Interpelacja nr 16850
Interpelacja w sprawie obchodzenia przepisów planistycznych i administracyjnych poprzez sztuczny podział nieruchomości pod inwestycje ferm przemysłowych, na przykładzie gm. Mała Wieś
Zgłaszający:
•
Adresat:
Klimat, Energia i Środowisko (29%)
Treść wystąpienia poselskiego
Interpelacja w sprawie obchodzenia przepisów planistycznych i administracyjnych poprzez sztuczny podział nieruchomości pod inwestycje ferm przemysłowych, na przykładzie gm. Mała Wieś
Interpelacja nr 16850
do ministra finansów i gospodarki, ministra infrastruktury
w sprawie obchodzenia przepisów planistycznych i administracyjnych poprzez sztuczny podział nieruchomości pod inwestycje ferm przemysłowych, na przykładzie gm. Mała Wieś
Zgłaszający: Wioletta Maria Kulpa, Robert Warwas, Lidia Czechak, Bogumiła Olbryś, Anna Schmidt, Wojciech Michał Zubowski
Data wpływu: 27-04-2026
Szanowny Panie Ministrze,
na podstawie art. 14 ust. 1 pkt 7 ustawy o wykonywaniu mandatu posła i senatora kieruję interpelację w sprawie konieczności uszczelnienia przepisów dotyczących podziałów nieruchomości, planowania przestrzennego oraz procedur inwestycyjnych w związku z informacjami dotyczącymi planowanej inwestycji na terenie gminy Mała Wieś.
Do opinii publicznej trafiły informacje o podziale działki nr 197 na kilka mniejszych nieruchomości, przy zachowaniu tego samego właściciela. Następnie na sąsiadujących ze sobą nowo wydzielonych działkach złożono odrębne wnioski dotyczące realizacji hal tuczu trzody chlewnej. Dodatkowo w jednej ze spraw jako inwestora wskazano członka najbliższej rodziny właścicieli.
W ocenie mieszkańców może to stanowić próbę formalnego rozdzielenia jednego przedsięwzięcia gospodarczego na kilka części w celu ograniczenia rygorów administracyjnych, utrudnienia społecznej kontroli oraz obejścia przepisów dotyczących skali inwestycji.
Takie działania budzą uzasadnione pytania o skuteczność obecnych regulacji w zakresie podziałów nieruchomości i ładu przestrzennego.
W związku z powyższym proszę o odpowiedź na następujące pytania:
Czy organy zatwierdzające podział nieruchomości powinny badać, czy podział nie ma charakteru pozornego i nie służy obejściu przepisów dotyczących procesu inwestycyjnego?
Czy obecne przepisy pozwalają odmówić zatwierdzenia podziału nieruchomości, jeżeli z okoliczności wynika, że celem jest sztuczne rozdrobnienie jednej inwestycji?
Czy ministerstwo planuje nowelizację przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w celu przeciwdziałania takim praktykom?
Czy możliwe jest wprowadzenie zasady, że sąsiadujące działki powstałe z jednego podziału, wykorzystywane do tego samego celu gospodarczego, powinny być oceniane łącznie w procedurach inwestycyjnych?
Czy ministerstwo rozważa zobowiązanie organów do badania powiązań właścicielskich, rodzinnych lub organizacyjnych pomiędzy formalnie odrębnymi inwestorami?
Czy planowane są zmiany dotyczące lokalizacji ferm przemysłowych w pobliżu zabudowy mieszkaniowej oraz obiektów użyteczności lokalnej, takich jak place zabaw, boiska czy miejsca spotkań seniorów?
Czy resort analizuje wpływ wzmożonego ruchu pojazdów ciężkich, maszyn rolniczych i transportu odpadów płynnych na lokalną infrastrukturę drogową w przypadku takich inwestycji?
Czy ministerstwo planuje przygotowanie wytycznych dla samorządów, jak identyfikować przypadki obchodzenia prawa przez sekwencyjne podziały nieruchomości?
