+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DM-III.054.6.2026
Warszawa, 25 września 2026 r.
Pan
Włodzimierz Czarzasty
Marszałek Sejmu RP
Dotyczy: interpelacji nr 19033 Pana Posła Rafała Komarewicza w sprawie nadzoru nad
działalnością spółdzielni mieszkaniowych w kontekście wieloletnich sporów
inwestycyjnych oraz rozproszenia kompetencji organów kontrolnych
Szanowny Panie Marszałku,
odnosząc się do poruszanej w interpelacji tematyki podejmowania inwestycji przez
spółdzielnie mieszkaniowe, jak i kontroli nad ich realizacją wyjaśniam, że spółdzielnie
mieszkaniowe są osobami prawnymi prawa prywatnego. Są to podmioty, które korzystają
z szerokiej autonomii. W ramach tej autonomii członkowie swobodnie kształtują swoje
prawa i obowiązki oraz mają dużą swobodę w podejmowaniu wszelkich decyzji, w tym
przede wszystkim dotyczących kwestii majątkowych, obciążeń i rozliczeń finansowych itp.
Dlatego też ingerencja organów władzy i administracji publicznej w działalność spółdzielni
jest możliwa jedynie w przypadkach ściśle określonych przez przepisy obowiązującego
prawa.
Przechodząc zatem do kwestii sporów inwestycyjnych, o których mowa w interpelacji
Pana Posła, informuję, że w postępowaniach prowadzonych na podstawie art. 93a
ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze1, dalej u.p.s., przez ministra
właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego
oraz mieszkalnictwa problem reprezentowania spółdzielni przed organami państwa nie
przeważał w przedkładanych skargach na działania zarządów spółdzielni
mieszkaniowych. Zasadnicza kwestia, na którą wskazywano w korespondencji w tym
obszarze, dotyczyła zagadnienia zarządzania nieruchomością wspólną stanowiącą
współwłasność spółdzielni i współwłaścicieli lokali wyodrębnionych, w tym wyrażania
zgody na dokonywanie remontów.
Obecnie art. 27 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych2,
dalej u.s.m., reguluje sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną
w nieruchomości, w której wyodrębniona została własność chociażby jednego lokalu.
1 Dz.U. z 2026 r. poz. 521.
2 Dz.U. z 2026 r. poz. 889.

-- 1 of 9 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
W obowiązującym brzmieniu art. 27 u.s.m. przewiduje się, że zarząd nieruchomościami
wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez
spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali3, dalej u.w.l. Jednocześnie nie mają
zastosowania przepisy u.w.l. o zarządzie nieruchomością wspólną, z wyjątkiem art. 22
oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.
Wskazać należy, że art. 22 u.w.l. reguluje sposób podejmowania czynności zwykłego
zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd. W myśl art. 22 ust. 1 u.w.l.
czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast stosownie do
art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres
zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na
dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania
umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie
prawem przewidzianej. W art. 22 ust. 3 u.w.l., który stosuje się odpowiednio do
zarządzania nieruchomościami wspólnymi w spółdzielni, zawarty jest przykładowy
katalog czynności przekraczających zwykły zarząd.
Zdefiniowanie pojęcia czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających
zwykły zarząd pozostawione zostało doktrynie i orzecznictwu. Najczęściej przyjmuje
się, że czynnościami zwykłego zarządu są bieżące sprawy związane ze zwykłą
eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego
jej przeznaczenia. Wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw
przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością. Z tym, że ocena
charakteru czynności musi być dokonywana indywidualnie w odniesieniu do
konkretnego stanu faktycznego (por. wyrok SN z dn. 13.04.1966 r., II CR 24/66). Tym
samym pojęcie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną – przypisane do
kompetencji zarządu – tożsame jest z administrowaniem nieruchomością, które Sąd
Najwyższy w wyroku z dnia 19 stycznia 2006 r., sygn. akt IV CK 343/05, określił jako
czynności faktyczne, obejmujące m.in. utrzymanie porządku i czystości w obrębie
nieruchomości, prowadzenie księgowości oraz windykację należności, dokonywanie
bieżącej konserwacji i napraw umożliwiających właścicielom lokali korzystanie
z urządzeń i instalacji stanowiących wyposażenie nieruchomości wspólnej, niezbędne
remonty, zlecanie i nadzór nad wykonywaniem przeglądów okresowych, prowadzenie
książki obiektu budowlanego i dokumentacji technicznej budynku.
