Interpelacja nr 16797
Interpelacja w sprawie systemowej ochrony nabywców lokali działających w zaufaniu do decyzji administracyjnych oraz skutków uchylenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego
Zgłaszający:
•
Adresat:
Sprawiedliwość i Sądy (40%)
Infrastruktura i Transport (30%)
Podatki, Finanse i Budżet (29%)
Treść wystąpienia poselskiego
Interpelacja w sprawie systemowej ochrony nabywców lokali działających w zaufaniu do decyzji administracyjnych oraz skutków uchylenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego
Interpelacja nr 16797
do ministra finansów i gospodarki, ministra sprawiedliwości
w sprawie systemowej ochrony nabywców lokali działających w zaufaniu do decyzji administracyjnych oraz skutków uchylenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego
Zgłaszający: Marta Stożek
Data wpływu: 22-04-2026
Szanowny Panie Ministrze,
zwracam się z interpelacją w sprawie systemowego problemu ochrony nabywców lokali mieszkalnych, którzy działali w zaufaniu do ostatecznych decyzji administracyjnych organów publicznych, a następnie zostali obciążeni skutkami późniejszych sporów między organami administracji co do legalności tych decyzji. Bezpośrednim przykładem jest sytuacja około 270 rodzin z budynków przy ul. Mleczarskiej 9 w Nowej Iwicznej, które nabyły lokale i często zaciągnęły kredyty hipoteczne, a obecnie nie mogą uzyskać stabilnego tytułu własności z powodu sporu o skutki wcześniejszych rozstrzygnięć planistycznych i budowlanych.
Sprawa ta nie ma charakteru jednostkowego. Najwyższa Izba Kontroli w 2024 r. wskazała, że większość skontrolowanych gmin wydawała decyzje o warunkach zabudowy z naruszeniem prawa, nieprawidłowości wystąpiły w 85 proc. badanych postępowań, a nadzór nad wydawaniem decyzji WZ był nieskuteczny we wszystkich kontrolowanych urzędach. Jednocześnie przy niskim pokryciu kraju miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego decyzje WZ stały się w praktyce jednym z podstawowych narzędzi gospodarowania przestrzenią. Według danych przywoływanych w materiałach resortowych w 2024 r. wydano 180 206 decyzji WZ, czyli o 27 proc. więcej niż w 2023 r.
W przypadku ul. Mleczarskiej 9 źródłem sporu jest m.in. rozbieżność co do skutków wyroku WSA w Warszawie z 12 sierpnia 2021 r. (sygn. VII SA/Wa 655/21), którym uchylono plan miejscowy z 2019 r. dla części obrębu Nowa Iwiczna przy ul. Mleczarskiej. W 2022 r. Rada Gminy Lesznowola cofnęła skargę kasacyjną do NSA, co uczyniło ten wyrok praktycznym punktem odniesienia dla dalszych decyzji. Spór dotyczy jednak nie tylko samego stwierdzenia nieważności planu, lecz także pytania, czy po stwierdzeniu nieważności planu miejscowego przez sąd „odżywa“ wcześniejszy plan miejscowy, czy powstaje stan braku planu, w którym dopuszczalne jest wydanie decyzji WZ.
W tym zakresie ujawniły się sprzeczne stanowiska organów. Starostwo piaseczyńskie przyjmuje, że wcześniejszy MPZP z 2011 r. „odżył“ i obowiązuje z mocą wsteczną, co ma prowadzić do kwestionowania decyzji WZ. Gmina Lesznowola stoi natomiast na stanowisku, że wcześniejszy plan nie obowiązywał, co uzasadniało wydanie zaświadczenia o braku planu i późniejszych decyzji WZ. Obywatele znaleźli się więc w sytuacji, w której dwa organy publiczne różnie interpretują ten sam stan prawny, a koszty tej rozbieżności ponoszą rodziny, które nie uczestniczyły w tworzeniu wadliwych lub spornych aktów administracyjnych.
Problem ma charakter systemowy również dlatego, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie rozstrzyga wprost skutków następczego uchylenia albo stwierdzenia nieważności planu miejscowego dla poprzednio obowiązującego planu. Z jednej strony art. 34 ust. 1 tej ustawy stanowi, że wejście w życie planu miejscowego powoduje utratę mocy poprzednich planów odnoszących się do objętego nim terenu. Z drugiej strony art. 59 ust. 1 przewiduje, że przy braku planu miejscowego zmiana zagospodarowania terenu wymaga decyzji o warunkach zabudowy. W orzecznictwie sądów administracyjnych pojawia się linia, zgodnie z którą późniejsze stwierdzenie nieważności nowego planu nie prowadzi automatycznie do „odżycia“ starego planu, lecz może powodować lukę planistyczną i konieczność stosowania trybu WZ (m.in. II SA/Kr 1684/11, IV SA/Po 81/24, II OSK 1018/23). Brak jednoznacznej normy ustawowej powoduje jednak, że obywatele są zmuszani do wieloletniego sporu sądowoadministracyjnego, zanim państwo przesądzi, które stanowisko własnych organów uznaje za prawidłowe.
Należy przy tym odróżnić spór o plan miejscowy od losu już wydanych decyzji administracyjnych i budowlanych. Zasada trwałości decyzji ostatecznych z art. 16 K.p.a., ograniczenia stwierdzania nieważności decyzji z art. 156 K.p.a. oraz szczególna pięcioletnia ochrona pozwolenia na budowę z art. 37b ustawy – Prawo budowlane pokazują, że ustawodawca dostrzega potrzebę stabilizacji sytuacji prawnej po upływie czasu i po wywołaniu skutków prawnych. Także Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, powołując się na wyrok NSA II OSK 1705/22, wskazywał, że późniejsze stwierdzenie nieważności planu miejscowego, na podstawie którego wydano pozwolenie na budowę, nie jest samo przez się podstawą do stwierdzenia nieważności tego pozwolenia.
Mimo to w praktyce najsłabszą ochronę mają nabywcy lokali. Ustawa o własności lokali uzależnia ustanowienie odrębnej własności lokalu od stwierdzenia samodzielności lokalu w formie zaświadczenia starosty. Bez tego dokumentu nabywcy nie mogą w standardowym trybie zawrzeć aktów ustanowienia odrębnej własności lokali. Jednocześnie najnowsze orzecznictwo dotyczące zaświadczeń o samodzielności lokali pokazuje, że organa badają już nie tylko techniczne cechy lokalu, lecz także zgodność inwestycji z reżimem prawnobudowlanym, co w sytuacji rozbieżnych interpretacji między organami może prowadzić do paraliżu całego procesu wyodrębniania własności.
Skutki są dla mieszkańców skrajnie dotkliwe. Obejmują ryzyko wypowiedzenia umów kredytowych przez banki z powodu braku możliwości ustanowienia odrębnej własności lokali, konieczność ponoszenia podwójnych kosztów utrzymania, brak możliwości sprzedaży, wynajmu albo ubezpieczenia lokalu, brak możliwości powołania wspólnoty mieszkaniowej, zależność od dewelopera oraz dodatkowe koszty wynikające z naliczania części opłat według stawki VAT 23 proc. Do tego dochodzą wysokie koszty obsługi prawnej, trudność w uzyskaniu statusu strony w postępowaniach, które realnie przesądzają o ich sytuacji życiowej, oraz długotrwała niepewność prawna.