W mojej ocenie przepisy dotyczące gospodarowania przestrzenią nie mogą służyć tworzeniu formalnych konstrukcji pozwalających obchodzić sens prawa. Potrzebne są jasne regulacje chroniące ład przestrzenny, interes mieszkańców oraz transparentność procesu inwestycyjnego.
Interpelacja nr 16850
do ministra finansów i gospodarki, ministra infrastruktury
w sprawie obchodzenia przepisów planistycznych i administracyjnych poprzez sztuczny podział nieruchomości pod inwestycje ferm przemysłowych, na przykładzie gm. Mała Wieś
Zgłaszający: Wioletta Maria Kulpa, Robert Warwas, Lidia Czechak, Bogumiła Olbryś, Anna Schmidt, Wojciech Michał Zubowski
Data wpływu: 27-04-2026
Szanowny Panie Ministrze,
na podstawie art. 14 ust. 1 pkt 7 ustawy o wykonywaniu mandatu posła i senatora kieruję interpelację w sprawie konieczności uszczelnienia przepisów dotyczących podziałów nieruchomości, planowania przestrzennego oraz procedur inwestycyjnych w związku z informacjami dotyczącymi planowanej inwestycji na terenie gminy Mała Wieś.
Do opinii publicznej trafiły informacje o podziale działki nr 197 na kilka mniejszych nieruchomości, przy zachowaniu tego samego właściciela. Następnie na sąsiadujących ze sobą nowo wydzielonych działkach złożono odrębne wnioski dotyczące realizacji hal tuczu trzody chlewnej. Dodatkowo w jednej ze spraw jako inwestora wskazano członka najbliższej rodziny właścicieli.
W ocenie mieszkańców może to stanowić próbę formalnego rozdzielenia jednego przedsięwzięcia gospodarczego na kilka części w celu ograniczenia rygorów administracyjnych, utrudnienia społecznej kontroli oraz obejścia przepisów dotyczących skali inwestycji.
Takie działania budzą uzasadnione pytania o skuteczność obecnych regulacji w zakresie podziałów nieruchomości i ładu przestrzennego.
W związku z powyższym proszę o odpowiedź na następujące pytania:
Czy organy zatwierdzające podział nieruchomości powinny badać, czy podział nie ma charakteru pozornego i nie służy obejściu przepisów dotyczących procesu inwestycyjnego?
Czy obecne przepisy pozwalają odmówić zatwierdzenia podziału nieruchomości, jeżeli z okoliczności wynika, że celem jest sztuczne rozdrobnienie jednej inwestycji?
Czy ministerstwo planuje nowelizację przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w celu przeciwdziałania takim praktykom?
Czy możliwe jest wprowadzenie zasady, że sąsiadujące działki powstałe z jednego podziału, wykorzystywane do tego samego celu gospodarczego, powinny być oceniane łącznie w procedurach inwestycyjnych?
Czy ministerstwo rozważa zobowiązanie organów do badania powiązań właścicielskich, rodzinnych lub organizacyjnych pomiędzy formalnie odrębnymi inwestorami?
Czy planowane są zmiany dotyczące lokalizacji ferm przemysłowych w pobliżu zabudowy mieszkaniowej oraz obiektów użyteczności lokalnej, takich jak place zabaw, boiska czy miejsca spotkań seniorów?
Czy resort analizuje wpływ wzmożonego ruchu pojazdów ciężkich, maszyn rolniczych i transportu odpadów płynnych na lokalną infrastrukturę drogową w przypadku takich inwestycji?
Czy ministerstwo planuje przygotowanie wytycznych dla samorządów, jak identyfikować przypadki obchodzenia prawa przez sekwencyjne podziały nieruchomości?
W mojej ocenie przepisy dotyczące gospodarowania przestrzenią nie mogą służyć tworzeniu formalnych konstrukcji pozwalających obchodzić sens prawa. Potrzebne są jasne regulacje chroniące ład przestrzenny, interes mieszkańców oraz transparentność procesu inwestycyjnego.
