Interpelacja nr 10567
Interpelacja w sprawie nieprecyzyjnych zapisów ustawy o obowiązku ujawniania cen nieruchomości
Zgłaszający:
•
Adresat:
Sprawiedliwość i Sądy (40%)
Treść wystąpienia poselskiego
Interpelacja w sprawie nieprecyzyjnych zapisów ustawy o obowiązku ujawniania cen nieruchomości
Interpelacja nr 10567
do ministra funduszy i polityki regionalnej
w sprawie nieprecyzyjnych zapisów ustawy o obowiązku ujawniania cen nieruchomości
Zgłaszający: Artur Jarosław Łącki
Data wpływu: 26-06-2025
Szanowna Pani Minister,
od momentu wejścia w życie przepisów dotyczących obowiązku publikowania cen nieruchomości, zarówno obywatele, jak i przedsiębiorcy z branży deweloperskiej zgłaszają szereg wątpliwości. W założeniu ustawa miała zwiększyć przejrzystość rynku – i słusznie. Ale dziś zamiast przejrzystości mamy w niektórych miejscach prawny chaos i pole do swobodnych interpretacji.
Nie wszystko zostało doprecyzowane, a niejasność przepisów może prowadzić do sprzecznych działań – jedni podają cenę brutto, inni netto, jedni z miejscem postojowym, inni bez. I to samo dotyczy deweloperów, jak i prywatnych przedsiębiorców.
Dlatego kieruję do Pani Minister kilka konkretnych pytań:
Czym właściwie – w świetle art. 19a ust. 1 pkt 1 – jest „cena nieruchomości lub jej części”? Czy chodzi wyłącznie o cenę za metr kwadratowy, czy także o łączną wartość lokalu? Czy obowiązek ten dotyczy tylko mieszkań i domów, czy również innych typów nieruchomości – np. lokali usługowych, działek inwestycyjnych?
Jak należy rozumieć „inne świadczenia pieniężne” z art. 19a ust. 1 pkt 3? Czy mowa tu o prowizjach, opłatach notarialnych, opłatach za media, wykończenie wnętrz? Brak katalogu przykładowych świadczeń prowadzi do interpretacyjnego dryfu.
Do jakiej kategorii – „pomieszczenia przynależnego”, „prawa niezbędnego do korzystania z nieruchomości”, czy „innego świadczenia pieniężnego” – należy zakwalifikować zakup miejsca postojowego w hali garażowej, która ma osobną księgę wieczystą i nie jest częścią nieruchomości wspólnej? To nie jest detal – dla kupujących i sprzedających to często kluczowy element transakcji.
Czy zgodnie z art. 19a ust. 4, osoba prowadząca działalność gospodarczą, która kilka lat temu kupiła mieszkanie od dewelopera, a dziś chce je sprzedać, ma obowiązek zakładać stronę internetową, publikować ofertę oraz przesyłać dane na portal dane.gov.pl? Brzmi to absurdalnie – ale literalne brzmienie przepisów może do takiego obowiązku prowadzić. Czy planowane są jakieś uproszczenia lub wyłączenia w tym zakresie?
Szanowna Pani Minister, zgłaszam te pytania nie po to, by szukać dziury w całym, ale dlatego, że z poziomu samorządu, przedsiębiorców, a teraz także z ław poselskich – widzę realny problem z praktycznym stosowaniem tych przepisów. Liczę na szczegółowe odpowiedzi i gotowość do ewentualnego doprecyzowania ustawy.
Z poważaniem Artur Łącki
Poseł na Sejm RP
Interpelacja nr 10567
do ministra funduszy i polityki regionalnej
w sprawie nieprecyzyjnych zapisów ustawy o obowiązku ujawniania cen nieruchomości
Zgłaszający: Artur Jarosław Łącki
Data wpływu: 26-06-2025
Szanowna Pani Minister,
od momentu wejścia w życie przepisów dotyczących obowiązku publikowania cen nieruchomości, zarówno obywatele, jak i przedsiębiorcy z branży deweloperskiej zgłaszają szereg wątpliwości. W założeniu ustawa miała zwiększyć przejrzystość rynku – i słusznie. Ale dziś zamiast przejrzystości mamy w niektórych miejscach prawny chaos i pole do swobodnych interpretacji.