Warto dodać, że ze względu na specyfikę spółdzielni mieszkaniowych (liczbę
nieruchomości znajdujących się w zasobie spółdzielczym, mnogość praw do lokali, jak
też liczbę właścicieli lokali), konieczność uzyskania zgody na każdą czynność
przekraczającą zakres zwykłego niejednokrotnie jest problematyczna, a może wręcz
doprowadzić do paraliżu decyzyjnego w spółdzielni. Dlatego też w projekcie ustawy
o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (UD311)
zaproponowano usprawnienie zarządzenia nieruchomością wspólną, przy
jednoczesnym zachowaniu praw właścicieli lokali do podejmowania decyzji
w najważniejszych sprawach dotyczących ich nieruchomości.
3 Dz.U. z 2026 r. poz. 232.

-- 2 of 9 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Jednym z projektowanych rozwiązań jest wskazanie czynności przekraczających zakres
zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, do podjęcia których wymagana będzie
uchwała właścicieli lokali.
Zgodnie z projektowanym art. 27 ust. 21 u.s.m. do czynności przekraczających zakres
zwykłego zarządu nieruchomościami wspólnymi, stanowiącymi współwłasność
spółdzielni i wymagającymi uchwały właścicieli lokali należeć będą:
1) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
2) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na
ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy
lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów
w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub
przebudowanego;
3) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności
nieruchomości wspólnej;
4) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
5) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż
jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w
nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych,
odrębnych nieruchomościach wspólnych;
6) obciążenie nieruchomości.
Chcąc zatem uniknąć w przyszłości sporów czy konfliktów wewnątrzspółdzielczych,
zarząd spółdzielni powinien rozważyć możliwość organizacji spotkań informacyjnych
z posiadaczami praw do lokali zarządzanych przez spółdzielnię, przedstawiając na nich
np. analizy i opracowania dotyczące planowanej inwestycji, lub przeprowadzenia
badania ankietowego wśród zainteresowanej grupy mieszkańców, której dane zadanie
inwestycyjne może dotyczyć.
Uchwalanie zaś planów gospodarczych, kontrola i nadzór nad działalnością spółdzielni to
podstawowe i najważniejsze zadania rady nadzorczej spółdzielni. Stosownie bowiem do
art. 46 § 1 pkt 1, 2 i 7 u.p.s. do zakresu działania rady należy m.in. uchwalanie planów
gospodarczych i programów działalności społecznej i kulturalnej, nadzór i kontrola
działalności spółdzielni poprzez badanie okresowych sprawozdań oraz sprawozdań
finansowych oraz dokonywanie okresowych ocen wykonania przez spółdzielnię jej zadań
gospodarczych oraz składanie walnemu zgromadzeniu sprawozdań zawierających
w szczególności wyniki kontroli i ocenę sprawozdań finansowych.
W celu uniknięcia ewentualnych konfliktów w realizacji planu gospodarczego zarząd
spółdzielni powinien i w tym przypadku rozważyć możliwość zasięgnięcia opinii zarówno
członków spółdzielni, jak i właścicieli wyodrębnionych lokali, np. w temacie zakresu prac,
które powinny być przeprowadzone w danej nieruchomości, czy też o sposobie
wydatkowania funduszu remontowego.
