+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DAB-II.054.7.2026
Warszawa, 29 maja 2026 r.
Pan
Włodzimierz Czarzasty
Marszałek Sejmu RP
Dotyczy: interpelacji nr 17029 Pani Poseł Marty Stożek
Szanowny Panie Marszałku,
w odpowiedzi na ww. interpelację w sprawie luki regulacyjnej dotyczącej obiektów
zamieszkania zbiorowego, mikroapartamentowców, lokali inwestycyjnych i najmu
krótkoterminowego, przedstawiam następujące informacje i wyjaśnienia.
Odnosząc się do pytań 1, 2 i 7 informuję, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT)
dostrzega zjawisko polegające na realizacji obiektów formalnie kwalifikowanych jako
budynki zamieszkania zbiorowego, domy studenckie, aparthotele czy lokale usługowe,
które w praktyce są oferowane i użytkowane w sposób zbliżony do lokali mieszkalnych lub
najmu krótkoterminowego. W związku z przypadkami realizacji inwestycji formalnie
kwalifikowanych jako lokale usługowe, aparthotele lub budynki zamieszkania zbiorowego,
które są następnie użytkowane w sposób zbliżony do funkcji mieszkaniowej, prowadzona
jest analiza skuteczności obowiązujących regulacji prawnych w tym zakresie. Zjawisko to
może bowiem prowadzić do obchodzenia części standardów przewidzianych dla lokali
mieszkalnych, w szczególności dotyczących minimalnych wymagań funkcjonalnych
i jakościowych, dlatego problem powstawania tego typu inwestycji jest przedmiotem
analiz w kontekście ewentualnych zmian przepisów.
Wskazać należy, że rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.
w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
(Dz. U. z 2022 r. poz. 1225, z późn. zm.), dalej „rozporządzenie Wt”, ustala warunki
techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich
usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod
zabudowę, zapewniające spełnienie wymagań art. 5 i 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. –
Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524), dalej „ustawa Pb”. Przepisy rozporządzenia
Wt stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu
użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje
użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych,
z zastrzeżeniem § 135 ust. 10 oraz § 207 ust. 2 rozporządzenia Wt (§ 1 i § 2 ust. 1
rozporządzenia Wt).
Podejmując przedstawioną problematykę należy wskazać na zawarte w § 3 rozporządzenia
Wt definicje budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku
użyteczności publicznej, mieszkania i lokalu użytkowego. I tak ilekroć
w rozporządzeniu Wt jest mowa o:
- budynku mieszkalnym należy przez to rozumieć:
a) budynek mieszkalny wielorodzinny,
b) budynek mieszkalny jednorodzinny;

-- 1 of 5 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
- budynku zamieszkania zbiorowego należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do
okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy,
dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek
koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego,
zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi,
w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny;
- budynku użyteczności publicznej należy przez to rozumieć budynek przeznaczony na
potrzeby administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego,
oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, wychowania, opieki zdrowotnej, społecznej lub
socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług pocztowych lub
telekomunikacyjnych, turystyki, sportu, obsługi pasażerów w transporcie kolejowym,
drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym śródlądowym, oraz inny budynek
przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji; za budynek użyteczności publicznej
uznaje się także budynek biurowy lub socjalny;
- mieszkaniu należy przez to rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych,
mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający
stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego;
- lokalu użytkowym należy przez to rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół
pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem,
pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.
Rozporządzenie Wt zawiera szereg regulacji jakie należy spełnić projektując mieszkania.
Ponadto poszczególne regulacje uzależnione są również od przewidywanego czasu
przebywania tych samych osób w ciągu doby w poszczególnych pomieszczeniach.
Zgodnie z § 4 rozporządzenia Wt, pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi dzielą się
na:
- pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, w których przebywanie tych samych
osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny;
- pomieszczenia przeznaczone na czasowy pobyt ludzi, w których przebywanie tych
samych osób w ciągu doby trwa od 2 do 4 godzin włącznie.
