenia przez spółkę
wysokości czynszu poprzez wyeliminowanie składnika odpowiadającego kosztom spłaty
kredytu po jego spłacie.
Wyjaśnić należy w tym miejscu, że sposób kalkulacji czynszu i szczegółowy katalog
kosztów eksploatacji i remontów (czyli związanych z użytkowaniem i prawidłowym
funkcjonowaniem budynków, z wykonywaniem wszelkich czynności pozwalających
na utrzymanie budynków w stanie niepogorszonym oraz z dokonywaniem uzasadnionych
okolicznościami ulepszeń), w świetle ustawy o społecznych formach pozostaje
wewnętrzną kwestią TBS/SIM. Ważne jest, aby suma wpływów czynszowych pokrywała
przynajmniej wymienione w ustawie wydatki i jednocześnie nie przekraczała ww.
maksymalnej stawki czynszu.
Czynsz w zasobach TBS/SIM składa się z kilku komponentów – w tym z kosztów
utrzymania nieruchomości, remontów, zarządzania, ubezpieczeń, podatków lokalnych,
energii i usług komunalnych. Po spłacie kredytu rosnące koszty eksploatacyjne
i remontowe nadal muszą być pokrywane przez najemców, a w wielu przypadkach
wymagają nawet zwiększonych nakładów wraz ze starzeniem się budynku.
Wielu inwestorów społecznych odnotowuje systematyczny wzrost cen usług i materiałów
budowlanych, energii, pracy technicznej i administracyjnej. Te czynniki mają bezpośredni
wpływ na wysokość czynszu, niezależnie od tego, czy kredyt został już spłacony.
Obniżenie czynszu w takich warunkach mogłoby prowadzić do pogorszenia stanu
technicznego budynków.
Utrzymanie dotychczasowego poziomu czynszu po spłacie kredytu pozwala TBS/SIM
na tworzenie funduszy rezerwowych na przyszłe remonty kapitalne oraz na reinwestycję
w nowe projekty mieszkaniowe. Jest to szczególnie istotne w kontekście potrzeby
rozwijania oferty mieszkań dostępnych dla osób o umiarkowanych dochodach. Zbyt niskie
czynsze mogą zagrozić stabilności ekonomicznej TBS/SIM i doprowadzić do sytuacji,
w której spółka nie będzie w stanie utrzymać zasobu na odpowiednim poziomie
technicznym i społecznym. Należy przy tym podkreślić, że stabilność finansowa spółki jest
niezbędna do zapewnienia jakości usług i bezpieczeństwa najemców.
Ponadto czynsz kalkulowany jest w oparciu o rzeczywiste koszty funkcjonowania zasobu,
a nie wyłącznie o koszty finansowania inwestycji. Decyzje o jego wysokości powinny być
podejmowane przez zarząd TBS/SIM w oparciu o pełną analizę ekonomiczną.
Ad 9.
Przepisy ustawy o społecznych formach nie regulują wprost przedmiotowego zagadnienia.
Nie można przyjąć, że środki pochodzące z czynszów najemców konkretnej inwestycji są
automatycznie „przypisane” wyłącznie do finansowania tej inwestycji. SIM/TBS jest
odrębnym podmiotem, który prowadzi gospodarkę finansową w ramach całej swojej
działalności, a sama spłata finansowania dotyczącego danego przedsięwzięcia nie musi
oznaczać obowiązku przeznaczania uzyskiwanych z tej inwestycji czynszów wyłącznie
na jej dalsze finansowanie. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności w dysponowaniu
-- 5 of 6 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
środkami – sposób gospodarowania środkami uzyskiwanymi z czynszów powinien
pozostawać zgodny z przepisami regulującymi działalność SIM, zasadami gospodarowania
zasobem mieszkaniowym oraz celem, dla którego instytucja ta została utworzona,
tj. realizacją zadań z zakresu społecznego budownictwa czynszowego.
Ad 10.
Statut spółki stanowi podstawowy akt regulujący zasady jej funkcjonowania, w tym zakres
działania jej organów oraz sposób realizacji powierzonych jej zadań. Postanowienia
statutu, podobnie jak i umów zawieranych przez spółkę, powinny pozostawać w zgodności
z przepisami powszechnie obowiązującego prawa i nie mogą prowadzić do wyłączenia
lub ograniczenia praw przyznanych najemcom na podstawie ustawy.
