Interpelacja w sprawie wpływu projektowanych zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych na funkcjonowanie sektora

Interpelacja nr 16149

do ministra finansów i gospodarki

w sprawie wpływu projektowanych zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych na funkcjonowanie sektora

Zgłaszający: Michał Połuboczek

Data wpływu: 24-03-2026

Szanowny Panie Ministrze,

zwracam się do Pana Ministra z niniejszą interpelacją w związku z toczącymi się pracami legislacyjnymi dotyczącymi projektu ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (nr w Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów: UD311, projekt z dnia 28 listopada 2025 r.), a także w związku z publicznie ogłaszanymi przez Pana Ministra ambitnymi celami rządowej polityki mieszkaniowej.

Pytania interpelacyjne:

1. Czy Pan Minister Finansów i Gospodarki jako organ odpowiadający za planowanie gospodarcze i finansowanie rządowych programów mieszkaniowych dysponuje analizami lub oceną skutków projektowanych zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczących powiązania kadencji zarządu spółdzielni z kadencją rady nadzorczej (w szczególności w odniesieniu do ryzyka jednoczesnego wygaśnięcia mandatów obu organów) w zakresie wpływu tej regulacji na zdolność spółdzielni do realizacji wieloletnich inwestycji finansowanych ze środków publicznych w ramach programów wspierania społecznego budownictwa czynszowego (SBC) i budownictwa socjalnego i komunalnego (BSK)?

2. Czy Pan Minister Finansów i Gospodarki dostrzega ryzyko, że wprowadzenie ustawowej kadencyjności zarządów spółdzielni mieszkaniowych (maksymalnie 4 lata) w połączeniu z powiązaniem jej z kadencją rady nadzorczej może wywołać destabilizację zarządzania spółdzielniami i zakłócić wieloletnie procesy inwestycyjne, których finansowanie pochodzi ze środków publicznych?

3. Czy przepisy dotyczące obowiązkowej kadencyjności zarządów spółdzielni nie wpłyną negatywnie na zdolność spółdzielni mieszkaniowych do realizacji nowych inwestycji w zasobie lokatorskim, a tym samym na skuteczność rządowych programów budowy mieszkań społecznych?

4. Czy rząd przeprowadził spójną analizę koordynacyjną pomiędzy projektem UD311 a celami programów społecznego budownictwa czynszowego (SBC) i budownictwa socjalnego i komunalnego (BSK), z uwzględnieniem faktu, że spółdzielnie mieszkaniowe są bezpośrednimi beneficjentami kredytów preferencyjnych BGK i grantów z Funduszu Dopłat, a projektowane zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych mają charakter reform systemowych, których wprowadzenie wymaga szczególnej analizy?

W 2026 r. na budownictwo mieszkaniowe w budżecie przeznaczono 6,7 mld zł, a wraz ze środkami z Krajowego Planu Odbudowy jest to kwota 8,7 mld zł. Rząd zapowiedział zakontraktowanie budowy i remontów 18 tys. mieszkań – a razem ze środkami z lat 2024 i 2025 – budowy i remontów 35 tys. mieszkań w ciągu trzech lat rządów.

Program społecznego budownictwa czynszowego (SBC) wspiera rozwój budownictwa mieszkaniowego na wynajem oraz spółdzielczego lokatorskiego i skierowany jest do towarzystw budownictwa społecznego, spółdzielni mieszkaniowych oraz spółek gminnych. Poprzez udzielanie kredytów preferencyjnych SBC program ma przyczyniać się do rozwoju budownictwa mieszkaniowego na wynajem o umiarkowanych czynszach, a także spółdzielczego lokatorskiego.

Sam projekt UD311 – w swojej ocenie skutków regulacji – wprost wskazuje, że jego celem jest „zachęcenie zarządów spółdzielni do podejmowania inwestycji mających na celu ustanawianie spółdzielczych lokatorskich praw do lokali” oraz że przewiduje się pozytywny wpływ na rynek pracy poprzez „wygenerowanie nowych inwestycji dotyczących budownictwa na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego”. Projekt UD311 jest zatem integralnie powiązany z rządową strategią mieszkaniową. Tymczasem równolegle w tym samym projekcie przewidziane są zmiany o charakterze systemowym, które – w ocenie wielu środowisk – mogą tę właśnie zdolność inwestycyjną spółdzielni poważnie osłabić.

