Interpelacja nr 11587
Interpelacja w sprawie tzw. hoteli pracowniczych w domach jednorodzinnych
Zgłaszający:
•
Adresat:
Sprawiedliwość i Sądy (80%)
Obrona i Bezpieczeństwo (65%)
Klimat, Energia i Środowisko (29%)
Treść wystąpienia poselskiego
Interpelacja w sprawie tzw. hoteli pracowniczych w domach jednorodzinnych
Interpelacja nr 11587
do ministra finansów i gospodarki
w sprawie tzw. hoteli pracowniczych w domach jednorodzinnych
Zgłaszający: Jolanta Niezgodzka
Data wpływu: 05-08-2025
Szanowny Panie Ministrze,
w związku z sygnałami napływającymi od mieszkańców gminy Kobierzyce, gminy Długołęka oraz innych miejscowości w aglomeracji wrocławskiej zwracam się do Pana z prośbą o podjęcie działań legislacyjnych zmierzających do uregulowania zjawiska niekontrolowanego zakwaterowywania pracowników tymczasowych w domach jednorodzinnych – tzw. hotelach pracowniczych. Dotyczy to sytuacji, w której domy jednorodzinne są wynajmowane przez agencje pośrednictwa pracy lub prywatnych właścicieli, a następnie wykorzystywane do zakwaterowania nawet kilkudziesięciu osób. Takie praktyki odbywają się często poza jakąkolwiek kontrolą organów administracji, z pominięciem przepisów sanitarnych, budowlanych, przeciwpożarowych i planistycznych. Zwracam przy tym uwagę na szereg problemów, jakie to zjawisko rodzi zarówno dla mieszkańców, jak i samorządów:
- budynki nie są dostosowane do tak intensywnego użytkowania – nie spełniają norm technicznych ani norm bezpieczeństwa,
- dochodzi do gwałtownego wzrostu gęstości zaludnienia w zabudowie jednorodzinnej, co skutkuje zwiększoną produkcją odpadów, brakiem miejsc parkingowych oraz znacznym pogorszeniem jakości życia mieszkańców,
- tego typu „przekształcenia" mają charakter nieformalny i pozostają poza kontrolą planów zagospodarowania przestrzennego,
- mieszkańcy skarżą się na hałas, zakłócanie porządku publicznego,
- służby gminne i powiatowe nie posiadają obecnie odpowiednich narzędzi prawnych do skutecznego reagowania na ten proceder,
- osoby zakwaterowane (często obcokrajowcy nieznający swoich pracowniczych praw) na niewielkiej przestrzeni nie mają zapewnionych odpowiednich warunków do odpoczynku po pracy.
W związku z powyższym zwracam się z prośbą o podjęcie inicjatywy legislacyjnej obejmującej:
1) uregulowanie dopuszczalności najmu zbiorowego w zabudowie jednorodzinnej z jasnym zakazem prowadzenia działalności hotelowej lub kwaterunkowej bez spełnienia określonych wymogów i zezwoleń,
2) wyposażenie gmin i powiatów w narzędzia nadzorcze, takie jak możliwość nakładania decyzji, administracyjnych kar finansowych oraz przeprowadzania kontroli lokali,
3) wzmocnienie kompetencji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego w tym zakresie.
W działaniach tych zdecydowanie nie chodzi o dyskryminację pracowników (często niemających innego wyjścia jak zgoda na takie warunki lokalowe) – wykonujących ważne i trudne prace – ale o konieczność zapewnienia ładu i równowagi społecznej w lokalnych wspólnotach. Niekontrolowany rozwój tzw. hoteli pracowniczych prowadzi nie tylko do napięć sąsiedzkich, ale również do degradacji osiedli mieszkaniowych oraz poczucia bezradności po stronie lokalnych władz.
Biorąc pod uwagę zarówno troskę o prawa pracowników, jak i jakość życia społeczności lokalnych, zwracam się z prośbą o niezbędne działania w tym zakresie. Deklaruję pełną gotowość do współpracy przy tworzeniu rozwiązań legislacyjnych oraz do dalszego monitorowania problemu w imieniu mieszkańców.
Mając na uwadze powyższe, zwracam się z pytaniem:
Czy podejmie Pan działania mające na celu rozwiązanie opisanego problemu? Z poważaniem Jolanta Niezgodzka
Posłanka na Sejm RP
Interpelacja nr 11587
do ministra finansów i gospodarki
w sprawie tzw. hoteli pracowniczych w domach jednorodzinnych
Zgłaszający: Jolanta Niezgodzka
Data wpływu: 05-08-2025
Szanowny Panie Ministrze,
w związku z sygnałami napływającymi od mieszkańców gminy Kobierzyce, gminy Długołęka oraz innych miejscowości w aglomeracji wrocławskiej zwracam się do Pana z prośbą o podjęcie działań legislacyjnych zmierzających do uregulowania zjawiska niekontrolowanego zakwaterowywania pracowników tymczasowych w domach jednorodzinnych – tzw. hotelach pracowniczych. Dotyczy to sytuacji, w której domy jednorodzinne są wynajmowane przez agencje pośrednictwa pracy lub prywatnych właścicieli, a następnie wykorzystywane do zakwaterowania nawet kilkudziesięciu osób. Takie praktyki odbywają się często poza jakąkolwiek kontrolą organów administracji, z pominięciem przepisów sanitarnych, budowlanych, przeciwpożarowych i planistycznych. Zwracam przy tym uwagę na szereg problemów, jakie to zjawisko rodzi zarówno dla mieszkańców, jak i samorządów:
- budynki nie są dostosowane do tak intensywnego użytkowania – nie spełniają norm technicznych ani norm bezpieczeństwa,
- dochodzi do gwałtownego wzrostu gęstości zaludnienia w zabudowie jednorodzinnej, co skutkuje zwiększoną produkcją odpadów, brakiem miejsc parkingowych oraz znacznym pogorszeniem jakości życia mieszkańców,
- tego typu „przekształcenia" mają charakter nieformalny i pozostają poza kontrolą planów zagospodarowania przestrzennego,
- mieszkańcy skarżą się na hałas, zakłócanie porządku publicznego,
- służby gminne i powiatowe nie posiadają obecnie odpowiednich narzędzi prawnych do skutecznego reagowania na ten proceder,
- osoby zakwaterowane (często obcokrajowcy nieznający swoich pracowniczych praw) na niewielkiej przestrzeni nie mają zapewnionych odpowiednich warunków do odpoczynku po pracy.
