Interpelacja w sprawie skutków społecznych i finansowych realizacji inwestycji mieszkaniowych w trybie specustawy mieszkaniowej (tzw. lex deweloper)

Interpelacja nr 13680

do ministra finansów i gospodarki

w sprawie skutków społecznych i finansowych realizacji inwestycji mieszkaniowych w trybie specustawy mieszkaniowej (tzw. lex deweloper)

Zgłaszający: Marta Stożek

Data wpływu: 20-11-2025

Szanowny Panie Ministrze,

składam interpelację w sprawie konsekwencji stosowania specustawy mieszkaniowej, zwanej potocznie lex deweloper, której mechanizmy budzą coraz większe wątpliwości pod względem sprawiedliwości społecznej, transparentności procesu decyzyjnego oraz równowagi między interesem publicznym a zyskiem prywatnych inwestorów.

Obywatele Wrocławia stają dziś wobec realnego zagrożenia urzeczywistnienia inwestycji deweloperskiej na terenie dawnego FAT-u, w której planowana jest budowa aż 1500 mieszkań. Proces ten odbywa się z pominięciem wieloletnich procedur planistycznych i z ograniczonymi konsultacjami społecznymi, projektując miasto w kawałkach zamiast w całościowy spójny sposób. Przekształcenie przeznaczenia terenu na mocy decyzji administracyjnej prowadzi do wzrostu wartości gruntu z poziomu kilkunastu milionów złotych do kilkuset. Co szczególnie niepokojące, nie będzie to wynikiem inwestycji w infrastrukturę, prac projektowych czy realizacyjnych, lecz jedynie konsekwencją formalnej zmiany statusu działki.

Deweloper zadeklarował partycypację w kosztach publicznych na poziomie około 5% uzyskanego wzrostu wartości inwestycji. Wkład niniejszego podmiotu na tak niewielkim poziomie w związane z inwestycją koszty publiczne może skutkować niedostatkami w rozwoju infrastruktury i poziomu usług publicznych osiedla wraz ze zwiększającą się liczbą mieszkańców osiedla. Tymczasem przykładowo w krajach nordyckich, które są przez samych inwestorów przywoływane jako wzorce urbanistyki i polityki mieszkaniowej, poziom godziwej partycypacji dewelopera w kosztach infrastruktury towarzyszącej może sięgać nawet 50%.

W Danii obowiązuje tzw. model capture value, w którym znaczna część zysków uzyskanych przez inwestora dzięki zmianom w planowaniu przestrzennym wraca do budżetu samorządu w formie opłat inwestycyjnych lub kosztów budowy infrastruktury. Gminy mają silną pozycję negocjacyjną, a obowiązek dostarczania infrastruktury publicznej jest zapisany w porozumieniach planistycznych.

W Szwecji funkcjonuje system tzw. planavtal – umów planistycznych zawieranych między gminą a deweloperem, w których ściśle określa się, jaki procent zysków zostanie przeznaczony na cele publiczne, w tym szkoły, parki, drogi i transport zbiorowy. Takie porozumienia są jawne, poddane kontroli społecznej i negocjowane na podstawie rzetelnych danych finansowych.

W Finlandii z kolei istnieją instrumenty prawne pozwalające gminom odzyskiwać środki z przyrostu wartości gruntu przez obowiązkowe umowy inwestycyjne. Deweloperzy są zobligowani do partycypacji w kosztach infrastruktury technicznej i społecznej jako warunku uzyskania pozwolenia na budowę.

Wspólną cechą modeli nordyckich jest to, że samorząd zachowuje decydującą rolę w planowaniu przestrzennym, a udział inwestora w kosztach publicznych jest nie tylko standardem, ale i warunkiem uzyskania zgód planistycznych. Systemy te opierają się na zasadzie proporcjonalności – im większy zysk dewelopera, tym większy jego obowiązek świadczeń na rzecz społeczności lokalnej.