Ponadto rozporządzenie Wt zawiera szereg szczególnych wymagań dotyczących mieszkań
w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. Zgodnie z § 90 rozporządzenia Wt,
mieszkanie w budynku mieszkalnym wielorodzinnym powinno spełniać wymagania
dotyczące pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, a ponadto wymagania wskazane
w Dziale III rozdziale 7, w zakresie dotyczącym m.in.:
- odpowiedniej wentylacji,
- konieczności zapewnienia kuchni lub aneksu kuchennego, łazienki, ustępu wydzielonego
lub miski ustępowej w łazience, przestrzeni składowania, miejsca umożliwiającego
zainstalowanie automatycznej pralki domowej oraz przestrzeni komunikacji wewnętrznej,
- bezpośredniego oświetlenia światłem dziennym pomieszczeń mieszkalnych, kuchni oraz
aneksu kuchennego,
- minimalnej powierzchni użytkowej na poziomie 25 m2,
- zapewnienia odpowiedniego kształtu i wymiarów przedpokoju, aby umożliwiał on
przeniesienie chorego na noszach oraz wykonanie manewru wózkiem inwalidzkim
w miejscach zmiany kierunku ruchu.

-- 2 of 5 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
- zapewnienia minimalnej szerokości korytarzy stanowiących komunikację wewnętrzną (co
najmniej 1,2 m w świetle, z dopuszczeniem miejscowego zwężenia do 0,9 m na długości
korytarza nie większej niż 1,5 m).
Podkreślić zatem należy, że jeżeli dany lokal nie jest zgodny z przepisami rozporządzenia
Wt nie może on być uznany za mieszkanie (lokal mieszkalny) w świetle obowiązujących
przepisów tego rozporządzenia.
Dodatkowo należy zauważyć, że od 1 sierpnia 2024 r. obowiązuje również wymaganie dla
minimalnej powierzchni użytkowej lokalu użytkowego (25 m2). Projektowanie lokalu
użytkowego o mniejszej powierzchni jest możliwe, jeżeli znajduje się on na pierwszej lub
drugiej kondygnacji nadziemnej i posiada bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.
Zaznaczyć jednak należy, że przedmiotowe wymaganie nie dotyczy lokali
znajdujących się w:
1) budynkach zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych,
w których wydzielono lokal użytkowy;
2) budynkach, dla których przed dniem 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja
o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ
administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane
zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30
ust. 5aa ustawy Pb.
Podkreślenia wymaga, że każda inwestycja musi być zgodna z ustaleniami miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku z decyzją o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z art. 34 ust 1 ustawy Pb przed wydaniem
decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu
zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ
administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu
zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego
z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa
miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku
braku miejscowego planu.
Natomiast zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, zgodnie
z art. 71 ust. 2 ustawy Pb, wymaga zgłoszenia właściwemu miejscowo organowi
administracji architektoniczno-budowlanej (starosta/prezydent miasta na prawach
powiatu). W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania
obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć wymagane
dokumenty, w tym w szczególności zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta
miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego
z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - w przypadku braku
obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgłoszenia należy
dokonać przed faktycznym dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu
budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli
w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ nie wniesie sprzeciwu
w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia (zgodnie
z art. 71 ust. 4 ustawy Pb).
Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2026 r. poz. 538), dalej jako
„upzp”, w przypadku zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na
budowę albo zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 ust. 1b ustawy Pb, z wyjątkiem zmian

-- 3 of 5 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
zagospodarowania terenu, o których mowa w ust. 2 i 2a, bez uzyskania decyzji
o warunkach zabudowy wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji,
nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości:
- wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić
z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo
- przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania
Dodatkowo ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688,
z późn. zm.), zwana dalej: „reformą”, wprowadziła do upzp art. 35a zgodnie z którym,
w przypadku zmiany zagospodarowania terenu w sposób sprzeczny z obowiązującym
planem miejscowym wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji,
zakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zagospodarowania
terenu w sposób sprzeczny z obowiązującym planem miejscowym.