W związku z powyższym zwracam się z prośbą o podjęcie inicjatywy legislacyjnej obejmującej:
1) uregulowanie dopuszczalności najmu zbiorowego w zabudowie jednorodzinnej z jasnym zakazem prowadzenia działalności hotelowej lub kwaterunkowej bez spełnienia określonych wymogów i zezwoleń,
2) wyposażenie gmin i powiatów w narzędzia nadzorcze, takie jak możliwość nakładania decyzji, administracyjnych kar finansowych oraz przeprowadzania kontroli lokali,
3) wzmocnienie kompetencji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego w tym zakresie.
W działaniach tych zdecydowanie nie chodzi o dyskryminację pracowników (często niemających innego wyjścia jak zgoda na takie warunki lokalowe) – wykonujących ważne i trudne prace – ale o konieczność zapewnienia ładu i równowagi społecznej w lokalnych wspólnotach. Niekontrolowany rozwój tzw. hoteli pracowniczych prowadzi nie tylko do napięć sąsiedzkich, ale również do degradacji osiedli mieszkaniowych oraz poczucia bezradności po stronie lokalnych władz.
Biorąc pod uwagę zarówno troskę o prawa pracowników, jak i jakość życia społeczności lokalnych, zwracam się z prośbą o niezbędne działania w tym zakresie. Deklaruję pełną gotowość do współpracy przy tworzeniu rozwiązań legislacyjnych oraz do dalszego monitorowania problemu w imieniu mieszkańców.
Mając na uwadze powyższe, zwracam się z pytaniem:
Czy podejmie Pan działania mające na celu rozwiązanie opisanego problemu? Z poważaniem Jolanta Niezgodzka
Posłanka na Sejm RP
Odpowiedź urzędowa
Podsekretarz stanu Tomasz Lewandowski
Audyt odpowiedzi: Wskaźnik lania wody & konkretności
Bardzo konkretna
Automatyczna analiza lingwistyczno-statystyczna pisma resortu
Lanie wody
23%
Konkretność
77%
Odpowiedź wysoce rzeczowa – zawiera liczne dane twarde, kwoty, daty lub bezpośrednie odniesienie do zadanych pytań.
Twarde liczby / kwoty
0 kwot, 1 %
Precyzyjne daty
19
Odpowiedź na punkty
✓ Tak (Ad 1, Pkt...)
Gęstość faktów
2.5 / 1k zn.
- Podaje wskaźniki procentowe (1)
- Wymienia precyzyjne daty lub terminy (19)
- Resort odnosi się punkt po punkcie do pytań posła
Urzędowe załączniki i odpowiedzi:
Pełna treść wyekstrahowana z załącznika PDF (odpowiedź urzędowa)
26295 znaków
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DAB-II.054.6.2025
Warszawa, 11 września 2025 r.
Pan
Szymon Hołownia
Marszałek Sejmu RP
Dotyczy: interpelacji nr 11587 Pani Poseł Jolanty Niezgodzkiej.
Szanowny Panie Marszałku,
w odpowiedzi na ww. interpelację w sprawie tzw. hoteli pracowniczych w domach
jednorodzinnych oraz związanymi z tym uciążliwościami, przedstawiam następujące
informacje i wyjaśnienia.
Odnośnie do pytania pierwszego w zakresie dotyczącym uregulowania dopuszczalności
najmu zbiorowego w zabudowie jednorodzinnej, z jasnym zakazem prowadzenia działalności
hotelowej lub kwaterunkowej bez spełnienia określonych wymogów i zezwoleń, wyjaśniam,
że zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
(Dz. U. z 2025 r. poz. 814, z późn. zm.), dalej „ustawa Pb”, obiekt budowlany jako całość
oraz jego poszczególne części wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi,
biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, należy projektować i budować
w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych oraz zgodnie
z zasadami wiedzy technicznej.
Ponadto zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy Pb, obiekt budowlany należy użytkować w sposób
zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać
w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego
pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności
w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7 ustawy Pb.
Powyższe potwierdza przepis art. 61 pkt 1 ustawy Pb zgodnie z którym, właściciel lub
zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie
z zasadami, o których mowa w ww. art. 5 ust. 2 ustawy Pb.
Natomiast jeżeli zachodzi potrzeba innego niż dotychczas sposobu użytkowania obiektu
budowlanego lub jego części, należy mieć na uwadze regulacje art. 71-71a ustawy Pb.
Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy Pb przez zmianę sposobu użytkowania obiektu
budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:
- podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności
zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne,
higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń,
- podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć
mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3
października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale
społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, zgodnie z art. 71
ust. 2 ustawy Pb, wymaga zgłoszenia właściwemu miejscowo organowi administracji
-- 1 of 8 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
architektoniczno-budowlanej (starosta/prezydent miasta na prawach powiatu).
W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu
budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:
1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic
nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej
i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której
zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,
2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz
jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem
obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi,
3) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele
budowlane1),
4) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego
sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
5) ekspertyzę techniczną (lub jej kopię) wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia
budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności - w przypadku zmiany sposobu
użytkowania, o której mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Pb,
6) w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi
przepisami, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie
z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji
o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz
o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii.
W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części
działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, zgodnie z art. 71 ust. 2a
ustawy Pb, do zgłoszenia należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw
zabezpieczeń przeciwpożarowych.
W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-
budowlanej nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia,
w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia,
wnosi sprzeciw w drodze decyzji (zgodnie z art. 71 ust. 3 ustawy Pb).
Zgłoszenia należy dokonać przed faktycznym dokonaniem zmiany sposobu użytkowania
obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli
w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ nie wniesie sprzeciwu
w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia (zgodnie
z art. 71 ust. 4 ustawy Pb).
Organ administracji architektoniczno-budowlanej, zgodnie z art. 71 ust. 5 ustawy Pb,
wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub
jego części:
1) Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zgodnie z art. 3
pkt 11 ustawy Pb, należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania
wieczystego, zarządu, ograniczonego praw rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego,
przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
-- 2 of 8 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia
na budowę,
2) narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy
i zagospodarowania terenu - w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego,
3) może spowodować niedopuszczalne:
a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
d) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów
sąsiednich.
Zgodnie z powyższym, jeżeli podjęcie (lub zaniechanie) w obiekcie budowlanym lub jego
części działalności powoduje m.in. zmianę któregokolwiek z warunków wskazanych
w przepisie art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Pb oznacza to, że następuje zmiana sposobu
użytkowania części obiektu budowlanego, która dla swej legalności wymaga uprzedniego
dokonania zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej.