Analogiczne skutki społeczne pojawiały się także w innych sprawach, choć ich podłoże prawne było odmienne. Publicznie opisywany spór wokół Bliskiej Woli Tower w Warszawie pokazał, że konflikt o zaświadczenia o samodzielności lokali może przez lata blokować akty notarialne dla bardzo dużej liczby nabywców. To potwierdza, że brak szybkiego i skutecznego mechanizmu rozstrzygania sporów administracyjnych dotyczących podstaw wyodrębnienia własności lokali może prowadzić do masowego paraliżu prawnego rodzin, które zapłaciły za lokale i faktycznie w nich mieszkają.
Obowiązujące prawo daje nabywcom działającym w dobrej wierze przede wszystkim ochronę defensywną przed późnym unieważnianiem decyzji oraz ochronę następczą w postaci roszczeń odszkodowawczych na podstawie art. 417 i 417¹ K.c., wymagających jednak często uprzedniego prejudykatu i długiego procesu cywilnego. Nie daje natomiast prostego, szybkiego i jednoznacznego instrumentu ochrony w sytuacji, gdy rodzina potrzebuje nie odszkodowania za kilka lat, lecz natychmiastowej pewności co do możliwości ustanowienia własności lokalu i zachowania mieszkania.
W opublikowanym 14 kwietnia 2026 r. pakiecie zmian dotyczących reformy planowania przestrzennego nie wskazano rozwiązania, które wprost rozstrzygałoby problem „braku planu czy odżycia starego planu“ po uchyleniu albo stwierdzeniu nieważności nowego MPZP ani tworzyłoby szczególny mechanizm ochrony nabywców lokali działających w zaufaniu do ostatecznych decyzji administracyjnych. Sprawa ul. Mleczarskiej 9 pokazuje, że bez takiej interwencji legislacyjnej koszty błędów i rozbieżności wewnątrz administracji będą nadal przerzucane na obywateli.
W związku z powyższym proszę o odpowiedź na następujące pytania:
1. Czy ministerstwa podzielają ocenę, że problem opisany na przykładzie ul. Mleczarskiej 9 ma charakter systemowy, wynikający z braku jednoznacznych reguł dotyczących skutków uchylenia albo stwierdzenia nieważności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla poprzednio obowiązujących planów oraz dla decyzji wydanych w okresie niepewności prawnej?
2. Czy w ocenie resortów obowiązujące przepisy jednoznacznie przesądzają, czy po uchyleniu albo stwierdzeniu nieważności nowego MPZP wcześniejszy plan miejscowy „odżywa“, czy też powstaje stan braku planu miejscowego uzasadniający wydawanie decyzji WZ? Jeśli tak, proszę o wskazanie konkretnych przepisów i dominującej wykładni przyjmowanej przez administrację rządową.
3. Czy rząd planuje wprowadzenie przepisu, który wprost rozstrzygnie skutki prawne uchylenia albo stwierdzenia nieważności nowego MPZP dla obowiązywania poprzedniego planu, w szczególności przez wskazanie, czy i w jakich sytuacjach możliwe jest „odżycie“ planu poprzedniego?
4. Czy rząd rozważa wprowadzenie zasady, zgodnie z którą późniejsze uchylenie albo stwierdzenie nieważności aktu planistycznego nie może automatycznie prowadzić do podważania pozwoleń na budowę, pozwoleń na użytkowanie oraz dalszych czynności dotyczących wyodrębnienia lokali, jeżeli inwestycja została zrealizowana na podstawie ostatecznych decyzji i nie stwarza zagrożenia dla życia, zdrowia ani bezpieczeństwa konstrukcyjnego?
5. Czy resorty planują przygotowanie wytycznych, objaśnień prawnych albo zaleceń dla wojewodów, organów nadzoru budowlanego, starostów i gmin w zakresie skutków uchylenia albo stwierdzenia nieważności MPZP dla wydanych wcześniej decyzji WZ, pozwoleń na budowę, pozwoleń na użytkowanie i zaświadczeń o samodzielności lokali?
6. Jakie konkretne mechanizmy nadzorcze mogą zostać uruchomione w sytuacji, gdy gmina i starostwo przyjmują sprzeczne interpretacje tego samego stanu prawnego, a konsekwencje tej rozbieżności ponoszą osoby trzecie działające w zaufaniu do decyzji organów publicznych?
7. Czy właściwe organa administracji rządowej przeprowadzą analizę sprawy budynków przy ul. Mleczarskiej 9 w Nowej Iwicznej pod kątem potrzeby zastosowania środków nadzorczych, koordynacyjnych albo legislacyjnych, tak aby mieszkańcy nie byli zmuszeni samodzielnie finansować wieloletniego sporu między organami publicznymi?
8. Czy rząd rozważa wprowadzenie szczególnej, szybkiej ścieżki naprawczej dla inwestycji mieszkaniowych już zrealizowanych i dopuszczonych do użytkowania, w których po latach ujawniono spór co do podstawy planistycznej albo legalności decyzji WZ, a nabywcy lokali działali w dobrej wierze?
9. Czy resorty przewidują zmianę ustawy o własności lokali albo przepisów wykonawczych w taki sposób, aby odmowa wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu musiała być oparta na konkretnych, wykazanych i indywidualnie ocenionych naruszeniach dotyczących danego budynku lub lokalu, a nie wyłącznie na abstrakcyjnym sporze o skutki wcześniejszego aktu planistycznego?
10. Czy rząd rozważa mechanizm pozwalający na czasowe zabezpieczenie sytuacji nabywców lokali, w szczególności wobec banków i ubezpieczycieli, w okresie, w którym trwają postępowania administracyjne lub sądowoadministracyjne dotyczące podstaw inwestycji, tak aby sam fakt sporu między organami publicznymi nie prowadził do wypowiedzenia kredytów albo utraty możliwości ubezpieczenia lokalu?
11. Czy resorty planują wzmocnienie statusu procesowego nabywców lokali w postępowaniach administracyjnych i nadzwyczajnych, których wynik może przesądzać o możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu, mimo że nabywcy nie byli inwestorami ani stronami pierwotnych postępowań o WZ, pozwolenie na budowę albo pozwolenie na użytkowanie?
12. Czy rząd rozważa zmianę zasad odpowiedzialności odszkodowawczej Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego w sprawach, w których szkoda obywateli wynika z błędnych, sprzecznych albo opóźnionych działań organów administracji publicznej dotyczących inwestycji mieszkaniowych, tak aby dochodzenie roszczeń nie wymagało wieloletniego i kosztownego postępowania prejudycjalnego oraz cywilnego?
13. Czy w ramach obecnych prac nad reformą planowania przestrzennego rząd przewiduje uzupełnienie projektu o przepisy dotyczące ochrony obywateli, którzy nabyli lokale w zaufaniu do ostatecznych decyzji administracyjnych i pozwoleń na użytkowanie, a następnie zostali dotknięci skutkami zakwestionowania podstaw planistycznych inwestycji?