Przepisy ustawy o społecznych formach nie stoją na przeszkodzie uregulowaniu
w statucie/umowie spółki kwestii związanych z dojściem do własności lokali mieszkalnych
– decyzja o wyodrębnianiu na własność lokali mieszkalnych należy do ich właściciela,
czyli TBS/SIM.
Należy mieć jednak na uwadze, że statut oraz postanowienia umowne mają co do zasady
charakter bardziej trwały niż bieżące regulacje organizacyjne i mogą w przyszłości
ograniczać możliwość elastycznego dostosowania modelu funkcjonowania SIM
do zmieniających się uwarunkowań prawnych, finansowych lub mieszkaniowych.
Ad 11.
Wyjaśnienia składane zainteresowanym podmiotom przez MRiT były i są jednolite
i zgodne z obowiązującymi przepisami. Przepisy dotyczące przeniesienia własności lokali
zmieniały się jednak na przestrzeni wielu lat obowiązywania przepisów ustawy, zatem
dostrzegając znaczenie rzetelnego i przejrzystego informowania osób zainteresowanych
najmem lokali w SIM o obowiązujących rozwiązaniach prawnych, resort przekazał
prezesom TBS i SIM pismo zawierające szczegółową analizę przepisów dotyczących
możliwości wykupu lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach tych spółek.
Jednocześnie ministerstwo będzie kontynuować działania informacyjne mające na celu
ograniczenie przypadków nieprecyzyjnego przedstawiania zasad dochodzenia
do własności lokali.
Podkreślenia także wymaga, że MRiT pozostaje w bieżącym kontakcie z przedstawicielami
jednostek samorządu terytorialnego, społecznych inicjatyw mieszkaniowych oraz Banku
Gospodarstwa Krajowego w sprawach dotyczących funkcjonowania systemu społecznego
budownictwa czynszowego.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Tomasz Lewandowski
Podsekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii
-- 6 of 6 --
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DM-II.054.12.2026
Warszawa, 29 września 2026 r.
Pan
Włodzimierz Czarzasty
Marszałek Sejmu RP
Dotyczy: interpelacji nr 19238 w sprawie zasad dojścia do własności mieszkań
budowanych w ramach SIM
Szanowny Panie Marszałku,
w odpowiedzi na interpelację Pani Poseł Urszuli Nowogórskiej nr 19238, informuję jak
poniżej.
Na wstępie należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 26 października
1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2025 r., poz. 1273, z
późn. zm.), dalej: ustawa o społecznych formach, podstawowym przedmiotem działania
towarzystw budownictwa społecznego (TBS) oraz społecznych inicjatywach
mieszkaniowych (SIM) – obie te nazwy funkcjonują zamiennie w porządku prawnym – jest
budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.
Formuła spółek SIM/TBS, jak i przeznaczone dla nich instrumenty wsparcia, od początku
swojego istnienia były ukierunkowane na tworzenie i utrzymywanie zasobu mieszkań na
wynajem o umiarkowanych czynszach dla gospodarstw domowych, które nie mają
zdolności do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych na warunkach rynkowych.
Model funkcjonowania tych spółek został oparty na założeniu, że mieszkania
wybudowane przy wykorzystaniu preferencyjnych instrumentów wsparcia publicznego
będą służyć kolejnym pokoleniom najemców, zapewniając długoterminową realizację
społecznej polityki mieszkaniowej. Mieszkania tworzone z wykorzystaniem instrumentów
funkcjonujących dzięki zaangażowaniu znacznych środków budżetu państwa należy
postrzegać jako służące całemu społeczeństwu, a tworzony dzięki tym środkom zasób
jako sposób rozwiązywania problemów mieszkaniowych na danym obszarze.
Ideą społecznego budownictwa czynszowego nie jest natomiast budowanie mechanizmów
ułatwiających wejście w posiadanie majątku, jakim jest mieszkanie.
W tym kontekście odpowiedzialna, lokalna polityka mieszkaniowa SIM/TBS powinna co
do zasady traktować przewidziane w przepisach możliwości przenoszenia własności
mieszkań na najemców jedynie jako poboczne i przyszłe opcje zagospodarowania
powstałego zasobu i korzystać z nich dopiero wówczas, gdy problemy dostępu do
mieszkań zostaną na danym obszarze rozwiązane.