Może to również dotyczyć podejmowania działalności hotelarskiej w budynkach
mieszkalnych jednorodzinnych.
Uwzględniając powyższe nie wydaje się zasadne tworzenie specjalnych regulacji
odnoszących się do powstawania w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych tzw. hoteli
pracowniczych.
Jednocześnie należy wyjaśnić, że organy nadzoru budowlanego korzystając
z obowiązujących regulacji prawnych, po otrzymaniu sygnału o niewłaściwym
użytkowaniu obiektu budowlanego lub jego części, czyli niezgodnym z jego
przeznaczeniem (np. budynek mieszkalny jednorodzinny, który wynajmowany jest wielu
osobom) w każdym przypadku mogą reagować podejmując odpowiednie działania
kontrolne, w tym ustalają, czy budynek taki jest użytkowany niezgodnie z jego
przeznaczeniem. Jeżeli nielegalna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub
jego części zostanie potwierdzona na podstawie wyników kontroli, organy nadzoru
budowlanego podejmują dalsze kroki, takie jak legalizacja zmiany sposobu użytkowania
albo nakaz przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub
jego części.
Odpowiedzialność za nielegalną zmianę sposobu użytkowania obiektu spoczywa na jego
właścicielu lub zarządcy. Nielegalna zmiana sposobu użytkowania skutkuje obowiązkiem
wstrzymania użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, przedstawienia
odpowiednich dokumentów oraz uiszczenia opłaty legalizacyjnej w celu doprowadzenia do
legalizacji samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części
(art. 71a Pb).
Niezależnie od powyższego podkreślić trzeba, że zjawisko nielegalnej zmiany sposobu
użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jest trudne do uchwycenia – niezależnie
od posiadanych zasobów i narzędzi prawnych przez organy nadzoru budowlanego.
Potencjalnie taka zmiana sposobu użytkowania mogłaby mieć miejsce w większości
budynków mieszkalnych i nadzór budowlany może podjąć działania dopiero, gdy uzyska
wiedzę o takiej praktyce. Z punktu widzenia organów nadzoru budowlanego trudne jest
również egzekwowanie decyzji nakazujących przywrócenie obiektów do poprzedniego
sposobu użytkowania wydawanych na podstawie art. 71a ust. 4 ustawy Pb. Dlatego
wszelkie sugestie i propozycje mające na celu usprawnienie ww. obowiązujących procedur
-- 3 of 8 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
są analizowane w Ministerstwie Rozwoju i Technologii we współpracy z Głównym
Urzędem Nadzoru Budowlanego obsługującym Głównego Inspektora Nadzoru
Budowlanego będącego centralnym organem administracji rządowej w sprawach
administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego (zgodnie z art. 88 ust. 1
ustawy Pb).
Należy także mieć na uwadze, że przedstawiony w interpelacji problem jest złożony i nie
wszystkie kwestie związane z poruszonym zjawiskiem mogą być rozwiązane na gruncie
przepisów Prawa budowlanego. Przepisy Prawa budowlanego nie są bowiem aktem
prawnym, w którym mogłyby znaleźć się szczególne regulacje dotyczące np.
dopuszczalności zawarcia umowy najmu. Na zagadnienie zawarcia umowy najmu lokalu
mieszkalnego należy patrzeć w kontekście przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
– Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) – Najem (art. 659 i nast.) i Najem lokalu
(art. 680 i nast.). Zatem zakazy zawierania w określonych przypadkach umowy najmu
powinny być regulowane na gruncie prawa cywilnego, a nie na gruncie prawa
administracyjnego, jakim jest prawo budowlane. Warto także zauważyć, że sama czynność,
jaką stanowi podpisanie umowy najmu, nie zmienia warunków, o których mowa w art. 71
ust. 1 pkt 2 ustawy Pb. Warunki te nie zmieniają się jedynie przez fakt podpisania takiej
umowy. Z punktu widzenia ustawy Pb kluczowe będzie dopiero to, czy doszło do podjęcia
działalności zmieniającej np. warunki bezpieczeństwa pożarowego. Natomiast sama
okoliczność, czy miało to miejsce na podstawie umowy, czy nie, jest bez znaczenia
z punktu widzenia art. 71 ustawy Pb.
Oprócz wymagań ustawy Pb związanych ze zmianą sposobu użytkowania obiektu
budowlanego lub jego części należy również wskazać, że w przepisach rozporządzenia
Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych,
jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225, z późn.
zm.), zwanego dalej: „rozporządzeniem Wt”, określone zostały warunki techniczne, jakim
powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce
budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę, zapewniające
spełnienie wymagań art. 5 i 6 ustawy Pb.
Zgodnie z § 2 ust. 1 rozporządzenia Wt przepisy tego rozporządzenia stosuje się przy
projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków
oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków,
a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, z zastrzeżeniem § 135 ust. 10 oraz
§ 207 ust. 2.
Zgodnie z § 3 pkt 4 rozporządzenia Wt przez budynek mieszkalny należy rozumieć:
a) budynek mieszkalny wielorodzinny,
b) budynek mieszkalny jednorodzinny.
Przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolnostojący albo
budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb
mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się
wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego
i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni
całkowitej budynku (zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy Pb).
Natomiast przez budynek zamieszkania zbiorowego należy rozumieć budynek
przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności: hotel, motel, pensjonat, dom
wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom
studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego,
aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek
-- 4 of 8 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny
(§ 3 pkt 5 rozporządzenia Wt).
Zgodnie z powyższym hotele pracownicze są budynkami zamieszkania zbiorowego,
tj. przeznaczonymi do okresowego pobytu.
Dodatkowo należy wskazać, że budynki mieszkalne jednorodzinne i budynki zamieszkania
zbiorowego muszą spełniać odpowiednie warunki wynikające z rozporządzenia Wt, które
w wielu aspektach mogą się różnić. Dla przykładu przepisy dotyczące warunków
przeciwpożarowych dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku
zamieszkania zbiorowego nie są tożsame i mogą w takich przypadkach wykluczać zmianę
sposobu użytkowania budynku jednorodzinnego lub powodować konieczność wykonania
odpowiednich robót budowlanych celem dostosowania budynku do jego przyszłego
przeznaczenia.
Oprócz ww. regulacji prawnych zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub
jego części podlega również regułom określonym w ustawie z dnia 27 marca 2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130), dalej
„upzp”. Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 upzp ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie
sposobów jego zagospodarowania i warunków zabudowy, następuje w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku w drodze decyzji
o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Przepisy dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
zostały znowelizowane ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688), dalej
„nowelizacja upzp”, która weszła w życie 24 września 2023 r.