Na gruncie polskiego prawa, w standardowym trybie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, deweloper mógłby zostać objęty tzw. rentą planistyczną w wysokości do 30% przyrostu wartości nieruchomości. Takie środki mogłyby zostać wykorzystane na budowę szkół, przedszkoli, żłobków, dróg, kanalizacji oraz innych niezbędnych elementów infrastruktury publicznej.

W aktualnym stanie prawnym oraz w przypadku inwestycji prowadzonych w trybie lex deweloper sytuacja ta wygląda zupełnie inaczej. Miasto zostaje w praktyce pozbawione narzędzi realnego wpływu na sposób zagospodarowania przestrzeni oraz na ustalenie warunków inwestycji zgodnych z potrzebami mieszkańców, a także naraża cały proces na nieprawidłowości wynikające z wpływu wielkiego biznesu na decyzje planistyczne. Brakuje przejrzystych mechanizmów wyceny zysków dewelopera i adekwatnej rekompensaty społecznej. Mieszkańcy ponoszą natomiast koszty takiej polityki: zwiększony ruch samochodowy, zatłoczone szkoły, niedobór miejsc w przedszkolach, przeciążenie infrastruktury komunalnej, degradacja przestrzeni wspólnych i zieleni oraz erozja lokalnej wspólnotowości. Bez wspomnianego rozwoju niezbędnej infrastruktury publicznej życie dotychczasowych mieszkańców osiedla ulegnie pogorszeniu.

W tej sprawie nie chodzi wyłącznie o jedną inwestycję. Wrocław zmaga się już z kolejnymi planami podobnych przedsięwzięć m.in. na Sołtysowicach, terenach po Hutmenie i przy ul. Kamieńskiego. Łącznie planowane są inwestycje, które mogą sprowadzić do miasta kilkanaście tysięcy nowych mieszkańców bez odpowiedniego zabezpieczenia usług publicznych. Dodatkowo przez utratę terenów przemysłowych w miastach inwestycje te przenoszą się na przedmieścia. Generuje to ruch samochodowy pracowników, z miast do zakładów pracy poza miastem, obciążając infrastrukturę drogową. W sytuacji, gdy zyski z przekształceń gruntów pozostają w rękach prywatnych inwestorów, a koszty społeczne są uspołecznione, rośnie napięcie i poczucie niesprawiedliwości wśród obywateli.

W związku z powyższym proszę Pana Ministra o odpowiedź na następujące pytania:

Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje w najbliższym czasie nowelizację tzw. specustawy mieszkaniowej w kierunku zwiększenia udziału deweloperów w finansowaniu infrastruktury publicznej oraz usług towarzyszących inwestycjom mieszkaniowym?

Czy jest rozważane wprowadzenie obligatoryjnego progu partycypacji inwestora w kosztach społecznych i komunalnych, np. w wysokości minimum 30% przyrostu wartości nieruchomości, analogicznie do renty planistycznej w trybie zwykłym?

Czy w resorcie są prowadzone prace nad ujednoliceniem i upublicznieniem analiz finansowych oraz założeń inwestycyjnych, które obecnie są niejawne i przedstawiane tylko wybranym organom administracji?

Czy ministerstwo dysponuje danymi statystycznymi dotyczącymi średniego wzrostu wartości nieruchomości w wyniku decyzji podejmowanych w trybie lex deweloper oraz skali rekompensat infrastrukturalnych ponoszonych przez inwestorów? Jeśli nie, to co jest tego przyczyną? Czy ministerstwo zamierza zbierać te dane w przyszłości?

Czy są planowane działania kontrolne i audytowe, które pozwoliłyby zweryfikować rzetelność deklaracji deweloperów w zakresie ich udziału w kosztach publicznych i zgodności inwestycji z rzeczywistymi potrzebami społeczności lokalnych?

Jakie działania podejmie ministerstwo w celu przywrócenia mieszkańcom realnego wpływu na proces planowania przestrzennego w przypadku inwestycji realizowanych na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej?

Z wyrazami szacunku Marta Stożek