+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DNP-I.054.8.2026
Warszawa, 12 maja 2026 r.
Pan
Włodzimierz Czarzasty
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej
Dotyczy: interpelacji nr 16328 w sprawie funkcjonowania programu
"Mieszkanie+" oraz realnych możliwości dojścia do własności lokali
Szanowny Panie Marszałku,
przedkładam odpowiedź na interpelację nr 16328, Pani Katarzyny
Matusik-Lipiec Poseł na Sejm RP z dnia 7 kwietnia 2026 r. w sprawie funkcjonowania
programu "Mieszkanie+" oraz realnych możliwości dojścia do własności lokali.
„Mieszkanie+” stanowił element dokumentu strategiczno-programowego określającego
politykę mieszkaniową państwa pn. Narodowy Program Mieszkaniowy. Działania
w ramach programu koncentrowały się na tworzeniu nowego zasobu mieszkaniowego
m.in. poprzez budowę mieszkań na wynajem, w tym mieszkań z możliwością dojścia do
własności przez najemcę (część rynkowa programu).
Za ww. działania odpowiadała spółka PFR Nieruchomości S.A. (PFRN) – spółka zależna
Polskiego Funduszu Rozwoju S.A., która samodzielnie organizowała proces inwestycyjny
oraz poszukiwała partnerów do prowadzenia poszczególnych projektów mieszkaniowych.
Zadania prowadzone przez spółkę są finansowane z aktywów własnych, bez
wykorzystania środków budżetu państwa.
Spółka PFRN nie była podmiotem podległym ministrowi właściwemu do spraw
budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa lub
przez niego nadzorowanym. Zadania Ministerstwa Rozwoju i Technologii obejmowały
współpracę ze spółką PFRN w zakresie analiz i monitoringu stanu realizacji projektów
mieszkaniowych w ramach części rynkowej programu „Mieszkanie+”.
W połowie 2023 r. podjęto decyzję o zakończeniu działań PFRN w ramach rynkowej
części programu „Mieszkanie+”, a inwestycje mieszkaniowe będące w trakcie budowy lub
planowania do realizacji nie są obecnie komunikowane jako rynkowa część programu.
Odnosząc się do kwestii bezpieczeństwa i stabilności umów najmu z dojściem do
własności, na podstawie informacji uzyskanych z PFRN wskazujemy, że są one oparte na
obowiązujących przepisach prawa i określają w sposób jednoznaczny prawa oraz
obowiązki stron. Najemcy otrzymują harmonogram płatności na cały okres umowy, co
umożliwia długoterminowe planowanie. W odpowiedzi na zmieniające się warunki
makroekonomiczne wprowadzono dodatkowe rozwiązania wzmacniające stabilność, w
tym mechanizmy ograniczające poziom waloryzacji czynszu do maksymalnie 8 procent.

-- 1 of 5 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Przewidziano również możliwość rozwiązania umowy i odzyskania zwaloryzowanych
środków w przypadku wzrostu inflacji powyżej 3,5 procent, przy jednoczesnym
zachowaniu możliwości dalszego korzystania z lokalu w oparciu o umowę najmu
instytucjonalnego.
Jednocześnie - jak wskazuje PFRN - ceny sprzedaży mieszkań ustalane są każdorazowo na
podstawie aktualnej wyceny niezależnego rzeczoznawcy, zgodnie z obowiązującymi
przepisami, co zapewnia ich rynkowy i obiektywny charakter.
Mając na uwadze powyższe, oferta najmu oraz najmu z dojściem do własności została
zaprojektowana jako rozwiązanie elastyczne, uwzględniające różne potrzeby najemców
oraz zapewniające odpowiedni poziom bezpieczeństwa i przewidywalności.
Osoby znajdujące się w tzw. luce dochodowej mogą skorzystać z rządowego programu
popierania budownictwa mieszkaniowego (SBC), obejmującego preferencyjne
finansowanie zwrotne budowy mieszkań na wynajem o limitowanym czynszu,
przeznaczonych dla osób o umiarkowanych dochodach.
Celem programu SBC jest zwiększenie zasobu mieszkań o czynszu regulowanym,
adresowanych do osób, których dochody są zbyt wysokie, aby mogły ubiegać się o lokal
komunalny, a jednocześnie niewystarczające do samodzielnego zaspokojenia potrzeb
mieszkaniowych na rynku prywatnym. Program realizowany jest na podstawie ustawy
z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa
(Dz.U. z 2025 r. poz. 1273, z późn. zm.).
W tym kontekście istotnym pojęciem jest wspomniana już tzw. luka czynszowa (często
utożsamiana z luką dochodową), oznaczająca sytuację, w której gospodarstwa domowe
osiągają dochody zbyt wysokie, by kwalifikować się do najmu lokalu komunalnego, lecz
jednocześnie zbyt niskie, aby ponosić koszty najmu lub zakupu mieszkania na warunkach
rynkowych. To właśnie do tej grupy kierowana jest oferta mieszkań budowanych w
ramach programu SBC.
Z punktu widzenia najemców program oznacza przede wszystkim dostęp do mieszkań
o umiarkowanym, ustawowo ograniczonym czynszu, który nie może przekraczać
określonego poziomu (maksymalnie do 4% i 5% wartości odtworzeniowej lokalu rocznie).
Przekłada się to na niższe koszty najmu w porównaniu z rynkiem prywatnym oraz większą
przewidywalność opłat. Obecnie czynsze1 w mieszkaniach społecznych inicjatyw
mieszkaniowych (SIM) i towarzystw budownictwa społecznego (TBS) wynoszą ok. 25–32
zł/m² (ok. 32 zł/m² w Krakowie, 29 zł/m² w Szczecinie i ok. 25 zł/m² w Białymstoku),
podczas gdy na rynku komercyjnym są wyższe i wynoszą odpowiednio ok. 61 zł/m² w
Krakowie, ok. 59 zł/m² w Szczecinie oraz ok. 47 zł/m² w Białymstoku, co oznacza, że
najem rynkowy jest zazwyczaj o połowę droższy niż w społecznym zasobie
mieszkaniowym. Istotną korzyścią jest również większa stabilność najmu – umowy są
mniej podatne na nagłe zmiany warunków czy znaczące podwyżki czynszu.
Najemcy nie muszą posiadać zdolności kredytowej ani wkładu własnego, jak w przypadku
zakupu mieszkania na rynku komercyjnym, choć w przypadku niektórych inwestycji
realizowanych przez SIM/TBS może być wymagany udział partycypacji – do 30% kosztów
odtworzeniowych lokalu mieszkalnego. Planowane zmiany legislacyjne zakładają jednak
1 Dane za IV kw. 2025 r. i I kw. 2026 r.