Odnosząc się do sprawy kontroli spółdzielni wskazuję, że członek spółdzielni może
realizować swoje uprawnienia kontrolne wobec organów spółdzielni poprzez możliwość
zapoznania się z podjętymi przez nie uchwałami, zawartymi umowami itp. Stosownie
bowiem do art. 81 ust. 1 u.s.m. członek spółdzielni mieszkaniowej ma między innymi

-- 3 of 9 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
prawo do otrzymania kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów
spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów
zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. W projekcie ustawy o zmianie ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw przewiduje się, że spółdzielnia
nie będzie mogła odmówić członkowi udostępnienia umów zawieranych z osobami
trzecimi, jeżeli dotyczą one nieruchomości, w której znajduje się lokal, do którego
przysługuje członkowi tytuł prawny, a także mienia spółdzielni, o którym mowa w art. 404
u.s.m., czyli umów dotyczących m.in. nieruchomości służących prowadzeniu przez
spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej,
oświatowo-kulturalnej, administracyjnej itp.
Dodatkowo wprowadza się obowiązek prowadzenia przez spółdzielnie mieszkaniowe
wykazu umów zawieranych przez spółdzielnię w zakresie działalności statutowej,
gospodarczej oraz zarządzania mieniem, dostępnego dla członków spółdzielni. Wyłączone
z wykazu zostaną umowy o pracę, w celu ochrony danych osobowych i prywatności
pracowników. Spółdzielnia będzie mogła też wyłączyć z rejestru umowy, jeśli wartość
przedmiotu umowy nie przekroczy 1 000 zł. Efektem będzie zwiększenie jawności
i przejrzystości działań organów spółdzielni, a członkowie będą mogli na bieżąco
monitorować zawierane przez spółdzielnię umowy.
Na poziomie zewnętrznym spółdzielnie, w tym mieszkaniowe, kontrolowane są w formie
obowiązkowego badania lustracyjnego. Stosownie bowiem do art. 91 § 1 - 11 u.p.s. każda
spółdzielnia obowiązana jest przynajmniej raz na trzy lata, a w okresie pozostawania
w stanie likwidacji corocznie, poddać się lustracyjnemu badaniu legalności, gospodarności
i rzetelności całości jej działania. W spółdzielniach mieszkaniowych w okresie budowania
przez nie budynków mieszkalnych i rozliczania kosztów budowy tych budynków, a także
w spółdzielniach w stanie likwidacji, lustrację również przeprowadza się corocznie.
Celem lustracji jest m.in.
 zbadanie przestrzegania przez spółdzielnię prowadzenia przez nią działalności
w interesie ogółu członków oraz
 kontrola gospodarności, celowości i rzetelności realizacji przez spółdzielnię jej celów
ekonomicznych, socjalnych oraz kulturalnych.
Warto przy tym wskazać, że wspomniana powyżej nowelizacja zakłada zmiany także
w zakresie przeprowadzania lustracji w spółdzielniach mieszkaniowych. Wśród propozycji
mających na celu zwiększenie rzetelności lustracji wymienić należy:
a) obowiązek zrzeszania się spółdzielni mieszkaniowych w związkach rewizyjnych,
4 Art. 40. Spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i użytkownikiem lub
współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i
właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych. W
szczególności mieniem spółdzielni pozostają:
1) nieruchomości służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej,
usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi
urządzeniami;
2) nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami
technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli, z zastrzeżeniem art. 49
Kodeksu cywilnego;
3) nieruchomości niezabudowane.

-- 4 of 9 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
których przedmiot działalności statutowej dotyczy spółdzielni mieszkaniowych,
b) możliwości złożenia wniosku do Krajowej Rady Spółdzielczej o weryfikację
określonych ustaleń z lustracji,
c) zakaz łączenia funkcji członka zarządu i rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej
oraz członka zarządu w związku rewizyjnym, w którym ta spółdzielnia jest zrzeszona,
d) możliwość podjęcia uchwały o zrzeszeniu spółdzielni mieszkaniowej
w konkretnym związku rewizyjnym nie częściej niż raz na sześć lat.