Zgodnie ze znowelizowanym brzmieniem ust. 1 art. 59 upzp, zmiana zagospodarowania
terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania
obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga
ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
Wobec powyższego co do zasady w przypadku braku planu miejscowego inwestorzy
zamierzający doprowadzić do zmiany zagospodarowania terenu, a także zmiany sposobu
użytkowania obiektu budowlanego lub jego części powinni uzyskać decyzję o warunkach
zabudowy. Od tej zasady przewidziano wyjątek wskazany w art. 59 ust. 2 upzp zgodnie
z którym, do jednorazowej, trwającej do roku, zmiany zagospodarowania terenu
lub zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, przepisu ust. 1 nie
stosuje się.
Należy mieć na uwadze, że postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków
zabudowy i zagospodarowania terenu jest prowadzone zgodnie z przepisami ustawy
z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r.
poz. 572, z późn. zm.), dalej: „Kpa”. W takim przypadku organ właściwy do wydania decyzji
tj. wójt, burmistrz, prezydent miasta ustala strony postępowania, którymi są
w szczególności właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, na które oddziałuje
planowana inwestycja. Zawiadomione strony mają prawo do czynnego udziału na każdym
etapie tego postępowania – zapoznania się i wypowiadania co do zebranych dowodów
i materiałów oraz zgłoszonych żądań.
W przypadku procedury sporządzania miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego, każdy zainteresowany ma możliwość uczestniczenia w przygotowaniu
tego dokumentu, w tym wypowiadania się co do treści projektu, składania wniosków
w wyznaczonym terminie i uczestniczenia w konsultacjach społecznych. Procedura
planistyczna służy zapewnieniu partycypacji społecznej, a także ochronie interesu
-- 5 of 8 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
publicznego i interesów prywatnych w planowaniu przestrzennym. Dodatkowo należy
wskazać, że nowelizacja upzp wprowadziła nowe przepisy dot. konsultacji społecznych,
których celem jest zwiększenie wpływu społeczeństwa na decyzje podejmowane
w procesie uchwalania aktów planowania przestrzennego.
Reasumując przywołane powyżej przepisy pozostające we właściwości ministra ds.
budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa
regulują kwestię dopuszczalności oraz określają wymagania, jakie należy spełnić
w przypadku zamiaru prowadzenia hotelu pracowniczego w budynku o innym
przeznaczeniu, np. w budynku mieszkalnym jednorodzinnym.
Odnosząc się do pytania drugiego w kwestii przeciwdziałania nielegalnym zmianom
sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części należy wskazać, że wszelkie
wątpliwości dotyczące zgodności zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub
jego części z przytoczonymi powyżej przepisami, w tym spełnianie ustalonych wymagań
technicznych dla budynków, należy zgłaszać do właściwych miejscowo organów nadzoru
budowlanego, które kontrolują stosowanie i przestrzeganie przepisów prawa
budowlanego.
W tym miejscu można także zwrócić uwagę na obowiązujące już przepisy w zakresie
możliwości nakładania kar. Zgodnie z art. 93 pkt 9b ustawy Pb, kto zmienia sposób
użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia albo
pomimo wniesienia sprzeciwu podlega karze grzywny. Zgodnie z art. 94 ustawy Pb
orzekanie w sprawach o czyny, określone w art. 93, następuje na podstawie przepisów
ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia
(Dz. U. z 2025 r. poz. 860). Na podstawie § 2 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów
z dnia 16 października 2002 r. w sprawie nadania pracownikom organów nadzoru
budowlanego uprawnień do nakładania grzywien w drodze mandatu karnego
(Dz. U. poz. 1423) pracownicy organów nadzoru budowlanego są uprawnieni do
nakładania grzywny w drodze mandatu karnego za wykroczenia określone w art. 93
ustawy Pb. Tym samym, jeśli pracownicy organu nadzoru budowlanego ustalą, że ktoś
dokonał nielegalnej zmiany sposobu użytkowania, są uprawnieni do nałożenia grzywny
w drodze mandatu karnego.
W przypadku wątpliwości co do prawidłowego załatwienia sprawy przez ww. organy
strona postępowania ma prawo do zaskarżenia wydanego rozstrzygnięcia do organu
wyższego stopnia na zasadach określonych w Kpa, a po wyczerpaniu administracyjnych
środków zaskarżenia – do sądów administracyjnych, zgodnie z przepisami ustawy
z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
(Dz. U. z 2024 r. poz. 935, z późn. zm.).
Natomiast w przypadku negatywnej oceny działalności podmiotu powołanego do
wykonywania zadań państwa oraz jego pracowników i funkcjonariuszy przysługuje prawo
wniesienia skargi, w trybie określonym w przepisach Działu VIII Kpa. Zgodnie bowiem
z art. 227 Kpa przedmiotem skargi może być w szczególności zaniedbanie lub nienależyte
wykonywanie zadań przez właściwe organy albo przez ich pracowników, naruszenie
praworządności lub interesów skarżących, a także przewlekłe lub biurokratyczne
załatwianie spraw.
Odnośnie do pytania trzeciego dotyczącego wzmocnienia kompetencji powiatowego
inspektora nadzoru budowlanego stwierdzić należy, że uprawnienia organów nadzoru
budowlanego wynikające z ustawy Pb w zakresie kontroli przestrzegania i stosowania
przepisów prawa budowlanego (w kontekście bezpieczeństwa oraz zgodności
użytkowania z przepisami prawa budowlanego) są wystarczające. Jeżeli ww. wzmocnienie
miałoby dotyczyć dofinansowania czy zwiększenia etatów, to należy podkreślić, że MRiT
-- 6 of 8 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
i GINB wspierają inicjatywy służące poprawie warunków pracy i płacy, a przy tym
usprawniające realizację obowiązków służbowych.
Podkreślenia wymaga także, że niezależnie od przyjętych uregulowań prawa
administracyjnego przepisy te nie zastąpią poszanowania zasad współżycia społecznego.