-- 1 of 6 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Ad 1, 2 i 4.
Przepisy ustawy o społecznych formach przewidują możliwość dojścia do własności
mieszkania w TBS/SIM. Należy jednak wyróżnić dwa modele realizacji tej możliwości w
odniesieniu do lokali mieszkalnych utworzonych przy wykorzystaniu finansowania
zwrotnego udzielonego przez BGK.
Pierwszy model przewiduje jednorazowy wykup, tj. przeniesienie na najemcę własności
lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego albo
wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa
Krajowego w ramach poprzedniego programu wsparcia na podstawie wniosku złożonego
do dnia 30 września 2009 r., które zostało uregulowane w rozdziale 4b ustawy o
społecznych formach.
Przeniesienie własności może w takim przypadku nastąpić na wniosek najemcy będącego
stroną obowiązującej umowy partycypacji w kosztach budowy wynajmowanego lokalu
przez co najmniej 5 lat. Wniosek taki co do zasady może być złożony po 5 latach
od wydania pozwolenia na użytkowanie budynku, w przypadku jednak, gdy lokal
utworzono jednocześnie przy udziale wsparcia, o którym mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z
dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych,
okres ten ulega wydłużeniu do 15 lat. Samo przeniesienie własności lokalu może nastąpić
jednak po upływie:
15 lat od przekazania do użytkowania obiektu budowlanego – gdy wniosek do
BGK o udzielenie preferencyjnego kredytu przez spółkę został złożony przed 22
sierpnia 2025 r. (nowelizacja ustawy o społecznych formach)
25 lat od rozliczenia kosztów przedsięwzięcia – gdy wniosek do BGK został
złożony po 22 sierpnia 2025 r.
W przypadku tego modelu dojścia do własności lokalu, zgodnie z art. 33f ust. 1c decyzję o
wyodrębnieniu na własność lokalu mieszkalnego podejmuje na wniosek najemcy
zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie
SIM. Jest to zatem samodzielna i niezależna decyzja właściciela zasobu, tj. spółki – która
może nie wyrazić zgody na przeniesienie własności lokalu, nawet jeśli najemca spełnia
wszystkie wymagania wskazane w rozdziale 4b ustawy o społecznych formach.
Tym samym nie można mówić o powstaniu roszczenia najemcy o przeniesienie własności
lokalu wobec SIM/TBS ani o środkach ochrony prawnej umożliwiających dochodzenie
przeniesienia własności lokalu przed sądem.
Drugi model dojścia do własności lokalu oparty jest na zmianie umowy najmu na umowę
najmu instytucjonalnego z dojściem do własności uwzględniającej rozliczenie partycypacji i
został uregulowany w przepisach rozdziału 4aa w oddziale 4 ustawy o społecznych
formach.
O zmianę umowy może wystąpić najemca, który jest stroną obowiązującej umowy
partycypacji w kosztach budowy wynajmowanego lokalu przez co najmniej 5 lat.
Warunkiem jest, aby przez co najmniej 5 lat przed złożeniem wniosku najemca nie miał
zaległości w zapłacie czynszu i opłat. Ponadto kredyt, przy udziale którego został
wybudowany dany lokal, musi zostać całkowicie spłacony.
W tym przypadku wniosek o zmianę umowy może zostać złożony po upływie 15 lat od
rozliczenia kosztów przedsięwzięcia – gdy lokal utworzono przy udziale bezzwrotnego
wsparcia z Funduszu Dopłat.
-- 2 of 6 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Ponadto wysokość wniesionej partycypacji musi stanowić co najmniej 20% (w przypadku
lokalu położonego w miejscowości poniżej 100 tys. mieszkańców) lub 25% (gdy lokal jest
położony w mieście pow. 100 tys. mieszkańców) kosztów budowy lokalu.
Dodatkowo, jeżeli wniosek o preferencyjny kredyt z BGK został złożony po 22 sierpnia
2025 r., zmiana umowy może nastąpić tylko wówczas, gdy lokal jest położony poza
obszarem miasta liczącego powyżej 100 tys. mieszkańców.