Odpowiedź urzędowa
Podsekretarz stanu Tomasz Lewandowski
Audyt odpowiedzi: Wskaźnik lania wody & konkretności
Bardzo konkretna
Automatyczna analiza lingwistyczno-statystyczna pisma resortu
Lanie wody
30%
Konkretność
70%
Odpowiedź wysoce rzeczowa – zawiera liczne dane twarde, kwoty, daty lub bezpośrednie odniesienie do zadanych pytań.
Twarde liczby / kwoty
0 kwot, 0 %
Precyzyjne daty
9
Odpowiedź na punkty
Brak podziału
Gęstość faktów
3.8 / 1k zn.
- Wymienia precyzyjne daty lub terminy (9)
Urzędowe załączniki i odpowiedzi:
Pełna treść wyekstrahowana z załącznika PDF (odpowiedź urzędowa)
11172 znaków
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DN-II.054.2.2026
Warszawa, 22 maja 2026 r.
Pan
Włodzimierz Czarzasty
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej
Dotyczy: interpelacji nr 16850 w sprawie obchodzenia przepisów planistycznych
i administracyjnych poprzez sztuczny podział nieruchomości pod inwestycje ferm
przemysłowych, na przykładzie gm. Mała Wieś
Szanowny Panie Marszałku,
w odpowiedzi na interpelację nr 16850, Państwa Posłów Wioletty Marii Kulpy, Lidii
Czechak, Bogumiły Olbryś, Anny Schmidt, Roberta Warwasa oraz Wojciecha Michała
Zubowskiego, z dnia 6 maja 2026 r., w sprawie obchodzenia przepisów planistycznych
i administracyjnych poprzez sztuczny podział nieruchomości pod inwestycje ferm
przemysłowych, na przykładzie gm. Mała Wieś, uprzejmie przedstawiam poniższe informacje.
W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym (dalej: „u.p.z.p.”), do zadań własnych gminy należy kształtowanie
i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy. Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p.,
zasadą jest, że określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu
następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a dopiero
w przypadku jego braku, w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu. Natomiast w myśl art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach
określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie
z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza
to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.
Należy wskazać, że 24 września 2023 r. weszła w życie duża reforma planowania
przestrzennego, tj. ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688,
z późn. zm.; dalej: „nowelizacja u.p.z.p.”). Nowelizacja u.p.z.p. dotyczy szeregu rozwiązań,
których celem jest usprawnienie i uporządkowanie planowania przestrzennego,
przede wszystkim na poziomie lokalnym. Wprowadziła ona m.in. obowiązek opracowania
przez gminy nowego aktu prawa miejscowego - planu ogólnego gminy, który zastępuje
studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a ustalenia
uwzględnia się przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego
oraz wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Należy
poinformować, że nowe regulacje prawne zawarte w nowelizacji u.p.z.p. umożliwiają
skuteczniejszą ochronę ładu przestrzennego.
-- 1 of 4 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
W myśl art. 13a ust. 4 u.p.z.p. w planie ogólnym gminy obligatoryjnie wyznacza się strefy
planistyczne, uwzględniając granice obszaru, dla którego uchwala się plan ogólny,
oraz uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy. Charakterystyka stref
planistycznych, w tym ich profil funkcjonalny oraz minimalny udział powierzchni
biologicznie czynnej, zostały określone w załączniku nr 1 do rozporządzenia Ministra
Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy,
dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego
wypisów i wyrysów (Dz. U. poz. 2758, z późn. zm.). Wyznaczenie strefy planistycznej
oraz wybór dodatkowego profilu funkcjonalnego w ramach tej strefy jest autonomiczną
decyzją gminy. Wcześniej takie rozstrzygnięcia były podejmowane w ramach studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Uchwalanie aktów prawa
miejscowego, w tym zarówno planu ogólnego jak i miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego, należy bowiem do kompetencji organów samorządu
terytorialnego. Przepis art. 40 ust. 1 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
(Dz. U. z 2025 r., poz. 1153 z późn. zm.) przyznaje gminie prawo stanowienia aktów prawa
miejscowego obowiązujących na obszarze gminy na podstawie upoważnień ustawowych.