Dlatego mieszkańcy, którzy sprzeciwiają się przekształcaniu domów jednorodzinnych
w kwatery pracownicze lub inne formy zakwaterowania zbiorowego, mogą dochodzić
swoich praw na drodze cywilnej. Zgodnie natomiast z art. 144 Kodeksu cywilnego
właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się
od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną
miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków
miejscowych.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Tomasz Lewandowski
Podsekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii
Klauzula informacyjna dotycząca przetwarzania danych osobowych:
Zgodnie z art. 13 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia
2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie
swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (Dz. U. L 119 z 4 maja 2016 r., z
późn. zm.), zwanego dalej „RODO”, informuję, że:
1. Administratorem Pani/Pana danych osobowych jest Minister Finansów i Gospodarki, którego obsługę
zapewnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii z siedzibą w Warszawie, przy Placu Trzech Krzyży 3/5, e-
mail: kancelaria@mrit.gov.pl,
-- 7 of 8 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
tel. +48 222 500 123, adres skrytki na ePUAP: /MRPiT/SkrytkaESP, adres do doręczeń elektronicznych:
AE:PL-68477-29007-EFSHR-25. Wykonującym obowiązki administratora jest dyrektor Departamentu
Architektury, Budownictwa i Geodezji.
2. Jeśli ma Pani/Pan pytania dotyczące przetwarzania Pani/Pana danych osobowych, a także przysługujących
Pani/Panu praw, może się Pani/Pan kontaktować z Inspektorem Ochrony Danych w MRiT wysyłając
informację na skrzynkę: iod@mrit.gov.pl.
3. Pani/Pana dane osobowe będą przetwarzane w oparciu o art. 6 ust. 1 lit. c) RODO
tj. w celu wypełnienia obowiązku prawnego ciążącego na administratorze,
na podstawie Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, ustawy z dnia 9 maja 1996 r.
o wykonywaniu mandatu posła i senatora (Dz.U. z 2024 r. poz. 907), oraz w związku
z § 162 uchwały Nr 190 Rady Ministrów z dnia 29 października 2013 r. - Regulamin pracy Rady Ministrów
(M.P. z 2024 r. poz. 806) oraz art. 193 uchwały Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 lipca 1992 r. –
Regulamin Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej (M.P. z 2022 r. poz. 990 ze zm.).
4. Pani/Pana dane osobowe przetwarzane będą w celu rozpatrzenia i udzielenia odpowiedzi na interwencję
poselską lub senatorską lub interpelację/zapytanie poselskie.
5. Odbiorcami Pani/Pana danych osobowych mogą być:
o organy władzy publicznej oraz podmioty wykonujące zadania publiczne lub działające na zlecenie organów
władzy publicznej, w zakresie i w celach, które wynikają
z przepisów powszechnie obowiązującego prawa (np. na żądanie sądów, urzędów skarbowych, Prokuratury
lub Policji);
o inne podmioty, które na podstawie stosownych umów podpisanych z MRiT przetwarzają dane osobowe,
dla których Administratorem jest Minister Finansów
i Gospodarki (np. podmioty świadczące usługi prawne, dostawcy systemów informatycznych i usług IT oraz
telekomunikacyjnych, operatorzy pocztowi i kurierzy).
6. Pani/Pana dane osobowe będą przechowywane przez okres niezbędny do realizacji celu ich przetwarzania
tj. do chwili załatwienia sprawy, w której zostały one zebrane, a następnie – w przypadkach, w których
wymagają tego przepisy ustawy z dnia 14 lipca 1983 r. o narodowym zasobie archiwalnym i archiwach (Dz.
U. z 2020 r. poz. 164 ze zm.) – przez czas określony w tych przepisach.
7. Pani/Pana dane osobowe nie będą podlegać zautomatyzowanemu podejmowaniu decyzji lub profilowaniu.
8. Pani/Pana dane osobowe nie będą przekazywane do państwa trzeciego ani do organizacji
międzynarodowych.
9. Podanie danych jest dobrowolne, ale niezbędne do rozpatrzenia i udzielenia odpowiedzi na
interpelację/zapytanie/interwencję.
10. W związku z przetwarzaniem Pani/Pana danych osobowych przysługują Pani/Panu następujące prawa:
o prawo dostępu do swoich danych oraz otrzymania ich kopii zgodnie z art. 15 RODO;
o prawo do sprostowania (poprawiania) swoich danych, jeśli są błędne lub nieaktualne, zgodnie z art. 16
RODO;
o prawo do ograniczenia przetwarzania danych zgodnie z art. 18 RODO.
11. W przypadku powzięcia informacji o niezgodnym z prawem przetwarzaniu w Ministerstwie Rozwoju i
Technologii Pani/Pana danych osobowych, przysługuje Pani/Panu prawo wniesienia skargi do organu
nadzorczego właściwego w sprawach ochrony danych osobowych, tj. Prezesa Urzędu Ochrony Danych
Osobowych.
-- 8 of 8 --
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
Znak pisma: DAB-II.054.6.2025
Warszawa, 11 września 2025 r.
Pan
Szymon Hołownia
Marszałek Sejmu RP
Dotyczy: interpelacji nr 11587 Pani Poseł Jolanty Niezgodzkiej.
Szanowny Panie Marszałku,
w odpowiedzi na ww. interpelację w sprawie tzw. hoteli pracowniczych w domach
jednorodzinnych oraz związanymi z tym uciążliwościami, przedstawiam następujące
informacje i wyjaśnienia.
Odnośnie do pytania pierwszego w zakresie dotyczącym uregulowania dopuszczalności
najmu zbiorowego w zabudowie jednorodzinnej, z jasnym zakazem prowadzenia działalności
hotelowej lub kwaterunkowej bez spełnienia określonych wymogów i zezwoleń, wyjaśniam,
że zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
(Dz. U. z 2025 r. poz. 814, z późn. zm.), dalej „ustawa Pb”, obiekt budowlany jako całość
oraz jego poszczególne części wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi,
biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, należy projektować i budować
w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych oraz zgodnie
z zasadami wiedzy technicznej.
Ponadto zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy Pb, obiekt budowlany należy użytkować w sposób
zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać
w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego
pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności
w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7 ustawy Pb.
Powyższe potwierdza przepis art. 61 pkt 1 ustawy Pb zgodnie z którym, właściciel lub
zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie
z zasadami, o których mowa w ww. art. 5 ust. 2 ustawy Pb.
Natomiast jeżeli zachodzi potrzeba innego niż dotychczas sposobu użytkowania obiektu
budowlanego lub jego części, należy mieć na uwadze regulacje art. 71-71a ustawy Pb.
Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy Pb przez zmianę sposobu użytkowania obiektu
budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:
- podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności
zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne,
higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń,
- podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć
mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3
października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale
społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, zgodnie z art. 71
ust. 2 ustawy Pb, wymaga zgłoszenia właściwemu miejscowo organowi administracji
-- 1 of 8 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
architektoniczno-budowlanej (starosta/prezydent miasta na prawach powiatu).