Ponadto, jeżeli lokal został utworzony przy udziale bezzwrotnego finansowego wsparcia z
Funduszu Dopłat, wniosek o zmianę umowy może być złożony po 25 latach od dnia
rozliczenia kosztów przedsięwzięcia.
W przypadku tego rodzaju modelu dojścia do własności SIM może odrzucić wniosek
najemcy o zmianę dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu instytucjonalnego z
dojściem do własności uwzględniającej rozliczenie partycypacji jedynie w przypadkach
wymienionych w art. 33dc, związanych z pobieraniem przez 5 lat przed spłatą kredytu
czynszu w określonej wysokości. W pozostałych sytuacjach SIM musi przedstawić
najemcy na piśmie warunki umowy, które najemca ten może przyjąć lub zgłosić do nich
uwagi. Brak złożenia oświadczenia o przyjęciu warunków oznacza ich nieprzyjęcie, a w
konsekwencji – wycofanie wniosku.
Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, że ewentualne roszczenie najemcy mogłoby
wystąpić w sytuacji nieprzedstawienia przez SIM warunków umowy najmu
uwzględniającej rozliczenie partycypacji lub też niewyrażenia przez nią zgody na zmianę
umowy przy spełnieniu pozostałych warunków wynikających z ustawy.
Ad 3.
Ustalenie wysokości ceny lokalu mieszkalnego należącego do TBS/SIM jest uzależnione od
trybu, w jakim następuje przeniesienie własności tego lokalu.
W przypadku jednorazowego wykupu przeniesienie własności następuje w drodze umowy
sprzedaży, a cena lokalu nie może być niższa niż jego wartość rynkowa ustalona zgodnie z
przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, na dzień
zawarcia umowy przenoszącej własność lub zobowiązującej do takiego przeniesienia.
Cena sprzedaży uwzględnia pokrycie wszystkich zobowiązań przypadających na dany
lokal, w tym spłatę odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółki wraz z odsetkami,
a także koszty wyceny nieruchomości. Na poczet ceny sprzedaży zalicza się także kwotę
partycypacji, która odpowiada kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości rynkowej
lokalu równy udziałowi wniesionej kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu, nie
mniejszej niż wartość nominalna wpłaconej partycypacji.
Uzyskane ze sprzedaży środki, pomniejszone o wydatki związane ze spłatą wszystkich
zobowiązań i kosztów, oraz kwotę odpowiadającą iloczynowi ceny sprzedaży
oraz wskaźnika równego ilorazowi kosztów własnych kredytobiorcy w całkowitych
kosztach realizacji przedsięwzięcia, podlegają spłacie do Funduszu Dopłat.
W przypadku zmiany umowy najmu na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do
własności uwzględniającej rozliczenie partycypacji przeniesienie własności następuje po
spłacie ceny w comiesięcznych ratach. Okres tej spłaty ustalany jest w umowie między
spółką a najemcą, przy czym w razie braku porozumienia wynosi on 10 lat.
Cenę lokalu stanowi jego wartość rynkowa ustalona zgodnie z przepisami ustawy o
gospodarce nieruchomościami (na dzień złożenia wniosku o zmianę umowy). Na poczet
ceny zalicza się kwotę partycypacji, która odpowiada kwocie stanowiącej odsetek
-- 3 of 6 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
aktualnej wartości rynkowej lokalu równy udziałowi wniesionej kwoty partycypacji w
kosztach budowy lokalu, nie mniejszej niż wartość nominalna wpłaconej partycypacji.
Ad 5.
Zakres ochrony praw osób, które zawarły umowy partycypacji i najmu, będzie zależał
przede wszystkim od treści ewentualnych zmian legislacyjnych oraz przepisów
przejściowych.
Przy wprowadzaniu tego rodzaju zmian ministerstwo będzie miało na względzie m.in.
zasadę ochrony praw słusznie nabytych oraz zasadę ochrony zaufania obywatela do
państwa i stanowionego przez nie prawa.
Ad 6.
Wskazane w pytaniu zagadnienia wykraczają poza zakres ustawy o społecznych formach.
Należy jednak wskazać, że co do zasady możliwość skorzystania przez SIM/TBS z
instrumentów skutkujących wydłużeniem okresu spłaty finansowania zwrotnego jest
uzależniona od przepisów regulujących dane finansowanie, warunków zawartej z BGK
umowy oraz dostępności konkretnego instrumentu restrukturyzacyjnego.