Oprócz zgodności z daną strefą planistyczną stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 1a u.p.z.p.
warunkiem dopuszczającym wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie, co do zasady,
położenie terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy, który gmina może, ale nie musi
wyznaczyć w planie ogólnym. Nowe narzędzie, w postaci obszarów uzupełnienia
zabudowy daje gminie możliwość ustalenia, już na poziomie planu ogólnego, terenów, dla
których nie będą wydawane decyzje o warunkach zabudowy. Wyjątki od powyższej
zasady zostały enumeratywnie określone w art. 61 ust. 3 u.p.z.p. Wyznaczanie obszarów
uzupełnienia zabudowy umożliwi gminom sprawowanie większej kontroli nad rozwojem
przestrzennym, w tym przeciwdziałanie niekontrolowanemu rozlewaniu się zabudowy
oraz zapobieganie powstawaniu konfliktów. Rolą instrumentu, jakim jest decyzja ustalająca
warunki zabudowy i zagospodarowania terenu jest umożliwienie uzupełniania luk w
zabudowie i wypełnianie przestrzeni na terenach, na których zabudowa jest już w dużym
stopniu ukształtowana i w sposób czytelny pozwala na ustalenie zasad sytuowania
nowych budynków tak, by harmonijnie wpisywały się w otoczenie. Rezygnując
z wyznaczenia obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gmina decyduje de facto,
że na danym terenie zabudowa będzie mogła być realizowana wyłącznie na podstawie
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto reforma planowania
przestrzennego wprowadziła nowe regulacje mające na celu zwiększenie wpływu
społeczeństwa na decyzje podejmowane w ramach polityki przestrzennej gminy,
w szczególności dotyczące tworzenia aktów planowania przestrzennego m.in. planu
ogólnego gminy i miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Następstwem omówionych powyżej zmian systemu planowania przestrzennego ma być
ułatwienie wypracowywania kompromisów w zarządzaniu przestrzenią, akceptowanych
przez większość interesariuszy tego procesu, już na etapie opracowywania projektów ww.
planów, jak również rozstrzyganie już na poziomie planu ogólnego, jakie przeznaczenia
będą możliwe do ustalenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz
w odniesieniu do których terenów będzie możliwe uzyskanie decyzji o warunkach
zabudowy.
Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie podziału nieruchomości
pozostają w ścisłej relacji do przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym, uzależniając dokonanie podziału nieruchomości od ustaleń
„planistycznych”. Podział nieruchomości pełni rolę służebną wobec ustaleń planistycznych.
-- 2 of 4 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Z przepisu art. 93 ust. 1, 2 i 4 oraz art. 94 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145) (dalej: „u.g.n.”) wynika bowiem
zasada, zgodnie z którą podziału nieruchomości można dokonać, o ile jest on zgodny z
ustaleniami planu miejscowego, a w przypadku braku planu miejscowego, jeżeli jest
zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu (tj. decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu
publicznego) albo jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi.
Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości
zagospodarowania wydzielonych działek. Oznacza to, że dopuszczalność proponowanego
podziału jest oceniana przede wszystkim w odniesieniu do ustaleń zawartych w planach
miejscowych albo decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. To są
bowiem dokumenty, w których gminy, korzystając z władztwa planistycznego, ustalają
przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określają sposoby ich
zagospodarowania i zabudowy.
W myśl art. 96 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji
wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział nieruchomości.