W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu
budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:
1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic
nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej
i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której
zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,
2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz
jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem
obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi,
3) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele
budowlane1),
4) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego
sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
5) ekspertyzę techniczną (lub jej kopię) wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia
budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności - w przypadku zmiany sposobu
użytkowania, o której mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Pb,
6) w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi
przepisami, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie
z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji
o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz
o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii.
W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części
działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, zgodnie z art. 71 ust. 2a
ustawy Pb, do zgłoszenia należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw
zabezpieczeń przeciwpożarowych.
W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-
budowlanej nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia,
w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia,
wnosi sprzeciw w drodze decyzji (zgodnie z art. 71 ust. 3 ustawy Pb).
Zgłoszenia należy dokonać przed faktycznym dokonaniem zmiany sposobu użytkowania
obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli
w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ nie wniesie sprzeciwu
w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia (zgodnie
z art. 71 ust. 4 ustawy Pb).
Organ administracji architektoniczno-budowlanej, zgodnie z art. 71 ust. 5 ustawy Pb,
wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub
jego części:
1) Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zgodnie z art. 3
pkt 11 ustawy Pb, należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania
wieczystego, zarządu, ograniczonego praw rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego,
przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
-- 2 of 8 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia
na budowę,
2) narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy
i zagospodarowania terenu - w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego,
3) może spowodować niedopuszczalne:
a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
d) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów
sąsiednich.
Zgodnie z powyższym, jeżeli podjęcie (lub zaniechanie) w obiekcie budowlanym lub jego
części działalności powoduje m.in. zmianę któregokolwiek z warunków wskazanych
w przepisie art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Pb oznacza to, że następuje zmiana sposobu
użytkowania części obiektu budowlanego, która dla swej legalności wymaga uprzedniego
dokonania zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej.
Może to również dotyczyć podejmowania działalności hotelarskiej w budynkach
mieszkalnych jednorodzinnych.
Uwzględniając powyższe nie wydaje się zasadne tworzenie specjalnych regulacji
odnoszących się do powstawania w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych tzw. hoteli
pracowniczych.
Jednocześnie należy wyjaśnić, że organy nadzoru budowlanego korzystając
z obowiązujących regulacji prawnych, po otrzymaniu sygnału o niewłaściwym
użytkowaniu obiektu budowlanego lub jego części, czyli niezgodnym z jego
przeznaczeniem (np. budynek mieszkalny jednorodzinny, który wynajmowany jest wielu
osobom) w każdym przypadku mogą reagować podejmując odpowiednie działania
kontrolne, w tym ustalają, czy budynek taki jest użytkowany niezgodnie z jego
przeznaczeniem. Jeżeli nielegalna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub
jego części zostanie potwierdzona na podstawie wyników kontroli, organy nadzoru
budowlanego podejmują dalsze kroki, takie jak legalizacja zmiany sposobu użytkowania
albo nakaz przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub
jego części.
Odpowiedzialność za nielegalną zmianę sposobu użytkowania obiektu spoczywa na jego
właścicielu lub zarządcy. Nielegalna zmiana sposobu użytkowania skutkuje obowiązkiem
wstrzymania użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, przedstawienia
odpowiednich dokumentów oraz uiszczenia opłaty legalizacyjnej w celu doprowadzenia do
legalizacji samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części
(art. 71a Pb).
Niezależnie od powyższego podkreślić trzeba, że zjawisko nielegalnej zmiany sposobu
użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jest trudne do uchwycenia – niezależnie
od posiadanych zasobów i narzędzi prawnych przez organy nadzoru budowlanego.
Potencjalnie taka zmiana sposobu użytkowania mogłaby mieć miejsce w większości
budynków mieszkalnych i nadzór budowlany może podjąć działania dopiero, gdy uzyska
wiedzę o takiej praktyce. Z punktu widzenia organów nadzoru budowlanego trudne jest
również egzekwowanie decyzji nakazujących przywrócenie obiektów do poprzedniego
sposobu użytkowania wydawanych na podstawie art. 71a ust. 4 ustawy Pb. Dlatego
wszelkie sugestie i propozycje mające na celu usprawnienie ww. obowiązujących procedur
-- 3 of 8 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
są analizowane w Ministerstwie Rozwoju i Technologii we współpracy z Głównym
Urzędem Nadzoru Budowlanego obsługującym Głównego Inspektora Nadzoru
Budowlanego będącego centralnym organem administracji rządowej w sprawach
administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego (zgodnie z art. 88 ust. 1
ustawy Pb).
Należy także mieć na uwadze, że przedstawiony w interpelacji problem jest złożony i nie
wszystkie kwestie związane z poruszonym zjawiskiem mogą być rozwiązane na gruncie
przepisów Prawa budowlanego. Przepisy Prawa budowlanego nie są bowiem aktem
prawnym, w którym mogłyby znaleźć się szczególne regulacje dotyczące np.
dopuszczalności zawarcia umowy najmu. Na zagadnienie zawarcia umowy najmu lokalu
mieszkalnego należy patrzeć w kontekście przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
– Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) – Najem (art. 659 i nast.) i Najem lokalu
(art. 680 i nast.). Zatem zakazy zawierania w określonych przypadkach umowy najmu
powinny być regulowane na gruncie prawa cywilnego, a nie na gruncie prawa
administracyjnego, jakim jest prawo budowlane. Warto także zauważyć, że sama czynność,
jaką stanowi podpisanie umowy najmu, nie zmienia warunków, o których mowa w art. 71
ust. 1 pkt 2 ustawy Pb. Warunki te nie zmieniają się jedynie przez fakt podpisania takiej
umowy. Z punktu widzenia ustawy Pb kluczowe będzie dopiero to, czy doszło do podjęcia
działalności zmieniającej np. warunki bezpieczeństwa pożarowego. Natomiast sama
okoliczność, czy miało to miejsce na podstawie umowy, czy nie, jest bez znaczenia
z punktu widzenia art. 71 ustawy Pb.
Oprócz wymagań ustawy Pb związanych ze zmianą sposobu użytkowania obiektu
budowlanego lub jego części należy również wskazać, że w przepisach rozporządzenia
Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych,
jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225, z późn.
zm.), zwanego dalej: „rozporządzeniem Wt”, określone zostały warunki techniczne, jakim
powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce
budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę, zapewniające
spełnienie wymagań art. 5 i 6 ustawy Pb.
Zgodnie z § 2 ust. 1 rozporządzenia Wt przepisy tego rozporządzenia stosuje się przy
projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków
oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków,
a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, z zastrzeżeniem § 135 ust. 10 oraz
§ 207 ust. 2.
