+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DM-VI.054.3.2026
Warszawa, 31 sierpnia 2026 r.
Pan
Włodzimierz Czarzasty
Marszałek Sejmu RP
Dotyczy: interpelacji nr 18712 w sprawie dostępności mieszkań oraz wpływu polityki
państwa na ceny nieruchomości i wysokość czynszów.
Szanowny Panie Marszałku,
w nawiązaniu do interpelacji nr 18712 Pani Poseł Olgi Ewy Semeniuk-Patkowskiej i Pana
Posła Wiesława Krajewskiego w sprawie dostępności mieszkań oraz wpływu polityki
państwa na ceny nieruchomości i wysokość czynszów, poniżej przesyłam odpowiedzi na
zadane pytania.
Ad 1.
W polskim prawie nie ma jednoznacznej definicji pojęcia „dostępności mieszkaniowej”,
gdyż jest to kategoria pochodzącą głównie z opracowań naukowych/analitycznych.
Najczęściej, w celu umożliwienia śledzenia tego zjawiska w czasie oraz dokonywania
porównań np. między miastami lub krajami, przyjmuje się jako wskaźnik obrazujący
dostępność mieszkaniową stosunek ceny transakcyjnej mieszkania do wynagrodzenia.
Najbardziej rozpowszechnione są analizy, które porównują średnią cenę transakcyjną 1 m2
mieszkania z przeciętnym wynagrodzeniem miesięcznym. Jeżeli określony w ten sposób
wskaźnik rośnie, oznacza to wzrost dostępności mieszkań, gdyż za przeciętne
wynagrodzenie można nabyć coraz większą powierzchnię mieszkania. Obliczenia te można
dodatkowo rozszerzać, np. przyjmując zamiast średniego wynagrodzenia inne wskaźniki,
takie jak wysokość minimalnego wynagrodzenia, medianę wynagrodzeń, wynagrodzenie z
wyłączeniem części wydatków, wynagrodzenie uzupełnione np. o świadczenia społeczne
itp. Uzależnione jest to od szczegółowego celu danej analizy.
Ad 2.
Na wstępie należy wskazać, że w ramach oficjalnej statystyki publicznej, bazującej na
danych Rejestru Cen Nieruchomości, obejmującej wszystkie miasta będące stolicami
województw Główny Urząd Statystyczny nie opublikował jeszcze danych za 2025 r. Dane
te będą dostępne ok. listopada br. Z informacji bieżących, gromadzonych dla niektórych
lokalizacji np. przez Narodowy Bank Polski, wynika jednak, że w 2025 r. nastąpił przełom
rynkowy i ceny zaczęły rosnąć w wolniejszym tempie niż przeciętne wynagrodzenia, a w
niektórych lokalizacjach zaczęły nawet spadać.

-- 1 of 19 --

2
2023 2024
Wrocław
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 10151 11913
Średnia cena za 50 m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 507550 595650
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł) 8334,84 9425,25
Średnie roczne wynagrodzenie brutto (w zł) 100018 113103
Średnia liczba rocznych wynagrodzeń potrzebna do zakupu mieszkania o
pow. 50 m2 5,07 5,27
Bydgoszcz
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 7088 7795
Średnia cena za 50 m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 354400 389750
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł) 7478 8448
Średnie roczne wynagrodzenie brutto (w zł) 89738 101379
Średnia liczba rocznych wynagrodzeń potrzebna do zakupu mieszkania o
pow. 50 m2 3,95 3,84
Toruń
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 7545 8446
Średnia cena za 50 m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 377250 422300
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł) 7 309 8324
Średnie roczne wynagrodzenie brutto (w zł) 87705 99891
Średnia liczba rocznych wynagrodzeń potrzebna do zakupu mieszkania o
pow. 50 m2 4,30 4,23
Lublin
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 8593 9607
Średnia cena za 50 m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 429650 480350
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł) 7444 8507
Średnie roczne wynagrodzenie brutto (w zł) 89323 102090
Średnia liczba rocznych wynagrodzeń potrzebna do zakupu mieszkania o
pow. 50 m2 4,81 4,71
Gorzów Wielkopolski
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 6076 6578
Średnia cena za 50 m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 303800 328900
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł) 6714 7643
Średnie roczne wynagrodzenie brutto (w zł) 80565 91721
Średnia liczba rocznych wynagrodzeń potrzebna do zakupu mieszkania o
pow. 50 m2 3,77 3,59
Zielona Góra
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 6708 7651
Średnia cena za 50 m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 335400 382550
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł) 7487 8680
Średnie roczne wynagrodzenie brutto (w zł) 89845 104159

-- 2 of 19 --

3
Średnia liczba rocznych wynagrodzeń potrzebna do zakupu mieszkania o
pow. 50 m2 3,73 3,67
Łódź
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 7365 8255
Średnia cena za 50 m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 368250 412750
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł) 7548 8622
Średnie roczne wynagrodzenie brutto (w zł) 90577 103461
Średnia liczba rocznych wynagrodzeń potrzebna do zakupu mieszkania o
pow. 50 m2 4,07 3,99
Kraków
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 11721 13738
Średnia cena za 50 m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 586050 686900
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł) 9224 10455
Średnie roczne wynagrodzenie brutto (w zł) 110685 125465
Średnia liczba rocznych wynagrodzeń potrzebna do zakupu mieszkania o
pow. 50 m2 5,29 5,47
Warszawa
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 13498 15850
Średnia cena za 50 m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 674900 792500
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł) 9626 10715
Średnie roczne wynagrodzenie brutto (w zł) 115509 128580
Średnia liczba rocznych wynagrodzeń potrzebna do zakupu mieszkania o
pow. 50 m2 5,84 6,16
Opole
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 7140 8453
Średnia cena za 50 m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 357000 422650
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł) 7517 8564
Średnie roczne wynagrodzenie brutto (w zł) 90199 102769
Średnia liczba rocznych wynagrodzeń potrzebna do zakupu mieszkania o
pow. 50 m2 3,96 4,11
Rzeszów
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 7612 8561
Średnia cena za 50 m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 380600 428050
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł) 7429 8680
Średnie roczne wynagrodzenie brutto (w zł) 89147 104166
Średnia liczba rocznych wynagrodzeń potrzebna do zakupu mieszkania o
pow. 50 m2 4,27 4,11
Białystok
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 7899 9054
Średnia cena za 50 m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 394950 452700
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł) 7089 8282
Średnie roczne wynagrodzenie brutto (w zł) 85072 99383