Panie Marszałku, wyrażam opinię, że przedstawione powyżej mechanizmy kontrolne,
powinny zabezpieczać kontrolę prawidłowości działania spółdzielni, a z drugiej strony
chronić jej interesy.
Informuję również Pana Marszałka, że ww. projekt ustawy został w dniu 17 września 2026
r. przyjęty przez Stały Komitet Rady Ministrów.
Odnosząc się zaś do podniesionej w interpelacji kwestii lokalizacji altany śmietnikowej
oraz reprezentowania spółdzielni przed organami państwa i urzędami wskazać należy, że
zgodnie z art. 1 ust. 3 u.s.m. spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami
stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. W myśl
art. 48 § 1 i 2 u.p.s. zarząd kieruje działalnością spółdzielni oraz reprezentuje ją na
zewnątrz. Do tego organu należy podejmowanie decyzji niezastrzeżonych w ustawie lub
statucie innym organom należy do zarządu. Jak stanowi art. 54 § 1 u.p.s. oświadczenia woli
za spółdzielnię składają dwaj członkowie zarządu lub jeden członek zarządu
i pełnomocnik. W spółdzielniach o zarządzie jednoosobowym oświadczenie woli mogą
składać również dwaj pełnomocnicy. W kontekście reprezentowania spółdzielni
mieszkaniowej przed danym organem należy wskazać, że to do tego podmiotu należy
określenie, kto i na jakich zasadach jest uprawniony do występowania w charakterze
strony w danym postępowaniu administracyjnym.
W zakresie nadzoru nad inwestycjami realizowanymi m.in. przez spółdzielnie
mieszkaniowe sprawowanego przez organy budowlane informuję, że ustawa z dnia 7 lipca
1994 r. – Prawo budowlane5, dalej „ustawą Pb”, normuje działalność obejmującą sprawy
projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady
działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach.
Zgodnie z art. 17 ustawy Pb uczestnikami procesu budowlanego, w rozumieniu ustawy, są:
1) inwestor;
2) inspektor nadzoru inwestorskiego;
3) projektant;
4) kierownik budowy lub kierownik robót.
Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem
zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności
5 Dz. U. z 2026 r. poz. 524, z późn. zm.

-- 5 of 9 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
zapewnienie opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych
projektów (art. 18 ust.1 ustawy Pb).
Z kolei zgodnie z art. 27 ust. 2 u.s.m. zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi
współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię, dlatego inwestorem
w rozumieniu ww. przepisów jest spółdzielnia mieszkaniowa (jako podmiot reprezentujący
jej członków), nie zaś poszczególni członkowie.
Natomiast jeśli chodzi o możliwość zapoznania się z pełną dokumentacją projektową oraz
zgłaszania uwag przed zakończeniem postępowania administracyjnego, warto wspomnieć
o tym, że uprawnienie takie przysługuje stronom postępowania w sprawie pozwolenia na
budowę, którymi w świetle art. 28 ust. 2 ustawy Pb są: inwestor oraz właściciele,
użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze
oddziaływania obiektu.
Osoby posiadające prawo odrębnej własności lokalu w budynkach znajdujących się
w zasobach spółdzielni, w postępowaniu dotyczącym inwestycji na działce sąsiedniej, są
co do zasady reprezentowane przez spółdzielnię6. Jednak czasami właściciel lokalu
spółdzielczego może występować jako strona postępowania administracyjnego
pod warunkiem, że wykaże własny, zindywidualizowany i skonkretyzowany interes
prawny7, czyli jeżeli wykaże, że realizacja planowanej inwestycji spowoduje konkretne
ograniczenia, czy naruszenie warunków korzystania z jego lokalu mieszkalnego,
chronionych przepisami prawa materialnego.
Wskazuję, że organy administracji architektoniczno-budowlanej oraz nadzoru
budowlanego dokonują oceny procesu budowlanego w zakresie określonym w przepisach
ustawy Pb.