Zgodnie z § 3 pkt 4 rozporządzenia Wt przez budynek mieszkalny należy rozumieć:
a) budynek mieszkalny wielorodzinny,
b) budynek mieszkalny jednorodzinny.
Przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolnostojący albo
budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb
mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się
wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego
i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni
całkowitej budynku (zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy Pb).
Natomiast przez budynek zamieszkania zbiorowego należy rozumieć budynek
przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności: hotel, motel, pensjonat, dom
wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom
studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego,
aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek
-- 4 of 8 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny
(§ 3 pkt 5 rozporządzenia Wt).
Zgodnie z powyższym hotele pracownicze są budynkami zamieszkania zbiorowego,
tj. przeznaczonymi do okresowego pobytu.
Dodatkowo należy wskazać, że budynki mieszkalne jednorodzinne i budynki zamieszkania
zbiorowego muszą spełniać odpowiednie warunki wynikające z rozporządzenia Wt, które
w wielu aspektach mogą się różnić. Dla przykładu przepisy dotyczące warunków
przeciwpożarowych dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku
zamieszkania zbiorowego nie są tożsame i mogą w takich przypadkach wykluczać zmianę
sposobu użytkowania budynku jednorodzinnego lub powodować konieczność wykonania
odpowiednich robót budowlanych celem dostosowania budynku do jego przyszłego
przeznaczenia.
Oprócz ww. regulacji prawnych zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub
jego części podlega również regułom określonym w ustawie z dnia 27 marca 2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130), dalej
„upzp”. Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 upzp ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie
sposobów jego zagospodarowania i warunków zabudowy, następuje w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku w drodze decyzji
o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Przepisy dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
zostały znowelizowane ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688), dalej
„nowelizacja upzp”, która weszła w życie 24 września 2023 r.
Zgodnie ze znowelizowanym brzmieniem ust. 1 art. 59 upzp, zmiana zagospodarowania
terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania
obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga
ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
Wobec powyższego co do zasady w przypadku braku planu miejscowego inwestorzy
zamierzający doprowadzić do zmiany zagospodarowania terenu, a także zmiany sposobu
użytkowania obiektu budowlanego lub jego części powinni uzyskać decyzję o warunkach
zabudowy. Od tej zasady przewidziano wyjątek wskazany w art. 59 ust. 2 upzp zgodnie
z którym, do jednorazowej, trwającej do roku, zmiany zagospodarowania terenu
lub zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, przepisu ust. 1 nie
stosuje się.
Należy mieć na uwadze, że postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków
zabudowy i zagospodarowania terenu jest prowadzone zgodnie z przepisami ustawy
z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r.
poz. 572, z późn. zm.), dalej: „Kpa”. W takim przypadku organ właściwy do wydania decyzji
tj. wójt, burmistrz, prezydent miasta ustala strony postępowania, którymi są
w szczególności właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, na które oddziałuje
planowana inwestycja. Zawiadomione strony mają prawo do czynnego udziału na każdym
etapie tego postępowania – zapoznania się i wypowiadania co do zebranych dowodów
i materiałów oraz zgłoszonych żądań.
W przypadku procedury sporządzania miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego, każdy zainteresowany ma możliwość uczestniczenia w przygotowaniu
tego dokumentu, w tym wypowiadania się co do treści projektu, składania wniosków
w wyznaczonym terminie i uczestniczenia w konsultacjach społecznych. Procedura
planistyczna służy zapewnieniu partycypacji społecznej, a także ochronie interesu
-- 5 of 8 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
publicznego i interesów prywatnych w planowaniu przestrzennym. Dodatkowo należy
wskazać, że nowelizacja upzp wprowadziła nowe przepisy dot. konsultacji społecznych,
których celem jest zwiększenie wpływu społeczeństwa na decyzje podejmowane
w procesie uchwalania aktów planowania przestrzennego.
Reasumując przywołane powyżej przepisy pozostające we właściwości ministra ds.
budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa
regulują kwestię dopuszczalności oraz określają wymagania, jakie należy spełnić
w przypadku zamiaru prowadzenia hotelu pracowniczego w budynku o innym
przeznaczeniu, np. w budynku mieszkalnym jednorodzinnym.
Odnosząc się do pytania drugiego w kwestii przeciwdziałania nielegalnym zmianom
sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części należy wskazać, że wszelkie
wątpliwości dotyczące zgodności zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub
jego części z przytoczonymi powyżej przepisami, w tym spełnianie ustalonych wymagań
technicznych dla budynków, należy zgłaszać do właściwych miejscowo organów nadzoru
budowlanego, które kontrolują stosowanie i przestrzeganie przepisów prawa
budowlanego.
W tym miejscu można także zwrócić uwagę na obowiązujące już przepisy w zakresie
możliwości nakładania kar. Zgodnie z art. 93 pkt 9b ustawy Pb, kto zmienia sposób
użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia albo
pomimo wniesienia sprzeciwu podlega karze grzywny. Zgodnie z art. 94 ustawy Pb
orzekanie w sprawach o czyny, określone w art. 93, następuje na podstawie przepisów
ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia
(Dz. U. z 2025 r. poz. 860). Na podstawie § 2 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów
z dnia 16 października 2002 r. w sprawie nadania pracownikom organów nadzoru
budowlanego uprawnień do nakładania grzywien w drodze mandatu karnego
(Dz. U. poz. 1423) pracownicy organów nadzoru budowlanego są uprawnieni do
nakładania grzywny w drodze mandatu karnego za wykroczenia określone w art. 93
ustawy Pb. Tym samym, jeśli pracownicy organu nadzoru budowlanego ustalą, że ktoś
dokonał nielegalnej zmiany sposobu użytkowania, są uprawnieni do nałożenia grzywny
w drodze mandatu karnego.
W przypadku wątpliwości co do prawidłowego załatwienia sprawy przez ww. organy
strona postępowania ma prawo do zaskarżenia wydanego rozstrzygnięcia do organu
wyższego stopnia na zasadach określonych w Kpa, a po wyczerpaniu administracyjnych
środków zaskarżenia – do sądów administracyjnych, zgodnie z przepisami ustawy
z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
(Dz. U. z 2024 r. poz. 935, z późn. zm.).
