tel.: +48 22 694 55 55 ul. Świętokrzyska 12
fax: +48 22 694 36 84 00-916 Warszawa
gov.pl/finanse
e-mail: kancelaria@mf.gov.pl
1/6
Warszawa, 12 września 2025 roku
Sprawa: Interpelacja nr 11828 w sprawie naliczania VAT od sprzedaży
nieruchomości gruntowej będącej własnością osoby fizycznej
dysponującej swoimi prawami we własnym imieniu
Znak sprawy: PT1.054.22.2025
Kontakt: Kancelaria MF
tel.: +48 22 694 55 55
e-mail: kancelaria@mf.gov.pl
Pan Szymon Hołownia
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej
Szanowny Panie Marszałku,
nawiązując do interpelacji numer 11828 Pani poseł Bożeny Lisowskiej w sprawie
naliczania VAT od sprzedaży nieruchomości gruntowej będącej własnością osoby
fizycznej dysponującej swoimi prawami we własnym imieniu, uprzejmie informuję.
Traktowanie transakcji sprzedaży nieruchomości na gruncie podatku od
towarów i usług (VAT)
System podatku VAT w Unii Europejskiej podlega harmonizacji, co oznacza,
że państwa członkowskie zobowiązane są do przestrzegania zgodności krajowych
przepisów w zakresie podatku VAT z regulacjami wynikającymi z prawa unijnego.
Z tych też względów polskie regulacje przyjęte w przepisach ustawy o VAT1 oraz
przepisach aktów wykonawczych do tej ustawy, muszą być zgodne w szczególności
z przepisami dyrektywy VAT2 oraz orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii
Europejskiej (TSUE) dotyczącym podatku od wartości dodanej.
Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów
na terytorium kraju3. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa
do rozporządzania towarami jak właściciel4.
1 Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775, z późn. zm.).
2 Dyrektywa Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku
od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.)
3 Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
4 Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

-- 1 of 6 --

2/6
Określone czynności podlegają opodatkowaniu VAT, gdy są one wykonywane
przez podatnika działającego dla tych czynności w takim właśnie charakterze5.
Dyrektywa VAT wyznacza bardzo szeroki zakres stosowania tego podatku, nadając
pojęciu podatnika szeroką definicję opartą na samodzielności prowadzenia
działalności gospodarczej, która jest zdefiniowana jako obejmująca wszelką
działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności
wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. To fakt prowadzenia
takiej działalności uzasadnia uznanie podmiotu za podatnika6.
Czynność sprzedaży nieruchomości gruntowych, w zależności od okoliczności
towarzyszących danej transakcji, może zostać uznana za zarządzanie majątkiem
prywatnym pozostające poza zakresem VAT albo za działalność gospodarczą
w rozumieniu przepisów dotyczących tego podatku i podlegającą opodatkowaniu
VAT7.
Jak wynika z orzecznictwa TSUE dotyczącego omawianego zagadnienia, istotnym
i podstawowym kryterium do uznania sprzedaży nieruchomości gruntowych
za działalność gospodarczą w rozumieniu VAT jest to, czy dana osoba podjęła
aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne
do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców,
takie jak np. uzbrojenie terenu lub działania marketingowe. Działania takie bowiem
nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym
wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie prawa
własności8.
W pkt 20 wyroku TSUE w sprawie C‑213/24 Grzera zostały wskazane czynności,
które można określić jako „aktywne działania w zakresie obrotu
nieruchomościami” i których wykonywanie może wskazywać na sprzedaż przez
właściciela działek dokonywaną przy zaangażowaniu środków podobnych do tych
wykorzystywanych przez profesjonalnych handlowców.
Jeśli zatem właściciel nieruchomości angażuje się aktywnie w działania mające
na celu zwiększenie atrakcyjności i wartości handlowej sprzedawanych działek,
prowadząc sprzedaż na zasadach zbliżonych do stosowanych przez profesjonalne
podmioty gospodarcze, to takie działania wpisują się w definicję działalności
gospodarczej w rozumieniu przepisów dotyczących VAT. Dotyczy to również
sytuacji, gdy właściciel nieruchomości powierza przygotowanie sprzedaży
profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje
aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej
5 Podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz
osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT,
bez względu na cel lub rezultat takiej działalności - art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
6 Wyrok TSUE z dnia 3 kwietnia2025 r. w sprawie C‑213/24 Grzera, pkt 18.
7 Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne
oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza
obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
8 Wyroki TSUE: z dnia 15 września 2011 r., Słaby i in., C‑180/10 i C‑181/10, pkt 39–41, 46; z dnia
9 lipca 2015 r., Trgovina Prizma, C‑331/14, pkt 24; z dnia 20 stycznia 2021 r., AJFP Sibiu i DGRFP
Braşov, C‑655/19, pkt 31;. z dnia 3 kwietnia2025 r., Grzera, C‑213/24, pkt 19.