Spółdzielnie mieszkaniowe odgrywają kluczową rolę w zarządzaniu nieruchomościami. Mają także ogromny potencjał ekonomiczny. Niektóre spółdzielnie mieszkaniowe dysponują i zarządzają dużo większym majątkiem niż spółki samorządu terytorialnego w małych gminach, na przykład małe spółki wodociągowe czy spółki wywożące odpady. Projektowane zmiany kadencyjności, zdaniem ekspertów, mogą stanowić destabilizację zarządzania największym w Polsce zasobem mieszkaniowym. Powierzanie temu środowisku roli strategicznego inwestora lokatorskiego przy jednoczesnym wprowadzaniu głębokich zmian ustrojowych w jego organach jest zatem decyzją wymagającą szczególnie starannej analizy koordynacyjnej.

Proces inwestycyjny w budownictwie wielomieszkaniowym ma charakter długofalowy i wieloetapowy. Obejmuje on: nabycie gruntu, sporządzenie projektu budowlanego, uzyskanie decyzji środowiskowych i pozwolenia na budowę (co samo w sobie – jak wskazuje uzasadnienie do projektu UD311 – może trwać kilka miesięcy, a w większych miastach nawet kilka lat; w przypadku zaskarżenia pozwolenia na budowę w postępowaniu administracyjnym i sądowo-administracyjnym proces ten przedłuża się o kolejne lata), przeprowadzenie postępowania przetargowego, realizację robót budowlanych oraz rozliczenie kosztów budowy z przyszłymi lokatorami. W projekcie UD311 dostrzeżono ten problem, wydłużając okres zachowania członkostwa przez założycieli nowo tworzonych spółdzielni z 3 do 10 lat, wprost uznając, że „trzyletni okres jest niewystarczający” z uwagi na czas trwania procesu inwestycyjnego.

Ta sama logika pozwala zadać pytanie, czy ustawowe narzucenie 4-letniej kadencyjności zarządów spółdzielni i ryzykowne powiązania tej kadencyjności z kadencją rad nadzorczych nie wpłynie negatywnie na realizację długofalowych projektów budowlanych. Zarząd spółdzielni odpowiada za inwestycje trwające wielokrotnie dłużej niż jedna kadencja, od momentu identyfikacji gruntu, przez wieloletni cykl finansowania preferencyjnymi kredytami BGK, aż po odbiór budynku i rozliczenie wkładów. Kadencyjność wprowadzana z mocy ustawy generuje ryzyko braku ciągłości zarządzania inwestycją. Nowy zarząd nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania zaciągnięte przez poprzedni i może zrewidować lub zarzucić prowadzone projekty. Dodatkowo zarządy są niechętne do podejmowania wieloletnich zobowiązań w ostatnim roku kadencji, co de facto paraliżuje możliwość inicjowania nowych inwestycji w połowie każdej 4-letniej kadencji.

Projektowane zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych mają charakter systemowy, dotykają fundamentalnych zasad funkcjonowania organów spółdzielni i ich relacji ze spółdzielcami. Tymczasem ocena skutków regulacji (OSR) dołączona do projektu UD311 nie zawiera żadnej analizy ryzyka, jakie nowe przepisy – zwłaszcza kadencyjność zarządów – niosą dla projektów inwestycyjnych finansowanych ze środków publicznych w ramach programu SBC czy BSK. Jednocześnie z ustaleń OSR wynika, że projekt „nie spowoduje ujemnych skutków finansowych dla budżetu państwa”, co jest twierdzeniem wymagającym szczególnej weryfikacji w kontekście możliwego opóźnienia lub porzucenia inwestycji spółdzielczych korzystających z wieloletniego finansowania BGK.

Skala zaplanowanych nakładów na realizację programów mieszkaniowych sprawia, że jakiekolwiek zaburzenie zdolności operacyjnej spółdzielni jako inwestorów może wprost przekładać się na niewykonanie planów zakontraktowania i oddania do użytku tysięcy mieszkań.

Spółdzielnie mieszkaniowe są podmiotami o wyjątkowej ekspozycji społecznej. Zamieszkuje w nich potencjalnie jedna czwarta populacji kraju. Wszelkie nieprawidłowości, do których dojść może w warunkach chaotycznej rotacji organów, braku ciągłości instytucjonalnej i przepływu dużych środków publicznych, będą natychmiast nagłaśniane przez media i opinię publiczną. W ocenie ekspertów zmiany mogą destabilizować funkcjonowanie spółdzielni i ograniczać prawa ich członków. Ewentualny skandal dotyczący spółdzielczego budownictwa lokatorskiego – nawet jeśli dotyczyłby pojedynczego podmiotu – może trwale skompromitować w oczach obywateli cały model mieszkalnictwa społecznego, który rząd zamierza rozwijać, i zniweczyć wieloletnie nakłady ze środków publicznych.

Mając powyższe na uwadze, wnoszę o udzielenie odpowiedzi na zadane pytania.

Z wyrazami szacunku

Michał Połuboczek