Należy przy tym mieć na uwadze, że SIM/TBS, realizując swoją ustawową funkcję
w zakresie prowadzenia polityki mieszkaniowej, powinny podejmować decyzje w sposób
odpowiedzialny, z uwzględnieniem interesu ogółu swoich najemców oraz długofalowych
skutków podejmowanych działań.
Dotyczy to również najemców, którzy zawarli umowy partycypacji i najmu z zamiarem
skorzystania w przyszłości z możliwości dojścia do własności. Do momentu skutecznego
przeniesienia własności pozostają oni bowiem najemcami lokali należących do SIM,
a zatem ich interes nie może być traktowany jako odrębny od interesu pozostałych
najemców.
W konsekwencji, przy podejmowaniu decyzji o skorzystaniu z instrumentów skutkujących
wydłużeniem okresu spłaty finansowania, SIM powinien brać pod uwagę konieczność
zachowania równowagi pomiędzy stabilnością finansową SIM, interesem wszystkich
najemców oraz uzasadnionymi oczekiwaniami osób, które zamierzają skorzystać
z możliwości dojścia do własności.
Ad 7 i 8.
Odnosząc się do kwestii wysokości czynszu po spłacie kredytu przez spółkę, wskazuję,
że zgodnie z art. 28 ustawy o społecznych formach:
• stawki czynszu ustalane są przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie
akcjonariuszy albo walne zgromadzenie,
• suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM ma
pozwalać na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę
zobowiązań TBS/SIM związanych z budową,
• czynsz w zasobach TBS/SIM nie może przekroczyć 4% wartości odtworzeniowej,
obliczonej wg przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dot.
lokali wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez BGK na
-- 4 of 6 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r.), a także
mieszkań zrealizowanych przy wykorzystaniu grantu z Funduszu Dopłat oraz 5%
wartości odtworzeniowej (dot. lokali wybudowanych przy wykorzystaniu
finansowania zwrotnego lub lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach
mieszkaniowych TBS/SIM utworzonej z udziałem skarbu państwa
reprezentowanego przez Krajowy Zasób Nieruchomości).
Ustawa o społecznych formach nie przewiduje obowiązku obniżenia przez spółkę
wysokości czynszu poprzez wyeliminowanie składnika odpowiadającego kosztom spłaty
kredytu po jego spłacie.
Wyjaśnić należy w tym miejscu, że sposób kalkulacji czynszu i szczegółowy katalog
kosztów eksploatacji i remontów (czyli związanych z użytkowaniem i prawidłowym
funkcjonowaniem budynków, z wykonywaniem wszelkich czynności pozwalających
na utrzymanie budynków w stanie niepogorszonym oraz z dokonywaniem uzasadnionych
okolicznościami ulepszeń), w świetle ustawy o społecznych formach pozostaje
wewnętrzną kwestią TBS/SIM. Ważne jest, aby suma wpływów czynszowych pokrywała
przynajmniej wymienione w ustawie wydatki i jednocześnie nie przekraczała ww.
maksymalnej stawki czynszu.
Czynsz w zasobach TBS/SIM składa się z kilku komponentów – w tym z kosztów
utrzymania nieruchomości, remontów, zarządzania, ubezpieczeń, podatków lokalnych,
energii i usług komunalnych. Po spłacie kredytu rosnące koszty eksploatacyjne
i remontowe nadal muszą być pokrywane przez najemców, a w wielu przypadkach
wymagają nawet zwiększonych nakładów wraz ze starzeniem się budynku.
Wielu inwestorów społecznych odnotowuje systematyczny wzrost cen usług i materiałów
budowlanych, energii, pracy technicznej i administracyjnej. Te czynniki mają bezpośredni
wpływ na wysokość czynszu, niezależnie od tego, czy kredyt został już spłacony.
Obniżenie czynszu w takich warunkach mogłoby prowadzić do pogorszenia stanu
technicznego budynków.