Zgodnie z art. 81 ust. 1 ustawy Pb do podstawowych obowiązków organów administracji
architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego należy:
1) nadzór i kontrola nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego,
a w szczególności:
a) zgodności zagospodarowania terenu z miejscowymi planami zagospodarowania
przestrzennego oraz wymaganiami ochrony środowiska,
b) warunków bezpieczeństwa ludzi i mienia w rozwiązaniach przyjętych w projektach
budowlanych, przy wykonywaniu robót budowlanych oraz utrzymywaniu obiektów
budowlanych,
c) zgodności rozwiązań architektoniczno-budowlanych z przepisami techniczno-
budowlanymi oraz zasadami wiedzy technicznej,
d) właściwego wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie,
e) stosowania przy wykonywaniu robót budowlanych wyrobów zgodnie z art. 10;
2) wydawanie decyzji administracyjnych w sprawach określonych ustawą;
6 Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z dnia 23 lipca 2010 r. sygn. akt II OSK 1255/09.
7 Wyrok NSA z 12 marca 2020 r., sygn. akt II OSK 1239/18 oraz wyrok NSA z dnia 28 czerwca 2022 r. sygn. akt
II OSK 2833/19.

-- 6 of 9 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
3) współpraca z Prezesem Krajowego Zasobu Nieruchomości w realizacji zadań
określonych w art. 5 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości;
4) nadzór nad użytkowaniem elektrowni wiatrowych w zakresie oceny stanu technicznego
tych elektrowni.
Zgodnie z art. 82 ust. 1 ustawy Pb do właściwości organów administracji architektoniczno-
budowlanej należą sprawy określone w ustawie i niezastrzeżone do właściwości innych
organów, w szczególności jest to rozpatrywanie zgłoszeń budowy oraz rozpatrywanie
wniosków o pozwolenie na budowę, prowadzenie rejestrów wniosków o pozwolenie na
budowę i decyzji o pozwoleniu na budowę oraz rejestr zgłoszeń budowy.
Z kolei do zadań organów nadzoru budowlanego należy:
1) kontrola przestrzegania i stosowania przepisów prawa budowlanego;
2) kontrola działania organów administracji architektoniczno-budowlanej;
3) badanie przyczyn powstawania katastrof budowlanych;
4) współdziałanie z organami kontroli państwowej (zgodnie z art. 84 ust. 1 ustawy Pb).
Kontrola przestrzegania i stosowania przepisów prawa budowlanego, zgodnie z art. 84a
ust. 1-2 ustawy Pb obejmuje:
1) kontrolę zgodności wykonywania robót budowlanych z przepisami prawa budowlanego,
projektem budowlanym lub warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę;
2) sprawdzanie posiadania przez osoby pełniące samodzielne funkcje techniczne
w budownictwie właściwych uprawnień do pełnienia tych funkcji;
3) sprawdzanie wyrobów stosowanych przy wykonywaniu robót budowlanych w zakresie
zgodności z art. 10, w szczególności wyrobów budowlanych.
Organy nadzoru budowlanego, kontrolując stosowanie przepisów prawa budowlanego:
1) badają prawidłowość postępowania administracyjnego przed organami administracji
architektoniczno-budowlanej oraz wydawanych w jego toku decyzji i postanowień;
2) sprawdzają wykonywanie obowiązków wynikających z decyzji i postanowień wydanych
na podstawie przepisów prawa budowlanego.
Odpowiadając na pytanie, czy w ocenie Ministra prawidłowe jest prowadzenie
postępowania administracyjnego dotyczącego inwestycji na nieruchomości wspólnej przed
uzyskaniem zgody właścicieli lokali, jeżeli zgoda taka może być wymagana przez przepisy
prawa cywilnego lub ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych, informuję, że jednym
z niezbędnych dokumentów wymaganych do kompletności zgłoszenia budowy oraz
wniosku o pozwolenie na budowę jest składane przez inwestora, pod rygorem
odpowiedzialności karnej, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania
nieruchomością na cele budowlane.