-- 3 of 19 --

4
Średnia liczba rocznych wynagrodzeń potrzebna do zakupu mieszkania o
pow. 50 m2 4,64 4,56
Gdańsk
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 10711 12301
Średnia cena za 50 m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 535550 615050
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł) 8916 10107
Średnie roczne wynagrodzenie brutto (w zł) 106992 121288
Średnia liczba rocznych wynagrodzeń potrzebna do zakupu mieszkania o
pow. 50 m2 5,01 5,07
Katowice
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 7665 9326
Średnia cena za 50 m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 383250 466300
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł) 9106 10052
Średnie roczne wynagrodzenie brutto (w zł) 109266 120618
Średnia liczba rocznych wynagrodzeń potrzebna do zakupu mieszkania o
pow. 50 m2 3,51 3,87
Kielce
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 7391 8558
Średnia cena za 50 m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 369550 427900
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł) 7062 8213
Średnie roczne wynagrodzenie brutto (w zł) 84749 98560
Średnia liczba rocznych wynagrodzeń potrzebna do zakupu mieszkania o
pow. 50 m2 4,36 4,34
Olsztyn
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 7569 8537
Średnia cena za 50 m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 378450 426850
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł) 7387 8613
Średnie roczne wynagrodzenie brutto (w zł) 88640 103360
Średnia liczba rocznych wynagrodzeń potrzebna do zakupu mieszkania o
pow. 50 m2 4,27 4,13
Poznań
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 9283 10325
Średnia cena za 50 m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 464150 516250
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł) 8303 9495
Średnie roczne wynagrodzenie brutto (w zł) 99641 113941
Średnia liczba rocznych wynagrodzeń potrzebna do zakupu mieszkania o
pow. 50 m2 4,66 4,53
Szczecin
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 8005 8750
Średnia cena za 50 m2 w ramach transakcji rynkowych (w zł) 400250 437500
Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł) 7933 9045
Średnie roczne wynagrodzenie brutto (w zł) 95200 108536

-- 4 of 19 --

5
Średnia liczba rocznych wynagrodzeń potrzebna do zakupu mieszkania o
pow. 50 m2 4,20 4,03
W 2024 roku na zakup mieszkania o powierzchni 50 m² potrzebne było od 3,59 do 6,16
przeciętnych rocznych wynagrodzeń brutto, przy czym najkorzystniejsza relacja cen
mieszkań do wynagrodzeń występuje w Gorzowie Wielkopolskim, a najmniej korzystna w
Warszawie. W większości miast wskaźnik kształtuje się na poziomie około 4–5 rocznych
wynagrodzeń. Warto przy tym zauważyć, że w analizie oparto się na danych dotyczących
wynagrodzenia brutto, gdyż takie są oficjalnie publikowane i dostępne do analizy.
Wynagrodzenie netto uzależnione jest od rodzaju umowy o pracę, kosztów uzyskania
przychodu, ewentualnych ulg podatkowych itp. Dlatego dla różnych sytuacji te same
wynagrodzenie brutto może skutkować innym wynagrodzeniem netto.
Ad 3.
W statystyce publicznej nie są dostępne szczegółowe dane dotyczące stawek czynszu
rynkowego za najem mieszkań. Obecnie bieżące dane dotyczące wysokości czynszów są
opracowywane i publikowane w cyklu kwartalnym w ramach raportów AMRON-SARFiN
(publikowanych przez Związek Banków Polskich), jednak obejmują jedynie sześć wybranych
miast.
2023 2024 2025
Warszawa
Średnia stawka czynszu najmu mieszkań (w zł) 2248 2311 2431
Przeciętne wynagrodzenie brutto (w zł) 9626 10715 11688
Udział czynszu w przeciętnym wynagrodzeniu brutto 23,4% 21,6% 20,8%
Katowice
Średnia stawka czynszu najmu mieszkań (w zł) 1232 1286 1274
Przeciętne wynagrodzenie brutto (w zł) 9106 10052 10802
Udział czynszu w przeciętnym wynagrodzeniu brutto 13,5% 12,8% 11,8%
Wrocław
Średnia stawka czynszu najmu mieszkań (w zł) 1894 1888 1921
Przeciętne wynagrodzenie brutto (w zł) 8335 9425 10156
Udział czynszu w przeciętnym wynagrodzeniu brutto 22,7% 20,0% 18,9%
Gdańsk
Średnia stawka czynszu najmu mieszkań (w zł) 1964 1979 1995

-- 5 of 19 --

6
Przeciętne wynagrodzenie brutto (w zł) 8916 10107 10972
Udział czynszu w przeciętnym wynagrodzeniu brutto 22,0% 19,6% 18,2%
Kraków
Średnia stawka czynszu najmu mieszkań (w zł) 1827 1841 1850
Przeciętne wynagrodzenie brutto (w zł) 9224 10455 11419
Udział czynszu w przeciętnym wynagrodzeniu brutto 19,8% 17,6% 16,2%
Poznań
Średnia stawka czynszu najmu mieszkań (w zł) 1502 1551 1637
Przeciętne wynagrodzenie brutto (w zł) 8303 9495 10295
Udział czynszu w przeciętnym wynagrodzeniu brutto 18,1% 16,3% 15,9%
Łódź
Średnia stawka czynszu najmu mieszkań (w zł) 1296 1369 1434
Przeciętne wynagrodzenie brutto (w zł) 7548 8622 9375
Udział czynszu w przeciętnym wynagrodzeniu brutto 17,2% 15,9% 15,3%
W analizowanych miastach wojewódzkich udział przeciętnego miesięcznego czynszu
najmu w przeciętnym wynagrodzeniu brutto wynosił w 2025 r. od 11,8% w Katowicach
do 20,8% w Warszawie. W porównaniu z 2023 r. wskaźnik ten znacznie obniżył się we
wszystkich analizowanych miastach, co wskazuje na dalsze zmniejszenie relatywnego
obciążenia wynagrodzeń kosztami najmu. Oznacza to, że wzrost przeciętnych
wynagrodzeń był szybszy niż zmiany stawek czynszu, dzięki czemu procentowy udział
wydatków na najem w przeciętnym wynagrodzeniu zmniejszył się, mimo utrzymującego
się wzrostu nominalnych stawek czynszu w większości analizowanych miast. Największy
udział czynszu w wynagrodzeniu odnotowano w Warszawie (20,8%), Wrocławiu (18,9%) i
Gdańsku (18,2%), natomiast najniższy w Katowicach (11,8%), Łodzi (15,3%) i Poznaniu
(15,9%).
Ad 4 i 5.
Pojęcie „luki czynszowej”, podobnie jak pojęcie „dostępności mieszkaniowej” nie jest
zdefiniowane w aktach prawnych, lecz stanowi kategorię używaną w dyskusjach
naukowych i eksperckich. Najczęściej dotyczy ono sytuacji, kiedy dana osoba/rodzina
uzyskuje dochody zbyt wysokie, aby uzyskać prawo do najmu lokalu gminnego i zbyt
niskie, żeby zaspokoić uzasadnione potrzeby mieszkaniowe na rynku komercyjnym
(poprzez zakup mieszkania własnościowego lub najem mieszkania na zasadach
rynkowych). O luce czynszowej można mówić, kiedy ww. wskazana grupa osób nie ma
innej alternatywy mieszkaniowej niż zaniżanie swoich potrzeb mieszkaniowych (poprzez
np. zakup lub wynajem mieszkania o powierzchni lub lokalizacji nieodpowiadającej sytuacji