14. Czy rząd planuje stworzenie centralnego mechanizmu koordynacyjnego lub interwencyjnego dla spraw, w których masowa liczba nabywców mieszkań zostaje pozbawiona możliwości uzyskania aktów własności z powodu rozbieżności interpretacyjnych między organami administracji publicznej?
Z wyrazami szacunku
Marta Stożek
Interpelacja nr 16797
do ministra finansów i gospodarki, ministra sprawiedliwości
w sprawie systemowej ochrony nabywców lokali działających w zaufaniu do decyzji administracyjnych oraz skutków uchylenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego
Zgłaszający: Marta Stożek
Data wpływu: 22-04-2026
Szanowny Panie Ministrze,
zwracam się z interpelacją w sprawie systemowego problemu ochrony nabywców lokali mieszkalnych, którzy działali w zaufaniu do ostatecznych decyzji administracyjnych organów publicznych, a następnie zostali obciążeni skutkami późniejszych sporów między organami administracji co do legalności tych decyzji. Bezpośrednim przykładem jest sytuacja około 270 rodzin z budynków przy ul. Mleczarskiej 9 w Nowej Iwicznej, które nabyły lokale i często zaciągnęły kredyty hipoteczne, a obecnie nie mogą uzyskać stabilnego tytułu własności z powodu sporu o skutki wcześniejszych rozstrzygnięć planistycznych i budowlanych.
Sprawa ta nie ma charakteru jednostkowego. Najwyższa Izba Kontroli w 2024 r. wskazała, że większość skontrolowanych gmin wydawała decyzje o warunkach zabudowy z naruszeniem prawa, nieprawidłowości wystąpiły w 85 proc. badanych postępowań, a nadzór nad wydawaniem decyzji WZ był nieskuteczny we wszystkich kontrolowanych urzędach. Jednocześnie przy niskim pokryciu kraju miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego decyzje WZ stały się w praktyce jednym z podstawowych narzędzi gospodarowania przestrzenią. Według danych przywoływanych w materiałach resortowych w 2024 r. wydano 180 206 decyzji WZ, czyli o 27 proc. więcej niż w 2023 r.
W przypadku ul. Mleczarskiej 9 źródłem sporu jest m.in. rozbieżność co do skutków wyroku WSA w Warszawie z 12 sierpnia 2021 r. (sygn. VII SA/Wa 655/21), którym uchylono plan miejscowy z 2019 r. dla części obrębu Nowa Iwiczna przy ul. Mleczarskiej. W 2022 r. Rada Gminy Lesznowola cofnęła skargę kasacyjną do NSA, co uczyniło ten wyrok praktycznym punktem odniesienia dla dalszych decyzji. Spór dotyczy jednak nie tylko samego stwierdzenia nieważności planu, lecz także pytania, czy po stwierdzeniu nieważności planu miejscowego przez sąd „odżywa“ wcześniejszy plan miejscowy, czy powstaje stan braku planu, w którym dopuszczalne jest wydanie decyzji WZ.
W tym zakresie ujawniły się sprzeczne stanowiska organów. Starostwo piaseczyńskie przyjmuje, że wcześniejszy MPZP z 2011 r. „odżył“ i obowiązuje z mocą wsteczną, co ma prowadzić do kwestionowania decyzji WZ. Gmina Lesznowola stoi natomiast na stanowisku, że wcześniejszy plan nie obowiązywał, co uzasadniało wydanie zaświadczenia o braku planu i późniejszych decyzji WZ. Obywatele znaleźli się więc w sytuacji, w której dwa organy publiczne różnie interpretują ten sam stan prawny, a koszty tej rozbieżności ponoszą rodziny, które nie uczestniczyły w tworzeniu wadliwych lub spornych aktów administracyjnych.
Problem ma charakter systemowy również dlatego, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie rozstrzyga wprost skutków następczego uchylenia albo stwierdzenia nieważności planu miejscowego dla poprzednio obowiązującego planu. Z jednej strony art. 34 ust. 1 tej ustawy stanowi, że wejście w życie planu miejscowego powoduje utratę mocy poprzednich planów odnoszących się do objętego nim terenu. Z drugiej strony art. 59 ust. 1 przewiduje, że przy braku planu miejscowego zmiana zagospodarowania terenu wymaga decyzji o warunkach zabudowy. W orzecznictwie sądów administracyjnych pojawia się linia, zgodnie z którą późniejsze stwierdzenie nieważności nowego planu nie prowadzi automatycznie do „odżycia“ starego planu, lecz może powodować lukę planistyczną i konieczność stosowania trybu WZ (m.in. II SA/Kr 1684/11, IV SA/Po 81/24, II OSK 1018/23). Brak jednoznacznej normy ustawowej powoduje jednak, że obywatele są zmuszani do wieloletniego sporu sądowoadministracyjnego, zanim państwo przesądzi, które stanowisko własnych organów uznaje za prawidłowe.
Należy przy tym odróżnić spór o plan miejscowy od losu już wydanych decyzji administracyjnych i budowlanych. Zasada trwałości decyzji ostatecznych z art. 16 K.p.a., ograniczenia stwierdzania nieważności decyzji z art. 156 K.p.a. oraz szczególna pięcioletnia ochrona pozwolenia na budowę z art. 37b ustawy – Prawo budowlane pokazują, że ustawodawca dostrzega potrzebę stabilizacji sytuacji prawnej po upływie czasu i po wywołaniu skutków prawnych. Także Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, powołując się na wyrok NSA II OSK 1705/22, wskazywał, że późniejsze stwierdzenie nieważności planu miejscowego, na podstawie którego wydano pozwolenie na budowę, nie jest samo przez się podstawą do stwierdzenia nieważności tego pozwolenia.
Mimo to w praktyce najsłabszą ochronę mają nabywcy lokali. Ustawa o własności lokali uzależnia ustanowienie odrębnej własności lokalu od stwierdzenia samodzielności lokalu w formie zaświadczenia starosty. Bez tego dokumentu nabywcy nie mogą w standardowym trybie zawrzeć aktów ustanowienia odrębnej własności lokali. Jednocześnie najnowsze orzecznictwo dotyczące zaświadczeń o samodzielności lokali pokazuje, że organa badają już nie tylko techniczne cechy lokalu, lecz także zgodność inwestycji z reżimem prawnobudowlanym, co w sytuacji rozbieżnych interpretacji między organami może prowadzić do paraliżu całego procesu wyodrębniania własności.
Skutki są dla mieszkańców skrajnie dotkliwe. Obejmują ryzyko wypowiedzenia umów kredytowych przez banki z powodu braku możliwości ustanowienia odrębnej własności lokali, konieczność ponoszenia podwójnych kosztów utrzymania, brak możliwości sprzedaży, wynajmu albo ubezpieczenia lokalu, brak możliwości powołania wspólnoty mieszkaniowej, zależność od dewelopera oraz dodatkowe koszty wynikające z naliczania części opłat według stawki VAT 23 proc. Do tego dochodzą wysokie koszty obsługi prawnej, trudność w uzyskaniu statusu strony w postępowaniach, które realnie przesądzają o ich sytuacji życiowej, oraz długotrwała niepewność prawna.