Należy również podkreślić, że podstawowym narzędziem kształtującym ład przestrzenny
jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Gmina, działając w ramach
władztwa planistycznego, określa przeznaczenie poszczególnych terenów, a także m.in.
zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, zasady ochrony środowiska,
przyrody i krajobrazu, zasady kształtowania krajobrazu, zasady kształtowania zabudowy
oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną nadziemną
intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, maksymalny
udział powierzchni zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę i
sposób realizacji miejsc do parkowania, w tym miejsc przeznaczonych do parkowania
pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową, oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów.
W odniesieniu do pytania 3 informuję, że definicja budynku zamieszkania zbiorowego,
w brzmieniu, które zacznie obowiązywać z dniem wejścia w życie art. 1 pkt 1 lit. a ustawy
z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych
ustaw (Dz. U. poz. 1847), tj. z dniem 20 września 2026 r., została uszczegółowiona. Ocena
funkcjonowania tego przepisu na gruncie ustawy Pb nastąpi w trakcie jego stosowania
i wówczas możliwa będzie jego ewentualna nowelizacja.
Odpowiadając na pytania 4, 5 i 6 informuję, że w MRiT opracowano projekt ustawy
o zmianie ustawy o własności lokali (wpisany do Wykazu prac legislacyjnych
i programowych Rady Ministrów pod nr UD312), który przewiduje wprowadzenie zakazu
wyodrębniania na własność samodzielnych lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego.
Wyodrębnianie lokali będzie jednak możliwe, jeżeli rada gminy wyda zgodę na
wyodrębnianie lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego dla terenu, na którym
znajduje się dany budynek. Powyższą zgodę rada gminy będzie wydawać w drodze
uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego dla terenu całej gminy albo jej części.
W uchwale tej rada gminy:
1) określi wymagania dotyczące minimalnej liczby miejsc parkingowych znajdujących
się na działce budowlanej zabudowanej budynkiem zamieszkania zbiorowego,
2) może określić wymagania dotyczące minimalnego udziału powierzchni biologicznie
czynnej w rozumieniu art. 2 pkt 28 upzp na działce budowlanej zabudowanej budynkiem
zamieszkania zbiorowego,
- których spełnienie jest wymagane dla ustanawiania odrębnej własności lokali
znajdujących się w takich budynkach.

-- 4 of 5 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Należy jednocześnie zaznaczyć, że projekt jest na wczesnym etapie prac legislacyjnych
i trudno określić jaki będzie ostateczny kształt ustawy. Obecnie projekt UD312 jest
przedmiotem uzgodnień z Komisją Wspólną Rządu i Samorządu Terytorialnego.
Odpowiadając na pytanie 8 należy wskazać, że obowiązujące przepisy rozporządzenia Wt
zawierają szereg szczególnych wymagań dotyczących mieszkań w budynkach
mieszkalnych wielorodzinnych, ale również regulacje odnoszące się ogólnie do
pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w budynkach. W związku z tym problem nie
dotyczy wyłącznie samego zakresu obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych,
ale także sposobu kwalifikowania oraz późniejszego użytkowania poszczególnych
budynków/lokali w praktyce inwestycyjnej.
Podkreślić także należy, że w MRiT trwają prace nad wydaniem nowego rozporządzenia
w sprawie warunków technicznych dla budynków, zwanego dalej „projektem
rozporządzenia Wt”. Celem wydania nowego rozporządzenia Wt jest m.in. przyjęcie
rozwiązań, które będą odpowiadały aktualnym technologiom występującym
w budownictwie, jak również przyspieszą i ułatwią proces realizacji inwestycji, będąc
jednocześnie przejrzyste i zrozumiałe dla odbiorcy. Dlatego też planuje się wprowadzenie
zmian mających na celu m.in. uaktualnienie warunków technicznych, ich ulepszenie
i uproszczenie, a także doprecyzowanie przepisów, które aktualnie budzą wątpliwości
interpretacyjne. Kolejne etapy procesu legislacyjnego projektu rozporządzenia Wt można
śledzić na stronie podmiotowej Rządowego Centrum Legislacji, w serwisie Rządowy
Proces Legislacyjny: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12398903. Planuje się, że nowe
rozporządzenie Wt wejdzie w życie z dniem 20 września 2026 r.