-- 6 of 19 --

7
życiowej osoby/rodziny, co prowadzi np. do zaniechania rozwoju rodziny lub zmusza do
długich dojazdów do pracy). O braku sytuacji występowania luki czynszowej możemy
mówić, kiedy dla tej grupy władze publiczne oferują najem dostosowany do ich sytuacji.
Powinny to być mieszkania oferowane przez towarzystwa budownictwa
społecznego/społeczne inicjatywy mieszkaniowe lub uzupełniająco, przez społeczne
agencje najmu.
W zależności od przyjętej przez danego eksperta definicji luki czynszowej i sposobu jej
parametryzacji, a także w zależności od lokalizacji, przyjmuje się, że w luce takiej znajduje
się ok. 30-40% społeczeństwa. Analizy te są jednak obarczone niedoskonałością ze
względu na brak wiarygodnych danych dot. np. statystyk demograficznych, które obecnie
w niewystarczający sposób uwzględniają migrantów. Z tego względu rząd nie posługuje się
tym wskaźnikiem przy określaniu celów polityki mieszkaniowej.
Dotyczy to zarówno Narodowego Programu Mieszkaniowego formalnie obowiązującego
w latach 2016-2025, jak i projektu Strategii Rozwoju Kraju do 2035 r. będącego
przedmiotem prac obecnego rządu.
Ad 6.
W żadnym z oficjalnych dokumentów strategicznych poziom ten nie jest określony.
Wydaje się też, że ew. określenie ww. poziomu jako celu polityki mieszkaniowej byłoby
błędem, z uwagi na różnice w definiowaniu dochodów obywateli. Dochody te mogą być
bowiem uzyskiwane w różnej formie. Mogą to być zarówno dochody ze stosunku pracy,
jak również z umów cywilnoprawnych, działalności gospodarczej, najmu, dzierżawy,
kapitałów pieniężnych, działalności wykonywanej osobiście, działalności rolniczej itp.
Dodatkowo, do dochodów można doliczyć świadczenia społeczne, w tym świadczenie
Rodzina 800+. Z każdą z ww. form uzyskiwania dochodów wiążą się odrębne przepisy
dotyczące np. stawek podatkowych czy składek na ubezpieczenia społeczne. Dodatkowo
przepisy te podlegają zmianom w czasie.
Generalnie, celem polityki mieszkaniowej powinno być ogólne dążenie do tego, żeby w
ramach uzyskiwanych dochodów obywatele mogli nabywać lub wynajmować jak
największą powierzchnię mieszkania. Warto przy tym wskazać, że w stosunku do 2023 r.
w 2025 r. nastąpiła poprawa wskaźnika porównującego przeciętną cenę transakcyjną
mieszkania z przeciętnym wynagrodzeniem w gospodarce narodowej brutto. W 2023 r. za
przeciętne wynagrodzenie można było nabyć 0,91 m2 mieszkania. W 2025 r. wskaźnik ten
wzrósł do 0,95 m2 i z bieżących informacji rynkowych wynika, że w 2026 r. można się
spodziewać dalszej poprawy do rekordowych w historii pomiarów poziomów.
Ad 7.
Na wstępie należy wskazać, że w ramach oficjalnej statystyki publicznej, bazującej na
danych Rejestru Cen Nieruchomości, obejmującej wszystkie miasta będące stolicami
województw Główny Urząd Statystyczny nie opublikował jeszcze danych za 2025 r. Z
informacji bieżących wynika jednak, że w 2025 r. nastąpił przełom rynkowy i ceny zaczęły
rosnąć w wolniejszym tempie niż przeciętne wynagrodzenia, a w niektórych lokalizacjach
zaczęły nawet spadać.
Wzrost cen w 2024 r. został wywołany programem Bezpieczny Kredyt2%, który znacznie i
w ramach krótkiego okresu zwiększył popyt części społeczeństwa, przy określonej podaży.
Doprowadziło to do znacznych wzrostów cen w większości analizowanych lokalizacji. Po
wygaśnięciu tego impulsu, od 2025 r. ceny mieszkań zaczęły się stabilizować.

-- 7 of 19 --

8
2023 2024 Zmiana
23/24
Wrocław
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
pierwotnym (w zł) 9 983 11 990 20,10%
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
wtórnym (w zł) 10 368 11 814 13,95%
Bydgoszcz
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
pierwotnym (w zł) 8 257 8 490 2,82%
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
wtórnym (w zł) 6 386 7 216 13,00%
Toruń
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
pierwotnym (w zł) 7 722 8 739 13,17%
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
wtórnym (w zł) 7 515 8 329 10,83%
Lublin
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
pierwotnym (w zł) 8 586 9 644 12,32%
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
wtórnym (w zł) 8 603 9 555 11,07%
Gorzów Wielkopolski
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
pierwotnym (w zł) 5 916 6 532 10,41%
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
wtórnym (w zł) 6 149 6 616 7,59%
Zielona Góra
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
pierwotnym (w zł) 6 274 7 532 20,05%
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
wtórnym (w zł) 7 098 7 779 9,59%
Łódź
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
pierwotnym (w zł) 8 036 8 721 8,52%
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
wtórnym (w zł) 6 896 7 831 13,56%
Kraków
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
pierwotnym (w zł) 11 460 13 478 17,61%
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
wtórnym (w zł) 12 062 14 150 17,31%
Warszawa
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku 12 177 15 301 25,65%