Analogiczne skutki społeczne pojawiały się także w innych sprawach, choć ich podłoże prawne było odmienne. Publicznie opisywany spór wokół Bliskiej Woli Tower w Warszawie pokazał, że konflikt o zaświadczenia o samodzielności lokali może przez lata blokować akty notarialne dla bardzo dużej liczby nabywców. To potwierdza, że brak szybkiego i skutecznego mechanizmu rozstrzygania sporów administracyjnych dotyczących podstaw wyodrębnienia własności lokali może prowadzić do masowego paraliżu prawnego rodzin, które zapłaciły za lokale i faktycznie w nich mieszkają.
Obowiązujące prawo daje nabywcom działającym w dobrej wierze przede wszystkim ochronę defensywną przed późnym unieważnianiem decyzji oraz ochronę następczą w postaci roszczeń odszkodowawczych na podstawie art. 417 i 417¹ K.c., wymagających jednak często uprzedniego prejudykatu i długiego procesu cywilnego. Nie daje natomiast prostego, szybkiego i jednoznacznego instrumentu ochrony w sytuacji, gdy rodzina potrzebuje nie odszkodowania za kilka lat, lecz natychmiastowej pewności co do możliwości ustanowienia własności lokalu i zachowania mieszkania.
W opublikowanym 14 kwietnia 2026 r. pakiecie zmian dotyczących reformy planowania przestrzennego nie wskazano rozwiązania, które wprost rozstrzygałoby problem „braku planu czy odżycia starego planu“ po uchyleniu albo stwierdzeniu nieważności nowego MPZP ani tworzyłoby szczególny mechanizm ochrony nabywców lokali działających w zaufaniu do ostatecznych decyzji administracyjnych. Sprawa ul. Mleczarskiej 9 pokazuje, że bez takiej interwencji legislacyjnej koszty błędów i rozbieżności wewnątrz administracji będą nadal przerzucane na obywateli.
W związku z powyższym proszę o odpowiedź na następujące pytania:
1. Czy ministerstwa podzielają ocenę, że problem opisany na przykładzie ul. Mleczarskiej 9 ma charakter systemowy, wynikający z braku jednoznacznych reguł dotyczących skutków uchylenia albo stwierdzenia nieważności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla poprzednio obowiązujących planów oraz dla decyzji wydanych w okresie niepewności prawnej?
2. Czy w ocenie resortów obowiązujące przepisy jednoznacznie przesądzają, czy po uchyleniu albo stwierdzeniu nieważności nowego MPZP wcześniejszy plan miejscowy „odżywa“, czy też powstaje stan braku planu miejscowego uzasadniający wydawanie decyzji WZ? Jeśli tak, proszę o wskazanie konkretnych przepisów i dominującej wykładni przyjmowanej przez administrację rządową.
3. Czy rząd planuje wprowadzenie przepisu, który wprost rozstrzygnie skutki prawne uchylenia albo stwierdzenia nieważności nowego MPZP dla obowiązywania poprzedniego planu, w szczególności przez wskazanie, czy i w jakich sytuacjach możliwe jest „odżycie“ planu poprzedniego?
4. Czy rząd rozważa wprowadzenie zasady, zgodnie z którą późniejsze uchylenie albo stwierdzenie nieważności aktu planistycznego nie może automatycznie prowadzić do podważania pozwoleń na budowę, pozwoleń na użytkowanie oraz dalszych czynności dotyczących wyodrębnienia lokali, jeżeli inwestycja została zrealizowana na podstawie ostatecznych decyzji i nie stwarza zagrożenia dla życia, zdrowia ani bezpieczeństwa konstrukcyjnego?
5. Czy resorty planują przygotowanie wytycznych, objaśnień prawnych albo zaleceń dla wojewodów, organów nadzoru budowlanego, starostów i gmin w zakresie skutków uchylenia albo stwierdzenia nieważności MPZP dla wydanych wcześniej decyzji WZ, pozwoleń na budowę, pozwoleń na użytkowanie i zaświadczeń o samodzielności lokali?
6. Jakie konkretne mechanizmy nadzorcze mogą zostać uruchomione w sytuacji, gdy gmina i starostwo przyjmują sprzeczne interpretacje tego samego stanu prawnego, a konsekwencje tej rozbieżności ponoszą osoby trzecie działające w zaufaniu do decyzji organów publicznych?
7. Czy właściwe organa administracji rządowej przeprowadzą analizę sprawy budynków przy ul. Mleczarskiej 9 w Nowej Iwicznej pod kątem potrzeby zastosowania środków nadzorczych, koordynacyjnych albo legislacyjnych, tak aby mieszkańcy nie byli zmuszeni samodzielnie finansować wieloletniego sporu między organami publicznymi?
8. Czy rząd rozważa wprowadzenie szczególnej, szybkiej ścieżki naprawczej dla inwestycji mieszkaniowych już zrealizowanych i dopuszczonych do użytkowania, w których po latach ujawniono spór co do podstawy planistycznej albo legalności decyzji WZ, a nabywcy lokali działali w dobrej wierze?
9. Czy resorty przewidują zmianę ustawy o własności lokali albo przepisów wykonawczych w taki sposób, aby odmowa wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu musiała być oparta na konkretnych, wykazanych i indywidualnie ocenionych naruszeniach dotyczących danego budynku lub lokalu, a nie wyłącznie na abstrakcyjnym sporze o skutki wcześniejszego aktu planistycznego?
10. Czy rząd rozważa mechanizm pozwalający na czasowe zabezpieczenie sytuacji nabywców lokali, w szczególności wobec banków i ubezpieczycieli, w okresie, w którym trwają postępowania administracyjne lub sądowoadministracyjne dotyczące podstaw inwestycji, tak aby sam fakt sporu między organami publicznymi nie prowadził do wypowiedzenia kredytów albo utraty możliwości ubezpieczenia lokalu?
11. Czy resorty planują wzmocnienie statusu procesowego nabywców lokali w postępowaniach administracyjnych i nadzwyczajnych, których wynik może przesądzać o możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu, mimo że nabywcy nie byli inwestorami ani stronami pierwotnych postępowań o WZ, pozwolenie na budowę albo pozwolenie na użytkowanie?
12. Czy rząd rozważa zmianę zasad odpowiedzialności odszkodowawczej Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego w sprawach, w których szkoda obywateli wynika z błędnych, sprzecznych albo opóźnionych działań organów administracji publicznej dotyczących inwestycji mieszkaniowych, tak aby dochodzenie roszczeń nie wymagało wieloletniego i kosztownego postępowania prejudycjalnego oraz cywilnego?
13. Czy w ramach obecnych prac nad reformą planowania przestrzennego rząd przewiduje uzupełnienie projektu o przepisy dotyczące ochrony obywateli, którzy nabyli lokale w zaufaniu do ostatecznych decyzji administracyjnych i pozwoleń na użytkowanie, a następnie zostali dotknięci skutkami zakwestionowania podstaw planistycznych inwestycji?
14. Czy rząd planuje stworzenie centralnego mechanizmu koordynacyjnego lub interwencyjnego dla spraw, w których masowa liczba nabywców mieszkań zostaje pozbawiona możliwości uzyskania aktów własności z powodu rozbieżności interpretacyjnych między organami administracji publicznej?