-- 2 of 6 --

3/6
sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców
lub usługodawców.9
W takim przypadku dostawy nieruchomości gruntowych podlegają
opodatkowaniu VAT.
Natomiast czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności
nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej10.
Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły
majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu
przepisów dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może
być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś
same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy VAT11.
W związku ze znacznym zróżnicowaniem stanów faktycznych dotyczących
sprzedaży nieruchomości gruntowych, ocena danej czynności jako wykonanej
w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów dotyczących VAT
(i podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem), czy też jako stanowiącej zwykłe
zarządzanie majątkiem prywatnym (i pozostającej poza zakresem opodatkowania),
odbywa się indywidualnie przy uwzględnieniu wszystkich występujących w danej
sprawie okoliczności.
Przy ocenie każdej indywidualnej sprawy brane są pod uwagę w szczególności
wskazane w orzecznictwie TSUE przesłanki i ich ewentualne występowanie
w konkretnej sprawie.
W przypadku wątpliwości co do zakresu stosowania prawa podatkowego
w każdym konkretnym przypadku zainteresowany może w swojej indywidualnej
sprawie wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem
o interpretację indywidualną dotyczącą konkretnego stanu faktycznego lub
zdarzenia przyszłego, wydawaną w trybie art. 14b – 14s ustawy Ordynacja
podatkowa12 lub o wiążącą informację stawkową wydawaną w trybie art. 42a-42i
ustawy o VAT.
W przypadku stwierdzenia, że konkretna transakcja dostawy gruntu podlega
opodatkowaniu VAT jako wykonywana w ramach działalności gospodarczej,
do takiej czynności stosuje się ogólne zasady opodatkowania tym podatkiem.
Na podatniku ciążą zatem określone szczegółowo w przepisach ustawy o VAT oraz
przepisach wykonawczych do tej ustawy obowiązki ewidencyjne czy
dokumentacyjne (np. prowadzenie ewidencji, składanie deklaracji czy
dokumentowanie dokonywanych transakcji).
W przypadku dostawy terenów budowlanych13 powinna mieć
zastosowanie stawka VAT w wysokości 23%. Natomiast dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane objęta jest zwolnieniem od VAT14.
9 Wyrok TSUE z dnia 3 kwietnia2025 r. w sprawie C‑213/24 Grzera, pkt 26.
10 Wyrok TSUE w sprawie C-180/10 i C-181/10 Słaby i Kuć, pkt 36.
11 Wyrok TSUE w sprawie C-180/10 i C-181/10 Słaby i Kuć, pkt 45 i przytoczone tam orzecznictwo.
12 Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, z późn. zm.
13 W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone
pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku
braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
14 Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

-- 3 of 6 --

4/6
Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości podatkiem dochodowym od osób
fizycznych
Na gruncie ustawy PIT15 zbycie nieruchomości może być kwalifikowane do dwóch
źródeł przychodów: pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3
ustawy PIT) albo do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości,
jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (art. 10
ust. 1 pkt 8 ustawy PIT).
Podkreślić przy tym należy, że ustawa PIT zawiera własną definicję działalności
gospodarczej, niezależną od stosowanej dla potrzeb np. podatku VAT, czy innych
przepisów podatkowych. Sposób opodatkowania podatkiem PIT nie jest też
uzależniony też od wpisu do CEiDG16, czy KRS17. O tym więc, czy dana sprzedaż
spełnia określoną w ustawie PIT definicję działalności gospodarczej, decyduje
konkretny stan faktyczny.
Jeżeli przychody ze zbycia nieruchomości zostaną zaliczone do przychodów,
o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT, to skutkiem będzie ich
opodatkowanie tak, jak przychodów z działalności gospodarczej, tj. opodatkowanie
dochodu według obowiązującej skali podatkowej, jednolitą 19 % stawką podatku
dochodowego (art. 30c ustawy PIT), albo opodatkowanie przychodu ryczałtem
od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 10% od przychodu18.
Konsekwencją będzie także rozliczenie uzyskanego dochodu (przychodu) poprzez
zapłatę zaliczki (ryczałtu) na podatek dochodowy za miesiąc, w którym uzyskano
dochód (przychód) z tego tytułu. Rozliczenie roczne dokonane powinno być
w zeznaniu PIT-36, PIT-36L albo PIT-28. W przypadku opodatkowania wg skali
dochód taki jest łączony z innymi dochodami opodatkowanymi wg skali,
uzyskanymi w roku podatkowym.
Natomiast kwalifikacja przychodów ze zbycia nieruchomości do źródła,
o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, spowoduje m.in. konieczność
określenia okresu, w którym podatnik jest właścicielem zbywanej nieruchomości.
Opodatkowaniu podlega bowiem dochód ze zbycia nieruchomości, jeżeli zbycie
zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego,
w którym nastąpiło jej nabycie.
Uzyskany zatem dochód może nie podlegać opodatkowaniu, a dodatkowo należy
wskazać, że dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości, podlegający
opodatkowaniu, może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1
pkt 131 ustawy PIT, tj. realizacja własnych celów mieszkaniowych.
Do dochodu podlegającego opodatkowaniu stosowana jest stawka 19%. Dochodu
tego nie łączy się z innymi dochodami uzyskanymi w roku podatkowym. Rozliczenie
dochodu ze zbycia nieruchomości, podlegającego opodatkowaniu dokonywane jest
po zakończeniu roku, w zeznaniu PIT-39.
W konsekwencji, obowiązki wynikające z ustawy PIT w przypadku uzyskania
przychodu ze zbycia nieruchomości, będą zależały od konkretnego stanu
faktycznego, którego dotyczy osiągnięty przychód, i jego kwalifikacji
do określonego źródła przychodów (działalność gospodarcza czy odpłatne zbycie).
15 Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r.
poz. 163, z późn. zm.).
16 Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej.
17 Krajowego Rejestru Sądowego.
18Art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym
od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ( Dz. U. z 2025 r. poz. 843).