Opiniując zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi
w planie miejscowym, uprawniony organ musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy projekt
podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu,
określonego w planie. Ocena ta dotyczy całości nieruchomości, czyli każdej z działek, która
miałaby powstać na skutek podziału. Sprzeczność z ustaleniami planu miejscowego może
na przykład wystąpić w razie podziału nieruchomości gruntowej na działki zbyt małe,
aby można je racjonalnie zagospodarować (tzw. sztuczne rozdrobnienie). Oceny
dopuszczalności podziału dokonują odpowiednio wójt (burmistrz albo prezydent miasta)
w pierwszej instancji (wydając decyzję o podziale nieruchomości) oraz Samorządowe
Kolegia Odwoławcze w postępowaniu odwoławczym. Kontrola sądowa decyzji organów
administracyjnych pod względem zgodności z prawem następuje natomiast
w dwuinstancyjnym postępowaniu sądowoadministracyjnym tj. przed wojewódzkim
sądem administracyjnym (I instancja) i przed Naczelnym Sądem Administracyjnym
(II instancja).
Reasumując, obecnie resort rozwoju i technologii nie dostrzega konieczności
wprowadzania zmian w obszarze ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Aktualnie obowiązujące przepisy obligują
organ zatwierdzający podział nieruchomości do badania jego zgodności z ustaleniami
planu miejscowego, a w przypadku braku planu w ramach oceny niesprzeczności podziału
z przepisami odrębnymi albo zgodności podziału z warunkami określonymi w decyzji o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku stwierdzenia
niezgodności proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego albo warunkami
określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo w sytuacji
sprzeczności z przepisami odrębnymi (np. z przepisami z zakresu ochrony środowiska)
organ powinien odmówić zatwierdzenia zaproponowanego podziału.
Jednocześnie należy podkreślić, że stopień precyzji ustaleń planu miejscowego, mającego
formę uchwały rady gminy, istotnie wpływa na sposób wykonywania prawa własności
nieruchomości, w tym możliwość dokonania podziału nieruchomości. Przy czym,
jak wynika z art. 101 ust. 1 i 2a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
-- 3 of 4 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
(t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1153, z późn. zm.), każdy czyj interes prawny lub uprawnienie
zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie
z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu
administracyjnego. Skargę na uchwałę (np. plan miejscowy), można wnieść do sądu
administracyjnego w imieniu własnym lub reprezentując grupę mieszkańców gminy,
którzy na to wyrażą pisemną zgodę.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Tomasz Lewandowski
Podsekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii
-- 4 of 4 --
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DN-II.054.2.2026
Warszawa, 22 maja 2026 r.
Pan
Włodzimierz Czarzasty
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej
Dotyczy: interpelacji nr 16850 w sprawie obchodzenia przepisów planistycznych
i administracyjnych poprzez sztuczny podział nieruchomości pod inwestycje ferm
przemysłowych, na przykładzie gm. Mała Wieś
Szanowny Panie Marszałku,
w odpowiedzi na interpelację nr 16850, Państwa Posłów Wioletty Marii Kulpy, Lidii
Czechak, Bogumiły Olbryś, Anny Schmidt, Roberta Warwasa oraz Wojciecha Michała
Zubowskiego, z dnia 6 maja 2026 r., w sprawie obchodzenia przepisów planistycznych
i administracyjnych poprzez sztuczny podział nieruchomości pod inwestycje ferm
przemysłowych, na przykładzie gm. Mała Wieś, uprzejmie przedstawiam poniższe informacje.
W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym (dalej: „u.p.z.p.”), do zadań własnych gminy należy kształtowanie
i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy. Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p.,
zasadą jest, że określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu
następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a dopiero
w przypadku jego braku, w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu. Natomiast w myśl art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach
określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie
z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza
to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.