-- 8 of 19 --

9
pierwotnym (w zł)
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
wtórnym (w zł) 14 404 16 178 12,32%
Opole
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
pierwotnym (w zł) 7 098 8 762 23,44%
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
wtórnym (w zł) 7 167 8 170 13,99%
Rzeszów
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
pierwotnym (w zł) 7 358 8 416 14,38%
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
wtórnym (w zł) 7 906 8 724 10,35%
Białystok
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
pierwotnym (w zł) 7 663 8 872 15,78%
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
wtórnym (w zł) 8 223 9 322 13,36%
Gdańsk
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
pierwotnym (w zł) 10 662 11 960 12,17%
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
wtórnym (w zł) 10 801 12 859 19,05%
Katowice
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
pierwotnym (w zł) 8 314 10 207 22,77%
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
wtórnym (w zł) 6 994 7 892 12,84%
Kielce
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
pierwotnym (w zł) 7 455 8 716 16,91%
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
wtórnym (w zł) 7 329 8 357 14,03%
Olsztyn
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
pierwotnym (w zł) 7 723 9 102 17,86%
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
wtórnym (w zł) 7 469 8 150 9,12%
Poznań
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
pierwotnym (w zł) 9 353 10 367 10,84%
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
wtórnym (w zł) 9 190 10 258 11,62%
Szczecin

-- 9 of 19 --

10
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
pierwotnym (w zł) 8 371 9 326 11,41%
Średnia cena za 1m2 w ramach transakcji rynkowych na rynku
wtórnym (w zł) 6 897 8 511 23,40%
W 2024 r. w porównaniu z grudniem 2023 r. ceny mieszkań wzrosły we wszystkich
miastach wojewódzkich, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Wyższe wzrosty
odnotowano na rynku pierwotnym – od 8,5% w Warszawie do 25,7% w Rzeszowie. Na
rynku wtórnym dynamika wzrostu była bardziej zróżnicowana i wyniosła od 3,1% w
Olsztynie do 23,8% w Szczecinie. W większości miast tempo wzrostu cen nowych
mieszkań było wyższe niż mieszkań używanych, choć w kilku przypadkach (m.in.
Warszawie, Szczecinie i Opolu) większy wzrost odnotowano na rynku wtórnym.
Ad 8.
Dane dotyczące zmian stawek najmu zostały przedstawione w odpowiedzi na pytanie
nr 3.
Ad 9.
Jednym z najważniejszych instrumentów oferowanych przez rząd wspierających dostęp do
mieszkań dla osób o dochodach zbyt wysokich by ubiegać się o najem z mieszkaniowego
zasobu gminy, ale też takich, które nie mogą lub nie chcą zaciągnąć kredytu na zakup
mieszkania, jest rządowy program popierania budownictwa mieszkaniowego (SBC),
obejmujący preferencyjne kredyty dla społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM),
towarzystw budownictwa społecznego (TBS), spółek gminnych na budowę lokali
mieszkalnych na wynajem (z ustawowo limitowaną stawką czynszu) oraz dla spółdzielni
mieszkaniowych na budowę lokali mieszkalnych, dla których ustanowione zostanie
spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Program realizowany jest na
podstawie ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju
mieszkalnictwa (Dz.U. z 2025 r. poz. 1273 z późn. zm.). Od początku istnienia programu
SBC, tj. od 2015 r. zakwalifikowano łącznie 570 wniosków obejmujących utworzenie 29
062 lokali mieszkalnych.
Lokale mieszkalne utworzone w ramach programu SBC są adresowane do osób, których
dochody są zbyt wysokie, aby mogły ubiegać się o lokal komunalny, a jednocześnie
niewystarczające do samodzielnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na rynku
prywatnym. Osoby młode czy też rodziny także są jego adresatami, choć nie wyłącznie.
Aby wynająć mieszkanie znajdujące się w zasobie SIM/TBS, najemca takiego mieszkania
nie może posiadać tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej
miejscowości. Drugim warunkiem jest, aby suma przeciętnych miesięcznych dochodów,
uzyskiwanych przez osoby wspólnie wynajmujące lokal mieszkalny w SIM (czyli członków
tzw. gospodarstwa domowego), nie przekraczała ustawowo określonego maksimum.
Należy pamiętać, że kwoty te mogą się różnić w zależności od tego, w jakim
województwie i miejscowości (mieście wojewódzkim czy w innym) położone jest
mieszkanie.
Każda spółka działając w ramach obowiązujących przepisów prawa ma możliwość
opracowania i stosowania dodatkowych kryteriów kwalifikacji najemców (np. w
regulaminie naboru najemców), oprócz ww. kryteriów ustawowych. Kryteria te mogą być
ustalane przez SIM w sposób odpowiadający lokalnym potrzebom czy też polityce

-- 10 of 19 --

11
mieszkaniowej gminy, pod warunkiem, że pozostają one zgodne z prawem i nie mają
charakteru wykraczającego poza główny cel ustawy.
W celu zapoznania się z ofertą dostępnych na wynajem lokali mieszkalnych, dokładnymi
informacjami o progach dochodowych, jakie musi spełnić najemca takiego lokalu, jakie
dokumenty należy złożyć, aby wynająć takie mieszkanie, wszelkich opłatach oraz
procedurach związanych z przydziałem mieszkania, należy kontaktować się bezpośrednio
ze spółkami działającymi w wybranej lokalizacji lub z właściwym miejscowo urzędem
miasta/gminy/dzielnicy.
Ad 10.
Ostatnie dane porównawcze obejmujące kraje należące do Unii Europejskiej można podać
za 2021 r., kiedy w krajach tych przeprowadzano narodowe spisy powszechne.
Kraj UE
Liczba mieszkań
zamieszkałych
(2021)
Liczba ludności (2021) Liczba mieszkań na 1000
mieszkańców (2021)
Unia Europejska 189314360 445767723 424,7
Belgia 4949991 11554767 428,4
Bułgaria 2600911 6532117 398,2
Czechy 4480139 10494836 426,9
Dania 2666250 5840045 456,5
Niemcy 39802798 83155031 478,7
Estonia 557146 1330068 418,9
Irlandia 1832472 5066893 361,7
Grecja 4319144 10555344 409,2
Hiszpania 18536615 47400798 391,1
Francja 30342391 67728568 448,0
Chorwacja 1433445 3893026 368,2
Włochy 25690057 59236213 433,7
Cypr 353434 914476 386,5
Łotwa 810992 1893223 428,4
Litwa 1213397 2810761 431,7
Luksemburg 248310 634730 391,2
Węgry 4001857 9651461 414,6
Malta 215691 516125 417,9
Holandia 7509787 17475415 429,7
Austria 4015886 8932664 449,6
Polska 12482585 37073357 336,7
Portugalia 4142581 10394297 398,5
Rumunia 7396059 19201662 385,2
Słowenia 698747 2108977 331,3
Słowacja 1719430 5459781 314,9
Finlandia 2766680 5533793 500,0