Nie wszystko zostało doprecyzowane, a niejasność przepisów może prowadzić do sprzecznych działań – jedni podają cenę brutto, inni netto, jedni z miejscem postojowym, inni bez. I to samo dotyczy deweloperów, jak i prywatnych przedsiębiorców.
Dlatego kieruję do Pani Minister kilka konkretnych pytań:
Czym właściwie – w świetle art. 19a ust. 1 pkt 1 – jest „cena nieruchomości lub jej części”? Czy chodzi wyłącznie o cenę za metr kwadratowy, czy także o łączną wartość lokalu? Czy obowiązek ten dotyczy tylko mieszkań i domów, czy również innych typów nieruchomości – np. lokali usługowych, działek inwestycyjnych?
Jak należy rozumieć „inne świadczenia pieniężne” z art. 19a ust. 1 pkt 3? Czy mowa tu o prowizjach, opłatach notarialnych, opłatach za media, wykończenie wnętrz? Brak katalogu przykładowych świadczeń prowadzi do interpretacyjnego dryfu.
Do jakiej kategorii – „pomieszczenia przynależnego”, „prawa niezbędnego do korzystania z nieruchomości”, czy „innego świadczenia pieniężnego” – należy zakwalifikować zakup miejsca postojowego w hali garażowej, która ma osobną księgę wieczystą i nie jest częścią nieruchomości wspólnej? To nie jest detal – dla kupujących i sprzedających to często kluczowy element transakcji.
Czy zgodnie z art. 19a ust. 4, osoba prowadząca działalność gospodarczą, która kilka lat temu kupiła mieszkanie od dewelopera, a dziś chce je sprzedać, ma obowiązek zakładać stronę internetową, publikować ofertę oraz przesyłać dane na portal dane.gov.pl? Brzmi to absurdalnie – ale literalne brzmienie przepisów może do takiego obowiązku prowadzić. Czy planowane są jakieś uproszczenia lub wyłączenia w tym zakresie?
Szanowna Pani Minister, zgłaszam te pytania nie po to, by szukać dziury w całym, ale dlatego, że z poziomu samorządu, przedsiębiorców, a teraz także z ław poselskich – widzę realny problem z praktycznym stosowaniem tych przepisów. Liczę na szczegółowe odpowiedzi i gotowość do ewentualnego doprecyzowania ustawy.
Z poważaniem Artur Łącki
Poseł na Sejm RP
Odpowiedź urzędowa
Minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz
Audyt odpowiedzi: Wskaźnik lania wody & konkretności
Przeciętnie konkretna
Automatyczna analiza lingwistyczno-statystyczna pisma resortu
Lanie wody
50%
Konkretność
50%
Odpowiedź standardowa – resort odnosi się merytorycznie do zagadnienia z umiarkowaną ilością danych szczegółowych.
Twarde liczby / kwoty
0 kwot, 0 %
Precyzyjne daty
4
Odpowiedź na punkty
✓ Tak (Ad 1, Pkt...)
Gęstość faktów
3.5 / 1k zn.
- Wymienia precyzyjne daty lub terminy (4)
- Resort odnosi się punkt po punkcie do pytań posła
- Wykryto zwrot wymijający: „pozostaje poza zakresem” (brak właściwości / odesłanie do innego organu)
Zidentyfikowane zwroty wymijające:
„pozostaje poza zakresem”
(brak właściwości / odesłanie do innego organu)
Urzędowe załączniki i odpowiedzi:
Pełna treść wyekstrahowana z załącznika PDF (odpowiedź urzędowa)
5933 znaków
Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz
tel. 22 273 70 10
www.gov.pl/web/fundusze-regiony
www.funduszeeuropejskie.gov.pl
ul. Wspólna 2/4
00-926 Warszawa
Warszawa, data: 23 lipca 2025 r.
znak sprawy: DP-IIa.054.3.2025.KSJ
Pan
Szymon Hołownia
Marszałek Sejmu RP
Dotyczy: odpowiedzi na interpelację nr 10567 Pana Posła Artura Jarosława
Łąckiego
Szanowny Panie Marszałku,
odpowiadając na interpelację nr 10567 Pana Artura Jarosława Łąckiego w sprawie
ustawy z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu
Gwarancyjnym (Dz. U. poz. 758; dalej: ustawa o jawności cen), przedstawiam,
co następuje.
