+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DAB-V.054.9.2025
Warszawa, 07 stycznia 2026 r.
Pan
Włodzimierz Czarzasty
Marszałek Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej
Dotyczy: odpowiedzi na interpelację nr 13348
Szanowny Panie Marszałku,
działając z upoważnienia Prezesa Rady Ministrów, w porozumieniu z Ministrem
Sprawiedliwości, Przewodniczącym Komisji Nadzoru Finansowego oraz Prezesem Urzędu
Ochrony Konkurencji i Konsumentów – w odpowiedzi na interpelację nr 13348 Posła
na Sejm Rzeczypospolitej Polskiej – Pana Jarosława Sachajko w sprawie ochrony nabywców
lokali mieszkalnych działających w dobrej wierze w sytuacji niezgodności inwestycji
z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, na przykładzie pożaru budynku
wielorodzinnego przy ul. Grzybowej 5 w Dębogórzu – uprzejmie proszę o przyjęcie
następujących wyjaśnień.
Pytania do Ministra Rozwoju i Technologii (budownictwo, planowanie, GUNB)
Z informacji przekazanych przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego wynika,
że organ ten nie prowadził postępowania nadzorczego w sprawie przy ul. Grzybowej 5
w Dębogórzu. Jednakże, w analizowanej sprawie działania podejmowały organy właściwe,
czyli terenowe organy nadzoru budowlanego. Z ustaleń tych organów wynika, że budynek
przy ul. Grzybowej 5 w Dębogórzu został zaprojektowany i wybudowany, jako budynek
mieszkalny jednorodzinny z wydzielonymi dwoma lokalami mieszkalnymi na podstawie
decyzji Starosty Puckiego z 12 grudnia 2011 r., nr AB/K0-6740/229/11/K. Nie jest to zatem
samowola budowlana.
Przedmiotowy budynek został zgłoszony do użytkowania zawiadomieniem o zakończeniu
budowy w 2013 r. również jako budynek mieszkalny jednorodzinny. Pomorski Wojewódzki
Inspektor Nadzoru Budowlanego zaznaczył, że procedura dopuszczenia tego budynku
do użytkowania przeprowadzona przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego
w Powiecie Puckim nie budzi zastrzeżeń pod względem jej zgodności z prawem. Organ
szczebla wojewódzkiego zwrócił uwagę, że procedura zawiadomienia o zakończeniu
budowy dotyczyła budynku mieszkalnego jednorodzinnego o dwóch lokalach mieszkalnych,
a przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418
ze zm.), nie przewidują w tej uproszczonej procedurze przeprowadzenia przez organ
nadzoru budowlanego kontroli obowiązkowej. Przy czym ewentualna kwestia oceny
wiarygodności oświadczenia złożonego przez kierownika budowy w ramach zawiadomienia
o zakończeniu budowy pozostaje w gestii organów ścigania, tzn. prokuratora lub Policji.
Pomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego poinformował, że nie znalazł
podstawy do skierowania wystąpienia w tej kwestii do organów ścigania.

-- 1 of 16 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Podkreślenia wymaga, że inwestycja przy ul. Grzybowej 5 w Dębogórzu w czasie realizacji
była zgodna z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi
Dębogórze w gminie Kosakowo – uchwała nr XV/112/2007 Rady Gminy Kosakowo z dnia
19 grudnia 2007 r. (Dz. U. Woj. Pom. z dnia 12 maja 2008 r., Nr 35, poz. 1077 ze zm.).
Zgodnie z tym planem teren działki został oznaczony symbolem 95.MN i przeznaczony pod
zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
Natomiast w przedmiotowym budynku, już po dopuszczeniu go do użytkowania,
wydzielono 10 lokali (numeracja od 1 do 10), co zostało ujawnione w ewidencji gruntów
i budynków zmianą nr 269/2017 z 24 sierpnia 2017 r. na podstawie postanowienia Sądu
Rejonowego w Wejherowie, Wydział I Cywilny, z 9 czerwca 2017 r., sygn. akt NS 10/16,
o zniesieniu współwłasności – z ostrzeżeniem w tej kwestii w Dziale III księgi wieczystej
działki nr 208/3. Brak jest natomiast informacji, aby wskazane lokale były wyodrębniane na
skutek wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali.
Dodatkowo w ocenie Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego,
w przypadku poruszonego budynku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego
w Powiecie Puckim powinien, niezależnie od aktualnie prowadzonych działań dotyczących
stanu technicznego, ustalić stan faktyczny w zakresie obecnych parametrów technicznych
i sposobu użytkowania przedmiotowego budynku pod kątem zaistnienia przesłanek
do wszczęcia z urzędu przez ten organ odrębnego postępowania w oparciu o art. 53a ust. 1
i art. 72a ustawy – Prawo budowlane tj. nielegalnej zmiany sposobu użytkowania.
Przedmiotowe postępowanie będzie musiało uwzględniać zgodność legalizowanej zmiany
sposobu użytkowania z planem miejscowym, co bezpośrednio wynika z treści art. 71 ust. 2
pkt 4 w związku z art. 71a ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane. Przy czym należy zwrócić
uwagę, że 3 października 2025 r. Rada Gminy Kosakowo podjęła uchwałę
nr XXXV/206/2025 w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmiany miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 208/3 – obręb Dębogórze, gmina
Kosakowo (według § 4 uchwała ta weszła w życie z dniem podjęcia). Według uzasadnienia
tej uchwały planowane zmiany warunków i wskaźników mają być korzystne dla
mieszkańców nieruchomości przy ul. Grzybowej 5 w Dębogórzu.
Z uwagi na pożar i spowodowane zniszczenia w przedmiotowym budynku organy nadzoru
budowlanego szczebla terenowego musiały podjąć i prowadzić odpowiednie działania
nadzorcze. Działania te nie zostały jeszcze zakończone, z uwagi na konieczność ponownego
rozpoznania sprawy przez organ szczebla powiatowego w związku z decyzją organu
szczebla wojewódzkiego z 8 października 2025 r., nr WOP.7721.81.2025.KK, uchylającą
decyzję organu pierwszej instancji z 19 marca 2025 r., nr PINB.5144.1.2025.RW
i przekazującą sprawę do ponownego rozpoznania. Działania te mają na celu
doprowadzenie budynku zniszczonego w wyniku pożaru do stanu zgodnego z prawem.
Podczas kontroli przeprowadzonej 8 stycznia 2025 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru
Budowlanego w Powiecie Puckim ustalił, że w wyniku pożaru, jaki miał miejsce 4 stycznia
2025 r., znacznemu spaleniu uległa konstrukcja dachowa oraz mieszkania zlokalizowane
na poddaszu, uszkodzeniu uległy także stolarka okienna i drzwiowa a w trakcie akcji
gaśniczej doszło do zalania mieszkań zlokalizowanych na niższych kondygnacjach. Zakres
uszkodzeń spowodował, że obiekt znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym
uniemożliwiającym jego dalsze użytkowanie. Postanowieniem z 8 stycznia 2025 r.,
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie Puckim nałożył na zarządcę
nieruchomości obowiązek przedstawienia ekspertyzy technicznej w terminie do 30 marca
2025 r., w której miał zostać wskazany sposób doprowadzenia budynku do stanu zgodnego