-- 11 of 19 --

12
Szwecja 4527565 10379295 436,2
Zgodnie z danymi Eurostatu za 2021 r. Polska dysponowała 336,7 mieszkaniami na 1000
mieszkańców, co było jednym z najniższych wskaźników w Unii Europejskiej. Dla
porównania średnia dla UE wynosiła 424,7 mieszkań na 1000 mieszkańców, natomiast
najwyższy wskaźnik odnotowano w Finlandii (500,0), a najniższy na Słowacji (314,9).
Ad 11.
Eurostat ani GUS nie publikują danych dotyczących przyczyn pozostawania osób w wieku
25–34 lata we wspólnym gospodarstwie domowym z rodzicami – dostępne są jedynie
informacje o skali tego zjawiska. Zgodnie z danymi Eurostatu, w 2025 r. 51% osób w
wieku 25–34 lata w Polsce mieszkało z rodzicami, co oznacza spadek o 3,6 pkt proc. w
porównaniu z 2023 r.
Korzystając z natomiast z badania CBOS przeprowadzonego w 2025 r. można
wnioskować, że wśród młodych osób stanu wolnego najczęściej wskazywanymi
przyczynami wspólnego zamieszkiwania z rodzicami są brak własnego mieszkania (51%),
dobre warunki mieszkaniowe w domu rodzinnym (48%), niższe koszty utrzymania (42%)
oraz brak wystarczających dochodów (39%).

-- 12 of 19 --

13
Źródło: CBOSNews 24/2025, https://www.cbos.pl/PL/publikacje/news_tekst.php?nr=24/2025 (dostęp: 07.08.2026).
Ad 12.
Z dostępnych analiz wynika, że warunki mieszkaniowe są szczególnie istotne nie tyle przy
podejmowaniu decyzji o założeniu rodziny, co przy rozważaniu powiększenia rodziny o
kolejne dziecko. Z cytowanych w projekcie Strategii Rozwoju Polski do 2035 r. wyników
raportu z 2021 powstałego na zlecenie Ministerstwa Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej r.
pt. „Zbadanie i określenie warunków do poprawy kondycji demograficznej Polski” wynika,
że określając bariery dotyczące decyzji o kolejnym dziecku w przypadku rodziców jednego
dziecka tylko 10% respondentów wskazało jako barierę brak odpowiednich warunków
mieszkaniowych. W tej grupie aż 30% wskazało odpowiedź, że kolejne dziecko to zbyt
duża odpowiedzialność. Na chęć pozostania wolnym/niezależnym wskazało 30%
ankietowanych. Natomiast w przypadku rodziców z co najmniej 2 dzieci, brak
odpowiednich warunków mieszkaniowych stanowił najważniejszą barierę decyzji o
kolejnym dziecku (odpowiedź taką wskazało 39% ankietowanych).
Kwestia powiązania warunków mieszkaniowych społeczeństwa z kwestiami
demograficznymi jest więc dość skomplikowana. Z badań i analiz wynika, że młode osoby
mają szczególnie trudną sytuację na rynku mieszkaniowym ze względu na przeciętnie
niższe zarobki, mniejszą stabilność na rynku pracy i brak oszczędności. Dlatego powinni
być główną grupą docelowa polityki mieszkaniowej prowadzonej przez władze publiczne
na różnych szczeblach. Natomiast sama możliwość poprawy warunków mieszkaniowych
nie powoduje automatycznie chęci usamodzielnienia się młodych ludzi. Nie jest także
podstawowym problemem w założeniu rodziny i posiadaniu dzieci. Dopiero w przypadku
rodzin z większą liczbą dzieci, warunki mieszkaniowe zaczynają poważnie wpływać na
ewentualne plany dotyczące powiększenia rodziny.
Ad 13.
Wskazane w zapytaniu wzrosty kosztów energii, materiałów budowlanych, gruntów,
wykonawstwa oraz finansowania niewątpliwie wpływają na rynkową cenę mieszkania.
Konkretny wpływ poszczególnych wymienionych czynników jest trudny do

-- 13 of 19 --

14
bezpośredniego statystycznego uchwycenia, ze względu na fakt, że na rynku
mieszkaniowym cena jest ustalana na zasadach dobrowolnych decyzji strony podażowej
(sprzedający) i popytowej (nabywcy). Strona podażowa dąży do tego, żeby cena sprzedaży
pokrywała poniesione koszty budowy, tak więc wzrost tych kosztów przyczynia się do
zwiększenia cen ofertowych. O cenie transakcyjnej jednak ostatecznie decyduje skłonność
nabywców do zapłaty określonej ceny, zaś skłonność tę determinuje zdolność kredytowa
lub posiadane oszczędności. Na zdolność kredytową wpływa natomiast wysokość
rynkowych stóp procentowych kredytów hipotecznych oraz wysokość dochodów
nabywcy. Dane historyczne i analizy naukowe wskazują, że większy wpływ na
kształtowanie się cen mieszkań w Polsce mają czynniki popytowe. Okresy wyższego
wzrostu cen notuje się w warunkach spadających stóp procentowych, wzrostu
wynagrodzeń lub funkcjonowania programów mieszkaniowych wpływających na popyt
(np. program Bezpieczny Kredyt 2%). Warto również zauważyć, że w przypadku rynku
pierwotnego, kiedy cena zakupu ustalana jest na etapie umowy deweloperskiej (przed
oddaniem budynku do użytkowania), strona sprzedająca nie zna jeszcze dokładnych
kosztów budowy, bo te mogą się zmienić w trakcie realizacji inwestycji. Dlatego wzrost
tych kosztów w trakcie budowy nie przekłada się automatycznie na cenę danego
mieszkania.
Ad 14.
Kluczową rolę w polityce mieszkaniowej odgrywa współpraca rządu jako głównego
kreatora polityki mieszkaniowej z jednostkami samorządu terytorialnego, szczególnie
gminami, którym powierzono obowiązek zaspokajania potrzeb mieszkaniowych
mieszkańców. Gmina jest zobowiązana do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu
potrzeb mieszkaniowych obywateli, co obejmuje tworzenie warunków do uzyskania
mieszkań, w tym poprzez realizację programów mieszkaniowych i wspieranie rozwoju
budownictwa komunalnego. Gminy mają zagwarantowaną samodzielność w kształtowaniu
lokalnej polityki mieszkaniowej oraz charakteru posiadanych zasobów, a rolą rządu jest
natomiast wspieranie ich w realizacji tej polityki. Wśród najważniejszych oferowanych
przez rząd instrumentów wspierających dostęp do mieszkań należy wymienić wspomniany
w odpowiedzi na pytanie 9 program SBC, a także program finansowego wsparcia
budownictwa socjalnego i komunalnego (dalej: BSK), który działa od 2007 r., a jego
podstawę stanowi ustawa z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych
przedsięwzięć mieszkaniowych (Dz. U. z 2026 r. poz. 511), dalej: ustawa o finansowym
wsparciu.
Bezpośrednimi beneficjentami programu BSK nie są osoby fizyczne, lecz m.in. gminy,
związki międzygminne czy jednoosobowe spółki gminne. Program ten stanowi zatem
systemowe wsparcie, umożliwiające pozyskanie bezzwrotnych grantów na tworzenie i
modernizację lokali mieszkalnych. Wysokość oferowanego wsparcia waha się, w
zależności od rodzaju przedsięwzięcia, co do zasady od 45 do 80% kosztów
przedsięwzięcia. Przy czym program ten stanowi jedynie zachętę dla ww. beneficjentów,
natomiast od ich woli zależy, czy z programu tego skorzystają, czy też nie.
W ramach programu BSK gminy mogą pozyskać wsparcie na tworzenie i modernizację
lokali mieszkalnych na wynajem, tworzących mieszkaniowy zasób gminy (art. 3 ustawy o
finansowym wsparciu), tzw. zasób quasi komunalny – lokale mieszkalne są wynajmowane
przez gminę albo związek międzygminny z prawem do podnajmowania osobom fizycznym
bez zgody społecznej inicjatywy mieszkaniowej albo spółki gminnej, (art. 5a ustawy o
finansowym wsparciu) oraz zasób tworzony przy jej udziale przez prywatnego inwestora
(art. 5 ustawy o finansowym wsparciu). Wybór najemców odbywa się zgodnie z kryteriami
ustalonymi przez gminę albo oraz kryteriami wskazanymi w ustawie o finansowym