Zgodnie z art. 1 ustawy o jawności cen, „W ustawie z dnia 20 maja 2021 r.
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz
Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695; [dalej: ustawa
deweloperska]) w rozdziale 4 dodaje się art. 19a i art. 19b w brzmieniu: „Art. 19a.
1. Deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której,
(…) udostępnia część ogólną prospektu informacyjnego, dotyczącego tego
przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, i podaje informacje
o (…) 1) cenie m2 powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali
mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części,
będących przedmiotem umowy”.
Ustawa deweloperska po zmianach wprowadzonych ustawą o jawności cen
(dodanie art. 19a i 19b) szczegółowo opisuje wymogi związane z ujawnieniem ceny
przez deweloperów i inne zobowiązane podmioty, a w szczególności wprowadza
wymóg podania ceny m2 powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu
-- 1 of 3 --
2
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz dodatkowo podania ceny całej
nieruchomości lub jej części, jeśli przedmiotem umowy jest udział
w nieruchomości (jej część). Przepis art. 19a ust. 1 pkt 1 ustawy deweloperskiej
odnosi się więc do lokalu mieszkalnego (zdefiniowanego w art. 5 pkt 2 tej ustawy)
oraz domu jednorodzinnego (zdefiniowanego w jej art. 5 pkt 4).
Ponadto, dodany ustawą o jawności cen art. 19a ust. 1 pkt 3 ustawy
deweloperskiej przewiduje obowiązek ujawnienia na stronie internetowej
dewelopera również innych niż określone w pkt 1 i 2 tego przepisu świadczeń
pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera,
w wykonaniu umowy przenoszącej własność.
Oznacza to, że podawane przez dewelopera ceny będą musiały uwzględniać
wszystkie składniki rzeczywistej ceny sprzedaży objęte umową, z uwzględnieniem
wszelkich świadczeń pieniężnych jakie nabywca będzie musiał zapłacić
w przypadku zawarcia umowy. Ustawodawca w art. 19a ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy
deweloperskiej przewidział obowiązek ujmowania informacji o wskazanej w ww.
przepisach cenie przedmiotów lub praw oraz innych świadczeniach koniecznych
do uiszczenia wraz z ceną za lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny w celu
uniknięcia niepublikowania przez deweloperów cen np. za pomieszczenie
piwniczne, komórkę przynależną do lokalu, miejsce w garażu
wielostanowiskowym, miejsce parkingowe, a także towarzyszące transakcji usługi,
jak np. wykończenie lokalu lub jego dodatkowe wyposażenie. Dla przykładu, zakup
miejsca postojowego w hali garażowej, która nie jest częścią nieruchomości
wspólnej i posiada odrębną księgę wieczystą może stanowić inne niż określone
w art. 19a ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy deweloperskiej świadczenie pieniężne, które
nabywca będzie musiał zapłacić w przypadku zawarcia umowy.
Należy przyjąć, że szeroki zakres świadczeń, usług czy praw, możliwych do
zaoferowania nabywcy, ma na celu uniemożliwienie zniekształcania
przekazywanej potencjalnemu nabywcy informacji o kosztach składających się na
finalną cenę nieruchomości.
Z kolei stosownie do dodanego ustawą o jawności cen art. 19a ust. 4 ustawy
deweloperskiej, zakresem tej regulacji objęci będą także deweloperzy, o których
mowa w art. 3 pkt 1 ustawy deweloperskiej oraz przedsiębiorcy, o których mowa
w art. 4 pkt 1 tej ustawy, od dnia podania do publicznej wiadomości informacji
o sprzedaży przedmiotów umów, o których mowa w art. 3 pkt 1 lub art. 4 pkt 1
ustawy deweloperskiej. Oznacza to, że zastosowanie ustawy deweloperskiej jest
rozszerzone także na sytuacje, gdy stroną umowy sprzedaży (lokalu mieszkalnego
lub domu jednorodzinnego) nie będzie deweloper (w rozumieniu art. 5 pkt 1
ustawy deweloperskiej). Dotyczy więc to przypadków, gdy umowę (o której mowa
w art. 4 ustawy deweloperskiej) zawrze z nabywcą przedsiębiorca inny niż
deweloper, a przedmiot umowy powstał w wyniku przedsięwzięcia
-- 2 of 3 --
3
deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego i przeniesienie prawa własności na
nabywcę w ramach tych umów następuje po raz pierwszy.