-- 2 of 5 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
obniżenie poziomu tej partycypacji oraz zwiększenie dostępności programu poprzez
podwyższenie limitów dochodowych.
W ramach programu udzielane są preferencyjne kredyty, obejmujące do 80% kosztów
przedsięwzięcia, skierowane są do SIM/TBS, spółek gminnych oraz spółdzielni
mieszkaniowych. Finansowanie to przeznaczone jest na budowę lokali mieszkalnych na
wynajem, jak już wspomniano powyżej z ustawowo limitowaną stawką czynszu lub na
budowę lokali mieszkalnych, dla których ustanowione zostanie spółdzielcze lokatorskie
prawo do lokalu.
Program SBC realizowany jest przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków własnych
Banku, z dopłatą do preferencyjnego oprocentowania finansowania ze środków Fundusz
Dopłat. W ramach jednej inwestycji mieszkaniowej możliwe jest łączenie preferencyjnego
kredytu z programu SBC ze środkami uzyskanymi przez gminę w ramach programu BSK, w
formie grantów pokrywających do 45% kosztów kwalifikowanych przedsięwzięcia.
Istotnym krokiem są także prace nad projektem ustawy o społecznych zasobach
mieszkaniowych oraz o wsparciu inwestycji mieszkaniowych, której celem jest stworzenie
nowoczesnego systemu finansowania budownictwa społecznego oraz budowa i remont co
najmniej 25 tysięcy mieszkań rocznie. Projektowana ustawa ma wzmacniać ofertę
mieszkań na wynajem dla rodzin z tzw. luki czynszowej, wprowadza preferencyjne kredyty
i granty na budowę mieszkań społecznych, komunalnych i spółdzielczych oraz zwiększa
dostępność systemu SIM/TBS poprzez wyższe limity dochodowe, niższą partycypację
najemców i stabilniejsze warunki najmu.
Ministerstwo na bieżąco analizuje zasadność wprowadzenia zmian w przepisach
dotyczących najmu instytucjonalnego. Aktualnie nie jest przewidywane podjęcie prac
legislacyjnych nad wprowadzeniem modyfikacji jego zasad.
Podkreślić należy, że prawa i obowiązki właściciela (wynajmującego) oraz najemcy
w zakresie korzystania z wynajmowanego mieszkania na podstawie umowy najmu
instytucjonalnego określają postanowienia zawarte w tej umowie. Strony tej umowy mogą
we własnym zakresie określić prawa i obowiązki właściciela oraz najemcy, kierując się
zasadą wolności kontraktowania.
Podkreślić należy, że stosownie do art. 19j ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie
praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z
2023 r. poz. 725), dalej: u.o.p.l., do najmu instytucjonalnego lokalu stosuje się jedynie
przepisy art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2
oraz art. 25d pkt 4. Najem instytucjonalny podlega przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia
1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071, z późn. zm.), dalej K.c., o najmie, a
spośród przepisów u.o.p.l. stosuje się do niego tylko przepisy wymienione enumeratywnie
w art. 19j u.o.p.l. Tym samym do umowy najmu instytucjonalnego nie stosuje się
przepisów art. 6a – 6e u.o.p.l. dotyczących praw i obowiązków stron umowy najmu.
Najem instytucjonalny (podobnie jak najem okazjonalny) daje właścicielowi lokalu
możliwość zawarcia umowy, która nie jest związana z ograniczeniami przewidzianymi w
u.o.p.l. Wskazać należy, że najem instytucjonalny jest szczególnym rodzajem najmu, który
w porównaniu do najmu lokali mieszkalnych na zasadach ustawowych (forma zwykła)
pozwala stronom ustalić swobodnie zakres praw i obowiązków najemcy oraz właściciela.