-- 2 of 16 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
z prawem. Jednocześnie decyzją z 8 stycznia 2025 r., wydaną na podstawie art. 66 ustawy
– Prawo budowlane, organ szczebla powiatowego nakazał bezzwłoczne zabezpieczenie
budynku oraz terenów przyległych, a także usunięcie stanu zagrożenia dla życia i zdrowia
ludzi. Zakazano użytkowania budynku do czasu usunięcia nieprawidłowości, jakie zostaną
wykazane w ekspertyzie technicznej. Przedmiotowa decyzja podlegała natychmiastowemu
wykonaniu i została ogłoszona ustnie podczas kontroli obiektu 8 stycznia 2025 r.
Przedmiotowa decyzja, a także wydane postanowienie nie zostały zaskarżone, więc
pozostają w obrocie prawnym.
Na dalszym etapie sprawy, po otrzymaniu ekspertyzy technicznej, datowanej na 20 lutego
2025 r., Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie Puckim wydał decyzję
z 19 marca 2025 r., która została uchylona przez Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora
Nadzoru Budowlanego decyzją 8 października 2025 r. Organ szczebla wojewódzkiego
ocenił, że organ szczebla powiatowego przedwcześnie orzekł o braku podstaw do wydania
decyzji w sprawie stanu technicznego. W trakcie ponownego rozpatrywania sprawy organ
szczebla powiatowego powinien w pierwszej kolejności dokonać oceny przedłożonej
ekspertyzy technicznej i ustalić jaki rodzaj i zakres robót może stanowić przedmiot nakazu
dopuszczalnego na gruncie przepisów art. 66 ustawy – Prawo budowlane, bez kolizji
z przepisami art. 28, 29-31 tej ustawy.
Odnosząc się do wątpliwości zasygnalizowanych w interpelacji poselskiej wyjaśnienia
wymaga, że obecnie w sprawach budowlanych funkcjonuje Rejestr Wniosków, Decyzji
i Zgłoszeń tzw. RWDZ. Rejestr zawiera dane (wprowadzone po 1 stycznia 2016 r.)
dotyczące wniosków o pozwolenie na budowę i decyzji o pozwoleniu na budowę
oraz zgłoszeń budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–3 ustawy – Prawo budowlane
tj. zgłoszeń wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar
oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały
zaprojektowane; wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków
mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar
oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały
zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb
mieszkaniowych inwestora; sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie
znamionowe nie wyższe niż 15 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych
o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa, wodorowych o ciśnieniu roboczym nie
wyższym niż 0,5 MPa; wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych
i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m². Rejestr jest
powszechnie dostępny, w tym dla innych organów oraz notariuszy. Tym samym, nie ma
potrzeby tworzenia kolejnego rejestru w zakresie wydawanych pozwoleń na budowę.
Jednocześnie, przeznaczeniem rejestru nie powinna być weryfikacja zgodności decyzji
o pozwoleniu na budowę z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
W obecnym kształcie przepisów decyzja o pozwoleniu na budowę może być wydawana
dla inwestycji zgodnej z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
(o czym stanowi art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy – Prawo budowlane). Należy zatem
domniemywać, że każda wydana decyzja o pozwoleniu na budowę jest zgodna z planem
miejscowym i nie jest zasadna dodatkowa procedura sprawdzająca, tym bardziej w ramach
rejestru pozwoleń na budowę.
Krytycznie należy również odnieść się do propozycji nowelizacji prawa budowlanego
w zakresie wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali. Instytucja zaświadczeń
o samodzielności lokalu stanowi przedmiot regulacji ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

-- 3 of 16 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), zwanej dalej: „uwl”. Problematyka ta nie jest
zatem częścią przepisów regulowanych na gruncie ustawy – Prawo budowlane i wobec tego
nie powinna być przedmiotem potencjalnych zmian w tej ustawie. Przy czym problemy
dotyczące budynku w Dębogórzu nie były związane z wydaniem zaświadczeń
o samodzielności lokali. Częścią przepisów prawa budowlanego nie są również
postępowania wieczystoksięgowe, dlatego problematyka ta nie powinna również
znajdować się w ustawie – Prawo budowlane.
Na marginesie, stosownie do art. 2 ust. 2 uwl, o tym czy dany lokal może być uznany za
samodzielny decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami, swobodny dostęp do niego
właściciela i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych
lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela.
Samodzielny charakter lokalu powinien być potwierdzony zaświadczeniem starosty (bądź
prezydenta miasta na prawach powiatu), przy wydawaniu którego zobowiązany jest on do
zbadania, czy oprócz ww. kryteriów inwestycja jest zgodna z zapisami planu miejscowego
(lub decyzją o warunkach zabudowy) oraz decyzjami wydanymi w trakcie procesu
inwestycyjnego, tj. pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem,
i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem
o zakończeniu budowy (w zależności od tego, w jakim trybie postępowania administracyjno-
budowlanego budynek został wzniesiony i oddany do użytkowania). Starosta stwierdza
spełnienie wymagań techniczno-budowlanych zasadniczo na podstawie dokumentacji
znajdującej się w posiadaniu organu, jak i przedłożonej przez ubiegającego się o wydanie
zaświadczenia, tj. dokumentacji architektoniczno-budowlanej oraz pozwolenia
na użytkowanie. Zaświadczenie potwierdza więc, iż lokal spełnia wymagania techniczne
zawarte w przepisach prawa budowlanego, odpowiada zapisom planistycznym przyjętym
dla danej nieruchomości przez gminę oraz zapewnia funkcjonalną samodzielność lokalu,
tj. możliwość użytkowania go zgodnie z przeznaczeniem bez konieczności korzystania
z innego lokalu. Tak stwierdzona przez organ samodzielność jest warunkiem niezbędnym
ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Jak wynika z powyższego, zaświadczenie o samodzielności nie może być wydane bez
weryfikacji zgodności z zapisami planu miejscowego (lub decyzją o warunkach zabudowy)
oraz decyzjami wydanymi w trakcie procesu inwestycyjnego. W razie stwierdzenia
niezgodności z zapisami planu oraz ww. decyzjami starosta (bądź prezydent miasta na
prawach powiatu) może odmówić wydania zaświadczenia lub zaświadczenia żądanej treści
- powyższe następuje w formie postanowienia wydanego przez starostę.
Trzeba jednocześnie podkreślić, że zgodnie z art. 2 ust. 1c uwl - odrębną nieruchomość
w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne
lokale mieszkalne. Wprowadzenie zakazu ustanawiania więcej niż dwóch lokali
w budynkach jednorodzinnych miało na celu ukrócenie praktyk niektórych deweloperów,
polegających na wyodrębnianiu w budynku większej liczby lokali niż dopuszczał to plan
miejscowy, decyzja o pozwoleniu na budowę oraz decyzja o pozwoleniu na użytkowanie.
Odnosząc się do pytania dotyczącego ilości przypadków stwierdzonej niezgodności nowej
zabudowy mieszkaniowej z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego, w tym z wyodrębnionymi lokalami, oraz jakie były losy takich spraw
(legalizacja/rozbiórka/odmowa użytkowania) wyjaśniam, że zdarzenia polegające na
znoszeniu współwłasności jako wykraczające poza procedury budowlane nie są
przedmiotem analiz bądź zbierania danych przez Głównego Inspektora Nadzoru