Ustawowa definicja nabywcy zawarta jest w art. 5 pkt 5 ustawy deweloperskiej
i w świetle tego przepisu nabywcą może być tylko określona osoba fizyczna.
Z kolei, przedsiębiorcą innym niż deweloper będzie każdy przedsiębiorca
w rozumieniu art. 431 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U.
z 2024 r. poz. 1061, z późn. zm.) wykonujący dowolną działalność gospodarczą lub
zawodową, który nie realizował przedsięwzięcia deweloperskiego (w rozumieniu
art. 5 pkt 7 ustawy deweloperskiej), w ramach którego powstał lokal mieszkalny
lub dom jednorodzinny, sprzedawany w ramach umowy z nabywcą.
Jeżeli więc przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę będzie
następowało po raz pierwszy, to przedsiębiorca dokonujący zbycia przedmiotu
umowy powstałego w wyniku przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania
inwestycyjnego będzie objęty wymogami ustawy o jawności cen. Natomiast jeśli
przedsiębiorca – osoba fizyczna – sam wcześniej nabył nieruchomość od
dewelopera jako nabywca w rozumieniu art. 5 pkt 5 ustawy deweloperskiej,
to dalsza odsprzedaż przedmiotu umowy pozostaje poza zakresem regulacji
ustawy o jawności cen.
Z poważaniem
Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz
/podpisano elektronicznie/
-- 3 of 3 --
tel. 22 273 70 10
www.gov.pl/web/fundusze-regiony
www.funduszeeuropejskie.gov.pl
ul. Wspólna 2/4
00-926 Warszawa
Warszawa, data: 23 lipca 2025 r.
znak sprawy: DP-IIa.054.3.2025.KSJ
Pan
Szymon Hołownia
Marszałek Sejmu RP
Dotyczy: odpowiedzi na interpelację nr 10567 Pana Posła Artura Jarosława
Łąckiego
Szanowny Panie Marszałku,
odpowiadając na interpelację nr 10567 Pana Artura Jarosława Łąckiego w sprawie
ustawy z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu
Gwarancyjnym (Dz. U. poz. 758; dalej: ustawa o jawności cen), przedstawiam,
co następuje.
Zgodnie z art. 1 ustawy o jawności cen, „W ustawie z dnia 20 maja 2021 r.
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz
Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695; [dalej: ustawa
deweloperska]) w rozdziale 4 dodaje się art. 19a i art. 19b w brzmieniu: „Art. 19a.
1. Deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której,
(…) udostępnia część ogólną prospektu informacyjnego, dotyczącego tego
przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, i podaje informacje
o (…) 1) cenie m2 powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali
mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części,
będących przedmiotem umowy”.
Ustawa deweloperska po zmianach wprowadzonych ustawą o jawności cen
(dodanie art. 19a i 19b) szczegółowo opisuje wymogi związane z ujawnieniem ceny
przez deweloperów i inne zobowiązane podmioty, a w szczególności wprowadza
wymóg podania ceny m2 powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu
-- 1 of 3 --
2
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz dodatkowo podania ceny całej
nieruchomości lub jej części, jeśli przedmiotem umowy jest udział
w nieruchomości (jej część). Przepis art. 19a ust. 1 pkt 1 ustawy deweloperskiej
odnosi się więc do lokalu mieszkalnego (zdefiniowanego w art. 5 pkt 2 tej ustawy)
oraz domu jednorodzinnego (zdefiniowanego w jej art. 5 pkt 4).
Ponadto, dodany ustawą o jawności cen art. 19a ust. 1 pkt 3 ustawy
deweloperskiej przewiduje obowiązek ujawnienia na stronie internetowej
dewelopera również innych niż określone w pkt 1 i 2 tego przepisu świadczeń
pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera,
w wykonaniu umowy przenoszącej własność.