-- 4 of 6 --

5/6
Obowiązki związane ze składkami ZUS
Jak wynika z informacji przekazanych przez Ministra Rodziny Pracy i Polityki
Społecznej, udzielenie odpowiedzi na pytanie zadane przez Panią poseł w zakresie
nałożenia obowiązków związanych ze składkami ZUS na zbywcę nieruchomości,
którego TSUE uznał dla celów podatku VAT za przedsiębiorcę w zakresie
sprzedaży nieruchomości, wymaga w pierwszej kolejności ustalenia, czy taką osobę
można uznać za prowadzącą pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu
przepisów dotyczących ubezpieczeń społecznych19, dalej: „u.s.u.s”.
Zgodnie z art. 6, art. 12 ust. 1 oraz art. 8 ust. 6 pkt 1 u.s.u.s. za podlegającą
obowiązkowo ubezpieczeniom emerytalnemu i rentowym oraz wypadkowemu
uznaje się osobę prowadzącą pozarolniczą działalność gospodarczą na podstawie
przepisów ustawy – Prawo przedsiębiorców20 lub innych przepisów szczególnych,
z wyjątkiem przedsiębiorcy korzystającego z tzw. ulgi na start, która umożliwia
opłacanie składek wyłącznie na ubezpieczenie zdrowotne przez 6 miesięcy
od rozpoczęcia działalności.
Zgodnie z art. 3-4 Prawa przedsiębiorców przedsiębiorcą jest m.in. osoba fizyczna,
której ustawa przyznaje zdolność prawną, wykonująca działalność gospodarczą,
czyli zorganizowaną działalność zarobkową we własnym imieniu i w sposób ciągły.
W myśl art. 17 ust. 1 Prawa przedsiębiorców działalność gospodarczą można
podjąć w dniu złożenia wniosku o wpis do CEIDG albo po dokonaniu wpisu
do rejestru przedsiębiorców KRS, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.
Nie jest działalnością gospodarczą działalność wykonywana przez osobę fizyczną,
której przychód należny z tej działalności nie przekracza w żadnym
miesiącu 75 % kwoty minimalnego wynagrodzenia, o którym mowa w ustawie
o minimalnym wynagrodzeniu za pracę21 i która w okresie ostatnich 60 miesięcy
nie wykonywała działalności gospodarczej (art. 5 ust. 1 Prawa przedsiębiorców).
W zakresie interpretacji przepisów Prawa przedsiębiorców właściwym pozostaje
Minister Rozwoju i Technologii.
Dopiero kiedy na gruncie przepisów Prawa przedsiębiorców dana osoba zostanie
uznana za przedsiębiorcę, czyli osobę prowadzącą działalność gospodarczą,
co podlega ujawnieniu w CEIDG, powstaje wobec niej, z dniem rozpoczęcia
wykonywania tej działalności, obowiązek ubezpieczeń społecznych.
Natomiast zasady ustalania wysokości składek na ubezpieczenia społeczne,
o których mowa w art. 18 ust. 8 u.s.u.s. wskazują, że osoby prowadzące
pozarolniczą działalność, w tym gospodarczą, opłacają miesięczne składki
od podstawy wymiaru stanowiącej zadeklarowaną kwotę, nie niższą jednak
niż 60 % prognozowanego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego przyjętego
do ustalenia kwoty ograniczenia rocznej podstawy wymiaru składek. Składka
w nowej wysokości obowiązuje od 1 stycznia do 31 grudnia danego roku.
19 Ustawa dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz. U. z 2025 r.
poz. 350, z późn. zm.).
20 Ustawa z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2024 r. poz. 236, z poźn. zm.).
21 Ustawa z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. z 2024 r.
poz. 1773).