Z wyrazami szacunku
Marta Stożek
Odpowiedź urzędowa
Podsekretarz stanu Tomasz Lewandowski
Audyt odpowiedzi: Wskaźnik lania wody & konkretności
Bardzo konkretna
Automatyczna analiza lingwistyczno-statystyczna pisma resortu
Lanie wody
30%
Konkretność
70%
Odpowiedź wysoce rzeczowa – zawiera liczne dane twarde, kwoty, daty lub bezpośrednie odniesienie do zadanych pytań.
Twarde liczby / kwoty
0 kwot, 0 %
Precyzyjne daty
21
Odpowiedź na punkty
Brak podziału
Gęstość faktów
4.9 / 1k zn.
- Wymienia precyzyjne daty lub terminy (21)
Urzędowe załączniki i odpowiedzi:
Pełna treść wyekstrahowana z załącznika PDF (odpowiedź urzędowa)
13403 znaków
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DPR-II.054.19.2026
Warszawa, 15 maja 2026 r.
Pan
Włodzimierz Czarzasty
Marszałek Sejmu RP
Dotyczy: interpelacji nr 16797 Pani Posłanki Marty Stożek w sprawie systemowej ochrony
nabywców lokali działających w zaufaniu do decyzji administracyjnych oraz skutków
uchylenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego
Szanowny Panie Marszałku,
w odpowiedzi na interpelację nr 16797 Pani Posłanki Marty Stożek w sprawie systemowej
ochrony nabywców lokali działających w zaufaniu do decyzji administracyjnych
oraz skutków uchylenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego
przekazuję wyjaśnienia będące we właściwości Ministra Finansów i Gospodarki.
Odpowiadając na pytania zawarte w interpelacji z dnia 27 kwietnia 2026 r. dotyczące
skutków stwierdzenia nieważności planu miejscowego, należy poinformować, że analiza
orzecznictwa pozwala na konkluzję, iż dominującym poglądem w zakresie skutków
stwierdzenia nieważności planu miejscowego jest pogląd mówiący, że stwierdzenie
nieważności nowego planu miejscowego powoduje, że w takim przypadku powraca moc
obowiązująca poprzednich regulacji planistycznych, zawartych w planach obowiązujących
przed wejściem w życie aktu, który utracił moc, co podyktowane jest tym, że skoro
unieważniono całą uchwałę w sprawie planu, to również jej przepis stanowiący o utracie
mocy obowiązującej przez plan dotychczasowy (por. Z. Niewiadomski (red.), Planowanie
i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz. Wyd. 11, Warszawa 2019).
Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 9 grudnia 2003 r., wyraził pogląd: „Stwierdzenie
nieważności uchwały jest aktem deklaratoryjnym, a zatem rodzi skutki ex tunc – z mocą
wsteczną od daty podjęcia uchwały. Tym samym uchwała jest nieważna od chwili jej podjęcia,
a zatem jest prawnie bezskuteczna. Rezultatem wydania rozstrzygnięcia nadzorczego jest
uchylenie wszelkich prawnych skutków, które powstały w okresie od wejścia uchwały w życie
do chwili stwierdzenia jej nieważności. Należy wziąć pod uwagę, że rozstrzygnięcie nadzorcze
jest aktem władztwa administracyjnego, bowiem służy mu domniemanie legalności
(rozstrzygnięcie obowiązuje aż do jego obalenia wyrokiem NSA), a wykonanie obowiązków zeń
wynikających może być egzekwowane środkami przymusu administracyjnego.”
-- 1 of 4 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
W tym zakresie należy przytoczyć między innymi następujące orzeczenia:
Wyrok NSA z dnia 8.10.2013 r. o sygn. II OSK 2646/12, gdzie Sąd wskazał, iż „(…)
Sąd I instancji dokonał błędnej wykładni w tej sprawie normy prawnej z art. 34 ust. 1
cyt. ustawy, ponieważ plan miejscowy dla Gminy Dębno z dnia 31 maja 2006 r. utracił
moc obowiązującą ze skutkiem prawnym ex tunc czyli od początku. Stąd w takiej
sytuacji prawnej i faktycznej od dnia kiedy wyrok WSA w Krakowie z dnia 28 stycznia
2008 r. II SA/Kr 29/2007 stał się prawomocny, obowiązuje znowu miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego Gminy Dębno zatwierdzony uchwałą Rady Gminy
Dębno z dnia 28 kwietnia 2004 r. (…).”
Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 14.12.2017 r. o sygn. IV SA/Po 768/17, zgodnie
z którym: „Zdaniem Sądu analogicznie należy przyjąć, że stwierdzenie rozstrzygnięciem
nadzorczym Wojewody nieważności danego aktu normatywnego (tu: uchwały
w sprawie zmiany m.p.z.p.) prowadzić musi do następczego (z mocą wsteczną) uznania
– na zasadzie fikcji prawnej – że akt ten nigdy nie wszedł w życie i od początku
nie wywołał żadnych związanych z tym skutków prawnych, a w szczególności,
że nie derogował skutecznie przepisów, które miał zastąpić. W świetle
dotychczasowych uwag za w pełni zasadne należy uznać stanowisko organów obu
instancji, że wyeliminowanie z obrotu prawnego uchwały Nr (…) w sprawie zmiany
m.p.z.p. – na skutek stwierdzenia jej nieważności prawomocnym rozstrzygnięciem
nadzorczym Wojewody z (…) grudnia 2016 r. – doprowadziło do przywrócenia mocy
obowiązującej („odżycia”) odnośnej części przepisów („ustaleń”) uchwały Nr (…)
w sprawie m.p.z.p., które miały „utracić moc” zgodnie z § 17 uchwały Nr (…). Wszak
orzeczona (stwierdzona) przez Wojewodę nieważność – a więc prawna bezskuteczność
ex tunc – tej ostatniej uchwały oznacza, rzecz jasna, w szczególności nieważność
(a więc prawną bezskuteczność ex tunc) jej § 17. Trafność takiego wniosku potwierdza
także pogląd doktryny, zgodnie z którym akty prawa miejscowego – a do tej kategorii
aktów należą niewątpliwie uchwały w sprawie planów miejscowych (…) – które zostały
przez „nieważny” akt prawa miejscowego derogowane, „odzyskują” moc obowiązującą,
zaś akty prawa miejscowego, które zostały przez „nieważny” akt prawa miejscowego
zmienione, „odzyskują” postać sprzed tej nowelizacji (tak trafnie M. Bogusz, Wadliwość
aktu prawa miejscowego, Gdańsk 2008, s. 242).”
Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 25.08.2023 r. o sygn. akt: II SA/Gl 619/23,
w którym Sąd wskazał, że „wobec stwierdzenia nieważności planu miejscowego
przyjętego kwestionowaną Uchwałą nr LXI/602/2022 Rady Miejskiej Mikołowa z dnia
25 października 2022 r., dla tego obszaru odżywa regulacja zawarta w poprzednio
obowiązującym planie miejscowym przyjętym uchwałą nr XXXI/464/2005 z dnia 22
lutego 2005 r.”
Wyrok NSA z dnia 14 czerwca 2016 r. sygn. akt: II OSK 2443/14: ,,W świetle art.