-- 4 of 16 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Budowlanego czy podległe organy. Inwestycja nie była również samowolą budowlaną, więc
nie występuje problem ewentualnej jej legalizacji. Inwestycja została wykonana zgodnie
z pozwoleniem, a zatem nie było również przesłanek do odmowy dopuszczenia
do użytkowania.
Pytania do Ministra Sprawiedliwości (notariat, księgi wieczyste)
Ad 1.
Czy MS przeanalizuje praktykę notarialną w zakresie dokumentów wymaganych przy zbywaniu
lokali w nowych inwestycjach – i wprowadzi obowiązek załączania: decyzji o pozwoleniu na
budowę, pozwoleniu na użytkowanie oraz urzędowego potwierdzenia zgodności z MPZP
(z rejestru elektronicznego)?
Ministerstwo Sprawiedliwości nie dostrzega aktualnie konieczności podejmowania prac
legislacyjnych, zmierzających do wprowadzenia, w przypadku sporządzania umów
zawierających ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, obowiązku
przedłożenia notariuszowi do aktu notarialnego decyzji o pozwoleniu na budowę,
pozwoleniu na użytkowanie oraz urzędowego potwierdzenia zgodności z miejscowym
planem zagospodarowania przestrzennego. Podkreślenia bowiem wymaga, że oprócz
opisanego w interpelacji przypadku, resort, podczas wykonywania ustawowych zadań
Ministra Sprawiedliwości z zakresu nadzoru nad notariatem, nie odnotował ani jednej
podobnej sytuacji, w której doszłoby do ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku
zbudowanym i oddanym do użytkowania wbrew zapisom miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego, a następnie sprzedaży takiego lokalu.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu musi nastąpić po ustaleniu treści miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego. Ponownie powtórzenia wymaga, że zgodnie
z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r.
poz. 1048), dalej zwanej „uwl” ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona
trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt
ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb
mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali
wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Jak natomiast
stanowi art. 2 ust. 3 ww. ustawy, spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2,
stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Mając na uwadze treść powyższego przepisu,
starosta wydając zaświadczenie o samodzielności lokalu musi zatem zbadać również
zgodność ewentualnego wyodrębnienia lokalu z ustaleniami miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu (art. 2 ust. 1a uwl).
Sumując, notariusz dokonuje ustaleń co do dopuszczalności ustanowienia odrębnej
własności lokalu na podstawie wydanego przez starostę zaświadczenia o samodzielności
lokalu, które powinno uwzględniać zapisy miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego. Zaświadczenie to, już w aktualnym stanie prawnym, jest więc niezbędne
notariuszowi do sporządzenia aktu notarialnego, który będzie zawierał wyodrębnienie
własności lokalu.
Podkreślić także należy, że do powstania odrębnej własności lokalu, konieczny jest
konstytutywny wpis do księgi wieczystej. Kolejna kontrola prawidłowości dokonanego
wyodrębnienia lokalu następuje zatem w postępowaniu wieczystoksięgowym. Ponadto,
zgodnie z art. 7 ust. 3 uwl, w razie ustanowienia odrębnej własności lokalu

-- 5 of 16 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
bez zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3 uwl, powództwo o stwierdzenie
nieważności takiego ustanowienia może wnieść m.in. właściwy z uwagi na położenie
nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta, starosta.
Zatem, na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów oraz faktu istnienia obowiązku
sporządzania przez notariusza aktu notarialnego zawierającego ustanowienie odrębnej
własności lokalu na podstawie zaświadczenia starosty o samodzielności lokalu, które
to potwierdza również możliwość wyodrębnienia lokalu na gruncie miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego, nie istnieje potrzeba nakładania na notariuszy
dodatkowych obowiązków dążących de facto do weryfikacji treści zaświadczenia starosty
o samodzielności lokalu.
W zakresie natomiast propozycji wprowadzenia publicznego rejestru umożliwiającego
weryfikację decyzji o pozwoleniu na budowę, użytkowanie bądź zgodności z miejscowym
planem zagospodarowania przestrzennego, to podkreślić należy, że ewentualne zmiany
w ustawie z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (Dz. U. z 2024 r. poz. 1001 ze zm.)
mogą być jedynie pochodną odpowiednich nowelizacji wprowadzających tego rodzaju
rejestr.
Niezależnie od powyższych rozważań, resort zwróci się do Krajowej Rady Notarialnej
z prośbą o zbadanie praktyki notarialnej w przedmiotowym zakresie oraz ewentualne
wskazanie problemów notariuszy podczas dokonywania czynności notarialnych
polegających na ustanowieniu odrębnej własności lokalu.
Ad 2.
Czy sądy wieczystoksięgowe otrzymają narzędzie do automatycznej weryfikacji (API) przed
wpisem KW lokalu – i wstrzymywania wpisu w razie rozbieżności?
Postępowanie wieczystoksięgowe jest postępowaniem sformalizowanym. Oceniając
zasadność dokonania określonego wpisu w księdze wieczystej sąd opiera się wyłącznie
na treści i formie wniosku, dołączonych do niego dokumentów oraz treści księgi wieczystej
(jeżeli została założona). Oznacza to, że wyłączone jest zarówno badanie przez sąd innych
dokumentów niż dołączone do wniosku, jak i okoliczności, które nie wynikają z wniosku,
dołączonych do niego dokumentów i treści księgi wieczystej, jeżeli miałyby stanowić
podstawę wpisu1.
Niedopuszczalność przekraczania granic kognicji sądu, wyznaczona treścią art. 626⁸ § 2
ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2024 r. poz.
1568 ze zm.), zwanej dalej: „k.p.c.”, oznacza zakaz prowadzenia jakichkolwiek własnych
ustaleń i dokonywania na ich podstawie wpisów. Sąd przed dokonaniem wpisu do księgi
wieczystej weryfikuje wniosek o wpis wraz załączonymi dokumentami w specjalnym
postępowaniu, w którym bada jego stronę formalną i materialną. Funkcja sądu
wieczystoksięgowego sprowadza się do kontroli czynności prawnych stanowiących
podstawę wpisu w księdze wieczystej, gdyż sąd wieczystoksięgowy bada w postępowaniu
o wpis także ważność (skuteczność) czynności prawnej, z której wnioskodawca wywodzi
swoje prawo2.
1 vide: postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 11 marca 2015 r., sygn. akt II CSK 273/14.
2 vide postanowienia SN: z 20 lutego 2003 r., II CKN 1237/2000, LexisNexis nr 1622927; z 17 lipca 2008 r., II CSK
115/2008, LexisNexis nr 3931681; z 5 listopada 2008 r., I CSK 169/2008, LexisNexis nr 3045571; z 18 czerwca
2009 r., II CSK 4/2009, LexisNexis nr 2372471; z 21 maja 2010 r., II CSK 641/2009, LexisNexis nr 6869593; z 20
października 2011 r., III CSK 322/2010, LexisNexis nr 5157799; z 12 stycznia 2012 r., IV CSK 251/2011,
LexisNexis nr 5145723; z 15 lutego 2013 r., I CSK 315/2012, OSN 2013, nr 7-8, poz. 99, LexisNexis nr 5794679.