Natomiast w przypadku negatywnej oceny działalności podmiotu powołanego do
wykonywania zadań państwa oraz jego pracowników i funkcjonariuszy przysługuje prawo
wniesienia skargi, w trybie określonym w przepisach Działu VIII Kpa. Zgodnie bowiem
z art. 227 Kpa przedmiotem skargi może być w szczególności zaniedbanie lub nienależyte
wykonywanie zadań przez właściwe organy albo przez ich pracowników, naruszenie
praworządności lub interesów skarżących, a także przewlekłe lub biurokratyczne
załatwianie spraw.
Odnośnie do pytania trzeciego dotyczącego wzmocnienia kompetencji powiatowego
inspektora nadzoru budowlanego stwierdzić należy, że uprawnienia organów nadzoru
budowlanego wynikające z ustawy Pb w zakresie kontroli przestrzegania i stosowania
przepisów prawa budowlanego (w kontekście bezpieczeństwa oraz zgodności
użytkowania z przepisami prawa budowlanego) są wystarczające. Jeżeli ww. wzmocnienie
miałoby dotyczyć dofinansowania czy zwiększenia etatów, to należy podkreślić, że MRiT
-- 6 of 8 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
i GINB wspierają inicjatywy służące poprawie warunków pracy i płacy, a przy tym
usprawniające realizację obowiązków służbowych.
Podkreślenia wymaga także, że niezależnie od przyjętych uregulowań prawa
administracyjnego przepisy te nie zastąpią poszanowania zasad współżycia społecznego.
Dlatego mieszkańcy, którzy sprzeciwiają się przekształcaniu domów jednorodzinnych
w kwatery pracownicze lub inne formy zakwaterowania zbiorowego, mogą dochodzić
swoich praw na drodze cywilnej. Zgodnie natomiast z art. 144 Kodeksu cywilnego
właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się
od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną
miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków
miejscowych.
Z upoważnienia, z wyrazami szacunku
Tomasz Lewandowski
Podsekretarz Stanu
/ kwalifikowany podpis elektroniczny /
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii
Klauzula informacyjna dotycząca przetwarzania danych osobowych:
Zgodnie z art. 13 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia
2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie
swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (Dz. U. L 119 z 4 maja 2016 r., z
późn. zm.), zwanego dalej „RODO”, informuję, że:
1. Administratorem Pani/Pana danych osobowych jest Minister Finansów i Gospodarki, którego obsługę
zapewnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii z siedzibą w Warszawie, przy Placu Trzech Krzyży 3/5, e-
mail: kancelaria@mrit.gov.pl,
-- 7 of 8 --
+48 222 500 123 Pl. Trzech Krzyży 3/5
kancelaria@mrit.gov.pl 00-507 Warszawa
gov.pl/rozwoj-technologia Ministerstwo
Rozwoju i Technologii
tel. +48 222 500 123, adres skrytki na ePUAP: /MRPiT/SkrytkaESP, adres do doręczeń elektronicznych:
AE:PL-68477-29007-EFSHR-25. Wykonującym obowiązki administratora jest dyrektor Departamentu
Architektury, Budownictwa i Geodezji.
2. Jeśli ma Pani/Pan pytania dotyczące przetwarzania Pani/Pana danych osobowych, a także przysługujących
Pani/Panu praw, może się Pani/Pan kontaktować z Inspektorem Ochrony Danych w MRiT wysyłając
informację na skrzynkę: iod@mrit.gov.pl.
3. Pani/Pana dane osobowe będą przetwarzane w oparciu o art. 6 ust. 1 lit. c) RODO
tj. w celu wypełnienia obowiązku prawnego ciążącego na administratorze,
na podstawie Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, ustawy z dnia 9 maja 1996 r.
o wykonywaniu mandatu posła i senatora (Dz.U. z 2024 r. poz. 907), oraz w związku
z § 162 uchwały Nr 190 Rady Ministrów z dnia 29 października 2013 r. - Regulamin pracy Rady Ministrów
(M.P. z 2024 r. poz. 806) oraz art. 193 uchwały Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 lipca 1992 r. –
Regulamin Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej (M.P. z 2022 r. poz. 990 ze zm.).
4. Pani/Pana dane osobowe przetwarzane będą w celu rozpatrzenia i udzielenia odpowiedzi na interwencję
poselską lub senatorską lub interpelację/zapytanie poselskie.
5. Odbiorcami Pani/Pana danych osobowych mogą być:
o organy władzy publicznej oraz podmioty wykonujące zadania publiczne lub działające na zlecenie organów
władzy publicznej, w zakresie i w celach, które wynikają
z przepisów powszechnie obowiązującego prawa (np. na żądanie sądów, urzędów skarbowych, Prokuratury
lub Policji);
o inne podmioty, które na podstawie stosownych umów podpisanych z MRiT przetwarzają dane osobowe,
dla których Administratorem jest Minister Finansów
i Gospodarki (np. podmioty świadczące usługi prawne, dostawcy systemów informatycznych i usług IT oraz
telekomunikacyjnych, operatorzy pocztowi i kurierzy).
6. Pani/Pana dane osobowe będą przechowywane przez okres niezbędny do realizacji celu ich przetwarzania
tj. do chwili załatwienia sprawy, w której zostały one zebrane, a następnie – w przypadkach, w których
wymagają tego przepisy ustawy z dnia 14 lipca 1983 r. o narodowym zasobie archiwalnym i archiwach (Dz.
U. z 2020 r. poz. 164 ze zm.) – przez czas określony w tych przepisach.
7. Pani/Pana dane osobowe nie będą podlegać zautomatyzowanemu podejmowaniu decyzji lub profilowaniu.
8. Pani/Pana dane osobowe nie będą przekazywane do państwa trzeciego ani do organizacji
międzynarodowych.
9. Podanie danych jest dobrowolne, ale niezbędne do rozpatrzenia i udzielenia odpowiedzi na
interpelację/zapytanie/interwencję.
10. W związku z przetwarzaniem Pani/Pana danych osobowych przysługują Pani/Panu następujące prawa:
o prawo dostępu do swoich danych oraz otrzymania ich kopii zgodnie z art. 15 RODO;
o prawo do sprostowania (poprawiania) swoich danych, jeśli są błędne lub nieaktualne, zgodnie z art. 16
RODO;
o prawo do ograniczenia przetwarzania danych zgodnie z art. 18 RODO.
11. W przypadku powzięcia informacji o niezgodnym z prawem przetwarzaniu w Ministerstwie Rozwoju i
Technologii Pani/Pana danych osobowych, przysługuje Pani/Panu prawo wniesienia skargi do organu
nadzorczego właściwego w sprawach ochrony danych osobowych, tj. Prezesa Urzędu Ochrony Danych
Osobowych.
-- 8 of 8 --