147 § 1 p.p.s.a. w związku z art. 28 ust. 1 u.p.z.p. stwierdzenie, że plan miejscowy
narusza zasady sporządzania planu miejscowego skutkuje jego nieważnością orzekaną
przez sąd administracyjny w wyroku. Chodzi w tym przypadku o sankcję nieważności
uchwały rady gminy rozumianą w sposób zgodny z jurysdykcyjnie
i doktrynalnie przyjmowaną koncepcją “nieważności aktu” jako stwierdzenia,
że akt ten zostaje zniesiony, nie wywołując skutków prawnych od momentu jego
wydania. Orzeczenie sądu stwierdzające nieważność miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego ma tym samym charakter rozstrzygnięcia
deklaratoryjnego wywołującego skutek ex tunc.’’
Odpowiadając na kwestie związane z wydaniem zaświadczenia o samodzielności lokali
uprzejmie wyjaśniam, że art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
-- 2 of 4 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
(Dz. U. z 2026 r., poz. 232), dalej zwanej uwl, wydanie zaświadczenia o samodzielności
lokalu oraz na tej podstawie ustanowienie odrębnej własności lokalu uzależnia od jego
zgodności z ustaleniami planu miejscowego bądź decyzji o warunkach zabudowy
oraz pozwolenia na budowę albo skutecznie dokonanego zgłoszenia i pozwolenia
na użytkowanie.
W świetle powyższego planistyczny charakter budynku określony jest planem miejscowym
obowiązującym w chwili wybudowania budynku. Co więcej, to właśnie plan miejscowy
dla danego obszaru jest podstawą do wydania przez organ decyzji zatwierdzającej projekt
budowlany oraz udzielającej pozwolenia na budowę. Stosownie bowiem do art. 35 ust. 1
pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r., poz. 524), zwaną
dalej Pb, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji
o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej
sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji
o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego
planu.
Dlatego też mając na uwadze, że wydzielenie lokalu jest pochodną planistycznego
przeznaczenia terenu, winno ono być zgodne z rozstrzygnięciami przyjętymi dla danej
inwestycji na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Umożliwia to wydanie
zaświadczenia o samodzielności lokalu również dla budynku, dla którego w trakcie
realizacji inwestycji zmienił się plan miejscowy.
Podkreślenia wymaga, iż przy wydawaniu zaświadczeń o samodzielności lokali starosta
winien badać spełnienie wszystkich wymagań przewidzianych w art. 2 ust. 1a uwl, gdyż
uregulowanie to ma charakter kompletny, tj. obejmuje wszystkie etapy realizacji
inwestycji, zarówno planistyczne jak i budowlane. Zgodnie z wolą ustawodawcy, dopiero
spełnienie wszystkich tych przesłanek zapewnia zgodne z prawem ustanowienie odrębnej
własności lokali.
Odpowiadając na kolejne pytania należy wskazać, że zgodnie z linią orzeczniczą
Naczelnego Sądu Administracyjnego, której wyrazem jest przywołany w interpelacji wyrok
z 6 grudnia 2023 r., sygn. akt II OSK 1705/22, podstawą do stwierdzenia nieważności
decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest nieważność miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego. Unieważnienie planu miejscowego nie wpłynie
również w takim przypadku na decyzje o pozwoleniu na użytkowanie, której byt prawny
zależy od pozostawania w obrocie prawnym decyzji o pozwoleniu na budowę. Należy
jednak podkreślić, że jest to jedynie linia orzecznicza, która może ulec zmianie, gdyż
art. 147 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami
administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143) nie określa jednoznacznie skutków
stwierdzenia nieważności aktów prawa miejscowego dla wydanych na ich podstawie
aktów administracyjnych. Sytuacja ta nie odpowiada wprost przesłankom żadnego
z trybów nadzwyczajnych uregulowanych w ustawie z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks
postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2025 r. poz. 1691), dalej „Kpa”.
Inne skutki prawne dla pozwoleń na budowę wywołuje natomiast wyeliminowanie
z obrotu prawnego decyzji o warunkach zabudowy. W takim przypadku należy się liczyć
z możliwością stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę jako decyzji
zależnej. Zgodnie z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r.,
-- 3 of 4 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
sygn. akt I OPS 2/12, stwierdzenie nieważności decyzji, w oparciu o którą wydano inną
przedmiotowo zależną decyzję, może stanowić podstawę do stwierdzenia nieważności
decyzji zależnej, na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 Kpa jako wydanej z rażącym naruszeniem
prawa, a nie do wznowienia postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 8 Kpa.
Taki sam stosunek zależności zachodzi pomiędzy decyzją o pozwoleniu na budowę
a pozwoleniem na użytkowanie, dlatego też unieważnienie pozwolenia na budowę
na skutek unieważnienia decyzji o warunkach zabudowy może wywołać negatywne
konsekwencje prawne również dla decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Jednocześnie należy pamiętać, że nawet w sytuacji unieważnienia decyzji o warunkach
zabudowy nie zawsze jest dopuszczalne stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu
na budowę. Należy bowiem wskazać, że ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy
– Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 471, z późn. zm.)
wprowadziła do ustawy Pb art. 37b który w ust. 1 stanowi, że nie stwierdza się
nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia
upłynęło 5 lat. Ponadto, dodatkowe ograniczenia czasowe dotyczące eliminowania
z obrotu prawnego decyzji administracyjnych wynikają z przepisów Kpa.
Jednocześnie pragniemy zauważyć, że jakiekolwiek zmiany prawne zwiększające trwałość
pozwoleń na budowę czy pozwoleń na użytkowanie, nie powinny jednak prowadzić
do zupełnego pozbawienia możliwości eliminacji z obrotu prawnego rozstrzygnięć
wadliwych.
Pragnę także wyjaśnić, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii jest otwarte na inicjatywy,
informacje i uwagi dotyczące proponowanych rozwiązań, które mogą usprawnić proces
planistyczny i inwestycyjny. Dlatego też problem poruszony w interpelacji będzie
analizowany i w razie uznania za konieczne, zostaną podjęte odpowiednie działania
legislacyjne.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Tomasz Lewandowski
Podsekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii
-- 4 of 4 --
+48 22 52 12 888 Al. Ujazdowskie 11
kontakt@ms.gov.pl 00-950 Warszawa P-33
www.gov.pl/sprawiedliwosc
Sekretarz Stanu
Arkadiusz Myrcha
BK-VII.0520.237.2026
Warszawa, 25 maja 2026 r.
Pan
Włodzimierz Czarzasty
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej
Szanowny Panie Marszałku,
w odpowiedzi na interpelację nr 16797 w sprawie systemowej ochrony nabywców lokali
działających w zaufaniu do decyzji administracyjnych oraz skutków uchylenia miejscowych
planów zagospodarowania przestrzennego, którą złożyła Pani Posłanka Marta Stożek,
przedstawiam następujące informacje.
W nawiązaniu do pytań Pani Posłanki wyjaśniam, że zagadnienia poruszone w interpelacji
pozostają poza zakresem właściwości Ministra Sprawiedliwości. Prawo budowlane
i zagospodarowanie przestrzenne nie znajdują się bowiem w dziale administracji
rządowej: sprawiedliwość. Tematyka interpelacji nie jest też związana z ustawą z dnia
9 marca 2017 r. o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji
reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem
prawa (Dz. U. z 2021 r. poz. 795). Właściwym organem do udzielenia odpowiedzi
na pytania zawarte w interpelacji, a dotyczące prawa publicznego, jest Minister Finansów
i Gospodarki (drugi adresat interpelacji).