-- 6 of 16 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
W bardzo ograniczonym zakresie sąd wieczystoksięgowy dokonywać może także kontroli
orzeczeń innych sądów, stanowiących podstawę wpisu3. Kontrola przez sąd
wieczystoksięgowy dokumentów stanowiących podstawę wpisu stanowi gwarancję
prawidłowości wpisów w księdze wieczystej4. Sądy wieczystoksięgowe mają bowiem
obowiązek dbania, aby treść wpisów w księdze wieczystej była zgodna z rzeczywistym
stanem prawnym5.
Przyjęcie rozwiązań ustawowych nakładających na sądy wieczystoksięgowe obowiązek
sprawdzenia zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
spowodowałoby przekroczenie zakresu kognicji sądów prowadzących księgi wieczyste.
Rolą sądu wieczystoksięgowego jest jedynie badanie pod względem formalnym
i materialnym istnienie stanu prawnego podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej,
na podstawie dołączonych do wniosku dokumentów. Nie ma podstaw prawnych do badania
przez sąd prawidłowości realizacji inwestycji na nieruchomości zgodnie z decyzją
o udzieleniu pozwolenia na budowę.
Ponadto do ustanowienia odrębnej własności lokalu w drodze umowy wymagana jest forma
aktu notarialnego oraz niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Natomiast dla ważności
rzeczonej umowy konieczne jest wydanie zaświadczenia przez właściwego starostę
o spełnieniu wymagań o samodzielności lokalu (art. 7 uwl). Przy wniosku o założenie księgi
wieczystej dla wyodrębnionego lokalu i wpis prawa własności sąd bada pod względem
formalnym i materialnym wskazane wyżej: umowę, zaświadczenie oraz dane katastru
nieruchomości (art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
(Dz. U. z 2025 r. poz. 341), dalej: „u.k.w.h.”). Lokal będący przedmiotem odrębnej własności
oznacza się na podstawie aktu notarialnego lub orzeczenia sądu, a także wypisu z rejestru
gruntów, wypisu z rejestru lokali lub wypisu z kartoteki lokali (§ 79 rozporządzenia Ministra
Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg
wieczystych w systemie teleinformatycznym).
Zatem okoliczność zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego powinna być przedmiotem badania na wcześniejszym etapie przez organ
wydający odpowiednio decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielający pozwolenia
na budowę czy wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu, które to jest podstawą
do wyodrębnienia lokalu z budynku.
Ad 3.
Czy MS przygotuje rozwiązania ułatwiające zabezpieczenie roszczeń nabywców (np. szybkie
wpisy ostrzeżeń, tryb uproszczony), oraz wzmocni odpowiedzialność dyscyplinarną
w przypadkach rażących zaniedbań?
Tak jak zostało wskazane wyżej, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu
prawnego nieruchomości (art. 1 ust. 1 u.k.w.h.).
Przepis art. 16 u.k.w.h., wymienia prawa i roszczenia, które mogą być ujawnione, przy czym
nie jest to wyliczenie enumeratywne. Roszczenie ujawniane w księdze wieczystej
na podstawie szczególnego przepisu musi jednak bezwzględnie wynikać z ustawy i przepis
taki powinien zezwalać na ujawnienie określonych roszczeń.
3 vide postanowienie SN z 9 lipca 2009 r., sygn. akt III CSK 348/2008, LexisNexis nr 2096944, w którym Sąd
Najwyższy stwierdził, że sąd wieczystoksięgowy może badać, czy orzeczenie sądu zawiera wszystkie dane
konieczne do dokonania wpisu.
4 vide uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów SN z 23 września 1993 r., sygn. akt III CZP 81/93, OSNCP
1994, nr 2, poz. 27, LexisNexis nr 298574.
5 vide postanowienie SN z 24 września 2010 r., sygn. akt IV CSK 82/2010, LexisNexis nr 5795154.

-- 7 of 16 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Na mocy art. 10 u.k.w.h - w księdze wieczystej ujawniane są ostrzeżenia o niezgodności
między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym
stanem prawnym na podstawie nieprawomocnego orzeczenia sądu lub postanowienia
o udzieleniu zabezpieczenia. Ostrzeżenia takie ujawniane są również z urzędu w sytuacji
zmiany właściciela i otrzymania przez sąd zawiadomienia o tym fakcie stosownie
do art. 36 ust. 1 i 3 u.k.w.h. oraz w przypadku dostrzeżenia przez sąd niezgodności
stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
(art. 626¹³ § 1 k.p.c.). Dokonanie wpisu może nastąpić jedynie na podstawie dokumentu.
Nie jest możliwe dokonanie wpisu na podstawie faktów notorycznych czy znanych sądowi
urzędowo" (A. J. Szereda [w:] A. Marciniak (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Tom III.
Komentarz do art. 425–729, wyd. 1, 2020, art. 62613, Nb 2). Przy wpisie ostrzeżenia
wymienia się prawo, przeciwko któremu jest ono skierowane, oraz osobę, której roszczenie
zostało przez wpis ostrzeżenia zabezpieczone. Należy podkreślić, że dotyczy
to niezgodności stanu prawnego nieruchomości z tym ujawnionym w księdze wieczystej.
W razie dostrzeżenia przez sąd niezgodności danych faktycznych stanowiących oznaczenie
nieruchomości w księdze wieczystej z danymi katastru nieruchomości sąd stosuje
art. 27 ust. 2 u.k.w.h., jeśli niezgodność ta dotyczy tylko danych faktycznych i nie powoduje
niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym.
Pan Poseł nie określił, jakiego rodzaju roszczenia nabywców chce zabezpieczać i poprzez
jakiej treści wpisy ostrzeżenia w księdze wieczystej. Niemniej, mając na uwadze temat
interpelacji, można przypuszczać, że chodzi o stwierdzenie niezgodności realizowanej
inwestycji, tj. decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia
na budowę z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ustalenie
powyższego wykracza poza właściwość sądów wieczystoksięgowych. Okoliczność taka nie
może być przy obecnym stanie prawnym ujawniana ani jako roszczenie ani jako ostrzeżenie.
W przypadku drugiej części pytania, w kwestii wzmocnienia odpowiedzialności
dyscyplinarnej w przypadku rażących zaniedbań, w interpelacji nie zostało wskazane
w stosunku do kogo miałoby być wszczęte postępowanie dyscyplinarne i jakiego rodzaju
rażących zaniedbań miałoby dotyczyć. Z lektury interpelacji można jedynie przypuszczać,
że chodzi o odpowiedzialność organów właściwych do wydania decyzji udzielającej
pozwolenia na budowę, decyzji o użytkowaniu budynku czy zaświadczenia o samodzielności
lokalu. We wskazanych przypadkach nadzór nad tymi organami pozostaje poza
właściwością Ministerstwa Sprawiedliwości.
Ad 4.
Czy MS widzi potrzebę doprecyzowania odpowiedzialności odszkodowawczej za bezprawne
zaświadczenia/poświadczenia skutkujące szkodą nabywcy (współodpowiedzialność Skarb
Państwa/JST/organów)?
Ministerstwo Sprawiedliwości nie prowadzi prac w zakresie właściwości resortowej
Ministerstwa Sprawiedliwości, mających na celu wprowadzenie szczególnych zasad
odpowiedzialności odszkodowawczej za bezprawne zaświadczenia/poświadczenia
skutkujące szkodą nabywcy (współodpowiedzialność Skarb Państwa/JST/organów).
Pytanie z interpelacji nie precyzuje, jakiego rodzaju zaświadczeń/poświadczeń dotyczy, przy
czym w treści nadesłanej interpelacji poruszano m.in. problematykę wydawania
zaświadczeń o samodzielności lokalu mieszkalnego oraz kwestię ich zgodności/braku
zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przede wszystkim
należy jednak zauważyć, że powyższe pytanie nie określa jednoznacznie, jakiego rodzaju
doprecyzowanie odnoszące się do kwestii odpowiedzialności odszkodowawczej