-- 3 of 5 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Przepisy u.o.p.l. w sposób szczegółowy regulują kwestię rozwiązania umowy najmu w
drodze wypowiedzenia przez właściciela. Zgodnie z art. 19j do najmu instytucjonalnego
lokalu stosuje się m.in. art. 11 ust. 2 pkt 1-3 u.o.p.l., który wskazuje w sposób
jednoznaczny w jakich przypadkach właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu
instytucjonalnego. Zgodnie z przywołanym przepisem, nie później niż na miesiąc naprzód,
na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny,
jeżeli lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego
przeznaczeniem, jest w zwłoce z zapłatą czynszu, przez co najmniej trzy pełne okresy
płatności, bądź wynajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal (lub jego część) bez
wymaganej pisemnej zgody właściciela. W wymienionym przepisie zostały szczegółowo
określone przesłanki rozwiązania stosunku najmu lokalu mieszkalnego, a tym samym
możliwości domagania się przez właściciela opuszczenia lokalu przez zajmujące go osoby.
Wypowiedzenie w każdym przypadku powinno być pod rygorem nieważności dokonane
na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Przy tym wskazać należy, że przesłanki wypowiedzenia umowy najmu są rygorystycznie
określone, co chroni najemców przed uzależnieniem ich sytuacji od uznaniowej decyzji
wynajmującego i zapewnia stabilność najmu. Najemca wypełniający sumiennie wszystkie
swoje obowiązki nie powinien obawiać się wypowiedzenia stosunku prawnego przez
właściciela i nie będzie zagrożony eksmisją.
Zanim jednak dojdzie do wypowiedzenia stosunku prawnego na podstawie art. 11 ust. 2
pkt 2 u.o.p.l., tj. z powodu zwłoki z zapłatą czynszu lub opłat niezależnych od właściciela,
co najmniej za trzy pełne okresy płatności, wynajmujący zobowiązany jest do
powiadomienia najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego z
powodu wystąpienia tej zaległości i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do
zapłaty zaległych i bieżących należności. Jest to dodatkowy instrument chroniący najemcę
przed wypowiedzeniem stosunku prawnego, a w konsekwencji - przed eksmisją z lokalu.
Zgodnie z art. 19i ust. 1 u.o.p.l. umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie
czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej
umowy.
Należy przy tym zauważyć, że najemca ma możliwość wypowiedzenia umowy najmu bez
zachowania okresu wypowiedzenia. Zgodnie z art. 682 K.c., jeżeli wady najętego lokalu są
tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego
zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów
wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Powyższy przepis uprawnia najemcę do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania
terminów wypowiedzenia, jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego
domowników albo osób u niego zatrudnionych, i to nawet wtedy, gdy najemca w chwili
zawarcia umowy wiedział o wadach. Wystarczający jest tu stan zagrożenia zdrowia, a nie
wystąpienie choroby będącej następstwem istnienia wady lokalu. Wadami, o których
mowa w art. 682 K.c. są w szczególności: zawilgocenie, zagrzybienie, niebezpieczeństwo
zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu odziaływanie
sąsiednich lokali lub nieruchomości. Założeniem art. 682 K.c. jest ochrona życia i zdrowia
ludzi, który ma charakter kluczowy i nadrzędny, natomiast interes majątkowy
wynajmującego, w który godzi wypowiedzenie umowy najmu (utrata dochodów z tytułu
czynszu), musi ustąpić pierwszeństwa tej ochronie.

-- 4 of 5 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Ponadto najemca może na podstawie art. 664 § 2 K.c.2 wypowiedzieć najem bez
zachowania terminów wypowiedzenia w następujących wypadkach:
1. jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady uniemożliwiające jej używanie
przewidziane w umowie;
2. jeżeli wady uniemożliwiające używanie rzeczy powstały później, a więc w czasie trwania
najmu, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich;
3. jeżeli wady są nieusuwalne.
Jednakże należy podkreślić, iż uprawnienia najemcy do żądania obniżenia czynszu oraz do
wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia nie przysługują, jeżeli
najemca w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 664 § 3 K.c.).
Wypowiedzenie najmu stanowi jednostronną czynność prawną najemcy skierowaną do
wynajmującego. Stosunek najmu ustaje z chwilą, kiedy oświadczenie najemcy o
wypowiedzeniu umowy dotarło do wynajmującego w taki sposób, że mógł się zapoznać
z jego treścią (art. 61 K.c.).
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Michał Jaros
Sekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii
2 Zgodnie z art. 664 § 2 K.c. jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane
w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego
zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może
wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

-- 5 of 5 --