-- 5 of 6 --

6/6
Kwota ta jest zatem ustalana corocznie w wysokości ryczałtowej i nie jest
uzależniona od dochodów/przychodów uzyskiwanych przez danego
przedsiębiorcę. Wysokość prognozowanego przeciętnego wynagrodzenia
miesięcznego przyjętego do ustalenia kwoty ograniczenia rocznej podstawy
wymiaru składek ogłasza w drodze obwieszczenia minister właściwy do spraw
zabezpieczenia społecznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej
„Monitor Polski” do końca poprzedniego roku kalendarzowego (art. 19
ust. 10 u.s.u.s.)22.
Składki na Fundusz Pracy i Fundusz Solidarnościowy przedsiębiorców ustala się
od takich samych kwot jak na ubezpieczenia społeczne, pod warunkiem, że są one
w przeliczeniu na okres miesiąca co najmniej równe minimalnemu wynagrodzeniu
za pracę - zgodnie z art. 259 ust. 1 ustawy o rynku pracy i służbach zatrudnienia23
oraz art. 4 ust. 1 ustawy o Funduszu Solidarnościowym24.
Odmienne zasady podlegania ubezpieczeniu zdrowotnemu oraz opłacania składki
na to ubezpieczenie określa ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej
finansowanych ze środków publicznych25. Udzielenie odpowiedzi w tym zakresie
leży w gestii Ministra Zdrowia.
Z wyrazami szacunku
Z upoważnienia Ministra Finansów i Gospodarki
Jarosław Neneman
Podsekretarz Stanu
w Ministerstwie Finansów
22 Wyjątek od tej zasady stanowią osoby prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą, które
opłacają składki od:
- zadeklarowanej kwoty, nie niższej jednak niż 30 % kwoty minimalnego wynagrodzenia w okresie
pierwszych 24 miesięcy kalendarzowych od dnia rozpoczęcia wykonywania działalności
gospodarczej, czyli osoby spełniające warunki do ulgi tzw. preferencyjnych składek (art. 18a u.s.u.s.),
- podstawy wymiaru składek, która uzależniona jest od dochodu z pozarolniczej działalności
gospodarczej, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzyskanego w
poprzednim roku kalendarzowym – osób, których roczny przychód z pozarolniczej działalności
gospodarczej z poprzedniego roku kalendarzowego nie przekroczył 120 000 złotych (art. 18c u.s.u.s.).
23 Ustawa z dnia 20 marca 2025 r. o rynku pracy i służbach zatrudnienia (Dz. U. poz. 620).
24 Ustawa z dnia 23 października 2018 r. o Funduszu Solidarnościowym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1848,
z późn. zm.).
25 Ustawa z dnia 24 sierpnia 2004 r. o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków
publicznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 146, z późn. zm.).

-- 6 of 6 --

+48 22 52 12 888 Al. Ujazdowskie 11
kontakt@ms.gov.pl 00-950 Warszawa P-33
www.gov.pl/sprawiedliwosc
Sekretarz Stanu
Arkadiusz Myrcha
BK-VII.0520.333.2025
Warszawa, 24 września 2025 r.
Pan
Szymon Hołownia
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej
Szanowny Panie Marszałku,
przedstawiam odpowiedź na interpelację nr 11828 Pani Poseł Bożeny Lisowskiej
w sprawie naliczania VAT od sprzedaży nieruchomości gruntowej będącej własnością
osoby fizycznej dysponującej swoimi prawami we własnym imieniu.
Uprzejmie wskazuję, że zakres właściwości resortowej Ministra Sprawiedliwości nie
obejmuje bezpośrednio poruszanych w interpelacji kwestii, które dotyczą prawa
publicznego (przede wszystkim prawa podatkowego).
Ponadto, należy zauważyć, że przedstawiona przez Panią Poseł problematyka zasadniczo
pozostaje w zakresie działania Ministra Finansów i Gospodarki (do którego interpelacja
również została skierowana).
W odniesieniu do podnoszonej w pytaniu nr 3 kwestii składek na ubezpieczenie społeczne,
do rozważenia pozostaje ewentualnie właściwość Ministerstwa Rodziny, Pracy i Polityki
Społecznej (art. 31 ust. 1 pkt 1 ustawy o działach administracji rządowej oraz
rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 18 grudnia 2023 r. w sprawie
szczegółowego zakresu działania Ministra Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, Dz.U. 2023
poz. 2715).
Z wyrazami szacunku
Arkadiusz Myrcha
Sekretarz Stanu
/podpisano elektronicznie/

-- 1 of 1 --