-- 8 of 16 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
za bezprawne zaświadczenia/poświadczenia skutkujące szkodą nabywcy miałoby zostać
wprowadzone do polskiego systemu prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 77 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, każdy ma prawo
do wynagrodzenia szkody, jaka została mu wyrządzona przez niezgodne z prawem działanie
organu władzy publicznej.
Stosownie natomiast do art. 417 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
(Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: „k.c.”, za szkodę wyrządzoną przez
niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi
odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba
prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa. Jeżeli wykonywanie zadań z zakresu władzy
publicznej zlecono, na podstawie porozumienia, jednostce samorządu terytorialnego
albo innej osobie prawnej, solidarną odpowiedzialność za wyrządzoną szkodę ponosi ich
wykonawca oraz zlecająca je jednostka samorządu terytorialnego albo Skarb Państwa
(art. 417 § 2 k.c.).
Odpowiedzialność odszkodowawcza Skarbu Państwa lub jednostki samorządu
terytorialnego lub innej osoby prawnej wykonującej władzę publiczną z mocy prawa,
na podstawie cytowanej powyżej regulacji z k.c., uzależniona jest od łącznego spełnienia
następujących przesłanek: szkody wyrządzonej przez niezgodne z prawem działanie
lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej oraz istnienia normalnego
(adekwatnego) związku przyczynowego pomiędzy tym zachowaniem, które wywołało
szkodę a szkodą. Tym samym zakres odpowiedzialności odszkodowawczej obejmuje
wszelkie zachowania (działania lub zaniechania) związane z wykonywaniem władzy
publicznej, które pozostają w sprzeczności z powszechnie obowiązującym porządkiem
prawnym, o ile pozostają one w adekwatnym związku przyczynowym ze szkodą.
Dodatkowe przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej reguluje art. 417¹ k.c., który
odnosi się do konkretnych aktów z obszaru wykonywania władzy publicznej, takich jak:
wydanie aktów normatywnych czy wydanie prawomocnych orzeczeń sądowych
albo ostatecznych decyzji administracyjnych (ewentualnie niewydanie orzeczenia
czy decyzji). Stosownie do treści art. 421 k.c., przepisów art. 417 i art. 417¹ k.c. nie stosuje
się, jeżeli odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu władzy publicznej
jest uregulowana w przepisach szczególnych.
W odniesieniu do omawianej podstawy odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu
wyrządzenia szkody przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu
władzy publicznej (art. 417 § 1 k.c.), podkreślić należy, że dla zaistnienia tego rodzaju
odpowiedzialności nie wystarczy wykazanie szkody oraz bezprawnego zdarzenia
wywołującego tę szkodę. Konieczne jest także istnienie adekwatnego związku
przyczynowo–skutkowego między bezprawnym zdarzeniem wywołującym szkodę
a tą szkodą. Zasadę tę wyraża art. 361 § 1 k.c., zgodnie z którym zobowiązany
do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania
lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.
W orzecznictwie sądowym w odniesieniu do adekwatnego związku przyczynowo-
skutkowego zwrócono uwagę, że: „Właśnie po to, żeby odpowiedzialność odszkodowawcza
nie była za szeroka i za daleko sięgająca, aż do osób biorących udział w zainicjowaniu
zdarzeń doprowadzających do szkody, pośrednio już związanej ze zdarzeniem
początkowym, przyjęta została teoria normalnego (adekwatnego) związku przyczynowego
między zdarzeniem a jego skutkiem w postaci szkody, znajdując wyraz w sformułowaniu
art. 361 § 1 KC. Przyjęte zostało, że badanie wystąpienia związku przyczynowego w
rozumieniu powołanego przepisu składa się z dwóch etapów. Pierwszy z nich obejmuje test
conditio sine qua non, czyli potrzebę ustalenia, czy między ogniwami łańcucha przyczynowo

-- 9 of 16 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
– skutkowego w ogóle występuje jakikolwiek związek przez stwierdzenie, że gdyby nie było
pierwszego zdarzenia, to kierując się zasadami logicznego, racjonalnego myślenia – skutek
znajdujący się na końcu łańcucha z pewnością nie mógłby powstać. Dopiero wynik
pozytywny testu umożliwia przejście do drugiego etapu, a więc do zbadania normalności
następstw zdarzenia sprawczego. Kierując się niedawnym orzecznictwem można stwierdzić,
że ustabilizowane jest zapatrywanie, podzielane także przez doktrynę, co do związku
przyczynowego w ujęciu art. 361 § 1 KC, o którym decydują takie okoliczności jak wiedza
dostępna o tych zdarzeniach w chwili orzekania przez sąd i zobiektywizowane kryteria
wynikające z doświadczenia życiowego oraz zdobyczy nauki. Uważa się więc za normalne
następstwo danego zdarzenia taki skutek, który „zazwyczaj", „w zwykłym porządku rzeczy"
jest konsekwencją tego zdarzenia, a zatem, jeżeli ono „ogólnie sprzyja" wystąpieniu danego
skutku6.
Jednocześnie podkreśla się także, że: „Na gruncie art. 361 § 1 KC obojętne jest czy ma
miejsce związek przyczynowy bezpośredni czy pośredni ora czy jest to związek
przyczynowy złożony, wieloczłonowy, z tym, że odpowiedzialność cywilną uzasadnia
jedynie taki związek przyczynowy wieloczłonowy, w którym między poszczególnymi
ogniwami zachodzi normalna zależność przyczynowa, a więc każde ogniwo tego związku
podlega ocenie z punktu widzenia przyczynowości adekwatnej. Związek przyczynowy może
więc występować jako normalny również wtedy, gdy pewne zdarzenie stworzyło warunki
powstania innych zdarzeń, z których dopiero ostatnie stało się bezpośrednią przyczyną
szkody.”7.
Nie każde naruszenie prawa stanowi zatem podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej
na gruncie art. 417 § 1 k.c., a jedynie takie, które realizuje warunek konieczny powstania
uszczerbku poszkodowanego i którego normalnym następstwem w danych okolicznościach
jest powstanie szkody.
Mając na uwadze, że zasada adekwatności stanowi jedną z podstawowych zasad
odpowiedzialności odszkodowawczej, która z jednej strony chroni interesy
poszkodowanego, zaś z drugiej ma zapobiegać nadużyciom, wprowadzanie odstępstw
od tej zasady nie wydaje się ani konieczne, ani wskazane.
Ponadto w odniesieniu do podniesionej w przedmiotowej interpelacji kwestii
współodpowiedzialności Skarbu Państwa/jednostek samorządu terytorialnego/organów,
należy wskazać, że przepisy art. 417 § 1 i 2 k.c. określają, w jakich przypadkach
odpowiedzialność ponosi Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna
osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa, a w jakich przypadkach
odpowiedzialność tych podmiotów jest solidarna.
Jednocześnie wymaga podkreślenia, że organy administracji publicznej nie posiadają
zdolności prawnej. Należy zauważyć, że w treści interpelacji wskazano ogólne informacje
dotyczące przedmiotowej sprawy i dostrzeżonych w związku z nią zagadnień o charakterze
systemowym (przytoczono m.in. okoliczność pożaru czy poruszono problematykę
odpowiedzialności ubezpieczeniowej). Nie pozwala to na przedstawienie szczegółowego
stanowiska, w zakresie właściwości tutejszego Departamentu, odnoszącego się do
podniesionych w interpelacji kwestii rozwiązań systemowych w kontekście innych
przepisów cywilnoprawnych, regulujących m.in. zasady odpowiedzialności
odszkodowawczej na zasadzie winy czy z punktu widzenia odpowiedzialności z tytułu
6 vide uchwała Sądu Najwyższego z 21 marca 2003 r., sygn. akt III CZP 6/03, Biul. SN IC 2003, nr 3, s. 12; wyrok
Sądu Najwyższego z 11 września 2003 r., sygn. akt III CKN 473/01, Mon. Prawn. 2006, nr 17, s. 947; wyrok Sądu
Apelacyjnego w Krakowie z 15 lipca 2015 r., sygn. akt I ACa 483/15).” (vide uzasadnienie wyroku Sądu
Najwyższego z 6 października 2017 r., sygn. akt V CSK 20/17, Legalis nr 1705374.
7 7 (vide uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 4 października 2012 r., sygn. akt I CSK 665/11, Legalis
nr 546096).