Z wyrazami szacunku
Arkadiusz Myrcha
/podpisano elektronicznie/
-- 1 of 2 --
-- 2 of 2 --
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DPR-II.054.19.2026
Warszawa, 15 maja 2026 r.
Pan
Włodzimierz Czarzasty
Marszałek Sejmu RP
Dotyczy: interpelacji nr 16797 Pani Posłanki Marty Stożek w sprawie systemowej ochrony
nabywców lokali działających w zaufaniu do decyzji administracyjnych oraz skutków
uchylenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego
Szanowny Panie Marszałku,
w odpowiedzi na interpelację nr 16797 Pani Posłanki Marty Stożek w sprawie systemowej
ochrony nabywców lokali działających w zaufaniu do decyzji administracyjnych
oraz skutków uchylenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego
przekazuję wyjaśnienia będące we właściwości Ministra Finansów i Gospodarki.
Odpowiadając na pytania zawarte w interpelacji z dnia 27 kwietnia 2026 r. dotyczące
skutków stwierdzenia nieważności planu miejscowego, należy poinformować, że analiza
orzecznictwa pozwala na konkluzję, iż dominującym poglądem w zakresie skutków
stwierdzenia nieważności planu miejscowego jest pogląd mówiący, że stwierdzenie
nieważności nowego planu miejscowego powoduje, że w takim przypadku powraca moc
obowiązująca poprzednich regulacji planistycznych, zawartych w planach obowiązujących
przed wejściem w życie aktu, który utracił moc, co podyktowane jest tym, że skoro
unieważniono całą uchwałę w sprawie planu, to również jej przepis stanowiący o utracie
mocy obowiązującej przez plan dotychczasowy (por. Z. Niewiadomski (red.), Planowanie
i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz. Wyd. 11, Warszawa 2019).
Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 9 grudnia 2003 r., wyraził pogląd: „Stwierdzenie
nieważności uchwały jest aktem deklaratoryjnym, a zatem rodzi skutki ex tunc – z mocą
wsteczną od daty podjęcia uchwały. Tym samym uchwała jest nieważna od chwili jej podjęcia,
a zatem jest prawnie bezskuteczna. Rezultatem wydania rozstrzygnięcia nadzorczego jest
uchylenie wszelkich prawnych skutków, które powstały w okresie od wejścia uchwały w życie
do chwili stwierdzenia jej nieważności. Należy wziąć pod uwagę, że rozstrzygnięcie nadzorcze
jest aktem władztwa administracyjnego, bowiem służy mu domniemanie legalności
(rozstrzygnięcie obowiązuje aż do jego obalenia wyrokiem NSA), a wykonanie obowiązków zeń
wynikających może być egzekwowane środkami przymusu administracyjnego.”
-- 1 of 4 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
W tym zakresie należy przytoczyć między innymi następujące orzeczenia:
Wyrok NSA z dnia 8.10.2013 r. o sygn. II OSK 2646/12, gdzie Sąd wskazał, iż „(…)
Sąd I instancji dokonał błędnej wykładni w tej sprawie normy prawnej z art. 34 ust. 1
cyt. ustawy, ponieważ plan miejscowy dla Gminy Dębno z dnia 31 maja 2006 r. utracił
moc obowiązującą ze skutkiem prawnym ex tunc czyli od początku. Stąd w takiej
sytuacji prawnej i faktycznej od dnia kiedy wyrok WSA w Krakowie z dnia 28 stycznia
2008 r. II SA/Kr 29/2007 stał się prawomocny, obowiązuje znowu miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego Gminy Dębno zatwierdzony uchwałą Rady Gminy
Dębno z dnia 28 kwietnia 2004 r. (…).”
Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 14.12.2017 r. o sygn. IV SA/Po 768/17, zgodnie
z którym: „Zdaniem Sądu analogicznie należy przyjąć, że stwierdzenie rozstrzygnięciem
nadzorczym Wojewody nieważności danego aktu normatywnego (tu: uchwały
w sprawie zmiany m.p.z.p.) prowadzić musi do następczego (z mocą wsteczną) uznania
– na zasadzie fikcji prawnej – że akt ten nigdy nie wszedł w życie i od początku
nie wywołał żadnych związanych z tym skutków prawnych, a w szczególności,
że nie derogował skutecznie przepisów, które miał zastąpić. W świetle
dotychczasowych uwag za w pełni zasadne należy uznać stanowisko organów obu
instancji, że wyeliminowanie z obrotu prawnego uchwały Nr (…) w sprawie zmiany
m.p.z.p. – na skutek stwierdzenia jej nieważności prawomocnym rozstrzygnięciem
nadzorczym Wojewody z (…) grudnia 2016 r. – doprowadziło do przywrócenia mocy
obowiązującej („odżycia”) odnośnej części przepisów („ustaleń”) uchwały Nr (…)
w sprawie m.p.z.p., które miały „utracić moc” zgodnie z § 17 uchwały Nr (…). Wszak
orzeczona (stwierdzona) przez Wojewodę nieważność – a więc prawna bezskuteczność
ex tunc – tej ostatniej uchwały oznacza, rzecz jasna, w szczególności nieważność
(a więc prawną bezskuteczność ex tunc) jej § 17. Trafność takiego wniosku potwierdza
także pogląd doktryny, zgodnie z którym akty prawa miejscowego – a do tej kategorii
aktów należą niewątpliwie uchwały w sprawie planów miejscowych (…) – które zostały
przez „nieważny” akt prawa miejscowego derogowane, „odzyskują” moc obowiązującą,
zaś akty prawa miejscowego, które zostały przez „nieważny” akt prawa miejscowego
zmienione, „odzyskują” postać sprzed tej nowelizacji (tak trafnie M. Bogusz, Wadliwość
aktu prawa miejscowego, Gdańsk 2008, s. 242).”
Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 25.08.2023 r. o sygn. akt: II SA/Gl 619/23,
w którym Sąd wskazał, że „wobec stwierdzenia nieważności planu miejscowego
przyjętego kwestionowaną Uchwałą nr LXI/602/2022 Rady Miejskiej Mikołowa z dnia
25 października 2022 r., dla tego obszaru odżywa regulacja zawarta w poprzednio
obowiązującym planie miejscowym przyjętym uchwałą nr XXXI/464/2005 z dnia 22
lutego 2005 r.”
Wyrok NSA z dnia 14 czerwca 2016 r. sygn. akt: II OSK 2443/14: ,,W świetle art.
147 § 1 p.p.s.a. w związku z art. 28 ust. 1 u.p.z.p. stwierdzenie, że plan miejscowy
narusza zasady sporządzania planu miejscowego skutkuje jego nieważnością orzekaną
przez sąd administracyjny w wyroku. Chodzi w tym przypadku o sankcję nieważności
uchwały rady gminy rozumianą w sposób zgodny z jurysdykcyjnie
i doktrynalnie przyjmowaną koncepcją “nieważności aktu” jako stwierdzenia,
że akt ten zostaje zniesiony, nie wywołując skutków prawnych od momentu jego
wydania. Orzeczenie sądu stwierdzające nieważność miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego ma tym samym charakter rozstrzygnięcia
deklaratoryjnego wywołującego skutek ex tunc.’’