-- 14 of 19 --

15
wsparciu w przypadku zasobu pozostającego we własności prywatnego inwestora.
Punktem wspólnym tych kryteriów jest status majątkowy przyszłego najemcy oraz
ustalenia rad gmin (kryteria ustalone w uchwałach).
Niezależnie od powyższego należy wskazać, że każdy kto, osiąga niskie dochody oraz ma
trudną sytuację mieszkaniową, może zwrócić się do gminy miejsca swojego zamieszkania i
starać się o najem lokalu mieszkalnego w ramach zasobu, którym dana gmina dysponuje.
Programy SBC i BSK mają charakter powszechnie dostępnych instrumentów wsparcia –
każda gmina może ubiegać się o środki w ich ramach, o ile spełnia warunki określone
odpowiednio w ustawie o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz ustawie o
finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych.
O przystąpieniu do programu i skorzystaniu z dostępnych instrumentów decyduje
samodzielnie gmina, realizując swoją lokalną politykę mieszkaniową.
Ad 15 i 16.
Obecnie dostępne dane statystyczne nie pozwalają na wyciąganie wniosków dotyczących
skali zakupu mieszkań w dużych pakietach oraz realnej skali najmu krótkoterminowego.
Trwają jednak prace mające na celu pozyskanie takich danych w przyszłości. Z jednej
strony w 2027 r. rozpocznie funkcjonowanie Portal DOM, zbierający i upowszechniający
dane dotyczące cen transakcyjnych mieszkań. Jedną z funkcjonalności portalu będzie
zbieranie danych nie tylko o osobach fizycznych nabywających mieszkania, ale także o
osobach prawnych. Pozwoli to na ocenę, jaka jest np. skala zakupów mieszkań przez dany
podmiot w określonym czasie czy na określonym rynku.
W przypadku najmu krótkoterminowego rząd pracuje nad projektem przedstawionym
przez Ministra Sportu i Turystyki (ustawa o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz
usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw),
która ma na celu uregulowanie kwestii najmu krótkoterminowego. Powyższy projekt
wprowadza m.in. obowiązek dla wynajmujących dotyczący zgłoszenia działalności do
Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. Ponadto jeden ogólnopolski
system, w którym będą gromadzone informacje o wszystkich obiektach noclegowych,
także o prywatnych mieszkaniach na wynajem.
Powyższe działania pozwolą na realne oszacowanie skali wymienionych zjawisk na rynku
mieszkaniowym, co z kolei pozwoli na dobranie odpowiedniego narzędzia ewentualnej
interwencji w sytuacji, kiedy np. zbyt duża skala takiej działalności na danym rynku
lokalnym zagraża stabilności rynku mieszkaniowego.
Ad 17.
Najem został uregulowany w Kodeksie cywilnym (przepisy ogólne) oraz w ustawie z dnia
21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
Kodeksu cywilnego, dalej jako: u.o.p.l. (przepisy szczególne). Rozwiązania przewidziane w
u.o.p.l. są wynikiem kompromisu pomiędzy z jednej strony interesami właścicieli lokali, a z
drugiej – interesami osób korzystających z tych lokali. Obowiązek uchwalenia ustawy
regulującej ochronę praw lokatorów wynika z przepisów Konstytucji RP. Art. 75
Konstytucji RP wprost wprowadza wymóg, aby ochrona praw lokatorów unormowana
została na poziomie ustawowym. Standard ochrony praw lokatorów określa art. 76 ww.
ustawy zasadniczej, nakładający na ustawodawcę obowiązek uchwalenia ustawy
regulującej zakres ochrony użytkowników i najemców „przed działaniami zagrażającymi ich
zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi”.
Przepis ten stanowi podstawę ustawowej regulacji określającej zasady ustalania opłat za