W odniesieniu do pytania 9 przede wszystkim należy wskazać, że minister kierujący
działem administracji rządowej: budownictwo, planowanie i zagospodarowanie
przestrzenne oraz mieszkalnictwo, nie jest organem administracji architektoniczno-
budowlanej jak również organem nadzoru budowlanego w rozumieniu ustawy Pb.
Jednocześnie MRiT nie jest urzędem uprawnionym i zobowiązanym do wydawania
wiążących interpretacji przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Zgodnie
z obowiązującą zasadą praworządności organy administracji publicznej działają na
podstawie i w granicach prawa. Dlatego też minister kierujący działem administracji
rządowej: budownictwo, planowanie i zagospodarowanie przestrzenne oraz
mieszkalnictwo nie ma podstaw do wydawania organom administracji architektoniczno-
budowlanej oraz organom nadzoru budowlanego wytycznych dotyczących rozstrzygnięć
co do istoty spraw indywidualnych załatwianych w drodze decyzji administracyjnej.
Podkreślenia wymaga także, że organy administracji architektoniczno-budowlanej oraz
organy nadzoru budowlanego posiadają samodzielność orzeczniczą w ramach przyznanej
im przepisami prawa właściwości. Rozstrzygnięcie wydane przez właściwy organ może
zostać skontrolowane przez upoważniony do tego organ wyższego stopnia (kontrola
instancyjna) lub przez sąd administracyjny (kontrola sądowa).
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Michał Jaros
Sekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii

-- 5 of 5 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DAB-II.054.7.2026
Warszawa, 29 maja 2026 r.
Pan
Włodzimierz Czarzasty
Marszałek Sejmu RP
Dotyczy: interpelacji nr 17029 Pani Poseł Marty Stożek
Szanowny Panie Marszałku,
w odpowiedzi na ww. interpelację w sprawie luki regulacyjnej dotyczącej obiektów
zamieszkania zbiorowego, mikroapartamentowców, lokali inwestycyjnych i najmu
krótkoterminowego, przedstawiam następujące informacje i wyjaśnienia.
Odnosząc się do pytań 1, 2 i 7 informuję, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT)
dostrzega zjawisko polegające na realizacji obiektów formalnie kwalifikowanych jako
budynki zamieszkania zbiorowego, domy studenckie, aparthotele czy lokale usługowe,
które w praktyce są oferowane i użytkowane w sposób zbliżony do lokali mieszkalnych lub
najmu krótkoterminowego. W związku z przypadkami realizacji inwestycji formalnie
kwalifikowanych jako lokale usługowe, aparthotele lub budynki zamieszkania zbiorowego,
które są następnie użytkowane w sposób zbliżony do funkcji mieszkaniowej, prowadzona
jest analiza skuteczności obowiązujących regulacji prawnych w tym zakresie. Zjawisko to
może bowiem prowadzić do obchodzenia części standardów przewidzianych dla lokali
mieszkalnych, w szczególności dotyczących minimalnych wymagań funkcjonalnych
i jakościowych, dlatego problem powstawania tego typu inwestycji jest przedmiotem
analiz w kontekście ewentualnych zmian przepisów.
Wskazać należy, że rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.
w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
(Dz. U. z 2022 r. poz. 1225, z późn. zm.), dalej „rozporządzenie Wt”, ustala warunki
techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich
usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod
zabudowę, zapewniające spełnienie wymagań art. 5 i 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. –
Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524), dalej „ustawa Pb”. Przepisy rozporządzenia
Wt stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu
użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje
użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych,
z zastrzeżeniem § 135 ust. 10 oraz § 207 ust. 2 rozporządzenia Wt (§ 1 i § 2 ust. 1
rozporządzenia Wt).