Należy wskazać, że 24 września 2023 r. weszła w życie duża reforma planowania
przestrzennego, tj. ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688,
z późn. zm.; dalej: „nowelizacja u.p.z.p.”). Nowelizacja u.p.z.p. dotyczy szeregu rozwiązań,
których celem jest usprawnienie i uporządkowanie planowania przestrzennego,
przede wszystkim na poziomie lokalnym. Wprowadziła ona m.in. obowiązek opracowania
przez gminy nowego aktu prawa miejscowego - planu ogólnego gminy, który zastępuje
studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a ustalenia
uwzględnia się przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego
oraz wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Należy
poinformować, że nowe regulacje prawne zawarte w nowelizacji u.p.z.p. umożliwiają
skuteczniejszą ochronę ładu przestrzennego.
-- 1 of 4 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
W myśl art. 13a ust. 4 u.p.z.p. w planie ogólnym gminy obligatoryjnie wyznacza się strefy
planistyczne, uwzględniając granice obszaru, dla którego uchwala się plan ogólny,
oraz uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy. Charakterystyka stref
planistycznych, w tym ich profil funkcjonalny oraz minimalny udział powierzchni
biologicznie czynnej, zostały określone w załączniku nr 1 do rozporządzenia Ministra
Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy,
dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego
wypisów i wyrysów (Dz. U. poz. 2758, z późn. zm.). Wyznaczenie strefy planistycznej
oraz wybór dodatkowego profilu funkcjonalnego w ramach tej strefy jest autonomiczną
decyzją gminy. Wcześniej takie rozstrzygnięcia były podejmowane w ramach studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Uchwalanie aktów prawa
miejscowego, w tym zarówno planu ogólnego jak i miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego, należy bowiem do kompetencji organów samorządu
terytorialnego. Przepis art. 40 ust. 1 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
(Dz. U. z 2025 r., poz. 1153 z późn. zm.) przyznaje gminie prawo stanowienia aktów prawa
miejscowego obowiązujących na obszarze gminy na podstawie upoważnień ustawowych.
Oprócz zgodności z daną strefą planistyczną stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 1a u.p.z.p.
warunkiem dopuszczającym wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie, co do zasady,
położenie terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy, który gmina może, ale nie musi
wyznaczyć w planie ogólnym. Nowe narzędzie, w postaci obszarów uzupełnienia
zabudowy daje gminie możliwość ustalenia, już na poziomie planu ogólnego, terenów, dla
których nie będą wydawane decyzje o warunkach zabudowy. Wyjątki od powyższej
zasady zostały enumeratywnie określone w art. 61 ust. 3 u.p.z.p. Wyznaczanie obszarów
uzupełnienia zabudowy umożliwi gminom sprawowanie większej kontroli nad rozwojem
przestrzennym, w tym przeciwdziałanie niekontrolowanemu rozlewaniu się zabudowy
oraz zapobieganie powstawaniu konfliktów. Rolą instrumentu, jakim jest decyzja ustalająca
warunki zabudowy i zagospodarowania terenu jest umożliwienie uzupełniania luk w
zabudowie i wypełnianie przestrzeni na terenach, na których zabudowa jest już w dużym
stopniu ukształtowana i w sposób czytelny pozwala na ustalenie zasad sytuowania
nowych budynków tak, by harmonijnie wpisywały się w otoczenie. Rezygnując
z wyznaczenia obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gmina decyduje de facto,
że na danym terenie zabudowa będzie mogła być realizowana wyłącznie na podstawie
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto reforma planowania
przestrzennego wprowadziła nowe regulacje mające na celu zwiększenie wpływu
społeczeństwa na decyzje podejmowane w ramach polityki przestrzennej gminy,
w szczególności dotyczące tworzenia aktów planowania przestrzennego m.in. planu
ogólnego gminy i miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Następstwem omówionych powyżej zmian systemu planowania przestrzennego ma być
ułatwienie wypracowywania kompromisów w zarządzaniu przestrzenią, akceptowanych
przez większość interesariuszy tego procesu, już na etapie opracowywania projektów ww.
planów, jak również rozstrzyganie już na poziomie planu ogólnego, jakie przeznaczenia
będą możliwe do ustalenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz
w odniesieniu do których terenów będzie możliwe uzyskanie decyzji o warunkach
zabudowy.
Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie podziału nieruchomości
pozostają w ścisłej relacji do przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym, uzależniając dokonanie podziału nieruchomości od ustaleń
„planistycznych”. Podział nieruchomości pełni rolę służebną wobec ustaleń planistycznych.
-- 2 of 4 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Z przepisu art. 93 ust. 1, 2 i 4 oraz art. 94 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145) (dalej: „u.g.n.”) wynika bowiem
zasada, zgodnie z którą podziału nieruchomości można dokonać, o ile jest on zgodny z
ustaleniami planu miejscowego, a w przypadku braku planu miejscowego, jeżeli jest
zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu (tj. decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu
publicznego) albo jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi.
Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości
zagospodarowania wydzielonych działek. Oznacza to, że dopuszczalność proponowanego
podziału jest oceniana przede wszystkim w odniesieniu do ustaleń zawartych w planach
miejscowych albo decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. To są
bowiem dokumenty, w których gminy, korzystając z władztwa planistycznego, ustalają
przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określają sposoby ich
zagospodarowania i zabudowy.
W myśl art. 96 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji
wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział nieruchomości.
Opiniując zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi
w planie miejscowym, uprawniony organ musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy projekt
podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu,
określonego w planie. Ocena ta dotyczy całości nieruchomości, czyli każdej z działek, która
miałaby powstać na skutek podziału. Sprzeczność z ustaleniami planu miejscowego może
na przykład wystąpić w razie podziału nieruchomości gruntowej na działki zbyt małe,
aby można je racjonalnie zagospodarować (tzw. sztuczne rozdrobnienie). Oceny
dopuszczalności podziału dokonują odpowiednio wójt (burmistrz albo prezydent miasta)
w pierwszej instancji (wydając decyzję o podziale nieruchomości) oraz Samorządowe
Kolegia Odwoławcze w postępowaniu odwoławczym. Kontrola sądowa decyzji organów
administracyjnych pod względem zgodności z prawem następuje natomiast
w dwuinstancyjnym postępowaniu sądowoadministracyjnym tj. przed wojewódzkim
sądem administracyjnym (I instancja) i przed Naczelnym Sądem Administracyjnym
(II instancja).
Reasumując, obecnie resort rozwoju i technologii nie dostrzega konieczności
wprowadzania zmian w obszarze ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Aktualnie obowiązujące przepisy obligują
organ zatwierdzający podział nieruchomości do badania jego zgodności z ustaleniami
planu miejscowego, a w przypadku braku planu w ramach oceny niesprzeczności podziału
z przepisami odrębnymi albo zgodności podziału z warunkami określonymi w decyzji o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku stwierdzenia
niezgodności proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego albo warunkami
określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo w sytuacji
sprzeczności z przepisami odrębnymi (np. z przepisami z zakresu ochrony środowiska)
organ powinien odmówić zatwierdzenia zaproponowanego podziału.
Jednocześnie należy podkreślić, że stopień precyzji ustaleń planu miejscowego, mającego
formę uchwały rady gminy, istotnie wpływa na sposób wykonywania prawa własności
nieruchomości, w tym możliwość dokonania podziału nieruchomości. Przy czym,
jak wynika z art. 101 ust. 1 i 2a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
-- 3 of 4 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
(t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1153, z późn. zm.), każdy czyj interes prawny lub uprawnienie
zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie
z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu
administracyjnego. Skargę na uchwałę (np. plan miejscowy), można wnieść do sądu
administracyjnego w imieniu własnym lub reprezentując grupę mieszkańców gminy,
którzy na to wyrażą pisemną zgodę.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Tomasz Lewandowski
Podsekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii
-- 4 of 4 --