-- 15 of 19 --

16
korzystanie z lokali, jak również przyjęcia rozwiązań chroniących prawa lokatorów jako
słabszej strony stosunku najmu. Sposób sformułowania art. 75 i art. 76 Konstytucji RP
wskazuje na to, że gwarantowane w nim prawa dotyczące szczególnej ochrony praw
lokatorów zostały ukształtowane jako tzw. normy programowe (zasady polityki państwa).
Należy zaliczyć do nich m.in. nakaz odpowiedniego uregulowania stosunków między
wynajmującymi lokale a osobami używającymi ich w celu zaspokojenia swoich potrzeb
mieszkaniowych, jak również nakaz zabezpieczenia osób używających mieszkań przed
nieuczciwymi praktykami rynkowymi. Kwestie te należy rozpatrywać w kontekście
priorytetowego traktowania potrzeb mieszkaniowych obywateli jako jednej z najbardziej
fundamentalnych potrzeb egzystencjalnych.
Wymaga zauważenia, iż niezmienne jest stanowisko Trybunału Konstytucyjnego, zgodnie
z którym eksmisja z mieszkania, bez zapewnienia rzeczywistej ochrony przed
bezdomnością narusza godność człowieka i nie może być akceptowana. Zakaz naruszania
godności człowieka ma charakter bezwzględny. Stąd też przepisy u.o.p.l. wprowadzają
rozwiązania, które w sposób szczególny chronią wybrane najsłabsze kategorie lokatorów
przed eksmisją na tzw. „bruk”, a tym samym chronią przed bezdomnością. Konieczność
badania z urzędu przez sąd, czy osobom eksmitowanym należy przyznać prawo do
zawarcia umowy w ramach najmu socjalnego, jak i potrzeba zapewnienia oraz wskazania
przez gminę odpowiedniego lokalu w ramach najmu socjalnego, opóźniają moment
doprowadzenia do przymusowego opróżnienia mieszkania zajmowanego przez najemcę,
który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków związanych z zapłatą czynszu lub innych
opłat za używanie lokalu.
Wskazane gwarancje wynikają z nadrzędnej potrzeby ochrony praw człowieka i
podstawowych wolności. Art. 30 Konstytucji RP stwierdza bowiem, iż przyrodzona i
niezbywalna godność człowieka stanowi źródło wolności oraz praw człowieka i obywatela.
Jest ona nienaruszalna, a jej poszanowanie i ochrona jest obowiązkiem władz publicznych.
Zgodnie zaś z art. 75 ust. 1 i art. 76 Konstytucji RP władze publiczne prowadzą politykę
sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, przeciwdziałają
bezdomności, a nadto – co należy tu podkreślić – chronią najemców przed działaniami
zagrażającymi ich zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi
praktykami rynkowymi.
Regulacje zawarte w u.o.p.l. ograniczają prawo własności w celu ochrony innej wartości o
podstawowym znaczeniu dla egzystencji człowieka, jaką jest potrzeba zaspokojenia
potrzeb mieszkaniowych lokatora. Dzieje się tak pomimo faktu, iż prawo własności
stanowi jedno z najsilniej chronionych praw majątkowych, gwarantowanych bezpośrednio
przez art. 64 Konstytucji RP. Na ograniczenie prawa własności zezwala bowiem art. 64 ust.
3 Konstytucji RP, o ile ograniczenia te zostaną wprowadzone w drodze ustawy i nie będą
naruszały „istoty prawa własności”. W przypadku najmu lokalu jest nią prawo właściciela
do rozporządzania swym lokalem oraz czerpania korzyści z tego tytułu, z uwzględnieniem
ograniczeń wynikających z potrzeby ochrony praw lokatorów jako słabszej ekonomicznie
strony umowy. Dlatego też u.o.p.l. przedkłada pewne interesy lokatorów ponad
uprawnienia właściciela, co widać przykładowo w silniejszej ochronie trwałości stosunku
najmu (art. 11) oraz we wzmocnieniu ochrony określonych kategorii lokatorów przed
eksmisją (art. 14), a także ochronie przed nadmiernym czynszem i opłatami z tytułu
korzystania z lokalu (art. 8a i 9). W orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego przyjmuje
się, że konieczność zachowania porządku publicznego uzasadnia ograniczenie prawa
własności na rzecz najemców lokali mieszkalnych. Pozbawienie najemców ochrony
prawnej i dopuszczenie nieskrępowanej swobody właścicieli w rozwiązywaniu stosunków
najmu oraz ustalaniu wysokości czynszu groziłyby ryzykiem pozostawienia znacznych grup
społeczeństwa bez zaspokojenia najbardziej podstawowych potrzeb mieszkaniowych.

-- 16 of 19 --

17
Silniejsza ochrona trwałości stosunku najmu z art. 11 ust. 1 u.o.p.l. zawiera się w
ograniczeniu dopuszczalności wypowiedzenie stosunku prawnego będącego źródłem
tytułu do odpłatnego używania lokalu w porównaniu z zasadami ogólnymi. Taka funkcja
odpowiada ratio legis całej ustawy i poszczególnych rozwiązań u.o.p.l. jako narzędzi
ochrony lokatora - w tym ochrony przed niezasadnym czy przedwczesnym zakończeniem
stosunku prawnego będącego źródłem jego uprawnienia do używania lokalu. Zgodnie z
tym przepisem wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego uprawniającego do
odpłatnego używania lokalu może nastąpić tylko z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2-5
i art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a u.o.p.l. Ponadto, sam art. 11 u.o.p.l. wprowadza w ust. 7
dodatkową przesłankę wypowiedzenia, a w ust. 11 odsyła do art. 30 ust. 5 ustawy z dnia
26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, który reguluje
wypowiedzenie najmu w zasobach społecznej inicjatywy mieszkaniowej (dawniej zwanej
towarzystwem budownictwa społecznego). Ograniczenia wynikające z art. 11 u.o.p.l. nie
dotyczą rozwiązania za porozumieniem stron umowy o odpłatne używanie lokalu ani
wypowiedzenia takiej umowy przez lokatora.
Wzmocnienie ochrony określonych kategorii lokatorów przed eksmisją, którą zawiera art.
14 u.o.p.l., polega na enumeratywnym wskazaniu kategorii lokatorów (byłych lokatorów)
szczególnie chronionych przez ustawę, w odniesieniu do których sąd nie może orzec o
braku uprawnienia do najmu socjalnego lokalu (tj. musi przyznać im takie uprawnienie). W
razie stwierdzenia w postępowaniu o opróżnienie lokalu, że nakaz jego opróżnienia miałby
zostać orzeczony wobec osoby należącej do kategorii wymienionych taksatywnie w art. 14
ust. 4 u.o.p.l., sąd ma obowiązek orzec o uprawnieniu takiej osoby do zawarcia umowy
najmu socjalnego lokalu. Osobami, którym sąd obligatoryjnie przyznaje w wyroku
eksmisyjnym uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego, są:
1) kobieta w ciąży;
2) małoletni, osoba niepełnosprawna w rozumieniu przepisów o rehabilitacji zawodowej i
społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych lub ubezwłasnowolniony oraz
sprawujący nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkały;
3) obłożnie chory;
4) emeryt lub rencista spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy
społecznej;
5) osoba posiadająca status bezrobotnego;
6) osoba spełniająca przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały, a
dotyczące kryteriów, które musi spełniać osoba uprawniająca do ubiegania się o zawarcie
z gminą umowy najmu lokalu socjalnego.
Ograniczenie swobody ustalania wysokości czynszu oraz swobody odnośnie do
częstotliwości podwyższania czynszu za używanie lokalu zawierają przepisy art. 8a i art. 9
u.o.p.l., stanowiąc jedną z podstawowych form ochrony praw lokatorów, do
wprowadzenia których ustawodawcę zobowiązała Konstytucja RP. Ograniczenia te
krępują właściciela, ale jednocześnie mieszczą się w ramach zasady proporcjonalnej
ochrony praw lokatorów i praw właścicieli. W świetle art. 8a i 9 właściciel, po pierwsze,
może podwyższyć czynsz za używanie jego lokalu, a po drugie, może to czynić raz na 6
miesięcy. Zgodnie z tym przepisem właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za
używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec
miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin
wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3
miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości
czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności

-- 17 of 19 --

18
dokonane na piśmie. Jak stanowi art. 8a ust. 4 u.o.p.l., podwyżka, w wyniku której
wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo
następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w
uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo 4e. Na pisemne żądanie
lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem
nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.
Instrumentem ochrony praw lokatorów jest również obowiązek zawierania umowy o
odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy wyłącznie
na czas nieoznaczony (art. 5 ust. 1 u.o.p.l.), chyba że dotyczy to umowy najmu socjalnego
lokalu, która jest zawierana na czas oznaczony. Natomiast zgodnie z art. 16 u.o.p.l
wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1
listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie
wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Celem przepisu art. 16
u.o.p.l. jest ochrona eksmitowanego przed tzw. eksmisją "na bruk", jeśli ta miałaby nastąpić
w okresie jesiennozimowym, tj. od 1 listopada do 31 marca roku następnego.
Komentowany przepis zakazuje wykonywania w tym okresie wyroków eksmisyjnych w
odniesieniu do osób, które komornik, zgodnie z art. 1046 § 51 ustawy z dnia 17 listopada
1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, dalej k.p.c., miałby usunąć do noclegowni,
schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek
komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego
opróżnieniu. Obecne rozwiązania w zakresie zakazu eksmisji w okresie jesienno-zimowym
są optymalne. Warto podkreślić, że są to rozwiązania o charakterze szczególnym i
wyjątkowym.
Następnym instrumentem jest program SBC, którego istotną cechą jest możliwość
długoterminowego użytkowania lokali mieszkalnych. Program nie wprowadza
ustawowego limitu czasu trwania najmu. W konsekwencji najemca, który spełnia warunki
wynikające z ustawy oraz postanowienia zawartej umowy najmu, w szczególności
terminowo reguluje należności z tytułu czynszu i opłat związanych z używaniem lokalu,
może zamieszkiwać w lokalu przez czas nieoznaczony. Rozwiązanie umowy najmu może
nastąpić wyłącznie w przypadkach przewidzianych przepisami prawa lub postanowieniami
umowy. Takie rozwiązanie zapewnia najemcom stabilność zamieszkania i odróżnia
program SBC od instrumentów o charakterze przejściowym lub czasowo ograniczonym.
Kolejnym działaniem podjętym w celu zwiększenia stabilności i bezpieczeństwa najmu
długoterminowego są Społeczne Agencje Najmu (dalej: SAN). Stanowią instrument polityki
mieszkaniowej, którego podstawę prawną określa rozdział 3a ustawy z dnia 26
października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Są to podmioty
współpracujące z gminami (np. spółki gminne lub organizacje pozarządowe), które
dzierżawią lokale mieszkalne od właścicieli – w tym z rynku prywatnego – a następnie
wynajmują je osobom znajdującym się w trudniejszej sytuacji życiowej lub finansowej. Z
perspektywy właścicieli lokali prywatnych SAN pełnią istotną funkcję ograniczania ryzyka
związanego z najmem. W tradycyjnym modelu wynajmu właściciele narażeni są m.in. na
problemy z nierzetelnymi najemcami, takie jak brak terminowych płatności czynszu czy
degradacja stanu technicznego mieszkania. Współpraca z SAN pozwala te ryzyka w
znacznym stopniu zniwelować, ponieważ to SAN – jako podmiot pośredniczący –
przejmuje odpowiedzialność za relację z najemcą.
W praktyce oznacza to, że właściciel zawiera umowę z SAN, a nie bezpośrednio
z najemcą. Dzięki temu:
• właściciel otrzymuje gwarancję regularnych płatności czynszu,

-- 18 of 19 --

19
• czynsz wypłacany jest terminowo przez cały okres obowiązywania umowy,
• umowy mają charakter długoterminowy (najczęściej około 5 lat), co zapewnia stabilność
dochodu,
• lokal pozostaje pod nadzorem instytucjonalnym, co ogranicza ryzyko jego zniszczenia.
Dodatkowo właściciele współpracujący z SAN mogą korzystać z określonych preferencji
podatkowych, co zwiększa atrakcyjność tego rozwiązania i pozwala na zmniejszenie
czynszów najmu w stosunku do poziomów rynkowych.
Ad 18.
Przytoczone informacje o realizowanych programach wsparcia oraz dane statystyczne
dotyczące rynku mieszkaniowego wskazują, że w 2025 r. nastąpił pozytywny przełom
rynkowy. W 2024 r. rynek został negatywnie zdeformowany przez skutki programu
Bezpieczny Kredyt 2%, który wprawdzie poprawił sytuację jego beneficjentów, ale
jednocześnie spowodował gwałtowny wzrost cen transakcyjnych na rynku. Od 2025 r.
ceny mieszkań oraz poziom czynszów rosną wolniej niż wynagrodzenia. Dodatkowo,
rekordowe wsparcie budżetu państwa na działania pro mieszkaniowe w 2026 r.
spowodowało, że tworzy się coraz więcej mieszkań na wynajem dla osób o niskich lub
średnich dochodach. Mieszkania takie z finansowym wsparciem budżetu państwa oraz
środków Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności realizują samorządy
gminne oraz towarzystwa budownictwa społecznego/społeczne inicjatywy mieszkaniowe.
Jednocześnie w latach 2024-2026 poprawiła się sytuacja na rynku najmu. Udział
czynszów w wynagrodzeniach znacznie się zmniejszył na wszystkich badanych rynkach.
Można więc podsumować, że tendencje w mieszkalnictwie są pozytywne, zaś bieżące
dane pokazują na dalszą poprawę sytuacji mieszkaniowej również w 2026 r.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Tomasz Lewandowski
Podsekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii

-- 19 of 19 --