Podejmując przedstawioną problematykę należy wskazać na zawarte w § 3 rozporządzenia
Wt definicje budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku
użyteczności publicznej, mieszkania i lokalu użytkowego. I tak ilekroć
w rozporządzeniu Wt jest mowa o:
- budynku mieszkalnym należy przez to rozumieć:
a) budynek mieszkalny wielorodzinny,
b) budynek mieszkalny jednorodzinny;

-- 1 of 5 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
- budynku zamieszkania zbiorowego należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do
okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy,
dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek
koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego,
zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi,
w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny;
- budynku użyteczności publicznej należy przez to rozumieć budynek przeznaczony na
potrzeby administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego,
oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, wychowania, opieki zdrowotnej, społecznej lub
socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług pocztowych lub
telekomunikacyjnych, turystyki, sportu, obsługi pasażerów w transporcie kolejowym,
drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym śródlądowym, oraz inny budynek
przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji; za budynek użyteczności publicznej
uznaje się także budynek biurowy lub socjalny;
- mieszkaniu należy przez to rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych,
mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający
stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego;
- lokalu użytkowym należy przez to rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół
pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem,
pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.
Rozporządzenie Wt zawiera szereg regulacji jakie należy spełnić projektując mieszkania.
Ponadto poszczególne regulacje uzależnione są również od przewidywanego czasu
przebywania tych samych osób w ciągu doby w poszczególnych pomieszczeniach.
Zgodnie z § 4 rozporządzenia Wt, pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi dzielą się
na:
- pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, w których przebywanie tych samych
osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny;
- pomieszczenia przeznaczone na czasowy pobyt ludzi, w których przebywanie tych
samych osób w ciągu doby trwa od 2 do 4 godzin włącznie.
Ponadto rozporządzenie Wt zawiera szereg szczególnych wymagań dotyczących mieszkań
w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. Zgodnie z § 90 rozporządzenia Wt,
mieszkanie w budynku mieszkalnym wielorodzinnym powinno spełniać wymagania
dotyczące pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, a ponadto wymagania wskazane
w Dziale III rozdziale 7, w zakresie dotyczącym m.in.:
- odpowiedniej wentylacji,
- konieczności zapewnienia kuchni lub aneksu kuchennego, łazienki, ustępu wydzielonego
lub miski ustępowej w łazience, przestrzeni składowania, miejsca umożliwiającego
zainstalowanie automatycznej pralki domowej oraz przestrzeni komunikacji wewnętrznej,
- bezpośredniego oświetlenia światłem dziennym pomieszczeń mieszkalnych, kuchni oraz
aneksu kuchennego,
- minimalnej powierzchni użytkowej na poziomie 25 m2,
- zapewnienia odpowiedniego kształtu i wymiarów przedpokoju, aby umożliwiał on
przeniesienie chorego na noszach oraz wykonanie manewru wózkiem inwalidzkim
w miejscach zmiany kierunku ruchu.

-- 2 of 5 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
- zapewnienia minimalnej szerokości korytarzy stanowiących komunikację wewnętrzną (co
najmniej 1,2 m w świetle, z dopuszczeniem miejscowego zwężenia do 0,9 m na długości
korytarza nie większej niż 1,5 m).
Podkreślić zatem należy, że jeżeli dany lokal nie jest zgodny z przepisami rozporządzenia
Wt nie może on być uznany za mieszkanie (lokal mieszkalny) w świetle obowiązujących
przepisów tego rozporządzenia.
Dodatkowo należy zauważyć, że od 1 sierpnia 2024 r. obowiązuje również wymaganie dla
minimalnej powierzchni użytkowej lokalu użytkowego (25 m2). Projektowanie lokalu
użytkowego o mniejszej powierzchni jest możliwe, jeżeli znajduje się on na pierwszej lub
drugiej kondygnacji nadziemnej i posiada bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.