-- 10 of 16 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
umowy ubezpieczenia. Podkreślić jednak należy, że resort sprawiedliwości nie jest właściwy
do dokonywania oceny prawnej stanów faktycznych w indywidualnych sprawach.
Reasumując, w ocenie Ministerstwa Sprawiedliwości nie zachodzi potrzeba doprecyzowania
przepisów w zakresie odpowiedzialności odszkodowawczej Skarbu Państwa/jednostek
samorządu terytorialnego/osoby prawnej wykonującej władzę publiczną z mocy prawa,
w szczególności w kontekście zaistniałych pojedynczych, kazuistycznych przypadków.
Przepisy dotyczące odpowiedzialności odszkodowawczej, zawarte w k.c., precyzyjnie
określają zasady tej odpowiedzialności, pozwalając jednocześnie zastosować je do różnych
stanów faktycznych. Trzeba bowiem mieć na względzie, że okoliczności powstania danej
szkody mogą kształtować się rozmaicie. Różny może być zarówno zakres szkody, jak i krąg
osób odpowiedzialnych za tę szkodę. Do oceny prawnej stanów faktycznych w konkretnych
okolicznościach sprawy powołane są natomiast niezależne i niezawisłe sądy. Ocena,
czy zostały wykazane przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, w tym adekwatny
związek przyczynowy, o którym stanowi art. 361 § 1 k.c., jest determinowana oceną
dowodów przeprowadzonych w sprawie i dokonanych na tej podstawie ustaleń
faktycznych.
Należy podkreślić, że istnienie przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej podlega
ocenie sądu w odniesieniu do okoliczności faktycznych oraz prawnych danej sprawy i nie
może zostać doprecyzowane poprzez przesądzenie w treści przepisu prawa o zasadności
roszczenia w konkretnych stanach faktycznych.
Na marginesie należy zauważyć, że odpowiedzialność regresowa stanowi przedmiot
regulacji z art. 441 § 2 i 3 k.c. Konieczne jest także mieć na uwadze przepisy o charakterze
szczególnym, przykładowo przepisy działu piątego rozdziału I ustawy z dnia 26 czerwca
1974 r. - Kodeks pracy czy przepisy ustawy z dnia 20 stycznia 2011 r. o odpowiedzialności
majątkowej funkcjonariuszy publicznych za rażące naruszenie prawa.
Pytania do Ministra Finansów (koordynacja polityk finansowych; Rzecznik Finansowy;
nadzór nad rynkiem ubezpieczeniowym)
W kontekście pomocy dla poszkodowanych, o której mowa w niniejszej interpelacji,
warto wskazać na Fundusz Wsparcia Kredytobiorców (dalej: „Fundusz”) działający
na podstawie przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 r. o wsparciu kredytobiorców,
którzy zaciągnęli kredyt mieszkaniowy i znajdują się w trudnej sytuacji finansowej
(Dz. U. z 2024 r. poz. 1385), zwanej dalej: „Ustawą”.
Celem Funduszu jest zapewnienie finansowego wsparcia kredytobiorcom, którzy na skutek
obiektywnych okoliczności znaleźli się w trudnej sytuacji finansowej, a jednocześnie
są zobowiązani do spłaty rat kredytu mieszkaniowego, stanowiącego znaczne obciążenie
dla ich domowych budżetów, w formie wypłaty zwrotnego wsparcia finansowego (dalej:
„Wsparcie”) do spłaty kredytu mieszkaniowego lub udzielenia pożyczki na spłatę pozostałej
części zadłużenia z tytułu kredytu mieszkaniowego.
Źródłem finansowania wsparcia, pożyczek na spłatę zadłużenia i kosztów ich realizacji jest
wspomniany Fundusz, którego środki m.in. pochodzą ze składek kredytodawców
dokonanych proporcjonalnie do wartości bilansowej brutto posiadanego portfela kredytów
mieszkaniowych dla gospodarstw domowych, których opóźnienie w spłacie kapitału
lub odsetek przekracza 90 dni. W dniu uruchomienia Funduszu zostały określone
w wysokości 600 mln zł.
Wychodząc naprzeciw trudnościom gospodarstw domowych w regulowaniu
ich zobowiązań, środki Funduszu zostały zwiększone na mocy ustawy z dnia 7 lipca 2022 r.

-- 11 of 16 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy
kredytobiorcom (Dz. U. z 2025 r. poz. 1900). Na mocy przepisów tej ustawy, Fundusz
w 2022 r. został zasilony nowymi środkami. Trafiło do niego dodatkowe 1,4 mld zł,
pochodzących ze składek kredytodawców.
Po nowelizacji Ustawy wsparcie wynosi maksymalnie 120 tys. zł i wypłacane jest
w 40 miesięcznych ratach, natomiast pożyczki udzielane są jednorazowo, w kwocie
do 120 tys. zł. Zwrot wsparcia lub pożyczki na spłatę zadłużenia następuje po 2 latach
od wypłaty ostatniej raty wsparcia lub od wypłaty pożyczki na spłatę zadłużenia
i dokonywany jest w 200 równych nieoprocentowanych miesięcznych ratach. W przypadku
gdy kredytobiorca, bez opóźnienia w spłacie, dokona spłaty 134 rat, pozostałą część rat
zwrotu wsparcia lub pożyczki na spłatę zadłużenia umarza się.
Wsparcie kredytobiorców, realizowane na podstawie Ustawy, polega na przekazywaniu
kredytodawcy przez Bank Gospodarstwa Krajowego („BGK”) kwoty środków pieniężnych
z przeznaczeniem na spłatę zobowiązań kredytobiorcy z tytułu kredytu mieszkaniowego.
W celu uzyskania wsparcia, pożyczki na spłatę zadłużenia kredytowego lub promesy
kredytobiorca składa wniosek do kredytodawcy.
Warunki przyznania wsparcia lub pożyczki na spłatę zadłużenia określa art. 3 ust. 1 Ustawy,
zgodnie z którym może być ono udzielone, jeżeli:
1) w dniu złożenia wniosku o wsparcie lub pożyczkę na spłatę zadłużenia co najmniej jeden
z kredytobiorców posiada status bezrobotnego, lub
2) wartość wskaźnika RdD przekracza 40% lub
3) miesięczny dochód gospodarstwa domowego pomniejszony o miesięczne koszty obsługi
kredytu mieszkaniowego nie przekracza:
a) w przypadku gospodarstwa domowego jednoosobowego - dwuipółkrotności kwoty
wskazanej w art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej,
zwaloryzowanej zgodnie z przepisami tej ustawy,
b) w przypadku gospodarstwa domowego wieloosobowego – iloczynu dwuipółkrotności
kwoty wskazanej w art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej,
zwaloryzowanej zgodnie z przepisami tej ustawy i liczby członków gospodarstwa
domowego kredytobiorcy.
Wsparcie lub pożyczka na spłatę zadłużenia są przyznawane na podstawie umowy
zawieranej między kredytodawcą a kredytobiorcą. Wysokość wsparcia określona jest
w złotych jako równowartość przewidywanych 40 miesięcznych rat kapitałowych
i odsetkowych kredytu mieszkaniowego, z tym, że jeżeli wysokość przewidywanej
miesięcznej raty kapitałowej i odsetkowej jest wyższa niż 3 000 zł, do określenia wysokości
wsparcia przyjmuje się kwotę 3 000 zł. Wsparcie jest przekazywane w ratach miesięcznych
na rachunek kredytodawcy.
Odnosząc się do propozycji opracowania wytycznych dla rynku ubezpieczeniowego należy
zauważyć, że Ministerstwo Finansów nie ma podstaw prawnych do wydawania wytycznych
dla tego sektora rynku finansowego. Rekomendacje dla zakładów ubezpieczeń może
wydawać Komisja Nadzoru Finansowego. Zgodnie z art. 365. ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy z dnia
11 września 2015 r. o działalności ubezpieczeniowej i reasekuracyjnej (Dz. U. z 2024 r.
poz. 838, ze zm.), organ nadzoru może wydawać rekomendacje skierowane do zakładów
ubezpieczeń w celu zapobieżenia naruszaniu interesów ubezpieczających, ubezpieczonych
lub uprawnionych z umów ubezpieczenia.