Jak wskazuje się w orzecznictwie: „Złożone oświadczenie o prawie do dysponowania
nieruchomością na cele budowlane jest skuteczne, o ile z informacji będących

-- 7 of 9 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
w posiadaniu organu nie wynika, że oświadczenie to może nie być prawdziwe.
W judykaturze podkreśla się, że co do zasady organ wydający pozwolenie na budowę nie
ma kompetencji do badania złożonego przez inwestora oświadczenia o prawie do
dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przepisy nie wymagają, aby inwestor
wykazał się posiadaniem tytułu prawnego do nieruchomości, a organ co do zasady nie ma
podstaw do kwestionowania oświadczenia inwestora, złożonego w tym zakresie pod
rygorem odpowiedzialności karnej. Niemniej, w sytuacji kwestionowania przez strony
postępowania prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
organ architektoniczno-budowlany zobowiązany jest tę kwestię wyjaśnić, nie poprzestając
wyłącznie na odnotowaniu faktu złożenia przez inwestora wskazanego wyżej
wyjaśnienia”8.
Natomiast w sytuacji, gdy zakończone zostało postępowanie w organie administracji
architektoniczno-budowlanej, wątpliwości związane z naruszeniem wymagań ustawy Pb
przez konkretną inwestycję należy zgłaszać do właściwego miejscowo i instancyjnie
organu nadzoru budowlanego.
W tym miejscu należy dodać, że minister kierujący działem administracji rządowej
budownictwo, planowanie i zagospodarowanie przestrzenne oraz mieszkalnictwo, czyli
aktualnie Minister Finansów i Gospodarki (dalej „minister”), nie jest organem administracji
architektoniczno-budowlanej oraz organem nadzoru budowlanego w rozumieniu ustawy
Pb.
Minister nie może także podejmować działań, które ingerowałyby w proces merytorycznej
oceny i zajmowania stanowiska przez właściwe organy w sprawach indywidualnych,
rozstrzyganych w drodze decyzji lub postanowień. Z kolei Ministerstwo Rozwoju
i Technologii nie jest urzędem uprawnionym i zobowiązanym do wydawania wiążących
interpretacji przepisów prawa budowlanego.
W konkretnej sprawie administracyjnej obowiązek należytego i wyczerpującego
informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na
ustalenie ich praw i obowiązków, spoczywa na organie właściwym do załatwienia sprawy
administracyjnej. Powyższy obowiązek polega także na udzieleniu przez właściwy organ
nadzoru budowlanego (powiatowego inspektora nadzoru budowlanego lub
wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego) stosownych informacji
w przedmiotowym zakresie.
Organy administracji architektoniczno-budowlanej oraz organy nadzoru budowlanego
posiadają samodzielność orzeczniczą w ramach przyznanej im przepisami prawa
właściwości. Oznacza to, że organ, który prowadzi postępowanie, samodzielnie podejmuje
działania prowadzące do załatwienia sprawy. Wydane przez ten organ rozstrzygnięcie
może zostać skontrolowane przez upoważniony do tego organ wyższego stopnia (kontrola
instancyjna) lub przez sąd administracyjny (kontrola sądowa), bowiem strona
postępowania może zaskarżyć wydane rozstrzygnięcie do organu wyższego stopnia, na
zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks
postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2025 r. poz. 1691), dalej: „Kpa”, a po
8 Wyrok NSA z dnia 25 lutego 2025 r., sygn. akt II OSK 261/24.

-- 8 of 9 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
wyczerpaniu administracyjnych środków zaskarżenia – do sądów administracyjnych,
zgodnie z przepisami ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed
sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143). W przypadku innego naruszenia
obowiązków służbowych przez pracowników ww. organów, inwestor ma prawo do
wniesienia skargi, w trybie określonym w przepisach Działu VIII Kpa.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Tomasz Lewandowski
Podsekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii

-- 9 of 9 --