Utrzymanie dotychczasowego poziomu czynszu po spłacie kredytu pozwala TBS/SIM
na tworzenie funduszy rezerwowych na przyszłe remonty kapitalne oraz na reinwestycję
w nowe projekty mieszkaniowe. Jest to szczególnie istotne w kontekście potrzeby
rozwijania oferty mieszkań dostępnych dla osób o umiarkowanych dochodach. Zbyt niskie
czynsze mogą zagrozić stabilności ekonomicznej TBS/SIM i doprowadzić do sytuacji,
w której spółka nie będzie w stanie utrzymać zasobu na odpowiednim poziomie
technicznym i społecznym. Należy przy tym podkreślić, że stabilność finansowa spółki jest
niezbędna do zapewnienia jakości usług i bezpieczeństwa najemców.
Ponadto czynsz kalkulowany jest w oparciu o rzeczywiste koszty funkcjonowania zasobu,
a nie wyłącznie o koszty finansowania inwestycji. Decyzje o jego wysokości powinny być
podejmowane przez zarząd TBS/SIM w oparciu o pełną analizę ekonomiczną.
Ad 9.
Przepisy ustawy o społecznych formach nie regulują wprost przedmiotowego zagadnienia.
Nie można przyjąć, że środki pochodzące z czynszów najemców konkretnej inwestycji są
automatycznie „przypisane” wyłącznie do finansowania tej inwestycji. SIM/TBS jest
odrębnym podmiotem, który prowadzi gospodarkę finansową w ramach całej swojej
działalności, a sama spłata finansowania dotyczącego danego przedsięwzięcia nie musi
oznaczać obowiązku przeznaczania uzyskiwanych z tej inwestycji czynszów wyłącznie
na jej dalsze finansowanie. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności w dysponowaniu
-- 5 of 6 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
środkami – sposób gospodarowania środkami uzyskiwanymi z czynszów powinien
pozostawać zgodny z przepisami regulującymi działalność SIM, zasadami gospodarowania
zasobem mieszkaniowym oraz celem, dla którego instytucja ta została utworzona,
tj. realizacją zadań z zakresu społecznego budownictwa czynszowego.
Ad 10.
Statut spółki stanowi podstawowy akt regulujący zasady jej funkcjonowania, w tym zakres
działania jej organów oraz sposób realizacji powierzonych jej zadań. Postanowienia
statutu, podobnie jak i umów zawieranych przez spółkę, powinny pozostawać w zgodności
z przepisami powszechnie obowiązującego prawa i nie mogą prowadzić do wyłączenia
lub ograniczenia praw przyznanych najemcom na podstawie ustawy.
Przepisy ustawy o społecznych formach nie stoją na przeszkodzie uregulowaniu
w statucie/umowie spółki kwestii związanych z dojściem do własności lokali mieszkalnych
– decyzja o wyodrębnianiu na własność lokali mieszkalnych należy do ich właściciela,
czyli TBS/SIM.
Należy mieć jednak na uwadze, że statut oraz postanowienia umowne mają co do zasady
charakter bardziej trwały niż bieżące regulacje organizacyjne i mogą w przyszłości
ograniczać możliwość elastycznego dostosowania modelu funkcjonowania SIM
do zmieniających się uwarunkowań prawnych, finansowych lub mieszkaniowych.
Ad 11.
Wyjaśnienia składane zainteresowanym podmiotom przez MRiT były i są jednolite
i zgodne z obowiązującymi przepisami. Przepisy dotyczące przeniesienia własności lokali
zmieniały się jednak na przestrzeni wielu lat obowiązywania przepisów ustawy, zatem
dostrzegając znaczenie rzetelnego i przejrzystego informowania osób zainteresowanych
najmem lokali w SIM o obowiązujących rozwiązaniach prawnych, resort przekazał
prezesom TBS i SIM pismo zawierające szczegółową analizę przepisów dotyczących
możliwości wykupu lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach tych spółek.
Jednocześnie ministerstwo będzie kontynuować działania informacyjne mające na celu
ograniczenie przypadków nieprecyzyjnego przedstawiania zasad dochodzenia
do własności lokali.
Podkreślenia także wymaga, że MRiT pozostaje w bieżącym kontakcie z przedstawicielami
jednostek samorządu terytorialnego, społecznych inicjatyw mieszkaniowych oraz Banku
Gospodarstwa Krajowego w sprawach dotyczących funkcjonowania systemu społecznego
budownictwa czynszowego.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Tomasz Lewandowski
Podsekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii
-- 6 of 6 --