-- 12 of 16 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Pytania do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – za pośrednictwem
Prezesa Rady Ministrów
Obecnie prawa i obowiązki umów zawieranych pomiędzy deweloperem, a nabywcami lokali
mieszkalnych lub domów jednorodzinnych regulują przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r.
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695 ze zm.), zwanej
dalej: „UOPNDFG” lub „ustawa”.
Przedmiotowa ustawa utworzyła w Polsce kompleksowy system ochrony wpłat nabywcy.
Przepisy ustawy nakładają na dewelopera m. in. szereg obowiązków informacyjnych które
musi zrealizować przed zawarciem umowy z nabywcą. Deweloper, który rozpoczyna
sprzedaż ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego
przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego według wzoru, stanowiącego
załącznik do ustawy (art. 20 UOPNDFG).
Prospekt informacyjny zawiera zbiór informacji o danej inwestycji (część ogólna prospektu)
oraz o konkretnym lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym (część szczegółowa
prospektu). W części ogólnej deweloper ma obowiązek wskazać m.in.:
 numer księgi wieczystej nieruchomości oraz Istniejące obciążenia hipoteczne
nieruchomości lub wnioski o wpis w dziale czwartym księgi wieczystej;
 informację o pozwoleniu na budowę;
 informacje dotyczące obiektów istniejących położonych w sąsiedztwie inwestycji
i wpływających na warunki życia (w tym w szczególności obiekty generujące
uciążliwości zapachowe, hałasowe, świetlne);
 akty planowania przestrzennego i inne akty prawne na terenie objętym
przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym (np. plan ogólny,
miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, miejscowy plan odbudowy
wraz podaniem numeru takiego dokumentu);
 ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem
inwestycyjnym;
 ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
dla działek lub ich fragmentów, znajdujących się w odległości do 100 m od granicy
terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym;
 informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od terenu
objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym, które
dotyczą w szczególności budowy lub rozbudowy dróg, budowy linii szynowych oraz
przewidzianych korytarzy powietrznych, inwestycji komunalnych, takich jak:
oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, wysypiska, cmentarze.
Zgodnie z art. 21 UOPNDFG, przed zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy
zobowiązaniowej niedeweloperskiej, a także umowy rezerwacyjnej, deweloper doręcza
osobie zainteresowanej zawarciem takiej umowy prospekt wraz z załącznikami. Deweloper
ma obowiązek informować w określony w ustawie sposób o dokonanych w prospekcie
zmianach w terminie umożliwiającym zapoznanie się z tymi zmianami zanim umowa jedna
z ww. umów zostanie zawarta (art. 22 UOPNDFG).
Zgodnie z art. 23 ust. 2 UOPNDFG - prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi
integralną część umowy deweloperskiej, zobowiązaniowej umowy niedeweloperskiej lub
umowy rezerwacyjnej.
Ustawodawca nakładając na dewelopera obowiązek przekazania nabywcom jeszcze przed
zawarciem umowy z deweloperem przedmiotowych informacji gwarantuje nabywcom

-- 13 of 16 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
uzyskanie określonego zestawu informacji, pozwalających zapoznać się ze szczegółową
sytuacją prawną nieruchomości (obciążenie hipoteczne albo jego brak), otoczeniem
inwestycji – przeznaczenie terenu, budowa drogi, cmentarza, szkoły, istnienie pomnika
przyrody, maksymalna wysokość i intensywność zabudowy, minimalna ilość miejsc
parkingowych, wymagania dotyczące zabudowy i zagospodarowania terenu położonego na
obszarach szczególnego zagrożenia powodzią - oraz samą inwestycją - liczba budynków,
rozmieszczenie budynków na nieruchomości - i nabywanym lokalem lub domem
(powierzchnia użytkowa, cena). Uzyskanie tych informacji pozwala nabywcy podjąć
świadomą decyzję dotyczącą przedmiotu umowy zawieranej z deweloperem.
Obowiązujące do 1 lipca 2022 r. przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie
praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 1441)8
również przewidywały obowiązek sporządzenia i przekazania przez dewelopera prospektu
informacyjnego, zawierającego zestaw informacji na temat inwestycji oraz przedmiotu
umowy.
Odnosząc się do pytań skierowanych do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji
i Konsumentów uprzejmie informuję, że Urząd nie odnotował sygnałów wskazujących na
rozbieżności między prospektem informacyjnym, a planem zagospodarowania. W zakresie
ogólnych warunków ubezpieczenia wyjaśniam natomiast, iż o abuzywności nie świadczy
samo w sobie to, że treść danego postanowienia przewiduje odmowę odszkodowania
w przypadku, gdy obiekt jest samowolą i został zbudowany niezgodnie z pozwoleniem,
albo bez pozwolenia na budowę. Ubezpieczyciel ma prawo wyłączyć swoją
odpowiedzialność, jeśli przedmiot ubezpieczenia jest użytkowany niezgodnie z przepisami,
został zadeklarowany w umowie ubezpieczenia niezgodnie ze stanem faktycznym
lub zdarzenie ubezpieczeniowe jest związane z naruszeniem prawa. Takie postanowienie
w umowie ubezpieczenia jest zrozumiałe, bo ubezpieczenie obiektu, który został
zbudowany bez lub niezgodnie z pozwoleniem na budowę nie pozwala na prawidłową
ocenę ryzyka przez ubezpieczyciela i może stwarzać zagrożenie katastrofy budowlanej.
Jednocześnie ubezpieczyciel zawierając umowę ubezpieczenia ma prawo założyć, że obiekt
(przedmiot ubezpieczenia) jest użytkowany zgodnie przeznaczeniem i wszystkimi
niezbędnymi pozwoleniami.
Pytania do Komisji Nadzoru Finansowego – za pośrednictwem Prezesa Rady Ministrów
Ad 1.
Czy KNF oceni i – jeśli potrzeba – zaktualizuje Rekomendacje dla banków (np. S, J lub nowa),
wprowadzając obowiązek weryfikacji zgodności inwestycji z MPZP i pozwoleniem /pozwoleniem
na użytkowanie w rejestrze publicznym przed uruchomieniem finansowania?
Zgodnie z rekomendacją 14 Rekomendacji S, bank powinien posiadać regulacje wewnętrzne
pozwalające na ocenę wartości zabezpieczenia na nieruchomości, monitorowanie wartości
nieruchomości oraz ocenę faktycznej możliwości wykorzystania zabezpieczenia na danej
nieruchomości jako ewentualnego źródła dochodzenia swoich roszczeń. Zgodnie
z rekomendacją 9 i 9.1 Rekomendacji J, bank powinien posiadać procedury i metodyki oceny
wartości zabezpieczenia na nieruchomości, w szczególności dla nieruchomości, dla których
nie jest możliwe dokonanie ocen na podstawie baz danych o rynku nieruchomości
tworzonych zgodnie z Rekomendacją J. W szczególności procedury i metodyki powinny
dotyczyć również nieruchomości niestandardowych. O ile jest to możliwe i adekwatne
z punktu widzenia prowadzonej przez bank działalności i zasobów zgromadzonych w bazie,
8 ustawa ta została uchylona przez przepisy UOPNDFG.