Oznacza to, że podawane przez dewelopera ceny będą musiały uwzględniać
wszystkie składniki rzeczywistej ceny sprzedaży objęte umową, z uwzględnieniem
wszelkich świadczeń pieniężnych jakie nabywca będzie musiał zapłacić
w przypadku zawarcia umowy. Ustawodawca w art. 19a ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy
deweloperskiej przewidział obowiązek ujmowania informacji o wskazanej w ww.
przepisach cenie przedmiotów lub praw oraz innych świadczeniach koniecznych
do uiszczenia wraz z ceną za lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny w celu
uniknięcia niepublikowania przez deweloperów cen np. za pomieszczenie
piwniczne, komórkę przynależną do lokalu, miejsce w garażu
wielostanowiskowym, miejsce parkingowe, a także towarzyszące transakcji usługi,
jak np. wykończenie lokalu lub jego dodatkowe wyposażenie. Dla przykładu, zakup
miejsca postojowego w hali garażowej, która nie jest częścią nieruchomości
wspólnej i posiada odrębną księgę wieczystą może stanowić inne niż określone
w art. 19a ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy deweloperskiej świadczenie pieniężne, które
nabywca będzie musiał zapłacić w przypadku zawarcia umowy.
Należy przyjąć, że szeroki zakres świadczeń, usług czy praw, możliwych do
zaoferowania nabywcy, ma na celu uniemożliwienie zniekształcania
przekazywanej potencjalnemu nabywcy informacji o kosztach składających się na
finalną cenę nieruchomości.
Z kolei stosownie do dodanego ustawą o jawności cen art. 19a ust. 4 ustawy
deweloperskiej, zakresem tej regulacji objęci będą także deweloperzy, o których
mowa w art. 3 pkt 1 ustawy deweloperskiej oraz przedsiębiorcy, o których mowa
w art. 4 pkt 1 tej ustawy, od dnia podania do publicznej wiadomości informacji
o sprzedaży przedmiotów umów, o których mowa w art. 3 pkt 1 lub art. 4 pkt 1
ustawy deweloperskiej. Oznacza to, że zastosowanie ustawy deweloperskiej jest
rozszerzone także na sytuacje, gdy stroną umowy sprzedaży (lokalu mieszkalnego
lub domu jednorodzinnego) nie będzie deweloper (w rozumieniu art. 5 pkt 1
ustawy deweloperskiej). Dotyczy więc to przypadków, gdy umowę (o której mowa
w art. 4 ustawy deweloperskiej) zawrze z nabywcą przedsiębiorca inny niż
deweloper, a przedmiot umowy powstał w wyniku przedsięwzięcia
-- 2 of 3 --
3
deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego i przeniesienie prawa własności na
nabywcę w ramach tych umów następuje po raz pierwszy.
Ustawowa definicja nabywcy zawarta jest w art. 5 pkt 5 ustawy deweloperskiej
i w świetle tego przepisu nabywcą może być tylko określona osoba fizyczna.
Z kolei, przedsiębiorcą innym niż deweloper będzie każdy przedsiębiorca
w rozumieniu art. 431 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U.
z 2024 r. poz. 1061, z późn. zm.) wykonujący dowolną działalność gospodarczą lub
zawodową, który nie realizował przedsięwzięcia deweloperskiego (w rozumieniu
art. 5 pkt 7 ustawy deweloperskiej), w ramach którego powstał lokal mieszkalny
lub dom jednorodzinny, sprzedawany w ramach umowy z nabywcą.
Jeżeli więc przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę będzie
następowało po raz pierwszy, to przedsiębiorca dokonujący zbycia przedmiotu
umowy powstałego w wyniku przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania
inwestycyjnego będzie objęty wymogami ustawy o jawności cen. Natomiast jeśli
przedsiębiorca – osoba fizyczna – sam wcześniej nabył nieruchomość od
dewelopera jako nabywca w rozumieniu art. 5 pkt 5 ustawy deweloperskiej,
to dalsza odsprzedaż przedmiotu umowy pozostaje poza zakresem regulacji
ustawy o jawności cen.
Z poważaniem
Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz
/podpisano elektronicznie/
-- 3 of 3 --