Odpowiadając na kwestie związane z wydaniem zaświadczenia o samodzielności lokali
uprzejmie wyjaśniam, że art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
-- 2 of 4 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
(Dz. U. z 2026 r., poz. 232), dalej zwanej uwl, wydanie zaświadczenia o samodzielności
lokalu oraz na tej podstawie ustanowienie odrębnej własności lokalu uzależnia od jego
zgodności z ustaleniami planu miejscowego bądź decyzji o warunkach zabudowy
oraz pozwolenia na budowę albo skutecznie dokonanego zgłoszenia i pozwolenia
na użytkowanie.
W świetle powyższego planistyczny charakter budynku określony jest planem miejscowym
obowiązującym w chwili wybudowania budynku. Co więcej, to właśnie plan miejscowy
dla danego obszaru jest podstawą do wydania przez organ decyzji zatwierdzającej projekt
budowlany oraz udzielającej pozwolenia na budowę. Stosownie bowiem do art. 35 ust. 1
pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r., poz. 524), zwaną
dalej Pb, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji
o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej
sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji
o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego
planu.
Dlatego też mając na uwadze, że wydzielenie lokalu jest pochodną planistycznego
przeznaczenia terenu, winno ono być zgodne z rozstrzygnięciami przyjętymi dla danej
inwestycji na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Umożliwia to wydanie
zaświadczenia o samodzielności lokalu również dla budynku, dla którego w trakcie
realizacji inwestycji zmienił się plan miejscowy.
Podkreślenia wymaga, iż przy wydawaniu zaświadczeń o samodzielności lokali starosta
winien badać spełnienie wszystkich wymagań przewidzianych w art. 2 ust. 1a uwl, gdyż
uregulowanie to ma charakter kompletny, tj. obejmuje wszystkie etapy realizacji
inwestycji, zarówno planistyczne jak i budowlane. Zgodnie z wolą ustawodawcy, dopiero
spełnienie wszystkich tych przesłanek zapewnia zgodne z prawem ustanowienie odrębnej
własności lokali.
Odpowiadając na kolejne pytania należy wskazać, że zgodnie z linią orzeczniczą
Naczelnego Sądu Administracyjnego, której wyrazem jest przywołany w interpelacji wyrok
z 6 grudnia 2023 r., sygn. akt II OSK 1705/22, podstawą do stwierdzenia nieważności
decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest nieważność miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego. Unieważnienie planu miejscowego nie wpłynie
również w takim przypadku na decyzje o pozwoleniu na użytkowanie, której byt prawny
zależy od pozostawania w obrocie prawnym decyzji o pozwoleniu na budowę. Należy
jednak podkreślić, że jest to jedynie linia orzecznicza, która może ulec zmianie, gdyż
art. 147 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami
administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143) nie określa jednoznacznie skutków
stwierdzenia nieważności aktów prawa miejscowego dla wydanych na ich podstawie
aktów administracyjnych. Sytuacja ta nie odpowiada wprost przesłankom żadnego
z trybów nadzwyczajnych uregulowanych w ustawie z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks
postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2025 r. poz. 1691), dalej „Kpa”.
Inne skutki prawne dla pozwoleń na budowę wywołuje natomiast wyeliminowanie
z obrotu prawnego decyzji o warunkach zabudowy. W takim przypadku należy się liczyć
z możliwością stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę jako decyzji
zależnej. Zgodnie z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r.,
-- 3 of 4 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
sygn. akt I OPS 2/12, stwierdzenie nieważności decyzji, w oparciu o którą wydano inną
przedmiotowo zależną decyzję, może stanowić podstawę do stwierdzenia nieważności
decyzji zależnej, na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 Kpa jako wydanej z rażącym naruszeniem
prawa, a nie do wznowienia postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 8 Kpa.
Taki sam stosunek zależności zachodzi pomiędzy decyzją o pozwoleniu na budowę
a pozwoleniem na użytkowanie, dlatego też unieważnienie pozwolenia na budowę
na skutek unieważnienia decyzji o warunkach zabudowy może wywołać negatywne
konsekwencje prawne również dla decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Jednocześnie należy pamiętać, że nawet w sytuacji unieważnienia decyzji o warunkach
zabudowy nie zawsze jest dopuszczalne stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu
na budowę. Należy bowiem wskazać, że ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy
– Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 471, z późn. zm.)
wprowadziła do ustawy Pb art. 37b który w ust. 1 stanowi, że nie stwierdza się
nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia
upłynęło 5 lat. Ponadto, dodatkowe ograniczenia czasowe dotyczące eliminowania
z obrotu prawnego decyzji administracyjnych wynikają z przepisów Kpa.
Jednocześnie pragniemy zauważyć, że jakiekolwiek zmiany prawne zwiększające trwałość
pozwoleń na budowę czy pozwoleń na użytkowanie, nie powinny jednak prowadzić
do zupełnego pozbawienia możliwości eliminacji z obrotu prawnego rozstrzygnięć
wadliwych.
Pragnę także wyjaśnić, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii jest otwarte na inicjatywy,
informacje i uwagi dotyczące proponowanych rozwiązań, które mogą usprawnić proces
planistyczny i inwestycyjny. Dlatego też problem poruszony w interpelacji będzie
analizowany i w razie uznania za konieczne, zostaną podjęte odpowiednie działania
legislacyjne.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Tomasz Lewandowski
Podsekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii
-- 4 of 4 --
+48 22 52 12 888 Al. Ujazdowskie 11
kontakt@ms.gov.pl 00-950 Warszawa P-33
www.gov.pl/sprawiedliwosc
Sekretarz Stanu
Arkadiusz Myrcha
BK-VII.0520.237.2026
Warszawa, 25 maja 2026 r.
Pan
Włodzimierz Czarzasty
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej
Szanowny Panie Marszałku,
w odpowiedzi na interpelację nr 16797 w sprawie systemowej ochrony nabywców lokali
działających w zaufaniu do decyzji administracyjnych oraz skutków uchylenia miejscowych
planów zagospodarowania przestrzennego, którą złożyła Pani Posłanka Marta Stożek,
przedstawiam następujące informacje.
W nawiązaniu do pytań Pani Posłanki wyjaśniam, że zagadnienia poruszone w interpelacji
pozostają poza zakresem właściwości Ministra Sprawiedliwości. Prawo budowlane
i zagospodarowanie przestrzenne nie znajdują się bowiem w dziale administracji
rządowej: sprawiedliwość. Tematyka interpelacji nie jest też związana z ustawą z dnia
9 marca 2017 r. o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji
reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem
prawa (Dz. U. z 2021 r. poz. 795). Właściwym organem do udzielenia odpowiedzi
na pytania zawarte w interpelacji, a dotyczące prawa publicznego, jest Minister Finansów
i Gospodarki (drugi adresat interpelacji).
Z wyrazami szacunku
Arkadiusz Myrcha
/podpisano elektronicznie/
-- 1 of 2 --
-- 2 of 2 --