-- 14 of 16 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
bank powinien posiadać metodykę oceny wartości zabezpieczenia na nieruchomości,
uwzględniającą informacje pochodzące z baz danych o rynku nieruchomości.
Warto jednak zwrócić uwagę, że sprawdzenie przez bank przeznaczenia budynku
w ogólnopolskiej bazie MPZP nie stanowi remedium na sytuację opisaną w interpelacji.
Wyodrębnienie w jednorodzinnym budynku mieszkalnym samodzielnych lokali
mieszkalnych i użytkowych jest w świetle ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
dopuszczalne. Ustawa w art. 3 pkt 2a wprowadza jedynie ograniczenia co do ich liczby
i sposobu wydzielenia.
Ograniczenie liczby lokali nie dotyczy budynku wybudowanego przed wejściem w życie
tego ograniczenia, czyli przed 11 lipca 2003 r. Zgodnie z informacjami zawartymi
w interpelacji, lokale mieszkalne posiadały odrębne księgi wieczyste, co pozwalało
domniemywać zgodność z prawem inwestycji budowlanej.
Ad 2.
Czy KNF zarekomenduje bankom mechanizmy ulgi dla poszkodowanych kredytobiorców
(zawieszenie spłat, restrukturyzacje) w wypadkach, gdy wina leży po stronie inwestora
/administracji, a klient działał w dobrej wierze?
Kredytobiorcy, którzy znaleźli się w szczególnie trudnej sytuacji, jak opisana w interpelacji
nie są pozbawieni ochrony prawnej. Ustawa Prawo bankowe przewiduje mechanizm na
okoliczności szczególne, w których kredytobiorca nie jest w stanie spłacić zadłużenia.
Zgodnie z art. 75c ust. 1 i 2 Prawa bankowego, jeżeli kredytobiorca opóźnia się ze spłatą
zobowiązania z tytułu udzielonego kredytu, bank wzywa go do dokonania spłaty,
wyznaczając termin nie krótszy niż 14 dni roboczych i jednocześnie informuje kredytobiorcę
o możliwości złożenia, w terminie 14 dni roboczych od otrzymania wezwania, wniosku
o restrukturyzację zadłużenia. Z dalszej części tego przepisu wynika, że bank powinien,
na wniosek kredytobiorcy, umożliwić restrukturyzację zadłużenia poprzez zmianę
określonych w umowie warunków lub terminów spłaty kredytu, jeżeli jest uzasadniona
dokonaną przez bank oceną sytuacji finansowej i gospodarczej kredytobiorcy.
Restrukturyzacja dokonywana jest na warunkach uzgodnionych przez bank i kredytobiorcę.
W przypadku odrzucenia wniosku o restrukturyzację, bank bezzwłocznie przekazuje
kredytobiorcy na piśmie szczegółowe wyjaśnienia przyczyny odrzucenia wniosku.
Na zakończenie, uprzejmie informuję, że w najbliższym czasie nie planuje się „powołania
międzyresortowy zespół ds. ochrony nabywców w podobnych sytuacjach, z udziałem MRiT,
MS, MF, UOKiK, KNF, RF oraz GUNB”, ani „przeprowadzenie skoncentrowanych
przeglądów”.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Michał Jaros
Sekretarz Stanu
$informacja o podpisie
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii

-- 15 of 16 --

+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Klauzula informacyjna dotycząca przetwarzania danych osobowych:
Zgodnie z art. 13 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia
2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie
swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (Dz. U. L 119 z 4 maja 2016 r., z
późn. zm.), zwanego dalej „RODO”, informuję, że:
1. Administratorem Pani/Pana danych osobowych jest Minister Finansów i Gospodarki, którego obsługę
zapewnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii z siedzibą w Warszawie, przy Placu Trzech Krzyży 3/5,
00-507 Warszawa, e-mail: kancelaria@mrit.gov.pl, tel. +48 222 500 123, adres skrytki na ePUAP:
/MRPiT/SkrytkaESP, adres do doręczeń elektronicznych: AE:PL-68477-29007-EFSHR-
25. Wykonującym obowiązki administratora jest dyrektor Departamentu Architektury, Budownictwa i
Geodezji.
2. Jeśli ma Pani/Pan pytania dotyczące przetwarzania Pani/Pana danych osobowych, a także
przysługujących Pani/Panu praw, może się Pani/Pan kontaktować z Inspektorem Ochrony Danych w
MRiT wysyłając informację na skrzynkę: iod@mrit.gov.pl.
3. Pani/Pana dane osobowe będą przetwarzane w oparciu o art. 6 ust. 1 lit. c) RODO tj. w celu
wypełnienia obowiązku prawnego ciążącego na administratorze, na podstawie Konstytucji
Rzeczypospolitej Polskiej, ustawy z dnia 9 maja 1996 r. o wykonywaniu mandatu posła i senatora (Dz.
U. z 2024 r. poz. 907), oraz w związku z § 162 uchwały Nr 190 Rady Ministrów z dnia 29 października
2013 r. - Regulamin pracy Rady Ministrów (M.P. z 2024 r. poz. 806) oraz art. 193 uchwały Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 lipca 1992 r. – Regulamin Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej (M. P. z
2022 r. poz. 990).
4. Pani/Pana dane osobowe przetwarzane będą w celu rozpatrzenia i udzielenia odpowiedzi na
interwencję poselską lub senatorską lub interpelację/zapytanie poselskie.
5. Odbiorcami Pani/Pana danych osobowych mogą być:
o organy władzy publicznej oraz podmioty wykonujące zadania publiczne lub działające na
zlecenie organów władzy publicznej, w zakresie i w celach, które wynikają z przepisów
powszechnie obowiązującego prawa (np. na żądanie sądów, urzędów skarbowych,
Prokuratury lub Policji);
o inne podmioty, które na podstawie stosownych umów podpisanych z MRiT przetwarzają
dane osobowe, dla których Administratorem jest Minister Finansów i Gospodarki (np.
podmioty świadczące usługi prawne, dostawcy systemów informatycznych i usług IT oraz
telekomunikacyjnych, operatorzy pocztowi i kurierzy).
6. Pani/Pana dane osobowe będą przechowywane przez okres niezbędny do realizacji celu ich
przetwarzania tj. do chwili załatwienia sprawy, w której zostały one zebrane, a następnie – w
przypadkach, w których wymagają tego przepisy ustawy z dnia 14 lipca 1983 r. o narodowym zasobie
archiwalnym i archiwach (Dz. U. z 2020 r. poz. 164 ze zm.) – przez czas określony w tych przepisach.
7. Pani/Pana dane osobowe nie będą podlegać zautomatyzowanemu podejmowaniu decyzji lub
profilowaniu.
8. Pani/Pana dane osobowe nie będą przekazywane do państwa trzeciego ani do organizacji
międzynarodowych.
9. Podanie danych jest dobrowolne, ale niezbędne do rozpatrzenia i udzielenia odpowiedzi na
interpelację/zapytanie/interwencję.
10. W związku z przetwarzaniem Pani/Pana danych osobowych przysługują Pani/Panu następujące prawa:
o prawo dostępu do swoich danych oraz otrzymania ich kopii zgodnie z art. 15 RODO;
o prawo do sprostowania (poprawiania) swoich danych, jeśli są błędne lub nieaktualne,
zgodnie z art. 16 RODO;
o prawo do ograniczenia przetwarzania danych zgodnie z art. 18 RODO.
11. W przypadku powzięcia informacji o niezgodnym z prawem przetwarzaniu w Ministerstwie Rozwoju i
Technologii Pani/Pana danych osobowych, przysługuje Pani/Panu prawo wniesienia skargi do organu
nadzorczego właściwego w sprawach ochrony danych osobowych, tj. Prezesa Urzędu Ochrony
Danych Osobowych, ul. Moniuszki 1A 00-014 Warszawa.

-- 16 of 16 --