Zaznaczyć jednak należy, że przedmiotowe wymaganie nie dotyczy lokali
znajdujących się w:
1) budynkach zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych,
w których wydzielono lokal użytkowy;
2) budynkach, dla których przed dniem 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja
o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ
administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane
zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30
ust. 5aa ustawy Pb.
Podkreślenia wymaga, że każda inwestycja musi być zgodna z ustaleniami miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku z decyzją o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z art. 34 ust 1 ustawy Pb przed wydaniem
decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu
zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ
administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu
zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego
z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa
miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku
braku miejscowego planu.
Natomiast zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, zgodnie
z art. 71 ust. 2 ustawy Pb, wymaga zgłoszenia właściwemu miejscowo organowi
administracji architektoniczno-budowlanej (starosta/prezydent miasta na prawach
powiatu). W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania
obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć wymagane
dokumenty, w tym w szczególności zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta
miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego
z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - w przypadku braku
obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgłoszenia należy
dokonać przed faktycznym dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu
budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli
w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ nie wniesie sprzeciwu
w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia (zgodnie
z art. 71 ust. 4 ustawy Pb).
Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2026 r. poz. 538), dalej jako
„upzp”, w przypadku zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na
budowę albo zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 ust. 1b ustawy Pb, z wyjątkiem zmian

-- 3 of 5 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
zagospodarowania terenu, o których mowa w ust. 2 i 2a, bez uzyskania decyzji
o warunkach zabudowy wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji,
nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości:
- wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić
z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo
- przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania
Dodatkowo ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688,
z późn. zm.), zwana dalej: „reformą”, wprowadziła do upzp art. 35a zgodnie z którym,
w przypadku zmiany zagospodarowania terenu w sposób sprzeczny z obowiązującym
planem miejscowym wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji,
zakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zagospodarowania
terenu w sposób sprzeczny z obowiązującym planem miejscowym.
Należy również podkreślić, że podstawowym narzędziem kształtującym ład przestrzenny
jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Gmina, działając w ramach
władztwa planistycznego, określa przeznaczenie poszczególnych terenów, a także m.in.
zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, zasady ochrony środowiska,
przyrody i krajobrazu, zasady kształtowania krajobrazu, zasady kształtowania zabudowy
oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną nadziemną
intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, maksymalny
udział powierzchni zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę i
sposób realizacji miejsc do parkowania, w tym miejsc przeznaczonych do parkowania
pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową, oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów.
W odniesieniu do pytania 3 informuję, że definicja budynku zamieszkania zbiorowego,
w brzmieniu, które zacznie obowiązywać z dniem wejścia w życie art. 1 pkt 1 lit. a ustawy
z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych
ustaw (Dz. U. poz. 1847), tj. z dniem 20 września 2026 r., została uszczegółowiona. Ocena
funkcjonowania tego przepisu na gruncie ustawy Pb nastąpi w trakcie jego stosowania
i wówczas możliwa będzie jego ewentualna nowelizacja.
Odpowiadając na pytania 4, 5 i 6 informuję, że w MRiT opracowano projekt ustawy
o zmianie ustawy o własności lokali (wpisany do Wykazu prac legislacyjnych
i programowych Rady Ministrów pod nr UD312), który przewiduje wprowadzenie zakazu
wyodrębniania na własność samodzielnych lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego.
Wyodrębnianie lokali będzie jednak możliwe, jeżeli rada gminy wyda zgodę na
wyodrębnianie lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego dla terenu, na którym
znajduje się dany budynek. Powyższą zgodę rada gminy będzie wydawać w drodze
uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego dla terenu całej gminy albo jej części.
W uchwale tej rada gminy:
1) określi wymagania dotyczące minimalnej liczby miejsc parkingowych znajdujących
się na działce budowlanej zabudowanej budynkiem zamieszkania zbiorowego,
2) może określić wymagania dotyczące minimalnego udziału powierzchni biologicznie
czynnej w rozumieniu art. 2 pkt 28 upzp na działce budowlanej zabudowanej budynkiem
zamieszkania zbiorowego,
- których spełnienie jest wymagane dla ustanawiania odrębnej własności lokali
znajdujących się w takich budynkach.

-- 4 of 5 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Należy jednocześnie zaznaczyć, że projekt jest na wczesnym etapie prac legislacyjnych
i trudno określić jaki będzie ostateczny kształt ustawy. Obecnie projekt UD312 jest
przedmiotem uzgodnień z Komisją Wspólną Rządu i Samorządu Terytorialnego.
Odpowiadając na pytanie 8 należy wskazać, że obowiązujące przepisy rozporządzenia Wt
zawierają szereg szczególnych wymagań dotyczących mieszkań w budynkach
mieszkalnych wielorodzinnych, ale również regulacje odnoszące się ogólnie do
pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w budynkach. W związku z tym problem nie
dotyczy wyłącznie samego zakresu obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych,
ale także sposobu kwalifikowania oraz późniejszego użytkowania poszczególnych
budynków/lokali w praktyce inwestycyjnej.
Podkreślić także należy, że w MRiT trwają prace nad wydaniem nowego rozporządzenia
w sprawie warunków technicznych dla budynków, zwanego dalej „projektem
rozporządzenia Wt”. Celem wydania nowego rozporządzenia Wt jest m.in. przyjęcie
rozwiązań, które będą odpowiadały aktualnym technologiom występującym
w budownictwie, jak również przyspieszą i ułatwią proces realizacji inwestycji, będąc
jednocześnie przejrzyste i zrozumiałe dla odbiorcy. Dlatego też planuje się wprowadzenie
zmian mających na celu m.in. uaktualnienie warunków technicznych, ich ulepszenie
i uproszczenie, a także doprecyzowanie przepisów, które aktualnie budzą wątpliwości
interpretacyjne. Kolejne etapy procesu legislacyjnego projektu rozporządzenia Wt można
śledzić na stronie podmiotowej Rządowego Centrum Legislacji, w serwisie Rządowy
Proces Legislacyjny: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12398903. Planuje się, że nowe
rozporządzenie Wt wejdzie w życie z dniem 20 września 2026 r.
W odniesieniu do pytania 9 przede wszystkim należy wskazać, że minister kierujący
działem administracji rządowej: budownictwo, planowanie i zagospodarowanie
przestrzenne oraz mieszkalnictwo, nie jest organem administracji architektoniczno-
budowlanej jak również organem nadzoru budowlanego w rozumieniu ustawy Pb.
Jednocześnie MRiT nie jest urzędem uprawnionym i zobowiązanym do wydawania
wiążących interpretacji przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Zgodnie
z obowiązującą zasadą praworządności organy administracji publicznej działają na
podstawie i w granicach prawa. Dlatego też minister kierujący działem administracji
rządowej: budownictwo, planowanie i zagospodarowanie przestrzenne oraz
mieszkalnictwo nie ma podstaw do wydawania organom administracji architektoniczno-
budowlanej oraz organom nadzoru budowlanego wytycznych dotyczących rozstrzygnięć
co do istoty spraw indywidualnych załatwianych w drodze decyzji administracyjnej.
Podkreślenia wymaga także, że organy administracji architektoniczno-budowlanej oraz
organy nadzoru budowlanego posiadają samodzielność orzeczniczą w ramach przyznanej
im przepisami prawa właściwości. Rozstrzygnięcie wydane przez właściwy organ może
zostać skontrolowane przez upoważniony do tego organ wyższego stopnia (kontrola
instancyjna) lub przez sąd administracyjny (kontrola sądowa).
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Michał Jaros
Sekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii

-- 5 of 5 --